4ème Chambre

ARRÊT N° 273

N° RG 23/06737

N°Portalis DBVL-V-B7H-UJN6

(Réf 1ère instance : 23/00814)

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 12 DECEMBRE 2024

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

Assesseur : Monsieur Philippe BELLOIR, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Françoise BERNARD, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Juin 2024

devant Monsieur Philippe BELLOIR, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 12 Décembre 2024 par mise à disposition au greffe, date indiquée à l’issue des débats : 10 Octobre 2024 prorogée au 07 Novembre 2024 puis au 12 Décembre 2024

****

APPELANTS :

Madame [Z] [X]

née le 28 Mars 1970 à [Localité 9] (49)

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Bertrand NAUX de la SELARL BNA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

Monsieur [K] [F]

APPELANT dans le RG 23/06795 joint sous le RG 23/06737 le 07 mars 2024

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représenté par M^e Agathe BELET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

Monsieur [P] [W]

Appelant dans le RG 23/06874 joint sous le RG 23/06737 le 07 mars 2024

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représenté par M^e Anne-Sophie GUICHON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉS :

Monsieur [E] [Y]

né le 05 Avril 1967 à [Localité 10] (94)

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté par M^e Claire LE DIRAC’H, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

Madame [S] [C] épouse [Y]

née le 23 Mai 1967 à [Localité 11]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Claire LE DIRAC’H, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2] à [Localité 6]

représenté par son syndic en exercice, le cabinet LEFEUVRE IMMOBILIER SAS immatrculée au RCS de NANTES sous le N° SIREN 326 650 165, et dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Guillaume CIZERON de la SELARL CABINET CIZERON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

S.A. GMF ASSURANCES

INTIMEE dans les RG 23/06874 et RG 06795 joints sous le RG 23/06737 le 07 mars 2024

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par M^e Claire LE DIRAC’H, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

FAITS ET PROCÉDURE

L’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6] est soumis au statut de la copropriété et est administré par la société Lefeuvre Immobilier.

Initialement, cet immeuble était divisé en cinq lots correspondant à un étage, auquel il était affecté caves et greniers, correspondant au cinquième étage.

M. et Mme [Y] sont copropriétaires occupants des lots n°49 et 50, au troisième étage.

M. [W] est propriétaire du lot n°28, situé au cinquième étage.

M. [F] est propriétaire du lot n°30, situé au cinquième étage.

A compter du mois de septembre 2018, se plaignant d’infiltrations au niveau du plafond et du mur d’une chambre de leur logement, ainsi que d’auréoles au niveau du plafond d’une autre pièce, M. et Mme [Y] et leur assureur GMF ont, par actes d’huissier des 7 et 15 décembre 2020, fait assigner M. [W], M. [F] et le syndicat des copropriétaires aux fins d’expertise judiciaire.

Il a été fait droit à cette demande par ordonnance du 18 février 2021, M. [M] ayant été désigné en qualité d’expert judiciaire.

Par ordonnance du 14 mai 2021, les opérations ont été étendues à la société ACM IARD, assureur de M. [W].

Il est apparu au cours des opérations d’expertise que certains greniers du 4ème étage après l’entresol avaient fait l’objet d’aménagements privatifs à des fins d’habitation, comprenant la création d’équipements sanitaires avec douche, lavabo et WC broyeurs, à savoir les lots :

— n°28, propriété de M. [W] et de Mme [A],

— n°30, propriété de M. [F],

— n°35, propriété de M. et Mme [O],

— n°36 et 37, propriété de Mme [X].

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] a, par actes des 21, 22, 28 et 30 décembre 2021, assigné Mme [X], M. et Mme [O], Mme [A], M. [W], la société ACM IARD, M. et Mme [Y], GMF Assurances, M. [F], M. et Mme [D] en référé aux fins d’entendre dire que leur sera déclarée commune et opposable l’expertise ordonnée le 18 février 2021.

Par ordonnance du 10 février 2022, les opérations d’expertise ont été étendues à Mme [X], M. et Mme [O], la société ACM IARD, M. et Mme [Y], GMF Assurances, M. [W], M. [A], M. [F], M. et Mme [D].

Par actes d’huissier du 7 juillet et 11 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic le cabinet Lefeuvre Immobilier a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Nantes, au visa de l’article 835 du code de procédure civile aux fins de voir :

— condamner M. [W] et Mme [A] (lot n° 28), M. [F] (lot n° 30), M. et Mme [O] (lot n°35) et Mme [X] (lots n°36 et 37) à supprimer purement et simplement l’ensemble de leurs installations sanitaires privatives et de cuisine qui équipent chacun de leur lots à titre conservatoire dans l’attente de la validation d’une solution de mise en conformité,

— assortir cette condamnation d’une astreinte comminatoire d’un montant de 300 € par jour de retard qui sera due à titre individuelle en cas de manquement, et qui commencera à courir un mois après la signification de l’ordonnance et pendant un délai de 3 mois,

— autoriser le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à procéder à la coupure de l’alimentation en eau des lots 28, 30, 35, 36 et 37 à condamner l’évacuation du réseau [W]-[A] / [F] d’une part et du réseau [O] / [X] d’autre part, au plus tard trois mois après la signification de l’ordonnance,

— condamner in solidum M. [W] et Mme [A], M. [F] , M. et Mme [O] et Mme [X] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens de l’instance.

Par ordonnance du 9 novembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nantes a :

— autorisé le syndicat des copropriétaires demandeur à couper l’alimentation en eau des lots n°28, 30, 35, 36 et 37, et ce jusqu’à un mois après la date du dépôt du rapport de l’expertise judiciaire en cours, échéance après laquelle l’eau pourra être rétablie sur simple demande du copropriétaire concerné adressée au syndicat des copropriétaires ;

— dit n’y avoir lieu à référé pour le surplus ;

— dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum les défendeurs aux dépens.

Mme [X] a interjeté appel de cette ordonnance par déclaration remise au greffe de la cour d’appel de Rennes le 29 novembre 2023, intimant le syndicat des copropriétaires, la société Lefeuvre Immobilier et Mme [C].

Par déclarations successives des 30 novembre et 6 décembre 2023, M. [F] puis M. [W] ont également interjeté appel de cette ordonnance de référé.

Par ordonnances du 7 mars 2024, les affaires ont été jointes.

Dans ses dernières conclusions du 18 mars 2024, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, Mme [X] demande à la cour de :

— réformer la décision entreprise en ce que le juge des référés, a autorisé le syndicat des copropriétaires demandeur à couper l’alimentation en eau des lots 36 et 37, et ce jusqu’à un mois après la date de dépôt du rapport de l’expertise judiciaire en cours, échéance après laquelle l’eau pourra être rétablie sur simple demande du copropriétaire concerné adressée au syndicat des copropriétaires et a condamné in solidum les défendeurs aux dépens ;

Ce faisant,

— débouter purement et simplement le syndicat des copropriétaires ainsi que M. et Mme [Y] de l’ensemble de leurs prétentions formées à l’égard de Mme [X] ;

— les condamner conjointement et solidairement au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Dans ses dernières conclusions du 17 juin 2024, M. [W] demande à la cour de :

— dire et juger son appel recevable et bien fondé ;

— infirmer l’ordonnance du juge des référés en ce qu’il a autorisé le syndicat des copropriétaires demandeur à couper l’alimentation en eau des lots 28, 30, 35, 36 et 37, et ce jusqu’à un mois après la date de dépôt du rapport de l’expertise judiciaire en cours, échéance après laquelle l’eau pourra être rétablie sur simple demande du copropriétaire concerné adressée au syndicat des copropriétaires ;

Et en conséquence,

— condamner le syndicat des copropriétaires à brancher immédiatement, sans délai, l’alimentation en eau du lot n°28 appartenant à M. [W], sous astreinte de 10 euros par jour de retard ;

— débouter le syndicat des copropriétaires ainsi que les époux [Y] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre M. [W] ;

— condamner le syndicat des copropriétaires, ainsi que les époux [Y], à verser à M. [W] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions du 3 avril 2024, M. [F] demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance du juge des référés en ce qu’elle a autorisé le syndicat des copropriétaires demandeur à couper l’alimentation en eau du lot 30, et ce jusqu’à un mois après la date de dépôt de l’expertise judiciaire en cours, échéance après laquelle l’eau pourra être rétablie sur simple demande du copropriétaire concerné adressée au syndicat des copropriétaires, et en ce qu’elle a condamné in solidum les défendeurs aux dépens ;

— dire et juger irrecevable l’action introduite par le syndicat des copropriétaires ;

— débouter le syndicat des copropriétaires, ainsi que les époux [Y], de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre M. [F] ;

— condamner le syndicat des copropriétaires, ainsi que les époux [Y], à verser à M. [F] la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en appel, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel et de référé.

Dans leurs dernières conclusions du 23 avril 2024, M. et Mme [Y] et la société GMF Assurances demandent à la cour de :

— confirmer l’ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Nantes en ce qu’elle a autorisé le syndicat des copropriétaires demandeur à couper l’alimentation en eau des lots 28,30,35, et 37 et ce jusqu’à un mois après la date de dépôt du rapport de l’expertise judiciaire en cours ; échéance après laquelle l’eau pourra être rétablie sur simple demande du copropriétaire concerné adressée au syndicat des copropriétaires ;

En conséquence,

— constater l’inadaptation du réseau d’évacuation en raison des faibles diamètres en présence et les refoulements occasionnés à répétition ;

— constater le risque de dommage imminent à la structure de l’immeuble ;

— débouter M. [W], Mme [X] et M. [F] de toutes ses demandes plus amples ou contraires ;

— condamner in solidum toute partie succombant à payer à M. et Mme [Y], ainsi que la GMF Assurances la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens de l’instance ;

— débouter M. [F], Mme [X] et M. [W] de toutes leurs demandes, fins ou conclusions, plus amples ou contraires.

Dans ses dernières conclusions du 11 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, la société Lefeuvre Immobilier, demande à la cour de :

A titre principal,

— débouter Mme [X] de l’ensemble de ses conclusions, fins et prétentions ;

— confirmer l’ordonnance du 9 octobre 2023 dans toutes ses dispositions ;

— condamner Mme [X] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 6], la somme de 3 000 euros en cause d’appel, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [X] aux entiers dépens de l’instance.

L’instruction a été clôturée le 18 juin 2024.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires

Le tribunal a déclaré sans objet la question de la recevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires compte tenu de l’intervention volontaire des époux [Y].

Suivant l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice, conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Les premières opérations d’expertise ont clairement mis en évidence que les infiltrations d’eau avaient occasionné un dommage au plancher séparant le quatrième et le cinquième étage. Cette partie qui constitue un élément structurel de l’immeuble au même titre que les gros murs ou les refends, n’est pas comprise dans un lot, ni affectée à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Elle relève donc des parties communes conformément à la définition donnée par le règlement de copropriété.

Il s’en déduit que le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en réparation des dommages affectant cette partie commune dans le cadre de sa mission de sauvegarde de l’immeuble.

Sur le trouble manifestement illicite

Selon l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours dans les limites de sa compétence, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Le trouble manifestement illicite invoquée par le syndicat des copropriétaires ainsi que par M. et Mme [Y] implique la démonstration que le dommage allégué résulte d’un fait caractérisant une violation évidente d’une règle de droit.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ainsi que M. et Mme [Y] soutiennent qu’il existerait une imminence de dégât des eaux qui pourrait affecter la structure de la copropriété.

L’état descriptif de division du règlement de copropriété du 10 mars 2010 liste comme parties

privatives « tous les aménagements et branchements aux réseaux divers réalisés par les propriétaires de greniers transformés en logements d’habitation (lots 34 à 72 et 63), et notamment

les raccordements de ces lots aux colonnes d’évacuation des eaux usées ».

Les branchements des lots n°30 (M. [F]) et n°28 (M. [W]) sont des parties communes et le réseau qui les dessert est distinct des aménagements et branchements privatifs aux réseaux réalisés par les propriétaires des greniers transformés en logements d’habitation (lots n° 34 à 72 et 63).

Si M. [M] a préconisé à titre conservatoire, dans sa note n°6 du 6 avril 2023 et dans son mail du 14 avril 2023, l’arrêt de l’utilisation des réseaux d’évacuation des eaux usées du 5ème étage de l’immeuble, il sera observé que les opérations d’expertise sont toujours en cours et qu’il a sollicité au mois d’avril 2024 une consignation complémentaire pour poursuivre sa mission.

A ce stade de l’expertise, il n’est pas possible de déterminer si les infiltrations chez M. et Mme [Y] sont imputables à un élément d’équipement commun ou privatif, l’expert judiciaire ne s’étant pas encore prononcé sur ce point, ni que le plancher commun serait affecté. Les parties restent dans l’attente des éléments permettant d’apprécier les responsabilités et d’un chiffrage des coûts nécessaires.

De même, il n’est pas discuté que le dernier dégât des eaux chez M. et Mme [Y] date du mois de mars 2023. Il n’y a donc de trouble actuel à ces aménagements connus depuis la refonte du règlement de copropriété.

Il découle de ce qui précède que la cause des désordres n’est pas établie avec l’évidence requise en référé ; qu’il existe manifestement des contestations sérieuses sur la cause des infiltrations survenues chez M. et Mme [Y] et, en conséquence, sur la détermination du débiteur de l’obligation de réparation ce qui suffit pour dire n’y avoir lieu à référé.

Dès lors, l’ordonnance sera infirmée en toutes ses dispositions.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné à brancher immédiatement, sans délai, l’alimentation en eau du lot n°28 appartenant à M. [W], seul copropriétaire, à formuler une telle demande à la cour, sans qu’il y ait lieu d’ordonner d’astreinte.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’ordonnance sera infirmée en ce qu’elle a dit que les dépens sont à la charge de M. [W], M. [F] , M. et Mme [O] et Mme [X].

Y ajoutant, le syndicat des copropriétaires, ainsi que les époux [Y], seront condamnés in solidum aux dépens d’appel.

Il est équitable de dire que chaque partie conservera la charge de ses propres frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt rendu contradictoirement,

Déclare recevable l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] représenté par son syndic le cabinet Lefeuvre Immobilier,

Infirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à autoriser le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] représenté par son syndic le cabinet Lefeuvre Immobilier à procéder à la coupure de l’alimentation en eau des lots 28, 30, 35, 36 et 37,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] représenté par son syndic le cabinet Lefeuvre Immobilier à brancher immédiatement, sans délai, l’alimentation en eau du lot n°28 appartenant à M. [W],

Rejette la demande d’astreinte de M. [W],

Déboute les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires,

Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] représenté par son syndic le cabinet Lefeuvre Immobilier ainsi que M. et Mme [Y] aux dépens d’appel.

Le Greffier, Le Président,