5ème Chambre

ARRÊT N° 389

N° RG 21/07376 – N° Portalis DBVL-V-B7F-SHUX

(Réf 1ère instance : 11-21-0075)

M. [N] [Y]

C/

M. [S] [V]

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Abras (+ afm)

M^e Alexandre

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 27 NOVEMBRE 2024

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

GREFFIER :

Madame OMNES, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 14 Octobre 2024, devant Madame Virginie PARENT, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

contradictoire, prononcé publiquement le 27 Novembre 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANT :

Monsieur [N] [Y]

né le 18 avril 1975 à [Localité 8], de nationalité française

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 4], LA REUNION

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2021/12580 du 12/11/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de RENNES)

Représenté par M^e Clélia ABRAS, plaidant/postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉ :

Monsieur [S] [V]

né le 19 Novembre 1974 à [Localité 5], de nationalité française

[Adresse 7]

[Localité 1]

Représenté par M^e Jean-Marie ALEXANDRE, plaidant/postulant, avocat au barreau de RENNES

Par acte sous seing privé en date du 23 mai 2020, M. [S] [V] a donné à bail à M. [N] [Y] un hangar comprenant un bureau, une cuisine et une salle de bain situé [Adresse 7]' à [Localité 1], pour un loyer mensuel de 350 euros.

Par acte d’huissier de justice du 24 février 2021, M. [N] [Y] a assigné M. [S] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Fougères.

Par jugement en date du 7 octobre 2021, le tribunal de proximité de Fougères a :

— condamné M. [S] [V] à payer à M. [N] [Y] la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

— débouté M. [N] [Y] du surplus de ses demandes,

— condamné M. [N] [Y] à payer à M. [S] [V] la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

— débouté M. [S] [V] du surplus de ses demandes reconventionnelles,

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit de chacune des parties conservera la charge de ses dépens.

Le 24 novembre 2021, M. [N] [Y] a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 7 août 2024, il demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu du 07 octobre 2021 par le tribunal judiciaire de Fougères en ce qu’il :

* a condamné M. [S] [V] à lui payer la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

* l’a débouté du surplus de ses demandes,

* l’a condamné à payer à M. [S] [V] la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

* a dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ,

*a dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens.

Statuant de nouveau :

— constater que le bail signé entre les parties était un bail d’habitation, soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989,

— constater que le logement à lui loué par M. [S] [V] n’était pas décent,

— condamner M. [S] [V] à lui payer la somme de 3 477,42 euros au titre du remboursement des loyers versés depuis juin 2020,

— condamner M. [S] [V] à lui payer la somme de 2 500 euros pour le préjudice moral subi,

— condamner M. [S] [V] à lui payer la somme de 1 000 euros pour le préjudice de jouissance subi.

— condamner M. [S] [V] à lui payer la somme de 60 euros au titre des frais d’analyse d’eau,

En tout état de cause :

— débouter M. [S] [V] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions contraires aux présentes,

— condamner M. [S] [V] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [S] [V] à payer à maître Célia Abras la somme de 2 500 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

— condamner M. [S] [V] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par dernières conclusions notifiées le 12 juillet 2022, M. [S] [V] demande à la cour de :

— le recevoir en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— lui en allouer le plein et entier bénéfice,

— confirmer le jugement du 7 octobre 2021 sauf en ce qu’il l’a condamné à verser à M. [N] [Y] la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts et a limité à 200 euros ceux qui lui sont dus,

— débouter M. [N] [Y] de ses demandes en appel,

Statuant à nouveau et reconventionnellement,

— infirmer le jugement du 7 octobre 2021,

— condamner M. [N] [Y] à lui verser la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral pour une procédure abusive et troubles et tracas inutiles,

— condamner M. [N] [Y] à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

* sur le bail liant les parties

M. [N] [Y] soutient que le bail est un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 et du décret n° 2020-120 du 30 janvier 2002.

Il rappelle qu’il résidait dans les lieux, que la location comportait une cuisine, une salle de bain, un chauffe-eau, que le contrat mentionne bien qu’il s’agit d’un bail à usage d’habitation, et souligne qu’il n’aurait eu aucun intérêt à louer un tel local, s’il vivait dans son camion, tel que prétendu par l’intimé. Il rappelle qu’il n’exerçait aucune profession et n’avait donc rien à stocker, puisqu’il est soutenu qu’il aurait uniquement loué un hangar.

En réponse, M. [S] [V] fait observer que le contrat est particulièrement ambigu. Il indique que c’était la première fois qu’il mettait ce bâtiment à disposition, que l’imprimé rempli par les parties n’est manifestement pas le bon, si l’on en croit les mentions qui y figurent.

Il soutient que le bail liant les parties n’est pas un bail d’habitation, que dans son esprit, il louait à M. [Y] un hangar en complément du camion dans lequel il vivait continuellement ; il observe qu’il n’est pas justifié que ce local comprenait des meubles ou autres objets personnels.

Selon lui, le bail est soumis aux dispositions des articles 1709 et suivants du code civil et le locataire ne peut se prévaloir des dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 issu de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dispose que le présent titre s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou en cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, les locaux donnés à bail sont décrits comme suit :

Bien situé ci-après :

désignation : [Adresse 7] [Localité 1]

un hangar de 160 m² comprenant une partie bureau, une cuisine et une salle de bain.

Un terrain de 500 m².

Le contrat signé par les parties, qui est un document pré-imprimé puis complété manuscritement, contient diverses mentions qui, de toute évidence, ne peuvent concerner la situation des parties et parmi celles-ci :

— 'bail d’habitation par M. [V] [S] à M. [U] [R]', alors que le preneur désigné dans l’acte est M. [Y] [N],

— 'le présent acte authentique de bail d’habitation’ alors qu’il s’agit d’un acte sous seing privé,

— le terme 'agissant solidairement entre eux’ sous la désignation du preneur, alors qu’il n’existe qu’un seul locataire.

Bien que mentionné dans l’acte, aucun état des lieux n’est non plus communiqué par les parties à la cour.

M. [Y] ne justifie pas au moyen des quelques photographies versées aux débats censées présenter les lieux, l’habitabilité des locaux et notamment l’existence de mobiliers.

Dans un email du 18 novembre 2020 à son bailleur, M. [Y] fait référence au 'hangar’ loué, et non à un logement loué.

M. [Y] ne produit aucune pièce permettant d’affirmer que ce lieu était sa résidence principale. Au contraire, plusieurs attestations produites par M. [V] mentionnent qu’il vivait dans son camion, dans une enceinte à côté de ce bâtiment.

M. [E] précise notamment : 'J’ai constaté que M. [Y] vivait dans son camion certainement aménagé et ce à de nombreuses reprises à partir du printemps 2020. M. [Y] avait certainement une activité de métallurgiste car, à de nombreuse reprises, j’ai pu constater des tables et fauteuils conçus à partir de fils métalliques. Le bâtiment que M. [V] lui avait loué lui servait d’atelier et après la conception, il les exposaient dehors avant de les vendre'.

L’unique attestation contraire, émanant de Mme [D], mère de M. [Y], qui déclare que son fils 'dormait dans la chambre qu’il y avait dans le bâtiment', ne peut être retenue, la description du bien loué au bail ne mentionnant aucune chambre.

La cour approuve en conséquence le tribunal qui retient que le bail n’est pas un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, mais qu’il est soumis aux dispositions des articles 1709 et suivants du code civil.

* sur la demande en remboursement des loyers

M. [N] [Y] soutient que le logement loué n’était pas décent, en ce qu’un logement d’habitation doit comporter une installation d’alimentation en eau potable, ce qui n’était pas le cas en l’espèce. Il réclame en conséquence, le remboursement des loyers payés de juin 2020 à mars 2021.

M. [V] estime qu’à défaut de preuve d’un manquement du bailleur dans l’exécution du contrat, M. [Y] ne peut invoquer une exception d’inexécution pour prétendre à un remboursement des loyers. Il ajoute que la présence de bactéries dans l’eau distribuée dans ce logement n’empêchait pas l’utilisation globale de ce bâtiment de 160 mètres carrés et ne peut donc justifier une remise complète des loyers.

Les dispositions du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatives aux caractéristiques du logement décent s’imposent au bailleur en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Ces dispositions n’étant pas applicables au bail liant les parties, le premier juge, à bon droit, a rejeté cette demande ainsi fondée.

*sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral

M. [N] [Y] sollicite des dommages et intérêts pour préjudice moral, indiquant que cette situation n’a pas arrangé son état dépressif, qu’il a utilisé l’eau contaminée bactériologiquement durant plusieurs mois, alors que son bailleur lui avait assuré qu’elle était potable.

M. [S] [V] soutient que M [Y] ne démontre pas que l’eau distribuée dans le bâtiment était polluée, et ce au vu d’un rapport non daté, mentionnant un prélèvement effectué par M. [Y] lui-même, dans des conditions ignorées, et note que le prélèvement a été réceptionné deux jours avant son analyse.

Selon lui, la demande indemnitaire au titre d’un préjudice moral est injustifiée, M. [Y] ayant fait le choix d’une vie marginale, ne travaillant pas, vivant dans son camion avec ses chiens et n’établissant pas la preuve d’un lien de causalité entre la prétendue pollution de l’eau consommée et une dégradation de son état de santé.

La cour considère que l’existence d’une contamination de l’eau distribuée dans le bien n’est pas discutable.

Elle résulte de plusieurs éléments, qui pris ensemble, la caractérise :

— un email de M. [N] [Y] du 18 novembre 2020, indiquant :

'vous m’avez loué un hangar en me disant oralement que l’eau était potable et une fois que je vous ai montré une bouteille d’eau avec des tâches de bactéries à l’intérieur, et bien, vous m’avez dit encore oralement qu’il ne fallait pas la boire alors que depuis le début de la location, je la consomme ;'

— une analyse réalisée par le laboratoire Abiolab le 26 novembre 2020 à partir d’un prélèvement 'M. [Y], robinet cuisine hangar', origine 'Puits’ concluant à la présence d’Escherichia coli en nombre supérieur à la limite de qualité,

— un certificat de M. [H], vétérinaire, en date du 24 mars 2021, attestant que les résultats d’analyse d’eaux présentés dans ce rapport ne correspondent pas aux critères attendus pour définir une eau comme potable pour l’abreuvement d’un animal de compagnie,

— un certificat de conformité de raccordement au réseau d’eau potable au [Adresse 6] sur la parcelle section B n° [Cadastre 2] à [Localité 1], en date du 18 février 2021.

Il ne peut être affirmé au vu du rapport d’analyses qui mentionnent 'lieu de prélèvement : M. [Y], robinet cuisine hangar', 'prélèvement réceptionné le 24 novembre 2020« puis 'analysé le 26 novembre 2020 », que le prélèvement aurait été effectué par M. [Y] seul, permettant à ce dernier de le modifier, et donc de douter de la réalité de la contamination découverte. Il n’est pas contesté en effet par le bailleur que l’eau dont s’agit provenait d’un puits et que lui-même a ensuite fait raccorder le bâtiment au réseau d’eau potable, ce qui n’aurait présenter aucun intérêt si le bâtiment loué en avait été pourvu. Au demeurant, M. [V] ne produit aucune analyse de l’eau de son puits, qui établirait le caractère inexact de cette étude.

Les propos de M. [Y] quant à l’affirmation du bailleur en début de location de ce que l’eau était consommable, n’ont pas été démentis par ce dernier. Alors que tel n’était pas le cas au vu des pièces produites, la cour considère que le tribunal retient, à raison, que M. [V] a commis une faute de nature délictuelle.

Au vu des certificats médicaux versés aux débats, il apparaît que M. [N] [Y] souffrait déjà d’un état dépressif. Le médecin atteste toutefois que les relations conflictuelles avec le bailleur, en lien avec ce problème d’eau potable, ont accentué ses troubles.

M. [N] [Y] justifie donc avoir subi un préjudice moral pour avoir été trompé sur la qualité de l’eau desservant le bien loué. La cour estime que le premier juge en a fait une juste évaluation.

* sur la demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance

M. [N] [Y] demande à la cour la condamnation du bailleur à des dommages et intérêts pour trouble de jouissance subi. Il indique avoir quitté le logement mi-mars 2021 et n’avoir jamais pu bénéficier d’eau potable.

S’agissant d’un hangar loué pour vraisemblablement des occupations à tout le moins artistiques, M. [N] [Y] se déclarant sans profession, il ne peut être contractuellement reproché au bailleur de n’avoir pas mis à disposition de son locataire de l’eau potable, le bien n’étant pas destiné à être utilisé comme habitation. Aucun manquement à une obligation de délivrance d’un logement décent ne peut fonder cette prétention.

L’affirmation de M. [Y] selon laquelle il n’a jamais pu bénéficier dans les lieux, soit jusqu’à la date déclarée de son départ, mi-mars 2021, d’eau potable est contredite par le document qui établit que le raccordement à l’eau potable a été effectué mi-février 2021.

Si M. [Y] soutient avoir consommé l’eau, il ne justifie toutefois pas la réalité de cette consommation par lui-même. Tout au plus, le certificat du vétérinaire requis par lui semblerait témoigner d’une possible consommation d’eau par son chien.

En l’état des pièces produites au dossier cependant, la cour estime qu’aucun préjudice de jouissance ne peut être constaté et confirme le jugement qui rejette cette demande.

* sur la demande en remboursement des frais d’analyses d’eau

Ces analyses ont permis à M. [Y] d’établir le caractère non potable de l’eau, élément retenu pour justifier partie des préjudice allégués. Il convient de faire droit à cette demande. M. [V] est condamné à lui payer la somme de 60 euros, correspondant au montant de la facture délivrée.

— sur la demande reconventionnelle formée par M. [V]

M. [N] [Y] demande à la cour de rejeter la demande indemnitaire du bailleur. Il indique que M. [V] a déposé plainte le 28 décembre 2020 pour une altercation le 10 décembre 2020. Il soutient que M. [V] n’est pas étranger à celle-ci, qu’en tout état de cause, il a reconnu les faits et a fait l’objet d’un rappel à la loi et a présenté ses excuses à l’intimé. Il considère M. [V] mal fondé à réclamer réparation pour de tels faits alors qu’il aurait pu poursuivre par la voie pénale sa demande d’indemnisation.

S’agissant du moyen tiré des troubles et tracas liés à la présente procédure, il l’estime mal fondé pour justifier sa prétention indemnitaire.

M. [V] sollicite des dommages et intérêts pour préjudice moral tant en raison du comportement agressif de M. [Y] à son égard lors de l’altercation de décembre 2020 qu’en raison d’une procédure abusive et des tracas inutiles. Il estime insuffisante la somme allouée par le tribunal et sollicite une indemnisation à hauteur de 1 000 euros.

Dans la mesure où il est fait droit partiellement aux demandes de M. [N] [Y], M. [V] ne peut invoquer au soutien de sa demande indemnitaire une faute commise par M. [Y] tenant à un abus de droit.

Les faits d’altercation du 10 décembre 2020 ont donné lieu à un rappel à la loi en mars 2021 à l’égard de M. [N] [Y] par le délégué du Procureur. L’appelant justifie avoir présenté ses excuses auprès des personnes auxquels il a fait du tort et s’est engagé à ne pas réitérer. Aucune indemnisation n’a été sollicitée par le plaignant dans le cadre de la procédure pénale engagée.

M. [Y] a reconnu les faits lesquels ont causé des blessures à M. [V]. La cour estime que le premier juge a fait une juste évaluation du préjudice moral subi par M. [V] à l’occasion de ces faits. Le jugement sur ce point est confirmé.

— sur les frais irrépétibles et les dépens

L’équité commande de laisser à chacune des parties la charge des dépens qu’elle a exposés en première instance et de rejeter les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile. Le jugement est confirmé en ces dispositions.

M. [V] sera condamné aux dépens d’appel.

Aucune condamnation à son encontre ne sera toutefois prononcée en cause d’appel au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe :

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il rejette la demande en remboursement de la facture correspondant aux analyses de l’eau ;

Statuant à nouveau sur le chef de jugement infirmé,

Condamne M. [S] [V] à payer à M. [N] [Y] la somme de 60 euros au titre des frais d’analyses de l’eau ;

Y ajoutant,

Déboute les parties de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ;

Condamne M. [S] [V] aux dépens d’appel.

Le Greffier La Présidente