5ème Chambre

ARRÊT N° 396

N° RG 21/07771 – N° Portalis DBVL-V-B7F-SJJ2

(Réf 1ère instance : 2020003998)

[I] SCI

C/

S.A.R.L. MENUISERIE AGENCEMENT SERVICE

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Lhermitte

M^e Le Berre Boivin

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 27 NOVEMBRE 2024

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

GREFFIER :

Madame OMNES, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 14 Octobre 2024, devant Madame Virginie PARENT, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

contradictoire, prononcé publiquement le 27 Novembre 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

[I] SCI, immatriculée au RCS de Quimper sous le n° 384 698 999, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Gaëlle CLOAREC de la SELARL AODEN, plaidant, avocat au barreau de BREST

INTIMÉE :

S.A.R.L. MENUISERIE AGENCEMENT SERVICE, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° 353 176 902, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 5]

Représentée par M^e Tiphaine LE BERRE BOIVIN, postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Nathalie GREFF de la SELARL NATHALIE GREFF, plaidant, avocat au barreau de QUIMPER

Par acte sous seing privé en date du 1er mars 2017, la société [I], société civile immobilière dont le siège social est [Adresse 3] à [Adresse 7], a donné à bail à la société Menuiserie Agencement Service, société à responsabilité limitée, dont le siège social est [Adresse 1] à [Localité 5], un local commercial sis [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant un loyer annuel de 15 000 euros et d’un dépôt de garantie de 2 500 euros.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé le 27 février 2017 par maître [E], huissier de justice à [Localité 6], à la demande du gérant de la société Menuiserie Agencement Service, M. [I] rencontré sur place, indiquant alors ne pas assister aux opérations et quittant les lieux.

Le bail a été résilié à la fin du mois de février 2020 et la société Menuiserie Agencement Service, locataire, a quitté les lieux.

Un état des lieux de sortie a été réalisé le 28 février 2020 de 14h30 à 15h45 par Me [M], huissier de justice, conformément aux dispositions du contrat de bail commercial, en présence de Me [H] [E], huissier de justice représentant M. [F], gérant de la société Menuiserie Agencement Service ; Me [H] [E], requis par M. [F], rédigeait alors un second procès-verbal de constat le 28 février 2020.

Au motif que la société [I], malgré de nombreuses relances amiables, n’avait toujours pas procédé au remboursement du dépôt de garantie, la société Menuiserie Agencement Service a fait délivrer, selon exploit d’huissier en date du 24 septembre 2020, une assignation à la société [I] afin de faire valoir ses intérêts et de voir cette dernière condamnée.

Par jugement en date du 10 septembre 2021, le tribunal de commerce de Quimper a :

— condamné la société [I] à payer à la société Menuiserie Agencement Service la somme de 2 500 euros TTC au titre du dépôt de garantie,

— débouté la société [I] de sa demande de voir la société Menuiserie Agencement Service lui verser une somme de 30 204,10 euros à titre reconventionnel,

— ordonné à la société Menuiserie Agencement Service de débarrasser les locaux des différents mobiliers, matériels, planches, établis, chutes de bois dans un délai maximum de deux mois à compter de la date du présent jugement,

— dit qu’il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile et de laisser à la charge des parties les frais de procédures engagées par elles,

— dit qu’il sera fait masse, par moitié, des dépens de la présente procédure qui comprendront notamment les frais de greffe liquidés pour le présent jugement à la somme de 63,36 euros,

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Le 13 décembre 2021, la société [I] a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 11 août 2022, elle demande à la cour de :

— réformer le jugement du tribunal de commerce de Quimper du 10 septembre 2021 en ce que le tribunal :

* l’a condamné à payer à la société Menuiserie Agencement Service la somme de 2 500 Euros TTC au titre du dépôt de garantie,

* l’a déboutée de sa demande de voir condamner la société Menuiserie Agencement Service à lui régler, à titre reconventionnel, la somme de 30 204,10 euros,

* a dit n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile,

* a dit qu’il serait fait masse par moitié des dépens,

En conséquence :

— débouter la société Menuiserie Agencement Service de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société Menuiserie Agencement Service à lui verser une somme de 30 204,10 euros au titre des réparations des dégradations locatives, dont la somme de 11 022 euros HT soit 13 226,40 euros TTC au titre de l’enlèvement des matériaux, matériels, stocks et autres appartenant à la société Menuiserie Agencement Service, et déduction faite du dépôt de garantie à hauteur de 2 500 euros,

En tout état de cause,

— condamner la société Menuiserie Agencement Service à lui verser une somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Menuiserie Agencement Service aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par dernières conclusions notifiées le 21 octobre 2022, la société Menuiserie Agencement Service demande à la cour de :

Rejetant l’appel principal, le disant mal fondé,

Recevant l’appel incident, le disant bien fondé et y faisant droit,

— réformer le jugement rendu le 10 septembre 2021 par le tribunal de commerce de Quimper en ce qu’il a :

* lui ordonné de débarrasser les locaux des différents mobiliers, matériels, planches, établis, chutes de bois dans un délai maximum de deux mois à compter de la date du présent jugement,

* l’a déboutée de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

* a dit qu’il sera fait masse, par moitié des dépens,

Et, statuant à nouveau de ces chefs et y additant :

— juger n’y avoir lieu à lui ordonner de débarrasser les locaux,

— condamner la société [I] à lui payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de 1ère instance et d’appel,

— condamner la société [I] entiers dépens de première instance et d’appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

En tout état de cause,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société [I] à lui payer la somme de 2 500 euros TTC au titre du dépôt de garantie non restitué,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société [I] de sa demande de la voir condamner à lui régler, à titre reconventionnel, la somme de 30 204,10 euros,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société [I] de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,

— rejeter toutes demandes, fins et conclusions autres ou contraires aux présentes.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La cour observe que la demande en paiement formée à hauteur de 30 204,10 euros par la SCI [I] comprend pour partie le coût de l’enlèvement de matériaux et de matériels restés sur place et pour partie le coût de réparations locatives.

— sur les matériaux, matériels et stock de produits restés dans les locaux

La SCI [I] soutient que des matériels, matériaux et autres stocks appartenant à l’ancienne locataire sont restés dans les locaux et demande à la cour de condamner la société Menuiserie Agencement Service à lui payer la somme de 13 226,40 euros TTC (11 022 euros HT) au titre de l’enlèvement de ceux-ci, représentant :

— débarrassage des matériaux et matériels : devis de 3 375 euros HT et 2 088 euros HT,

— débarrassage de la cuve à fioul : 1 209 euros HT,

— démontage de la cabine à vernir et d’un groupe à sac : 2 250 euros HT,

— dépose de la cabine en déchèterie : 2 100 euros HT.

Elle rappelle que :

— M. [L] [I] ancien salarié de la société Coriou qui fabriquait des cuisines [Adresse 3] à Trégourez, a crée en 1990 avec M. [L] [B], suite de la liquidation judiciaire de la société Coriou, d’une part la SAS Menuiserie Agencement Service et d’autre part la SCI [I]-[B] pour faire l’acquisition des bâtiments de la société Coriou,

— M. [F] a intégré la société Menuiserie Agencement Service, en qualité de salarié en 1997,

— suite au départ en retraite de M. [B], Mme [I] lui a racheté ses parts,

— par acte du 1er mars 2017, M. et Mme [I] ont cédé à la société [F], constituée par M. [F], 100 % des parts des actions composant le capital social de la société Menuiserie Agencement Service,

— parallèlement, la SCI [I] a consenti à la société Menuiserie Agencement Service un bail.

Elle indique que ces matériaux et matériels litigieux figurent dans l’état des immobilisations lors de l’achat des parts sociales de la société Menuiserie Agencement Service par M. [F], de sorte que c’est bien à la locataire de libérer les lieux de ce qui lui appartient.

La société Menuiserie Agencement Service forme appel incident sur ce point, considérant que les divers matériaux toujours dans les locaux ne sont pas sa propriété, qu’ils étaient déjà présents lors de l’entrée dans les lieux et qu’il en est notamment ainsi s’agissant de la cuve à fioul et de la cabine à vernir. Elle demande à la cour d’infirmer le jugement qui lui ordonne de débarrasser ceux-ci.

La SCI [I] verse aux débats la convention de cession intervenue le 1er mars 2017 entre les époux [I] et la société [F] portant sur le capital social de la société Menuiserie Agencement Service et le bail signé le même jour entre la SCI [I] et la société Menuiserie Agencement Service.

L’extrait kbis de la société Menuiserie Agencement Service indique effectivement qu’elle a été créée le 8 janvier 1990.

Un procès-verbal de constat en date du 28 février 2020, valant état des lieux de sortie a été dressé par Me [R] [M] à la demande du bailleur ; il mentionne la présence de nombreux matériels et matériaux :

— salle d’exposition : divers objets mobiliers (meubles démontés, panneaux de bois et de polystyrène, cartons…) abandonnés sur place,

— atelier : présence de conteneurs remplis de chutes de bois : local aspirateur : deux sachets de sciures (ensacheur) non vidés,

— atelier fabrication : présence de six établis en bois abandonnés, mobilier divers (étagères notamment) abandonnés, cabine à vernis avec matériel et nombreux produits abandonnés,

— ancienne salle préparation vernis et cabine à vernis : nombreux mobilier abandonné : établi, planches et chutes de bois, petit outillage, meubles démontés ou partiellement démontés, verre, gros tube métallique…

— stockage meubles : mobilier divers abandonné,

— local quincaillerie : petit lot de quincaillerie abandonné,

— grenier : divers objet abandonnés ; meubles ou parties de meubles, chutes de bois, quatre cartons de dalles de plafond…

— quai d’expédition : présence d’objets mobiliers abandonnés : carrelage, laine de verre, panneaux de bois, four, étagères….

Dans le même temps, le locataire a fait dresser un autre constat des lieux par son propre huissier Me [E] huissier de justice.

Celui-ci mentionne :

— salle d’exposition : des briquettes d’exposition ont été laissées sur place. des débris de meubles, de plans de travail, de panneaux ont été abandonnés sur place,

— pièce de stockage de bois : des planches brutes, des chutes de bois pour la chaudière dans des containers ont été laissés sur place, les deux sachets de l’ensacheur ont été laissés sur place,

— ateliers de fabrication : six établis ont été laissés sur place ainsi que divers mobiliers. La chaudière a bois n’a pas été retirée par le locataire sortant, la cabine pour les vernis a été laissée en l’état et elle contient du matériel et des produits abandonnés,

— salle d’égrenage : ont été abandonnés des produits divers, du mobilier, un établi.

— ancienne cabine pour les vernis : ont été abandonnés sur place divers meubles,

— zone de stockage des meubles : du mobilier et des racks ont été laissés sur place,

— local quincaillerie : quelques pièces de quincaillerie ont été laissées sur place,

— grenier quincaillerie : divers meubles ont été laissés sur place ainsi que quatre cartons de dalles pour plafond,

— quai d’exposition : des carrelages, des parois de douche, de l’isolant et du mobilier ont été laissés sur place.

La cour note la forte similitude des constatations opérées par les deux huissiers.

Le bail signé en 2017 entre la SCI [I] et la société Menuiserie Agencement Service a donné lieu à l’établissement d’un procès-verbal en date du 27 février 2017. Ce document mentionne : selon M. [F], M. [I] conserve dans certaines pièces du bâtiment des chutes de bois, de la sciure et divers produits.

Il n’est nullement fait état dans ce constat de la présence de mobiliers de cuisine, d’appareils ménagers, d’outillages. En outre, rien ne permet d’affirmer que les chutes de bois, les sciures et les 'divers produits’ d’ailleurs non précisés, présents dans les lieux en 2017 sont les mêmes que ceux constatés en 2020, trois ans plus tard, alors que de tels matériaux résultent de l’activité même de la locataire, reprise dans la destination décrite au bail, qui est : 'aménagement menuisé des systèmes de communication informatique et bureautique, achat, vente et location de prestations à des partenaires extérieurs pour vendre clé en main ; fabrication et pose de meubles de cuisine, salles de bains, magasins et meubles divers.'

En outre, l’état des immobilisations de la société Menuiserie Agencement Service acquise en 2017 dressé à cette date, permet de constater que M. [F] a repris les biens de la société dont certains matériels et installations y sont décrits. Sont notamment visés dans cet état une cuve à fioul, une cabine peinture, une pompe à vernir, un ensacheur. Dès lors, le fait que ces installations aient pu être présentes dans les lieux avant la date du bail, comme l’attestent plusieurs témoins est indifférent.

C’est à raison que le tribunal a considéré que les matériaux et matériels restés dans les lieux étaient la propriété du preneur.

La somme réclamée de 2 088 euros visée dans un devis de la société Net Plus adressé à M. [I] pour la manutention d’encombrants pour mise en benne ne comporte aucune adresse de travaux. La demande en paiement à ce titre n’est donc pas suffisamment justifiée. Le coût estimé par la SCI [I] à 2 100 euros pour la dépose de la cabine à vernir en déchèterie n’est justifié par aucune pièce.

En conséquence, au vu des devis et pièces produites, la cour estime justifiée la demande en paiement pour les sommes de 3 375 euros (traitement des déchets), 2 250 euros (démontage cabine à vernir et démontage groupe sac), 1 209 euros (découpage cuve), soit pour un total de 6 834 euros HT soit 8 200, 80 euros TTC.

— sur les dégradations locatives

La SCI [I] critique le jugement qui rejette sa demande à ce titre.

Elle fait état des dégradations portant sur la porte des toilettes, de dégradations liées à un dégât des eaux et au débordement des chéneaux non entretenus par le locataire, la nécessité de remplacer un plan de travail coupé par le locataire et les dalles de plafond inesthétiques mises en place par le locataire, l’ensemble des réparations s’élevant à 30 204,10 – 13 226,40 euros (montant précédemment réclamé), soit 16 977,70 euros TTC, somme de laquelle le montant du dépôt de garantie doit être déduit, de sorte que, selon elle, lui reste due la somme de 14 477,70 euros.

La société Menuiserie Agencement Service s’oppose à cette demande.

Elle avance que les lieux étaient en mauvais état général à l’entrée et que la SCI [I] est d’une parfaite mauvaise foi à réclamer une remise en état de son bien.

Elle produit plusieurs attestations, lesquelles indiquent que les dégradations liées à des infiltrations d’eau existaient depuis de nombreuses années, ou encore que le plafond suspendu était dans cet état avant l’entrée dans les lieux.

Le constat dressé en 2017 à la demande du preneur mentionne :

— les dalles du plafond sont en mauvais état, nombreuses auréoles dues à des infiltrations d’eau,

— une dalle est percée,

— les dalles du plafond sont anciennes et en mauvais état général,

— des infiltrations d’eau sont visibles sur les dalles du plafond et sur une paroi,

— les dalles au plafond sont en mauvais état et humides sur la moitié de la surface,

— l’aggloméré du plafond est humide sur la moitié de la pièce,

— le sol est inondé devant la porte d’accès à l’atelier,

— l’installation électrique est hors normes,

— trois infiltrations d’eau sont visibles,

— une partie de la cloison s’effondre sous le poids de l’affaissement du plancher,

— le toit du hangar est percé,

— les dalles du plafond sont tâchées par l’humidité,

— des dalles sont percées,

— les sanitaires sont en très mauvais état, très peu entretenus avec des équipements en mauvais état d’usage et d’entretien.

Au vu de ces éléments, aucune preuve de dégradations locatives n’est rapportée par la SCI [I]. Cette dernière ne peut donc prétendre à condamnation du preneur à prendre en charge le coût de remise en état des locaux, qui sont comme tels depuis longue date. La cour approuve le tribunal qui rejette la demande en paiement au titre de prétendues dégradations locatives.

— sur le dépôt de garantie

Il n’est pas discuté que la société Menuiserie Agencement Service a versé un dépôt de garantie de 2 500 euros. Cette somme doit lui être restituée.

— sur le compte entre les parties

Après déduction du dépôt de garantie, la société Menuiserie Agencement Service est redevable d’une somme de 8 200, 80 – 2 500 = 5 700,80 euros.

La cour condamne en conséquence la société Menuiserie Agencement Service au paiement de cette somme et infirme le jugement qui :

— condamne la société [I] à payer à la société Menuiserie Agencement Service la somme de 2 500 euros TTC au titre du dépôt de garantie,

— déboute la société [I] de sa demande de voir la société Menuiserie Agencement Service lui verser une somme de 30 204,10 euros à titre reconventionnel,

— ordonne à la société Menuiserie Agencement Service de débarrasser les locaux des différents mobiliers, matériels, planches, établis, chutes de bois dans un délai maximum de deux mois à compter de la date du présent jugement,

— sur les frais irrépétibles et les dépens

L’appelante succombant pour partie dans ses prétentions, la cour considère que l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en l’espèce. Le jugement est confirmé s’agissant des dispositions relatives aux frais irrépétibles.

La société Menuiserie Agencement Service supportera les entiers dépens de première instance et d’appel, qui seront distraits conformément à l’article 699 du code de procédure civile, la cour infirmant le jugement qui fait masse des dépens et les partage par moitié.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe :

Confirme le jugement déféré en ce qu’il :

— dit qu’il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile,

— déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;

L’infirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau sur les chefs de jugement infirmés,

Condamne la société Menuiserie Agencement Service à payer, après déduction du dépôt de garantie, une somme de 5 700, 80 euros TTC à la SCI [I], au titre de l’enlèvement de matériels, matériaux et autres objets restés dans les lieux loués ;

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne la société Menuiserie Agencement Service aux dépens de première instance et d’appel, distraits conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier, La présidente,