4^e Chambre

ARRÊT N° 249

R.G : 11/05427

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 19 JUIN 2014

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur Gilles ELLEOUET, Président,

Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Conseiller,

Madame Christine GROS, Conseiller,

GREFFIER :

Madame D E, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du K Avril 2014

devant Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, magistrat rapporteur, tenant seule l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 19 Juin 2014 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANT :

Monsieur C X

né le XXX à XXX

K L Crébillon

XXX

Représenté par la SCP COLLEU/LE COULS-BOUVET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Stéphane VALLEE de la SELARL 333, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2011/7156 du 06/08/2012 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de RENNES)

INTIMÉE :

SCI SCI DU K L M

K, L Crébillon

XXX

Représentée par la SCP BREBION CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par la SELARL BARBEAU NAUX, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

Exposé du litige :

Suivant bail du 30 juin 1994, la SCI du K L Crébillon a donné à bail à Monsieur Z X , un appartement sis à NANTES K L Crébillon, moyennant un loyer mensuel de 1000 francs outre 100 francs de provision sur charges et 25 francs de droit au bail, pour une durée de six ans à compter du 1^er juillet 1994.

Il n’existait pas à cette époque de règle formelle de répartition des charges locatives entre les différents appartements de l’immeuble, objet d’une mono-propriété. La SCI du K L de Crébillon a sollicité d’un géomètre un calcul des charges locatives par appartement, lequel a établi un rapport le 4 septembre 2003.

Sur la base de la répartition proposée dans ce rapport pour l’appartement loué par Monsieur X, la bailleresse a déterminé un arriéré à la charge du locataire de 9001,80€ arrêté au 25 mars 2009. Après plusieurs relances pour obtenir paiement de cette somme demeurées sans effet, la bailleresse a présenté au tribunal d’instance de NANTES une requête en injonction de payer, à laquelle il a été fait droit par ordonnance du 7 mai 2009. Suite à l’opposition du locataire, le tribunal par jugement du 30 juin 2011 a :

— condamné Monsieur X C à payer à la SCI K L Crébillon la somme de 6146,06€ au titre de l’arriéré de charges locatives de 2001 à 2009,

— condamné Monsieur X C à payer à la SCI du K L Crébillon la somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté Monsieur X C de l’ensemble de ses demandes,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement,

— condamné Monsieur B C aux dépens.

Monsieur X a interjeté appel par déclaration déposée le 27 juillet 2011.

Par conclusions déposées le 19 juin 2012, Monsieur X demande à la cour de : – réformer le jugement en toutes ses dispositions,

— dire que l’augmentation des charges constitue une modification substantielle du contrat de bail, qui a défaut d’avenant ne lui est pas opposable,

— dire que les charges dont le paiement est demandé sont injustifiées,

— débouter la SCI de ses demandes, et la condamner aux dépens.

Tout en admettant que la somme de 100 francs portée dans le bail constitue une provision qui donne lieu à une régularisation annuelle conformément à la loi du 6 juillet 1989, l’appelant soutient que la répartition des charges telle que prévue lors de la signature de la convention et celle présentée actuellement par la bailleresse sont totalement différentes. Il observe que la provision avait été fixée initialement à K,24€ proportionnellement à la valeur locative des lieux, qu’elle était l’élément déterminant de sa décision de contracter ; que la provision déterminée sur la base du rapport du géomètre suit une logique totalement différente, qui a conduit à une augmentation de 595%. Il estime que se trouve caractérisée une modification de la loi des parties que constitue le contrat de bail, qui n’est possible que par la régularisation d’un avenant. Faute d’avenant il soutient que cette nouvelle répartition qui le pénalise et n’est pas justifiée par le standing de l’appartement ne lui est pas opposable.

Il ajoute qu’il n’a jamais pu obtenir les justificatifs de l’augmentation des charges dans de telles proportions, notamment celles relatives à sa consommation d’eau qui n’évolue pas et qui malgré l’installation en 2006 d’un compteur individuel dans son appartement n’est pas fondée sur sa consommation réelle. Il relève les demandes incohérentes de la SCI et une différence de près de 3000€ aux différents stades de la procédure.

Par conclusions déposées le 30 juillet 2012, la SCI K L M demande à la cour de :

— confirmer le jugement dans toutes ses dispositions ,

— dire que la somme de 6146,06€ portera intérêts au taux légal à compter du 5 février 2009,

— condamner Monsieur X au paiement d’une indemnité de 1500€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Elle fait observer que le contrat de bail prévoyait dès l’origine que le locataire rembourse sa quote -part dans les charges réglementaires dont la nature était définie à la convention, par provisions faisant l’objet d’une régularisation annuelle ; que l’intervention du géomètre pour établir un calcul par appartement n’ a pas eu pour effet de modifier la répartition des charges locatives . Elle ajoute que les modalités de répartition des charges ont été précisées à l’appelant dès 2001, à hauteur de 44/1000 pour Monsieur X et 88/1000 pour l’eau ; que le rapport du géomètre a eu pour effet de réduire ses charges respectivement à 42 et 84/1000. Elle conteste que les charges aient été fixées par rapport à la valeur locative, alors qu’en cette matière une fixation forfaitaire est impossible.

La SCI relève également le montant réduit du loyer sans rapport avec la valeur locative réelle compte tenu de la situation de l’appartement en centre ville et si la somme est importante, cette situation est uniquement imputable à l’appelant qui a continué à payer l’ancien montant de la provision.

La bailleresse rappelle qu’elle communique chaque année un décompte individuel des charges et qu’elle tient les pièces justificatives à la disposition du locataire dans le délai requis, de sorte qu’il lui est parfaitement possible de les consulter, ce qu’il n’a jamais demandé à faire. Prenant en compte la prescription quinquennale, elle demande le paiement des arriérés de 2004 à 2009, ce qui explique la réduction de la somme demandée par rapport à celle portée dans l’injonction de payer.

Pour un plus ample exposé des faits , de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour se réfère expressément à la décision critiquée et aux écritures visées ci-dessus.

Motifs :

Par application de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables. L’article 23 du même texte définit la nature de ses charges renvoyant à la liste dressée par le décret du 26 août 1987, ainsi que les modalités de recouvrement notamment par le biais de provisions. Ces dispositions sont rappelées dans le bail signé des parties.

Il résulte des pièces produites que la provision sur charges a été fixée lors de la signature du bail en 1994 à K,24€, qu’elle était de 17,38€ jusqu’en octobre 2003, date à laquelle elle a été fixée à 83,02€, pour atteindre ensuite 104 et 120€.

Contrairement à ce que prétend Monsieur X, cette augmentation de la provision ne constitue pas une modification substantielle du contrat de bail en lien avec le calcul de répartition de charges réalisée par le géomètre en 2003 et nécessitant l’accord du preneur concrétisé par un avenant.

En effet, outre que l’appelant ne démontre pas que le montant de la provision sur charges avait été un élément déterminant de sa décision de louer ce logement, il résulte des dispositions de l’article 23 sus-mentionné, que les demandes de provisions sont justifiées par la communication des résultats antérieurs, arrêtés lors de la précédente régularisation de charges, ce qui permet d’éviter des appels de fond trop importants lors de la régularisation annuelle, mais interdit une fixation à proportion de la valeur locative, invoquée par Monsieur X, tout aussi impossible pour les charges récupérables elles-même.

Si l’extrait de compte du locataire produit par la bailleresse à compter de juillet 2000 révèle que cette dernière n’avait pratiquement pas revalorisé les provisions jusqu’en octobre 2003, il intègre par contre le montant des charges réelles pour chaque année, calculé selon la clé de répartition entre les différents locataires régulièrement communiquée à Monsieur X dans le relevé des charges locatives, communication qu’il ne discute pas. Le montant des provisions demandées à partir de 2003 apparaît en outre cohérent avec le montant des charges locatives dues et adressés respectivement pour chaque année précédente.

A cet égard, il apparaît que la répartition entre les logements des différents postes de charges, contreparties des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d’entretien courant et de menues réparations sur les éléments d’usage commun du bien loué et des impositions correspondant à des services dont le locataire profite directement, est antérieure au rapport de calcul de charges locatives réalisé en 2003 ; qu’il est justifié d’une répartition par tantièmes dès l’année 2000. De plus, ainsi que l’a relevé le premier juge, la répartition postérieure à 2003 n’est pas plus défavorable à Monsieur X, puisque les tantièmes à sa charge au titre des différents postes sont soit légèrement réduits, soit identiques. Si Monsieur Y fait état de l’installation dans son appartement en 2006 d’un compteur d’eau individuel, cette indication n’est corroborée par aucune pièce produite et curieusement, il ne justifie pas non plus de démarches vis à vis de la bailleresse pour contester à compter de cette date, la poursuite de l’application des tantièmes retenus depuis 2000.

Il s’en déduit que la revalorisation des provisions demandées, a été réalisée en conformité avec les textes et les termes du bail.

Monsieur X soutient subsidiairement que les justificatifs des charges ne lui ont pas été communiquées. Cependant, l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 ne fait pas obligation au bailleur d’adresser l’ensemble des justificatifs avec le relevé des charges récupérables. Cet article lui impose seulement de les tenir à disposition du locataire. L’appelant ne démontre pas s’être vu opposer un refus de la part de la bailleresse ou de son mandataire, suite à une demande de sa part de consulter les justificatifs, formulée dans le délai prévu par le texte, soit le mois à compter de l’envoi du décompte.

Devant la cour, la société bailleresse produit l’ensemble des justificatifs des différents postes de charges sur lesquels ont été appliqués les tantièmes affectés au logement occupé par Monsieur X. Tenant compte de la prescription quinquennale, elle fixe le point de départ de sa demande au mois de mars 2004, explication de la réduction de son quantum par rapport à la requête en injonction de payer. Au vu des relevés de charges de 2004 à 2009, des justificatifs produits et des montants réglés par Monsieur X sur la base de l’ancienne provision, ce qui explique l’importance des sommes en cause, c’est à juste titre que le premier juge a condamné l’appelant au paiement de la somme de 6146,06€. Les intérêts seront fixés au taux légal à compter du 26 juin 2009 date de la signification de l’ordonnance d’injonction de payer valant mise en demeure, à défaut de justification d’une mise en demeure antérieure.

Au regard de la situation respective des parties, l’équité ne commande pas qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la bailleresse, ses demandes à ce titre seront rejetées. Le jugement sera réformé de ce chef.

Succombant en ses prétentions, Monsieur X sera condamné aux dépens de première instance et d’appel lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par ces motifs :

La cour

Confirme le jugement sauf en ce qu’il a condamné Monsieur X au paiement d’une indemnité de frais irrépétibles,

Statuant à nouveau sur ce point,

Déboute la SCI K L M de ses demandes de frais irrépétibles de première instance et d’appel,

Condamne Monsieur X aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,