Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 14 JANVIER 2026

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/14329 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEFMJ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Juin 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 9] – RG n° 19/05531

APPELANTE

S.C.I. DU LYS

immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 750 098 899

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Caroline JEANNOT, avocat au barreau de PARIS, toque : G0129

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 3], représenté par son syndic, la société R. MICHOU & CIE, SAS immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° B 562 016 535

C/O Société R. MICHOU & CIE

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représenté par M^e Jérôme CHAMARD de la SCP d’Avocats BOUYEURE – BAUDOUIN – DAUMAS – CHAMARD BENSAHE L – GOMEZ-REY – BESNARD, avocat au barreau de PARIS, toque : P0056

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 30 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

La société civile immobilière du [Adresse 7] est propriétaire d’un lot de garage (lot n° 4) au-rez-de-chaussée, à gauche, de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 9], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Se plaignant de travaux de modification de la façade de son local et de la création de WC lors du remplacement du collecteur des eaux usées réalisés sans autorisation, en 2016, par la société du Lys, ainsi que d’un changement d’affectation du local à usage de garage en local commercial, l’assemblée générale des copropriétaires du 21 mars 2017 a autorisé le syndic à engager toutes actions en justice au nom du syndicat à l’encontre de la société du Lys, selon résolutions n° 23 à 25.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 19 mars 2018, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 9] a mis en demeure la société du Lys d’avoir à remettre les lieux dans leur état antérieur sous un mois, en réaffectant le lot n° 4 à usage de garage et en restituant à son lot son aspect extérieur d’origine par suppression de la devanture.

Par courrier du 2 avril 2018, la société du Lys a sollicité a posteriori l’inscription à la prochaine assemblée générale d’une autorisation de remplacer les portes en bois de couleur vert wagon constituant la devanture de son lot par une porte vitrée de la même couleur.

Selon courrier du 12 avril 2018, le conseil du syndicat des copropriétaires a indiqué à la société du Lys qu’aucune réponse n’avait été apportée sur le changement de destination du lot n° 4.

C’est dans ces conditions que, par acte d’huissier du 6 mai 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à Paris a fait assigner la société du Lys devant le tribunal judiciaire de Paris, afin de solliciter la restitution, sous astreinte, du lot n° 4 dans sa destination et son aspect extérieur d’origine (suppression de la vitrine et de la porte d’accès vitrée, repose d’une porte en bois conforme à celle figurant sur la photographie jointe au courrier de la société du Lys en date du 31 mars 2019, dépose du WC raccordé sur le réseau commun d’évacuation), assorti d’une astreinte de 500 euros par jour de retard commençant à courir quinze jours après la signification du jugement, ainsi que la condamnation de la société du Lys à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, la somme de 7 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens, dont distraction au profit de son conseil.

Par jugement du 10 juin 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] [Localité 9] de sa demande tendant à voir restituer le lot n° 4 à sa destination d’origine de garage,

— condamné la société du Lys à restituer au lot n°4 son aspect extérieur d’origine par suppression des travaux irrégulièrement entrepris, la remise en l’état antérieur consistant en la suppression de la porte d’accès vitrée, la repose d’une porte en bois conforme à celle figurant sur la photographie jointe au courrier de la société du Lys du 31 mars 2019, ainsi que la dépose du WC raccordé sans autorisation sur le réseau commun d’évacuation, sous la surveillance de l’architecte de la copropriété, dont les honoraires seront pris en charge par la société du Lys, et sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé le délai de trois mois suivant la signification du présent jugement,

— dit que ladite astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Adresse 8] du surplus de sa demande de remise en état ainsi que de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamné la société du Lys aux dépens,

— accordé à Maître Chamard le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamné la société du Lys à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 9] la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement,

— débouté les parties de leurs autres demandes.

La société du Lys a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 23 juillet 2021.

La procédure devant la cour a été clôturée le 26 mars 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 21 octobre 2021 par lesquelles la société du Lys, appelante, invite la cour, au visa de l’article 25 de loi du 10 juillet 1965, à :

— dire qu’elle est recevable et bien fondée en son appel du jugement rendu le 10 juin 2021,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] de sa demande de voir restituer le lot n° 4 à sa destination d’origine de garage et de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— infirmer ce jugement en toutes ses autres dispositions,

et statuant à nouveau,

— constater que l’usage de bureau administratif par la société du Lys du lot 4 ne porte ni atteinte à la destination générale de l’immeuble laquelle est mixte, ni aux droits des autres copropriétaires,

— constater que le lot 4 est raccordé depuis des années au réseau commun des eaux de l’immeuble,

— constater que le lot 4 était équipé, depuis la suppression des W.C. de la cour, de toilettes à la turque,

— constater en conséquence que la modernisation des toilettes au sein du lot 4 relève de son droit de jouir librement de son lot privatif et ne nécessitait pas l’accord de la copropriété,

— constater que les travaux d’embellissement réalisés par elle n’affectent pas l’aspect extérieur de l’immeuble et améliorent la qualité de l’immeuble,

— dire en conséquence que l’autorisation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 9] n’était pas nécessaire pour réaliser les travaux d’embellissement souhaités par elle,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 9] au paiement de la somme 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de la procédure ;

Vu les conclusions notifiées le 22 décembre 2021 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 9], intimé, invite la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965, notamment ses articles 5, 9, 14, 15, 25 b, et 42 alinéa 1er et des articles 1240 et 1241 du code civil, à :

— dire la société du Lys mal fondée en son appel, en conséquence, l’en débouter purement et simplement,

— le dire recevable et bien fondé en son appel incident,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société du Lys à restituer au lot n°4 son aspect extérieur d’origine par suppression des travaux irrégulièrement entrepris, la remise en l’état antérieur consistant en la suppression de la vitrine et de la porte d’accès vitrée, la repose d’une porte en bois conforme à celle figurant sur la photographie jointe au courrier de la société du Lys du 31 mars 2019, ainsi que la dépose du WC raccordé sans autorisation sur le réseau commun d’évacuation, sous la surveillance de l’architecte de la copropriété, dont les honoraires seront pris en charge par la société du Lys, et sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé le délai de trois mois suivant la signification,

— le réformer pour le surplus,

et statuant à nouveau,

— condamner la société du Lys à restituer au lot n°4 sa destination d’origine de garage,

— assortir cette condamnation d’une astreinte de 500 euros par jour de retard commençant à courir quinze jours après la signification de l’arrêt à intervenir,

— condamner la société du Lys à lui payer une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner la société du Lys à lui payer une somme de 7 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société du Lys aux dépens de l’instance avec application de l’article 699 du même code au profit de Maître Chamard ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de 'dire/juger/constater/donner acte’ dès lors qu’elles ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions, et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties.

Sur le changement de destination du lot n° 4

Sur ce point, les moyens soutenus par l’appelant incident ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation.

Il convient seulement de souligner et d’ajouter que la faculté pour un copropriétaire de changer la destination de son lot sans autorisation de l’assemblée générale n’exclut pas une décision de celle-ci visant à modifier le nombre de tantièmes à attribuer au lot concerné et à modifier l’état descriptif de division.

Le jugement sera par conséquent confirmé sur ce point.

Sur les travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble

Sur la porte du local

Sur ce point, les moyens soutenus par l’appelant incident ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation.

Le jugement doit par conséquent être confirmé sur ce point et sur l’astreinte.

Sur les toilettes

La SCI du Lys allègue que le lot 4 était déjà raccordé au réseau d’assainissement, comme le confirme l’acte de vente, du fait de la Croix-Rouge, ancienne locataire, laquelle avait installé des toilettes à la turque raccordées au réseau, sans opposition du Syndicat des Copropriétaires. Elle soutient qu’elle n’a fait que moderniser les toilettes existantes dans sa partie privative. Elle souligne qu’à la suite de la suppression des toilettes de la cour, les copropriétaires qui en avaient l’usage n’ont pas eu d’autre choix que d’installer leurs propres WC.

Le syndicat des copropriétaires soutient que l’installation des WC constitue une violation du règlement de copropriété qui interdit la réalisation de travaux portant sur les parties communes sans autorisation de l’assemblée générale et qu’il n’est pas démontré que la prescription décennale de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 peut être opposée.

Sur ce,

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Il n’est pas contesté par la SCI du Lys qu’elle dispose dans son lot d’un WC raccordé à une colonne d’évacuation des eaux vannes.

Néanmoins, le syndicat des copropriétaires, à qui incombe la charge de la preuve de l’exécution de travaux touchant aux parties communes sans autorisation, ne produit aucun élément sur ce raccordement qui n’aurait pas été autorisé, et notamment aucune pièce permettant de le dater ou de démontrer la nature précise des travaux.

Par conséquent, sa demande de remise en état doit être rejetée et le jugement doit être infirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que ses demandes amiables sont demeurées sans effet alors que le seul fait de résister abusivement à une demande légitime émanant du syndic doit être sanctionnée.

Sur ce,

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le syndicat des copropriétaires ne caractérise pas la résistance abusive qu’il invoque, d’autant qu’il succombe en l’essentiel de ses prétentions. Il ne justifie pas davantage d’un préjudice.

Le jugement doit par conséquent être confirmé en ce qu’il a rejeté sa demande.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement en ses dispositions frappées d’appel, sauf en ce qu’il a condamné la société du Lys à déposer le WC raccordé sans autorisation sur le réseau commun d’évacuation, sous la surveillance de l’architecte de la copropriété, dont les honoraires seront pris en charge par la société du Lys,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à la SCI du Lys la somme supplémentaire de 3 000 euros par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE