1ère chambre B

ARRÊT N°

N° RG 22/02436

N° Portalis DBVL-V-B7G-SVE6

(Réf 1ère instance : 20/00781)

M. [B] [Y]

Mme [E] [L] épouse [Y]

C/

M. [I] [R]

Mme [M] [U] épouse [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 6 MAI 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Elise BEZIER lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 21 octobre 2024, devant Monsieur Philippe BRICOGNE, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 6 mai 2025 par mise à disposition au greffe

****

APPELANTS

Monsieur [B] [Y]

né le [Date naissance 4] 1948 à [Localité 14]

[Adresse 6]

[Localité 9]

Madame [E] [L] épouse [Y]

née le [Date naissance 3] 1951 à [Localité 11]

[Adresse 6]

[Localité 9]

Tous deux représentés par M^e Christelle GUILLOU-PERRIER de la SELARL SEGARULL GUILLOU-PERRIER, avocat au barreau de LORIENT

INTIMÉS

Monsieur [I] [R]

né le [Date naissance 10] 1951 à [Localité 14]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 9]

Madame [M] [U] épouse [R]

née le [Date naissance 2] 1950 à [Localité 13]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 9]

Tous deux représentés par M^e Pierre BEAUVOIS de la SELARL BEAUVOIS PIERRE – PICART SEBASTIEN – BERNARD HELENE, avocat au barreau de LORIENT

EXPOSÉ DU LITIGE

1. M. [B] [Y] et Mme [E] [L] épouse [Y] (les époux [Y]) sont propriétaires d’un ensemble bâti sis [Adresse 6] à [Localité 9], cadastrée section EW n° [Cadastre 7] et [Cadastre 8].

2. M. [I] [R] et Mme [M] [U] épouse [R] (les époux [R]) sont propriétaires du fonds voisin EW n° [Cadastre 5], sur lequel ils ont, après destruction de l’ancienne, fait construire une nouvelle habitation.

3. Par décision du 18 juin 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Lorient a ordonné une expertise judiciaire aux fins de dire si la propriété des époux [Y] avait subi une perte d’ensoleillement du fait de l’édification de la construction d’une nouvelle habitation par les époux [R], de calculer cette éventuelle perte d’ensoleillement et d’indiquer les solutions appropriées, le cas échéant, pour y remédier.

4. Dans son rapport du 7 décembre 2019, l’expert judiciaire conclut que les époux [Y] subissent une perte importante d’ensoleillement au rez-de-chaussée où se trouvent les pièces principales de leur maison, essentiellement en périodes automnales et hivernales, périodes cependant où ils n’habitent que très peu leur maison. Ces pertes d’ensoleillement génèrent une diminution de la valeur de la maison et un préjudice au quotidien, ces deux préjudices étant évalués à 4 % de la valeur de la maison, sans qu’une solution raisonnable ne puisse être envisagée pour remédier à la perte d’ensoleillement constatée.

5. Par acte d’huissier du 11 mars 2020, les époux [Y] ont fait assigner les époux [R] devant le tribunal judiciaire de Lorient aux fins de voir, sur le fondement de la théorie du trouble anormal de voisinage, ordonner à titre principal la démolition de l’immeuble des époux [R], à titre subsidiaire, leur condamnation à leur verser une somme de 72.400 ' en réparation du préjudice afférent au trouble anormal de voisinage, une somme de 10.000 ' en réparation de leur préjudice de jouissance et une somme de 6.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile, le tout avec exécution provisoire.

6. Par jugement du 16 mars 2022, le tribunal a :

— dit n’y avoir lieu d’écarter des pièces du débat,

— débouté les époux [Y] de toutes leurs demandes,

— coindamné les époux [Y] à payer aux époux [R] une somme de 2.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné les époux [Y] aux entiers dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire,

— rappelé que la décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

7. Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que, s’il résulte de l’expertise judiciaire que l’édification de la nouvelle construction sur le fonds des époux [R] est à l’origine d’une perte d’ensoleillement au rez-de-chaussée de la maison des époux [Y], il n’est pas démontré que cette perte d’ensoleillement excède les inconvénients anormaux du voisinage, étant observé que les deux fonds se trouvent dans une zone urbanisée.

8. Par déclaration au greffe de la cour d’appel de Rennes du 15 avril 2024, les époux [Y] ont interjeté appel de cette décision.

9. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 16 septembre 2024, les époux [Y] demandent à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— statuant à nouveau,

— dire et juger qu’ils subissent un trouble anormal du voisinage se traduisant par une perte d’ensoleillement de leur propriété du fait de la construction édifiée sur la propriété voisine et contigüe des époux [R],

— ordonner la démolition de l’étage du bien des époux [R] et ce sous astreinte de 150 ' par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de trois mois suivant la signification de l’arrêt à intervenir,

— condamner les époux [R] à leur verser une somme de 10.000 ' en réparation de leur préjudice de jouissance,

— subsidiairement, si par impossible il n’était pas fait droit à la démolition de l’étage du bien des époux [R],

— condamner les époux [R] à leur payer la somme de 72.020 ' correspondant à la perte de valeur de leur immeuble,

— condamner les époux [R] à leur verser une somme de 25.000 ' en réparation de leur préjudice de jouissance,

— condamner les époux [R] à leur payer la somme de 6.000 ' au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les époux [R] aux entiers dépens de première instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

— condamner les époux [R] aux entiers dépens d’appel.

* * * * *

10. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 16 septembre 2024, les époux [R] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ces dispositions,

— condamner in solidum les époux [Y] aux entiers dépens, de référé, de première instance, d’expertise judiciaire, et au paiement d’une somme de 6.000 ' au titre des frais irrépétibles.

* * * * *

11. L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 septembre 2024.

12. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le trouble anormal du voisinage

13. Les époux [Y] font valoir que la perte d’ensoleillement peut être constitutive d’un trouble anormal du voisinage ouvrant droit à indemnisation. Ils rappellent avoir construit leur maison en 2016 en tenant compte de l’ensoleillement. Or, le mur de 6,60 m positionné par les époux [R] devant leurs baies vitrées situées plein sud a incontestablement causé une perte d’ensoleillement, confirmée tant par l’expert que par l’huissier. Cette perte d’ensoleillement constitue un trouble qui excède les inconvénients normaux du voisinage, dès lors qu’ils sont installés dans une zone pavillonnaire située sur le littoral et qu’il s’agit de leur résidence principale, peu important l’absence de contestation du permis de construire des époux [R]. La demande de démolition n’apparaît pas disproportionnée. Selon eux, leur préjudice peut être fixé à 20 % de la valeur de leur bien, dès lors qu’ils subissent également un important préjudice de jouissance au quotidien.

14. Les époux [R] répliquent que la construction dont il est fait reproche se situe en zone très urbanisée, ainsi que le signale le plan de situation de la construction des époux [Y] eux-mêmes. Déjà avant travaux, la maison des appelants ne bénéficiait pas d’un ensoleillement plein. Ils affirment que la hauteur de la construction des époux [Y] est supérieure à la leur, créant eux-mêmes une perte d’ensoleillement pour leurs voisins. Selon eux, il n’existe pas de droit au soleil et encore moins en zone très urbanisée, la procédure n’étant intentée que dans l’intention de nuire, puisque ni l’huissier, ni l’expert ne caractérisent un trouble anormal du voisinage du seul fait de la différence d’une hauteur entre 4,50 m initial et 6,50 m actuel de leur mur, l’expert ayant à tort indiqué une différence de 3 m. D’ailleurs, les époux [Y] n’ont jamais contesté la régularité du permis de construire par un recours gracieux ou contentieux. Pour eux, le trouble n’est ni anormal ni, surtout, continu puisque la propriété des époux [Y] profite toujours d’un ensoleillement très satisfaisant la moitié de l’année. Ils indiquent que les époux [Y] louent leur étage et ne résident que du printemps à l’automne, que la suppression de l’étage correspondrait à ôter toute possibilité de logement et d’accueil de leurs petits-enfants et que l’importance du préjudice allégué n’est pas démontrée.

Réponse de la cour

15. L’article 544 du code civil dispose que 'la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements'.

16. La théorie moderne du trouble anormal du voisinage doit être regardée, plutôt qu’une limitation au droit de propriété, comme un régime spécial de responsabilité civile de plein droit, exonéré de toute notion de faute, ayant essentiellement un rôle de concept dans la protection contre les pollutions et nuisances de toutes sortes.

17. Le trouble anormal du voisinage se définit comme un dommage causé à un voisin qui, lorsqu’il excède les inconvénients ordinaires du voisinage, est jugé anormal et oblige l’auteur du trouble à dédommager la victime, quand bien même ce trouble, employé dans un sens amphibologique en ce qu’il concerne aussi bien l’action que son résultat, serait inhérent à une activité licite et qu’aucune faute ne pourrait être reprochée à celui qui le cause.

18. Le non-respect d’une stipulation d’un règlement de copropriété ou du cahier des charges d’un lotissement, s’il constitue une faute contractuelle, est insuffisant pour justifier une action en réparation dès lors que la preuve d’un dommage n’est pas rapportée. De la même façon, on ne peut pas déduire l’existence d’un trouble du seul fait qu’une infraction à une disposition légale ou administrative a été commise. Il appartient au demandeur de démontrer le caractère excessif de l’inconvénient ou de la nuisance, le dommage devant être apprécié in concreto, en tenant compte des circonstances de temps et de lieu.

19. S’il n’existe aucun droit acquis à l’ensoleillement, la réduction de l’ensoleillement créée par l’implantation d’un bâtiment peut constituer un trouble anormal du voisinage. Un milieu urbain, voire une zone à faible densité, mais dont la vocation à une densification importante était manifestement évidente, appellera une appréciation plus stricte de l’anormalité en matière de trouble à l’ensoleillement, qui constitue un avantage nécessairement précaire. La tolérance sera plus grande aux atteintes portées à l’ensoleillement dans les zones où la taille des terrains de construction est limitée, donc dans lesquelles il est complexe, voire impossible, d’éloigner suffisamment la nouvelle construction du voisinage pour qu’elle n’ait aucun impact sur son niveau d’éclairage.

20. Si la perte d’ensoleillement est substantielle ou altère la qualité de vie comme se manifestant dans la continuité ou se renouvelant régulièrement, elle constituera un trouble anormal du voisinage, notamment en raison de la perte de valeur du bien concerné. Au contraire, si la réduction de l’ensoleillement est limitée aux saisons hivernale et automnale, l’existence d’un trouble anormal du voisinage sera plus difficile à établir. La jouissance du jardin, de la terrasse ou de la piscine est plus répandue l’été que l’hiver, de sorte qu’il est davantage pénalisant de ne pas pouvoir en bénéficier lors de la saison estivale.

21. En l’espèce, les époux [Y] sont propriétaires d’un ensemble bâti sis [Adresse 6] à [Localité 9], cadastrée section EW n° [Cadastre 7] et [Cadastre 8]. Leur titre de propriété du 3 mars 2015 mentionne qu’ils ont acheté un terrain à bâtir faisant partie du lot n° 21 de [Adresse 12], du lotissement dénommé '[Adresse 15]'. Ils ont également passé le 27 octobre 2014 un contrat de construction de maison individuelle avec la société Trecobat. Leur maison, composée de deux niveaux, est posée en limite de propriété côté nord et présente un faîte de huit mètres.

22. La maison des époux [R] a été édifiée par la même société Trecobat, sur la parcelle EW n° [Cadastre 5], en limite sud du fonds des époux [Y], en lieu et place d’une maison préexistante qui a été démolie. Par rapport à la précédente maison, de plain-pied, la nouvelle gagne un niveau qui accueille trois chambres pour leurs petits-enfants (procès-verbal de constat d’huissier du 2 mars 2021).

23. Afin de se prémunir du projet de construction envisagé par les époux [R], les époux [Y], après une vaine tentative de démarche amiable initiée le 20 novembre 2017, ont, dès les 6 et 20 février 2018, fait établir un procès-verbal de constat d’huissier montrant que leur fonds bénéficie d’un 'ensoleillement généreux', alors que la maison voisine n’est qu’en cours de construction.

24. Un an plus tard, après achèvement de la construction, les époux [Y] ont fait réaliser un nouveau procès-verbal de constat d’huissier le 14 février 2019, duquel il ressort que 'le dos de cette maison dont la hauteur peut être estimée à environ six mètres, voire sept (non mesurée) fait directement face à la façade exposée sud de la maison des époux [Y]'. L’huissier ajoute que 'le dos aveugle de cette maison, parfaitement lisse, constitue un véritable écran rectangulaire sous enduit clair lissé prolongeant ainsi celui du muret courant depuis la voie publique'. Entre 10h30 et 11h, l’huissier constate 'que la quasi-intégralité de la façade sud de la maison des requérants est ombragée du fait de la présence de la maison voisine’ et que 'seuls la toiture inclinée de la maison des époux [Y], la porte-fenêtre mansardée de l’étage et un fin bandeau d’une cinquantaine de centimètres courant en sommet de façade sont actuellement ensoleillés'. Il observe également que 'toute la terrasse et la jardinet sont résolument ombragés’ et qu’il existe 'une sensation d’enfoncement'. Enfin, l’huissier constate que 'les pièces (de la maison des époux [Y]) ne bénéficient plus actuellement du moindre ensoleillement'.

25. Dans son rapport du 7 décembre 2019, l’expert judiciaire [J], après simulation informatique, conclut que les époux [Y] subissent une perte importante d’ensoleillement au rez-de-chaussée où se trouvent les pièces principales de leur maison, essentiellement en périodes automnale et hivernale, périodes cependant où ils n’habitent que très peu leur maison qui est une résidence secondaire, louée occasionnellement au rez-de-chaussée et toute l’année à l’étage, de l’aveu même des époux [Y]. Le faîtage de la maison des époux [R] (dont la construction n’a pas nécessité de décaissement significatif) reste moins important d'1m50 de celui de la maison des appelants.

26. Dans le détail, le fonds des époux [Y] regagne en ensoleillement dès la mi-mars (zénith à 15h). Au 15 mai à 9h et au 15 juillet à 12h, la différence d’ensoleillement avec la maison précédente est très faible. Le 15 septembre à 15h, la perte d’ensoleillement ne concerne que le jardin. Le 15 novembre comme le 15 janvier à 12h, le bâti du rez-de-chaussée ne dispose pas d’ensoleillement alors que c’est encore le cas à l’étage. Ces simulations ne sont pas invalidées par l’unique procès-verbal de constat d’huissier établi le 14 février 2019, entre 10h30 et 11h, ni par celui diligenté par les époux [R] le 24 mars 2020 (observations faites à 9h45 : façade sud de la maison des époux [Y] ensoleillée uniquement au premier étage, 11h57 : façade sud ensoleillée aux huit dixièmes, 14h05 : façade sud entièrement ensoleillée, 17h57 : plus d’ensoleillement de la façade sud) et le 25 mars 2020 (observations faites à 16h : façade sud ensoleillée aux huit dixièmes).

27. L’expert considère que la perte d’ensoleillement concerne principalement le jardin et le rez-de-chaussée qu’elle est très inégale tout au long de l’année. Cette perte d’ensoleillement génère une diminution de la valeur de la maison et un préjudice au quotidien, ces deux préjudices étant évalués à 4 % de la valeur de la maison, sans qu’une solution raisonnable ne puisse être envisagée pour remédier à la perte d’ensoleillement constatée.

28. L’expert observe par ailleurs que 'le lieu du litige est situé dans une zone semi-pavillonnaire avec petits collectifs'. Il indique que ' la nouvelle construction présente une façade aveugle de grande hauteur (environ 6m50 en moyenne) élevée en limite de propriété'. Elle est en outre 'd’une longueur de 14m', alors que la précédente maison était plus large (20m) mais moins haute (3m50).

29. Un voisin des appelants, M. [F], atteste qu’il a lui-même subi 'les désagréments causés par la construction de la maison des époux [Y] (qui lui) semblent inhérents à la vie d’un quartier qui s’agrandit'. Mme [O] témoigne de son côté que la maison des époux [Y] lui fait de l’ombre à un moment de la journée, sans que ce désagrément, considéré comme normal en raison de l’attirance de la proximité de la plage, ait appelé une quelconque réaction de sa part.

30. Il s’en évince que, s’il existe un retentissement dans la qualité de vie des occupants et dans la valeur de la maison des époux [Y], il n’est pas constant tout au long de l’année et il est trop faible pour constituer un trouble anormal du voisinage au regard de la zone concernée, assez densément construite, ainsi que de la taille modeste des parcelles, notamment celle des époux [R], longiligne (297 m²).

31. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté les époux [Y] de leurs demandes.

Sur les dépens

32. Le chef du jugement relatif aux dépens de première instance sera confirmé. Les époux [Y], partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens d’appel.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

33. Le chef du jugement relatif aux frais irrépétibles de première instance sera confirmé. L’équité commande de faire bénéficier les époux [R] des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 2.000 '.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Lorient du 16 mars 2022 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. [B] [Y] et Mme [E] [L] épouse [Y] aux dépens d’appel,

Condamne in solidum M. [B] [Y] et Mme [E] [L] épouse [Y] à payer à M. [I] [R] et Mme [M] [U] épouse [R] la somme de 2.000 ' en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE