Cour d'appel de Paris, Pôle 4 chambre 4, 16 décembre 2025, n° 23/17358

CA Paris
Confirmation 16 décembre 2025

Arguments

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Rejeté
Inoccupation des lieux
La cour a constaté que les preuves d'inoccupation fournies par les appelantes étaient insuffisantes et que Mme [N] avait toujours eu comme résidence principale le logement en question.
Rejeté
Non-respect de l'obligation d'occupation
La cour a jugé que les circonstances exceptionnelles justifiaient l'occupation temporaire des lieux par Mme [N], confirmant ainsi le rejet de la demande de résiliation.
Rejeté
Transfert des baux
La cour a ordonné le transfert des baux, considérant que Mme [N] avait droit au maintien dans les lieux.
Rejeté
Condamnation aux dépens
La cour a confirmé la condamnation des appelantes aux dépens, considérant qu'elles avaient succombé dans leurs demandes.
Accepté
Dommages intérêts
La cour a accordé des dommages intérêts à Mme [N] en raison de la procédure abusive des appelantes.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 ch. 4, 16 déc. 2025, n° 23/17358
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	23/17358
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	25 décembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Pascale CAMPANAMarie-Christine ALIGROSVincent RIBAUT
Cabinet(s) :	GRV ASSOCIES
Parties :	SCI immatriculée au R.C.S. de PARIS sous le numéro

Texte intégral

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRET DU 16 DECEMBRE 2025

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/17358 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CINSA

Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Septembre 2023 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 8] – RG n° 23/03262

APPELANTES

HAMPI 1956, Agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

SCI immatriculée au R.C.S. de PARIS sous le numéro 829 846 724

[Adresse 4]

[Localité 6]

FC BOURGEOIS, Agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

SCI immatriculée au R.C.S. de PARIS sous le numéro 829 881 606

Dont le siège social se situe [Adresse 4]

[Localité 6]

Tous deux représentées par M^e Vincent RIBAUT de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

Ayant pour avocat plaidant M^e Marie-Christine ALIGROS, avocat au barreau de PARIS, toque : A0140

INTIMEE

Madame [B] [N], veuve [L]

Née le [Date naissance 1] 1943 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Pascale CAMPANA de la SELEURL SELARLU PASCALE CAMPANA, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : P0262

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Roselyne GAUTIER, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

— Madame Roselyne GAUTIER, présidente de chambre,

— M^me Agnès BODART-HERMANT, présidente à la chambre,

— Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller

Greffier, lors des débats : Monsieur Edouard LAMBRY

ARRET :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Roselyne GAUTIER, présidente de chambre et par Edouard LAMBRY, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

***

La SCI Hampi 1956 et la SCI FC Bourgeois qui viennent aux droits de l’indivision [F] [U] sont propriétaires indivises d’un immeuble sis [Adresse 3] à 75003 Paris.

Elles ont pour administrateur de biens la Caisse Immobilière de Gérance.

Suivant contrat de location en date du 28 novembre 1964 soumis à la loi du 1 er septembre 1948 (catégorie 3 A), les consorts [F] [U], ont donné à bail,à M.[I] [L] et à Mme [B] [N], son épouse, un appartement de trois pièces principales sis [Adresse 2] à [Localité 5], situé au 3 ème étage, escalier B, porte droite.

Un congé article 4 de la loi du 1 er septembre 1948 a été notifié aux époux [L], suivant exploit en date du 21 octobre 2005.

A ce jour, l’indemnité d’occupation trimestrielle s’élève à la somme de 394,05 euros à laquelle s’ajoute une somme de 175,00 euros de provision sur charges.

Suivant contrat de location en date du 19 octobre 1981, les consorts [F] [U] donnaient à bail M. [I] [L] et à Mme [B] [L], son épouse, un second appartement de deux pièces principales situé au 3 ème étage, escalier B, porte gauche, de ce même immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5].

A ce jour, le loyer trimestriel s’élève à la somme de 948,43 euros à laquelle s’ajoute la somme de 175,00 euros de provision sur charges.

Les deux appartements ont été réunis avec l’autorisation du bailleur mais les baux sont demeurés distincts.

Par lettre en date du 23 mai 2022, Mme [B] [L], informait la Caisse Immobilière de Gérance du décès de son époux et sollicitait le transfert des deux baux à son nom.

Considérant que le logement n’était plus occupé par les époux que cette situation constituait une infraction aux baux, la SCI Hampi 1956 et la SCI FC Bourgeois ont par exploit du 20 mars 2023, saisi le juge des contentieux de la protection de Paris qui par jugement du 26 septembre 2023 a:

— rejeté l’ensemble des demandes présentées par la SCI HAMPI 1956 et la SCI FC BOURGEOIS tant au titre de la déchéance du droit au maintien dans les lieux pour le bail en date de 1964 qu’au titre de la résiliation du bail du 19 octobre 1981.

— ordonné à la SCI HAMPI 1956 et à la SCI FC BOURGEOIS de transférer le contrat de location en date de 1964 et le contrat de location en date de 1981 au nom de Madame [N] [B] et de dire que le loyer actuel est maintenu.

— condamné solidairement la SCI HAMPI 1956 et la SCI FC BOURGEOIS au paiement de la somme de 2.500,00 euros au titre de l’article 700 du C.P.C.

— condamné solidairement la SCI HAMPI 1956 et la SCI FC BOURGEOIS aux dépens.

Par déclaration enregistrée au greffe le 24 octobre 2023 la SCI Hampi 1956 et la SCI FC Bourgeois ont interjeté appel de ce jugement.

Dans leurs conclusions notifiées par RPVA le 23 janvier 2024, ils demandent à la cour de :

INFIRMER le jugement rendu par le Pôle civil de Proximité du Tribunal Judiciaire de PARIS en date du 26 septembre 2023 en ce qu’il a :

' rejeté l’ensemble des demandes présentées par la SCI HAMPI 1956 et la SCI FC BOURGEOIS tant au titre de la déchéance du droit au maintien dans les lieux pour le bail en date de 1964 qu’au titre de la résiliation du bail du 19 octobre 1981.

' ordonné à la SCI HAMPI 1956 et à la SCI FC BOURGEOIS de transférer le contrat de location en date de 1964 et le contrat de location en date de 1981 au nom de Madame [N] [B] et de dire que le loyer actuel est maintenu.

' condamné solidairement la SCI HAMPI 1956 et la SCI FC BOURGEOIS au paiement de la somme de 2.500,00 euros au titre de l’article 700 du C.P.C.

' condamné solidairement la SCI HAMPI 1956 et la SCI FC BOURGEOIS aux dépens.

En conséquence, et statuant à nouveau,

' S’agissant du « contrat de location » du 28 novembre 1964 :

— CONSTATER la déchéance du droit au maintien dans les lieux de Madame [B] [N] veuve [L].

— DECLARER Madame [B] [N] veuve [L] occupante sans droit ni titre de l’appartement situé au 3 ème étage, escalier B, porte droite, (lot n° 23), de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10].

— ORDONNER l’expulsion de Madame [B] [N] veuve [L] et de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 2] à [Localité 10] de l’appartement situés au 3 ème étage, escalier B, porte droite.

— DIRE que l’huissier instrumentaire pourra se faire assister de la [Localité 7] publique et d’un serrurier si besoin est.

— FIXER une indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 1.277,00 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 58,33 euros,

— CONDAMNER Madame [B] [N] veuve [L] à payer cette indemnité d’occupation, outre la provision sur charges, et ce jusqu’à son complet départ des lieux et restitution des clefs.

— DIRE que les demanderesses pourront faire entreposer en tel lieu de leur choix tous les meubles meublants appartenant à Madame [L] de quelque nature qu’ils soient, se trouvant dans les lieux aux frais, risques et périls des occupants.

' S’agissant du contrat de location du 19 octobre 1981 :

— PRONONCER la résiliation judiciaire du contrat de location du 19 octobre 1981 liant la SCI HAMPI 1956 et la SCI FC BOURGEOIS à Madame [B] [N] veuve [L].

— DECLARER Madame [B] [N] veuve [L] occupante sans droit ni titre de l’appartement situé au 3 ème étage, escalier B, porte gauche (lot n° 21), de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10].

— DIRE que l’huissier instrumentaire pourra se faire assister de la [Localité 7] publique et d’un serrurier si besoin est.

Mme [B] [L] dans ses conclusions signifiées par RPVA le 16 avril 2024 demande à la cour de :

— DIRE ET JUGER la SCI HAMPI 1956 et la SCI FC-BOURGEOIS autant irrecevables que mal fondées en leur appel et les en débouter,

— CONFIRMER le jugement en date du 26 septembre 2023 rendu par le jugedes contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de PARIS en toutes ses dispositions,

En conséquence,

DEBOUTER la SCI HAMPI 1956 et la SCI C-BOURGEOIS de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions

Y ajoutant

CONDAMNER la SCI HAMPI 1956 et la SCI FC-BOURGEOIS à verser à Madame [B] [N] veuve [L] la somme de 2.000 euros au titrede l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie à la décision entreprise et aux conclusions visées pour un exposé détaillé du litige et des moyens des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 septembre 2025.

MOTIFS

Sur l’occupation des lieux

L 'article 10 de la loi du 1 er septembre 1948 dispose, que :

« N’ont pas droit au maintien dans les lieux les personnes définies aux articles 4, 5, 6, 7 et 8 :…

2° Qui n’ont pas occupé effectivement par elles-mêmes les locaux loués ou ne les ont pas fait occuper par les personnes qui vivaient habituellement avec elles et qui sont, soit membres de leur famille, soit à leur charge. L’occupation doit avoir duré huit mois au cours d’une année de location, à moins que la profession, la fonction de l’occupant ou tout autre motif légitime ne justifie une occupation d’une durée moindre. En particulier, lorsque l’occupant apportera la preuve qu’il est tenu par ses obligations professionnelles à résider temporairement hors de la France métropolitaine, la durée d’occupation susvisée pourra être réduite à six mois pour une période de trois années…'.

Par ailleurs la méconnaissance de l’obligation d’occuper personnellement les lieux à titre d’habitation principale, peut justifier la résiliation du bail.

La résidence principale aux termes de l’article de la loi du 6 juillet 1989 est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par unepersonne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

La SCI Hampi 1956 et la SCI FC Bourgeois fondent leur action sur l’inoccupation des lieux par la locataire principale Mme [B] [N].

Elles produisent notamment un procès verbal de constat d’huissier établi du 1 er octobre au 22 novembre 2022 suite à une ordonnance sur requête en date du 2 septembre 2022, procès verbal dont les mentions sont insuffisantes pour rapporter la preuve de l’inoccupation du logement par Mme [N] pendant une durée inférieure à 8 mois.

Les diligences de l’huissier concernent en effet uniquement une période de 2 mois et, ses constatations sont contredites par la procdution de photographies, d’attestations, de courriers ou de documents médicaux, factures de pharmacie, permettant de considérer que Mme [N] désormais âgée de 82 ans, a toujours eu comme résidence principale le logement objet du litige sans qu’on puisse lui reprocher d’y héberger son fils ou, d’avoir séjourné pendant la période covid et pendant la maladie de son époux durant quelques mois, dans sa résidence secondaire en [11], ces circonstances exceptionnelles constituant un motif légitime.

Par ailleurs le fait que Mme [N] soit inscrite sur la liste électorale de la commune de sa résidence secondaire au regard des conditions légales d’inscription ne suffit pas non plus à déduire qu’elle en fait sa résidence principale.

Au regard de ces constatations, il convient de confirmer le jugement qui a rejeté l’ensemble des demandes présentées par les appelantes tant au titre de la déchéance du droit au maintien dans les lieux pour le bail en date de 1964 qu’au titre de la résiliation du bail du 19 octobre 1981 et, leur a ordonné de transférer les 2 contrats de au nom de Mme [B] [N] en maintenant le loyer actuel.

Sur les demandes accessoires

Le premier juge a fait une juste application des textes relatifs aux dépens et aux frais irrépétibles.

Les appelantes, qui succombent en leurs demandes, doivent être condamnées aux dépens d’appel et au paiement d’une somme de 2000 euros sur le fondemnt de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant :

Condamne la SCI Hampi 1956 et la SCI FC Bourgeois à payer à Mme [B] [N] la somme supplémentaire de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette le surplus des demandes,

Condamne la SCI Hampi 1956 et la SCI FC Bourgeois aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE