03/12/2024

ARRÊT N° 503/2024

N° RG 22/03576 – N° Portalis DBVI-V-B7G-PBAX

J-C.G/IA

Décision déférée du 09 Septembre 2022

Juge des contentieux de la protection de [Localité 8]

( 21-000350)

E.LAFITE

[L] [C]

C/

[E] [Z]

[O] [K]

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU TROIS DECEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE

***

APPELANT

Monsieur [L] [C]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Beyza BAYDUR, avocat postulant et M^e Vincent BAUMES avocat plaidant au barreau de TOULOUSE

INTIMÉS

Madame [E] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Assigné le 13/12/22 à étude, sans avocat constitué

Monsieur [O] [K]

Assigné le 13/12/22 à étude

[Adresse 2]

[Localité 5]

Assigné le 13/12/22 à étude, sans avocat constitué

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 30 Septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant J.C. GARRIGUES, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président de chambre

P. BALISTA, conseiller

J.C. GARRIGUES, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— PAR DEFAUT

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 23 août 2018, M. [C] a donné à bail à M. [O] [K] et Mme [E] [Z] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 6] à [Localité 7] (31), moyennant un loyer mensuel de 520 € et 35 € de provision sur charges.

Les locataires ont quitté le logement le 22 octobre 2020 et un état des lieux de sortie a été réalisé.

Par acte du 22 décembre 2020, M. [C] a sommé les locataires de lui payer les loyers et charges restant dûs et de le dédommager des frais de remise en état du logement.

Par acte en date du 21 octobre 2021, M. [L] [C] a fait assigner M. [O] [K] et Mme [E] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Muret afin de les entendre :

— condamner solidairement à lui payer :

* la somme de 2821,10 euros avec intérêts au taux légal à compter du 17 septembre 2020 ou du 22 décembre 2020 au titre de l’arriéré locatif,

* la somme de 940,79 euros au titre des frais de remise en état du logement,

* la somme de 277,14 euros au titre des frais d’huissier exposés,

* la somme de 936 euros à titre de réparation de la perte de revenus du fait de l’impossibilité de mettre en location le logement durant les travaux de remise en état,

* la somme de 2000 euros à titre de réparation du préjudice moral,

— ordonner la compensation des sommes dues et du dépôt de garantie,

— condamner solidairement au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par jugement réputé contradictoire en date du 9 septembre 2022, le tribunal a :

— condamné solidairement M. [O] [K] et Mme [E] [Z] à payer à M. [L] [C] la somme de 792,22 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;

— condamné solidairement M. [O] [K] et Mme [E] [Z] à payer M. [L] [C] la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné solidairement M. [O] [K] et Mme [E] [Z] aux dépens, non compris les frais de sommation de payer du 22 décembre 2020 et de commandement de payer du 17 septembre 2020 qui n’est du reste pas produit,

— rappelé que sauf motivation contraire, l’exécution provisoire est de plein droit.

Par déclaration en date du 10 octobre 2022, M. [L] [C] a relevé appel de la décision en ce qu’elle a :

— débouté M. [L] [C] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, plus précisément d’avoir refusé :

* de condamner in solidum Mme [E] [V] [P] et M. [O] [K] à verser à M. [L] [C] la somme de 2.821,10 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du premier commandement de payer intervenu le 17 septembre 2020 ou à défaut à compter de la sommation de payer délivrée le 22 décembre 2020,

* de condamner in solidum Mme [E] [V] [P] et M. [O] [K] à verser à M. [L] [C] la somme de 940,79 euros au titre des frais de réparation,

* de condamner in solidum Mme [E] [V] [P] et M. [O] [K] à verser à M. [L] [C] la somme de 277,14 euros au titre des frais d’huissier exposés,

* de condamner in solidum Mme [E] [V] [P] et M. [O] [K] à verser à M. [L] [C] la somme de 936 euros à titre de réparation pour l’impossibilité de relouer l’appartement durant les travaux de réparation,

* de condamner in solidum Mme [E] [V] [P] et M. [O] [K] à verser à M. [L] [C] la somme de 2.000 euros à titre de réparation de son préjudice moral,

* d’ordonner la compensation entre ces différentes sommes et le dépôt de garantie versé,

* de condamner in solidum Mme [E] [V] [P] et M. [O] [K] à verser à M. [L] [C] la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

* de condamner in solidum Mme [E] [V] [P] et M. [O] [K] aux entiers dépens,

— condamné solidairement M. [O] [K] et Mme [E] [Z] à payer à M. [L] [C] la somme de 792,22 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement,

— condamné solidairement M. [O] [K] et Mme [E] [Z] aux dépens, non compris les frais de sommation de payer du 22 décembre 2020 et de commandement de payer du 17 septembre 2020 qui n’est du reste pas produit.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 06 janvier 2023, M. [L] [C] demande à la cour, au visa de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, de :

— réformer le jugement en ce qu’il a refusé :

* de condamner in solidum Mme [E] [V] [P] et M. [O] [K] à verser à M. [L] [C] la somme de 2.821,10 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du premier commandement de payer intervenu le 17 septembre 2020 ou à défaut à compter de la sommation de payer délivrée le 22 décembre 2020,

* de condamner in solidum Mme [E] [V] [P] et M. [O] [K] à verser à M. [L] [C] la somme de 940,79 euros au titre des frais de réparation,

* de condamner in solidum Mme [E] [V] [P] et M. [O] [K] à verser à M. [L] [C] la somme de 277,14 euros au titre des frais d’huissier exposés,

* de condamner in solidum Mme [E] [V] [P] et M. [O] [K] à verser à M. [L] [C] la somme de 936 euros à titre de réparation pour l’impossibilité de relouer l’appartement durant les travaux de réparation,

* de condamner in solidum Mme [E] [V] [P] et M. [O] [K] à verser à M. [L] [C] la somme de 2.000 euros à titre de réparation de son préjudice moral,

* d’ordonner la compensation entre ces différentes sommes et le dépôt de garantie versé,

* de condamner in solidum Mme [E] [V] [P] et M. [O] [K] à verser à M. [L] [C] la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

* de condamner in solidum Mme [E] [V] [P] et M. [O] [K] aux entiers dépens,

— réformer le jugement en ce qu’il a :

* condamné solidairement M. [O] [K] et Mme [E] [Z] à payer à M. [L] [C] la somme de 792,22 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement,

* condamné solidairement M. [O] [K] et Mme [E] [Z] aux dépens, non compris les frais de sommation de payer du 22 décembre 2020 et de commandement de payer du 17 septembre 2020 qui n’est du reste pas produit,

statuant à nouveau,

— condamner in solidum Mme [E] [V] [P] et M. [O] [K] à verser à M. [L] [C] la somme de 1 788,80 euros pour les charges impayées, assortie des intérêts au taux légal à compter du premier commandement de payer intervenu le 17 septembre 2020 ou à défaut à compter de la sommation de payer délivrée le 22 décembre 2020,

— confirmer la condamnation in solidum Mme [E] [V] [P] et M. [O] [K] à verser à M. [L] [C] la somme de 382,62 euros au titre des loyers impayés après compensation avec le dépôt de garantie,

— condamner in solidum Mme [E] [V] [P] et M. [O] [K] à verser à M. [L] [C] la somme de 940,79 euros au titre des frais de réparation,

— condamner in solidum Mme [E] [V] [P] et M. [O] [K] à verser à M. [L] [C] la somme de 277,14 euros au titre des frais d’huissier exposés,

— condamner in solidum Mme [E] [V] [P] et M. [O] [K] à verser à M. [L] [C] la somme de 936 euros à titre de réparation pour l’impossibilité de relouer l’appartement durant les travaux de réparation,

— s’entendre condamner in solidum Mme [E] [V] [P] et M. [O] [K] à verser à M. [L] [C] la somme de 2.000 euros à titre de réparation de son préjudice moral,

— s’entendre condamner in solidum Mme [E] [V] [P] et M. [K] à verser à M. [R] [C] la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum Mme [E] [V] [P] et M. [O] [K] aux entiers dépens, de première instance et d’appel, dont distraction au profit de M^e Beyza Baydur, sur son affirmation de droit.

Mme [E] [V] [P] et M. [O] [K] n’ont pas constitué avocat. La déclaration d’appel et les conclusions de M. [C] leur ont été signifiées par actes des 13 décembre 2022 et 6 février 2023 conformément aux dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile. Il sera donc statué par défaut conformément à l’article 474 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

M. [C] produit à l’appui de ses demandes :

— le contrat de bail du 23 août 2018 ;

— l’état des lieux à l’entrée du logement ;

— l’état des lieux à la sortie du logement établi le 22 octobre 2020 en présence de M. [K], assorti de photographies ;

— un courrier du 22 octobre 2020 faisant état d’un solde débiteur de 2397,25 € et un second courrier du 10 novembre 2020 indiquant les motifs du refus de restitution du dépôt de garantie

— deux sommations de payer du 22 décembre 2020 ;

— un tableau récapitulatif des impayés ;

— des factures relatives aux travaux de remise en état ;

— des avis de taxes foncières comportant le montant de la taxe ordures ménagères ;

— un état de relevé des compteurs.

Sur la dette locative

Le premier juge a justement condamné Mme [Z] et M. [K] à payer à M. [C] la somme de 902,62 € au titre des loyers en retard de septembre et octobre 2020, déduction faite du dépôt de garantie de 520 € versé par les locataires lors de l’entrée dans les lieux, soit 382,62 €.

Cette condamnation doit toutefois être infirmée dans la mesure où elle n’est pas individualisée dans le dispositif du jugement dont appel.

La demande formée au titre des charges a été rejetée à défaut de justificatifs suffisants, avis de taxe foncière et facture de consommation d’eau notamment.

Au vu des pièces produites en cause d’appel, les charges restant dues par Mme [Z] et M. [K] s’établissent comme suit :

Année 2019

— charges locatives selon décompte du syndic : 1068,45 €

— taxe ordures ménagères due par le locataire : 80 €

— provisions sur charges avancées par le locataire à déduire : – 420 €

— acompte réglé par le locataire : – 242,80 €

soit un solde de 485,65 € à la charge du locataire.

Année 2020

— charges locatives selon décompte du syndic : 341,41 €

— quote-part taxe ordures ménagères due par le locataire : 67 €

— consommation d’eau : 894,76 €

soit un solde de 1303, 17 € à la charge du locataire.

Il y a lieu de condamner Mme [Z] et M. [K] solidairement à payer à M. [C] la somme de 1788,80 € , outre intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2020, date de la sommation de payer.

Sur les réparations locatives

L’article 1732 du code civil dispose que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute .

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Il doit entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et y faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Aux termes de l’article 7 de la même loi, le locataire est tenu de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou du fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Il est en outre tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles ont été occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction , cas fortuiot ou de force majeure.

Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 fixe la liste des réparations locatives.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée qui se présente sous la forme d’un tableau indique pour chaque pièce que les murs, plafonds, sols et équipements sont en bon état.

L’état des lieux de sortie mentionne :

— dans l’entrée : carrelage des murs sale

— dans le séjour : murs jaunes, carrelage cassé, radiateur abîmé, chevilles des fenêtres arrachées

— dans la chambre 1 : murs, sol 'à refaire', plafond sale 'à refaire', placard cumulus un carreau cassé

— dans la cuisine : éléments très sales, radiateur HS, enlevé, rouillé, 2 carreaux cassés

— dans la salle de bains : murs sales, radiateur rouillé, meuble vasque gondolé,

— dans les WC : murs et sol sales.

M. [C] produit à l’appui de sa demande :

— un ticket de caisse Bricoman d’un montant de 4,50 €

— une facture du 29/10/2020 Bricoman d’un montant de 576,85 € relative à la fourniture de trois radiateurs céramique, de colle, de peinture et de matériel pour peinture

— une facture EDF du 2 novembre 2020 d’un montant de 23,08 € relative à la souscription d’un contrat de fourniture d’électricité à l’adresse du logement litigieux

— une facture Amazon du 11 novembre 2020 d’un montant de 92,70 € relative à la fourniture de roues pour placard

— un ticket de caisse Castorama d’un montant de 19,89 €

— une facture Leroy Merlin du 6 novembre 2020 d’un montant de 71,12 € relative à des achats de menuiserie et d’éclairages

— une facture Ubaldi du 9 novembre 2020 d’un montant de 66 € relative à l’achat d’une hotte aspirante

— une facture Bricoman du 5 novembre 2020 d’un montant de 85,65 € relative à l’achat de matériel de peinture.

Il résulte de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie et des explications de M. [C], qu’après seulement un peu plus de deux ans d’occupation, de nombreux éléments du logement ont subi des dégradations qui ne sauraient résulter de l’usure normale des équipements : porte d’entrée, systèmes de fermeture des volets, radiateurs, murs et plafonds du séjour et de la chambre, carreaux cassés.

Les travaux de remise en état ont été effectués par M. [C] lui-même entre le 22 octobre 2020 et le 15 décembre 2020 comme en attestent les factures susvisées, et ce pour un coût très inférieur à celui qui aurait été facturé par des entreprises puisque le coût de la main d’oeuvre n’est pas réclamé.

La souscription d’un contrat EDF temporaire ayant été nécessaire pour permettre la réalisation des travaux, son coût doit être mis à la charge de Mme [Z] et M. [K].

Seules doivent être déduites de la demande comme ne résultant pas de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie la somme de 92,70 € relative à la fourniture de roues pour placard, la somme de 19,89 € dont la destination n’est pas déterminée et la somme de 71,12 € relative à des achats de menuiserie et d’éclairages.

Mme [Z] et M. [K] doivent en conséquence être solidairement condamnés à payer à M.[C] la somme de 756,08 € au titre des travaux de réparation. Le jugement dont appel doit être infirmé sur ce point.

Sur les frais d’huissier exposés

Mme [Z] et M. [K] doivent être condamnés à payer à M. [C] la somme de 277,14 € au titre d’une partie des frais d’huissier exposés pour faire valoir ses droits.

Sur la perte de revenus liée à l’impossibilité de relouer l’appartement durant les travaux de remise en état

M. [C] expose qu’il a dû effectuer les travaux de remise en état de l’appartement entre le 22 octobre et le 15 décembre 2020 et ainsi perdu 54 jours de loyer, soit 936 €.

Compte tenu de l’état de l’appartement qui justifiait la réalisation de travaux de remise en état relativement importants, M. [C] a perdu une chance de relouer immédiatement cet appartement et ce sans qu’il puisse utilement lui être reproché d’avoir réalisé lui-même les travaux dès lors que la durée des travaux a été tout à fait raisonnable et que leur coût s’est avéré bien inférieur à celui qu’aurait facturé une entreprise.

Cette perte de chance doit être chiffrée à 50 % du préjudice allégué dès lors que la relocation d’un appartement en moins de deux mois n’est pas certaine.

Mme [Z] et M. [K] seront solidairement condamnés à lui payer la somme de 468 € en réparation de ce préjudice.

Sur le préjudice moral

M. [C] expose qu’il a été affecté par le comportement des locataires, tant en ce qui concerne le paiement des loyers que l’entretien du logement.

Il ne justifie toutefois pas avoir subi un préjudice autre que ceux réparés par la condamnation des locataires à lui payer les loyers et charges restant dûs avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer, les travaux de remise en état du logement, et des dommages et intérêts pour l’indemniser de la perte de chance de n’avoir pu relouer immédiatement le logement.

Le rejet de cette demande doit être confirmé.

Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Mme [Z] et M. [K], parties principalement perdantes, doivent supporter solidairement les dépens de première instance, ainsi que décidé par le premier juge, et les dépens d’appel, avec application au profit de Maître Beyza Baydur, avocat qui le demande, des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils se trouvent solidairement redevables d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, que le premier juge a justement estimée au titre de la procédure de première instance, et dans les conditions définies par le dispositif du présent arrêt au titre de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

Infirme le jugement du tribunal de proximité de Muret en date du 9 septembre 2022, sauf en ce qui concerne le rejet de la demande formée au titre du préjudice moral et ses dispositions relatives aux dépens de première instance et à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne solidairement Mme [E] [V] [P] et M. [O] [K] à payer à M. [L] [C] la somme de 382,62 euros au titre des loyers impayés après compensation avec le dépôt de garantie.

Condamne solidairement Mme [E] [V] [P] et M. [O] [K] à payer à M. [L] [C] la somme de 1 788,80 euros pour les charges impayées, outre intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2020.

Condamne solidairement Mme [E] [V] [P] et M. [O] [K] à payer à M. [L] [C] la somme de 756,08 euros au titre des frais de réparation du logement.

Condamne solidairement Mme [E] [V] [P] et M. [O] [K] à payer à M. [L] [C] la somme de 277,14 euros au titre des frais d’huissier exposés.

Condamne solidairement Mme [E] [V] [P] et M. [O] [K] à payer à M. [L] [C] la somme de 468 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance de relouer l’appartement dès le départ des locataires.

Condamne solidairement Mme [E] [V] [P] et M. [O] [K] aux dépens d’appel.

Condamne solidairement Mme [E] [V] [P] et M. [O] [K] à payer à M. [R] [C] la somme de 1800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en sus de la somme allouée à ce titre en première instance.

Accorde à Maître Beyza Baydur, avocat, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER E.VET