RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 23/01957 – N° Portalis DBVS-V-B7H-GBID

Minute n° 25/00150

S.C.I. ASTENA

C/

S.A.S. AUTO [Localité 9] LIONEL [Z]

Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 10], décision attaquée en date du 11 Septembre 2023, enregistrée sous le n° 21/00976

COUR D’APPEL DE METZ

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU 21 OCTOBRE 2025

APPELANTE :

S.C.I. ASTENA

Représentée par son représentant légal

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentée par M^e Armelle BETTENFELD, avocat au barreau de METZ

INTIMÉE :

S.A.S. AUTO-[Localité 9] LIONEL [Z]

Représentée par son représentant légal pour ce domicilié audit siège

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentée par M^e Stéphane FARAVARI, avocat au barreau de METZ

DATE DES DÉBATS : En application de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 01 Juillet 2025 tenue par M^me Catherine DEVIGNOT, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l’arrêt être rendu le 21 Octobre 2025, en application de l’article 450 alinéa 3 du code de procédure civile.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : M^me Cindy NONDIER

COMPOSITION DE LA COUR :

PRÉSIDENT : M^me FLORES, Présidente de Chambre

ASSESSEURS : M^me DEVIGNOT,Conseillère

M. MICHEL, Conseiller

ARRÊT : Contradictoire

Rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M^me Catherine DEVIGNOT, Conseillère pour la Présidente de Chambre empêchée et par M^me Marion GIACOMINI, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 1er mai 1995, M. [I] [G] et Mme [B] [W] épouse [G] ont donné à bail à la SAS Auto-[Localité 9] Lionel [Z] un local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 7] pour une durée de 9 ans, à compter du 1er juin 1995, moyennant un loyer annuel hors taxes de 26 400 francs soit 4 024,65 euros.

L’immeuble objet du contrat de bail a été vendu ensuite à la SCI Astena.

Par acte d’huissier du 12 mai 2021, la SCI Astena a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la SAS Auto-[Localité 9] Lionel [Z] pour la somme de 19. 862,76 euros.

Par acte d’huissier du 11 juin 2021, la SAS Auto-Ecole Lionel [Z] a fait assigner la SCI Astena devant le tribunal judiciaire de Thionville aux fins de le voir juger nul et de nul effet le commandement de payer et, subsidiairement, d’obtenir la suspension des effets du commandement de payer et l’échelonnement de la dette sur 24 mois.

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives déposées le 15 mai 2023, la SAS Auto-Ecole Lionel [Z] a demandé au tribunal de :

— juger nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 12 mai 2021

— débouter la SCI Astena de l’intégralité de ses demandes

A titre subsidiaire,

— ordonner la suspension des effets du commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail et délivré le 12 mai 2021

— lui accorder la faculté de solder l’éventuelle créance effective et justifiée de la société défenderesse, par échéances mensuelles égales, sur une période de 24 mois

En tout état de cause,

— condamner la défenderesse à lui payer 5.000 euros de dommages et intérêts pour le caractère abusif de l’acte judiciaire délivré

— la condamner à lui verser 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 4 juillet 2022, la SCI Astena a demandé au tribunal de :

— débouter la SAS Auto-[Localité 9] Lionel [Z] de ses demandes

Reconventionnellement,

— prononcer la résiliation du bail commercial actuellement en cours

— ordonner l’expulsion de la SAS Auto-[Localité 9] Lionel [Z], ainsi que tout occupant et bien meuble de son chef

— la condamner à lui verser 19.862,76 euros à titre d’arriéré locatif, avec intérêts de droit à compter de la délivrance du commandement de payer

— ordonner la capitalisation des intérêts

En tout état de cause,

— condamner la SAS Auto-[Localité 9] Lionel [Z] à lui verser 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par jugement contradictoire du 11 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Thionville a :

— annulé le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 12 mai 2021 par la SCI Astena à la SAS Auto-Ecole Lionel [Z]

— débouté la SCI Astena de sa demande de prononcé de la résiliation du bail commercial relatif au local situé [Adresse 4]

— débouté la SCI Astena de sa demande d’expulsion à l’égard de la SAS Auto-Ecole Lionel [Z]

— condamné la SAS Auto-Ecole Lionel [Z] à verser à la SCI Astena la somme de 13.473,75 euros au titre des arriérés locatifs, entre mai 2018 et mai 2021 (inclus) ;

— dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2021, capitalisables dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil

— débouté la SAS Auto-[Localité 9] Lionel [Z] de sa demande de délais de paiement

— débouté la SAS Auto-[Localité 9] Lionel [Z] de sa demande de dommages et intérêts

— condamné la SAS Auto-Ecole Lionel [Z] d’une part et la SCI Astena d’autre part, à supporter chacune la moitié de la charge des dépens de la présente instance

— dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— rappelé que la présente décision est exécutoire par provision.

Par déclaration déposée au greffe de la cour d’appel de Metz le 6 octobre 2023, la SCI Astena a interjeté appel aux fins d’annulation, subsidiairement d’infirmation, de ce jugement en toutes ses dispositions, rappelées dans la déclaration, à l’exception de celles ayant débouté la SAS Auto-Ecole [Z] de ses demandes de délais de paiement et de dommages et intérêts, et en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes.

La SAS Auto-[Localité 9] Lionel [Z] a formé appel incident.

Par ses dernières conclusions récapitulatives du 18 février 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI Astena demande à la cour de :

— recevoir son appel

— rejeter l’appel incident de la SAS Auto-[Localité 9] Lionel [Z]

— infirmer le jugement du 11 septembre 2023 en toutes ses dispositions, et notamment en ce qu’il :

— a annulé le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 12 mai 2021

— l’a déboutée de sa demande de prononcé de la résiliation du bail commercial relatif au local situé [Adresse 4]

— l’a déboutée de sa demande d’expulsion à l’égard de la SAS Auto-[Localité 9] Lionel [Z] ;

— a condamné la SAS Auto-[Localité 9] Lionel [Z] à lui verser la somme de 13.473,75 euros au titre des arriérés locatifs, entre mai 2018 et mai 2021 (inclus), majorée des intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2021, capitalisables dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil

— l’a condamnée à supporter la moitié des dépens avec la SAS Auto-[Localité 9] Lionel [Z]

— dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— l’a déboutée de l’intégralité de ses demandes, qui tendaient notamment à voir débouter la SAS Auto-[Localité 9] Lionel [Z] de ses demandes, prononcer la résiliation du bail commercial actuellement en cours, ordonner l’expulsion de la SAS Auto-[Localité 9] Lionel [Z], ainsi que tous occupants et biens meubles de son chef, condamner SAS Auto-[Localité 9] Lionel [Z] à lui verser 19.862,76 euros à titre d’arriéré locatif, avec intérêts de droit à compter de la délivrance du commandement de payer, ordonner la capitalisation des intérêts, et en tout état de cause, condamner la SAS Auto-[Localité 9] Lionel [Z] aux dépens ainsi qu’à lui verser 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— a rappelé que la présente décision était exécutoire par provision

Et statuant à nouveau,

— débouter la SAS Auto-[Localité 9] Lionel [Z] de sa demande d’annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 12 mai 2021

Reconventionnellement,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à effet au 12 juin 2021, soit un mois après la signification du commandement de payer délivré le 12 mai 2021

En conséquence,

— ordonner l’expulsion de la SAS Auto-[Localité 9] Lionel [Z] et de tout occupant de son chef des locaux donnés à bail et situés [Adresse 2], au besoin avec le concours de la force publique, d’un commissaire de justice et d’un serrurier

— condamner la SAS Auto-Ecole Lionel [Z] à régler à la SCI Astena les sommes suivantes :

— arriéré de loyer et charges arrêté au 27 avril 2021 : 19.862,76 euros,

— loyers et charges des mois de mai et juin 2021 : 2 x 560,64 euros

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par la SAS Auto-[Localité 9] Lionel [Z] à compter du 11 juin 2021 à une somme équivalente au loyer et aux charges en cours, et ce jusqu’à restitution des locaux et condamner la SAS Auto-[Localité 9] Lionel [Z] au paiement de ladite indemnité d’occupation

— confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de dommage et intérêts présentée par la SAS Auto-[Localité 9] Lionel [Z]

— rejeter la demande de délai de paiement

Subsidiairement et si la cour confirmait le jugement en ce qu’il a annulé le commandement de payer,

— prononcer la résiliation du contrat de bail à la date de l’arrêt qui sera rendu par la cour;

En conséquence,

— ordonner l’expulsion de la SAS Auto-[Localité 9] Lionel [Z] et de tout occupant de son chef, des locaux donnés à bail, au besoin avec le concours de la force publique, d’un commissaire de justice et d’un serrurier

— condamner la SAS Auto-[Localité 9] Lionel [Z] à lui payer la somme de 19.862,76 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 avril 2021

— condamner la SAS Auto-[Localité 9] Lionel [Z] à lui payer une indemnité provisionnelle mensuelle de 560,54 euros pour la période courant de mai 2021 au jour du prononcé de la résiliation du bail, qui interviendra par le prononcé de l’arrêt, à valoir sur les arriérés de loyers et de charges, au besoin en deniers ou quittances

— condamner la SAS Auto-[Localité 9] Lionel [Z] à lui payer une indemnité provisionnelle mensuelle de 560,54 euros pour la période courant du prononcé de la résiliation du bail, qui interviendra par le prononcé de l’arrêt, jusqu’à la remise effective des locaux, matérialisée par la remise des clés, à valoir sur les indemnités d’occupation qui seront dues, au besoin en deniers ou quittances

— confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de dommage et intérêts

— rejeter la demande de délai de paiement

Très subsidiairement et si la cour devait faire droit à la demande de délais de paiement et à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire,

— juger que la SAS Auto-[Localité 9] Lionel [Z] devra s’acquitter de la dette fixée par la cour en 24 mensualités égales en sus des autres obligations stipulées au contrat de bail, notamment en sus du règlement des loyers et charges courantes et ce avant le 5 de chaque mois

— juger qu’en cas de non-respect d’une seule échéance à la date indiquée et/ou des obligations prévues au contrat de bail, les délais de paiement seront caducs et qu’elle pourra reprendre l’exécution forcée de l’arrêt à intervenir, tant sur la demande d’expulsion que sur le recouvrement de la dette, qui sera fixée par la cour

En tout état de cause,

— confirmer le jugement en ce qu’il a ordonné la capitalisation des intérêts qui auront couru pour une année entière en application de l’article 1343-2 du code civil

— déclarer la SAS Auto-[Localité 9] Lionel [Z] irrecevable et subsidiairement mal fondée en l’ensemble de ses demandes et les rejeter

— la déclarer recevable et bien fondée en l’ensemble de ses propres demandes et les accueillir

— condamner la SAS Auto-[Localité 9] Lionel [Z] aux entiers frais et dépens d’instance

— condamner la SAS Auto-[Localité 9] Lionel [Z] à lui payer une somme de 2.500 euros par instance soit 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Astena fait valoir que les dispositions des articles 648 du code de procédure civile et L145-41 du code de commerce ont été respectées. Elle rappelle que le bail commercial prévoyait une clause résolutoire et que le décompte des sommes dues était produit.

Elle affirme que le non-respect de l’indexation du loyer, prévue contractuellement, par la preneuse a créé un arriéré de loyer. Elle indique que le loyer appliqué à partir du 1er juin 2008 était inférieur au montant fixé par le jugement du 22 juin 2010 si bien que cette erreur ne faisait pas grief à la preneuse. Elle ajoute que l’intimée ne justifie pas d’une saisie-attribution des loyers pratiquée entre les mains de M. [D] étant précisé que les sommes indiquées ont uniquement fait l’objet d’un versement par la société preneuse entre les mains de son avocat de sorte qu’il n’était pas libératoire. Par ailleurs, elle soutient que la preneuse ne démontre pas s’être acquittée de son obligation conformément à l’article 1353 du code civil. Elle précise que le montant mis en compte par l’huissier au sein du commandement de payer à hauteur de 19 862,76 euros constituait le reliquat des sommes dues dans les 5 dernières années au 27 avril 2021. Elle ajoute, d’autre part, que l’annulation de l’acte ne peut être prononcée au seul motif que le quantum indiqué serait erroné.

En réponse à l’intimée, elle affirme être propriétaire des locaux et avoir qualité et intérêt à agir. Elle ajoute que la prescription soulevée par l’intimée n’est invoquée que pour la période de mai 2016 à mai 2021 et qu’il n’est pas justifié des mesures d’exécution alléguées.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail commercial, la SCI Astena vise l’article 1184 du code civil dans sa rédaction applicable au présent litige. Elle expose que l’intimée n’a pas respecté les obligations qui lui incombaient en application du contrat de bail et de l’article 1709 du code civil. Elle affirme, en outre, que la preneuse ne démontre pas avoir versé les loyers depuis le mois de juin 2021. Elle estime que le fait que la preneuse occupe le fonds de commerce depuis 1995 est indifférent et démontre sa parfaite connaissance des stipulations du contrat de bail. Elle précise que la SAS Auto-[Localité 9] Lionel [Z] fait preuve de mauvaise foi dès lors que, malgré sa connaissance d’un arriéré de loyer et le prononcé de la condamnation ordonnée par le premier juge, elle n’a pas acquitté sa dette et a cessé de rembourser le loyer mensuel.

Sur la demande de délais de paiement, la SCI Astena soutient que l’intimée n’est pas de bonne foi. Elle ajoute qu’elle ne justifie d’aucun motif légitime de nature à la faire échapper à l’obligation d’acquitter les loyers dus, ni être en mesure de régler les sommes dont elle est redevable dans un délai de 24 mois.

Sur l’appel incident, la SCI Astena soutient que la créance de loyer est certaine et exigible. Elle affirme que l’exercice d’un droit ouvert par la loi n’est pas sanctionnable en lui-même étant précisé qu’aucun abus n’est démontré. De plus, elle rappelle que l’octroi de dommages et intérêts suppose la démonstration d’un préjudice et d’un lien de causalité avec la faute alléguée, qui n’est pas rapportée par l’intimée. S’agissant des frais irrépétibles de première instance, elle expose que la cour n’a pas été valablement saisie par l’intimée de son appel incident.

Par ses dernières conclusions récapitulatives du 2 avril 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, la SAS Auto-[Localité 9] Lionel [Z] demande à la cour de :

— rejeter l’appel de la SCI Astena, le dire mal fondé

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

— annule le commandement de payer délivré le 12 mai 2021

— déboute la SCI Astena de sa demande de prononcé de la résiliation du bail

— déboute la SCI Astena de sa demande d’expulsion à son égard

— recevoir son appel incident et le dire bien fondé

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

— la condamne à verser à la SCI Astena la somme de 13.473,75 euros au titre des arriérés locatifs, entre mai 2018 et mai 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2021 et capitalisation des intérêts,

— la déboute de sa demande de délais de paiement

— la déboute de sa demande de dommages et intérêts

— la condamne avec la SCI Astena à supporter chacune la moitié de la charge des dépens de première instance,

— n’a pas statué sur sa demande subsidiaire tendant à voir ordonner la suspension des effets du commandement de payer visant la clause résolutoire

Et statuant à nouveau,

— débouter la SCI Astena de l’ensemble de ses demandes tant irrecevables que mal fondées

— condamner la SCI Astena à lui payer une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le caractère abusif de l’acte judiciaire délivré

Subsidiairement,

— ordonner la suspension des effets du commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail et délivré le 12 mai 2021

— lui accorder les plus larges délais de grâce et de paiement pour apurer tout arriéré locatif éventuel envers la SCI Astena

— rappeler que la clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge

— condamner la SCI Astena aux entiers frais et dépens d’instance et d’appel ainsi qu’à lui payer une somme de 3.000 euros HT au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la première instance et la même somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

La SAS Auto-Ecole Lionel [Z] fait valoir que la SCI Astena ne justifie pas avoir qualité pour agir et pour faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur des loyers prétendument dus sur une période allant de juin 1995 à avril 2021. Elle soutient également que ledit commandement vise notamment une période de juin 1995 à mai 2016, soumise à la prescription légale de 5 ans.

Elle rappelle que le bailleur doit mentionner dans le commandement de payer le détail des sommes mises en recouvrement au titre du loyer ou des charges et d’en justifier. Or, elle considère que le décompte qui y figure est inexact dans la mesure où elle verse mensuellement, depuis de nombreuses années, une somme supérieure au montant réclamé. Elle ajoute, d’une part, ne jamais avoir obtenu un quelconque justificatif ou décompte de charges, ni aucune quittance de loyer, et, d’autre part, avoir fait l’objet de saisies-attributions réalisées entre ses mains pour des loyers. Elle indique continuer de verser régulièrement les loyers par chèque depuis le jugement de première instance. Elle estime que la créance invoquée par le bailleur n’est ni certaine, ni exigible.

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où un arriéré locatif serait établi, la SAS Auto-[Localité 9] Lionel [Z], qui souligne être présente dans les lieux depuis plus de 26 ans, sollicite la suspension des effets du commandement de payer visant la clause résolutoire en raison du caractère lourdement et délibérément erroné du décompte produit. De surcroît, elle sollicite l’octroi de délais de paiement en application de l’article 1343-5 du code civil, dans la limite de 24 mois. Elle précise être à jour dans le règlement courant de son loyer et que les délais sollicités sont parfaitement compatibles avec sa capacité financière.

L’intimée justifie la non reprise temporaire des loyers suite à la mainlevée totale de la créance de la SCI Astena par le changement de coordonnées bancaires de cette dernière et son absence de contact pour lui faire connaître le montant exact des loyers. Elle indique que les loyers ont été mis sur un compte d’attente en comptabilité jusqu’en juin 2021, date à laquelle elle a décidé d’envoyer l’ancien montant du loyer par chèque. La SAS Auto-Ecole Lionel [Z] souligne l’état vétuste du bâtiment et reproche à la SCI Astena d’avoir volontairement procédé à une coupure d’eau pour faire pression sur elle.

Par ailleurs, elle estime que la délivrance du commandement de payer s’inscrit dans une démarche malveillante orchestrée par la bailleresse afin de pouvoir l’expulser et poursuivre un projet de démolition et de reconstruction d’un nouvel immeuble à la place.

Sur les demandes adverses, elle soutient que la bailleresse ne respecte pas le formalisme légal lui permettant de poursuivre la résiliation et l’expulsion d’un bail commercial et ne peut se prévaloir d’aucune créance certaine et exigible. Elle expose que la certification de l’expert-comptable peut constituer une preuve régulière et que l’attitude de la SCI Astena pourrait revêtir la qualification de dénonciation calomnieuse. Enfin, elle affirme n’avoir aucun rôle à jouer s’agissant de l’encaissement des chèques.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 3 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la recevabilité

Sur la recevabilité des prétentions formées par la SAS Auto-[Localité 9] Lionel [Z]

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel que notamment le défaut de qualité et la prescription.

L’article 123 du même code précise que les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause.

En l’espèce, la SAS Auto-[Localité 9] Lionel [Z] a invoqué le défaut de qualité à agir de la SCI Astena et la prescription d’une partie de la demande en paiement formée par cette dernière. Il s’agit de fins de non-recevoir.

Contrairement à ce que soutient l’appelante, l’intimée a bien tiré les conséquences juridiques de ces moyens ainsi soulevés puisqu’elle demande dans le dispositif de ses conclusions de déclarer les prétentions formées par la SCI Astena irrecevables.

Si la SAS Auto-Ecole Lionel [Z] invoque la prescription pour remettre en cause le montant des sommes visées par le commandement de payer, elle invoque également la prescription de la demande en paiement de l’arriéré locatif (page 13 de ses conclusions) à l’appui de sa demande tendant à voir déclarer les prétentions formées par la SCI Astena irrecevables.

Ces fins de non-recevoir, qui peuvent être proposées en tout état de cause, seront donc déclarées recevables.

Sur la recevabilité des prétentions formées par la SCI Astena

* Au regard de la qualité à agir

S’il est constant que la SCI Astena est venue aux droits de M. et Mme [G], bailleurs initiaux, l’appelante ne produit aucune pièce permettant d’établir la date exacte à laquelle elle est devenue propriétaire des lieux, soutenant qu’elle est propriétaire depuis 2001 tandis que la SAS Auto-Ecole Lionel [Z] invoque la date du 1er janvier 2004, date retenue par le jugement de première instance.

La SCI Astena ne versant aux débats aucune pièce permettant de remettre en cause cette date, il sera considéré que la SCI Astena n’est devenue le bailleur de la SAS Auto-Ecole Lionel [Z] qu’à compter de cette date.

Par ailleurs, l’appelante ne produit aucun document permettant de justifier qu’elle bénéficie d’une cession de créance de M. et Mme [G] ou qu’elle est subrogée dans les droits de ces derniers et qu’elle est recevable à solliciter le paiement des loyers antérieurs au 1er janvier 2004.

* Au regard de la prescription

Il résulte des dispositions de l’article 2224 du code civil que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Le commandement de payer délivré le 12 mai 2021 est interruptif de prescription.

Par application du délai de prescription de cinq ans, la SCI Astena n’est recevable à agir que pour demander le paiement des loyers postérieurs au 12 mai 2016.

Les demandes en paiement formées par la SCI Astena au titre des loyers échus impayés antérieurement au 12 mai 2016 seront donc déclarées irrecevables.

Les demandes en paiement formées par la SCJ Astena pour la période postérieure au 12 mai 2016 seront déclarées recevables.

II – Sur la demande en nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire

Par application des dispositions de l’ancien article 1134 du code civil devenu l’article 1104 du même code, le commandement de payer visant la clause résolutoire d’un bail doit être délivré de bonne foi. C’est une condition de validité du commandement.

Le commandement doit en conséquence être libellé de manière suffisamment explicite pour permettre à son destinataire d’en vérifier le bien-fondé. Il doit ainsi, notamment, préciser les dates d’échéances des sommes réclamées en distinguant les loyers des charges locatives afin que le preneur soit en mesure de déterminer le montant dû et d’en vérifier l’exigibilité.

Un commandement de payer délivré pour un montant supérieur au montant de l’arriéré locatif réel n’est pas nul mais doit être limité au montant de l’arriéré réellement dû.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 12 mai 2021 à la SAS Auto-[Localité 9] Lionel [Z] enjoignait à celle-ci de payer la somme de 19 862,76 euros correspondant à l’arriéré locatif arrêté à l’échéance d’avril 2021 incluse.

La régularité formelle de cet acte au regard des mentions obligatoires qu’il doit comporter n’est pas remise en cause par l’intimée.

Il convient d’observer que ce décompte ne vise que les loyers impayés et ne mentionne aucune charge. Dès lors le moyen tiré de l’absence de décompte de charge est inopérant.

La lecture de ce décompte permet de constater que sont portés en compte les loyers échus impayés depuis le début du bail.

Or, au regard des motifs susvisés relatifs à la prescription, la SCI Astena ne pouvait solliciter que les loyers échus impayés depuis le 12 mai 2016, soit à compter de l’échéance de juin 2016, le loyer étant payable d’avance selon les dispositions contractuelles.

Le commandement n’est pas nul de ce fait mais la période de l’arriéré locatif qu’il concerne doit être limitée à la période comprise entre le 12 mai 2016 (échéance de mai non incluse) et le 12 mai 2021 (échéance de mai non incluse).

A ce titre, le montant des loyers qui aurait dû être versé sur cette période s’élève à la somme de 32 194,90 euros, ce montant est d’ailleurs repris par l’intimée dans son propre décompte.

Les extraits des grands livres des comptes généraux de la SAS Auto-[Localité 9] Lionel [Z] produits par cette dernière mentionnent, mensuellement, les règlements effectués au titre des loyers (auprès de la SCI Astena ou de l’huissier chargé du recouvrement des loyers) ainsi que le mode de leur paiement. Ils doivent être considérés comme des preuves suffisantes dans la mesure où ces documents sont établis par son expert-comptable, la SARL JMJ Expertise.

Ce professionnel, s’il intervient pour la SAS Auto-[Localité 9] Lionel [Z], a néanmoins une obligation professionnelle d’attester de la régularité des comptes. La valeur probante des pièces comptables produites et des informations qu’elles contiennent n’a donc pas à être remise en cause.

Au regard de ces documents comptables, la SAS Auto-[Localité 9] Lionel [Z] justifie avoir payé la somme totale sur cette période de 19 472,67 euros. Il n’y a pas lieu de prendre en compte la période antérieure au 12 mai 2016.

Il restait donc à la date de délivrance du commandement de payer, le 12 mai 2021, un arriéré locatif de 12 722,23 euros (soit 32 194,90 ' 19 472,67 euros) et non de 19 862,76 euros comme mentionné dans le commandement, étant précisé que cette somme non détaillée, à supposer comme l’affirme l’appelante qu’elle ne concerne que les 5 années antérieures à la délivrance du commandement, ne correspond pas aux sommes qu’elle a indiquées pour ces 5 années dans le décompte annexé à son commandement.

La demande tendant à voir prononcer la nullité du commandement de payer doit donc être rejetée mais le montant visé par ce commandement doit être réduit à 12 722,23 euros, échéance de mai non incluse.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a annulé le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 12 mai 2021 à la SAS Auto-[Localité 9] Lionel [Z].

III – Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la demande de constatation de la résiliation du bail

Le contrat de bail comporte une clause résolutoire prévoyant qu’en cas de manquement par le preneur à ses obligations, notamment celle de régler le loyer aux termes convenus, le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet.

En application de cette clause, la SAS Auto-[Localité 9] Lionel [Z] devait donc régler la somme de 12.722,23 euros correspondant à l’arriéré locatif à la date de délivrance du commandement dans le mois de la délivrance de cet acte, soit avant le 12 juin 2021.

Or, la SAS Auto-[Localité 9] Lionel [Z] ne justifie pas avoir réglé cette somme dans le délai d’un mois à compter du commandement de payer. Les grands livres des comptes de l’intimée produits ne mentionnent aucun paiement au titre des loyers entre le 31 janvier 2021 et le 1er septembre 2021.

La clause résolutoire a ainsi joué mais sous réserve des dispositions ci-après.

IV – Sur l’arriéré locatif et l’octroi de délais de paiement

L’article L145-41 alinéa 2 du code de commerce dispose que « les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

L’article 1343-5 du code civil précise que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La SCI Astena sollicite le paiement de la somme de 19 862,76 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté au 27 avril 2021 ainsi que les loyers et charges des mois de mai et juin 2021 puis des indemnités d’occupation à compter du 11 juin 2021.

Toutefois, il résulte des motifs susvisés qu’au 12 juin 2021 la SAS Auto-[Localité 9] Lionel [Z] ne devait que la somme de 13 843,31 euros (soit 12 722,23 euros + 1 121,08 euros correspondant aux 2 échéances de 560,54 euros chacune pour mai et juin 2021) au titre de l’arriéré locatif.

Par ailleurs, la SCI Astena ne produit aucun décompte actualisé de sa créance pour les échéances échues à compter de juillet 2021 alors que l’ordonnance de clôture a été prononcée le 3 avril 2025. Elle ne justifie pas non plus du montant des charges qu’elle sollicite. La SCI Astena ne produit donc aucune pièce permettant d’établir l’existence d’un arriéré locatif subsistant.

En revanche, il résulte du dernier extrait des grands livres de comptes généraux daté du 31 octobre 2024 et émis par le cabinet d’expertise comptable de la SAS Auto-[Localité 9] Lionel [Z] que cette dernière avait repris le paiement des loyers courants et avait réglé l’intégralité de sa dette au 31 octobre 2024.

Il faut ainsi en déduire que la SAS Auto-[Localité 9] Lionel [Z] était en mesure de satisfaire aux conditions de l’article L145-41 alinéa 2 susvisé et de respecter des délais de paiement.

Dans la mesure où la SAS Auto-[Localité 9] Lionel [Z] a exécuté ses obligations et que la résiliation du bail n’a pas été constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée, il convient d’accorder rétroactivement à la SAS Auto-[Localité 9] Lionel [Z] un délai soit jusqu’au 31 octobre 2024 pour s’acquitter de sa dette qui était au 12 juin 2021 de 13 843,31 euros et de suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’à cette date.

La cour constate que l’obligation de régler la dette a été respectée dans les délais accordés puisque l’intégralité de l’arriéré locatif était payé à cette date et qu’en conséquence, la clause résolutoire ne joue pas.

Dès lors le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné la SAS Auto-Ecole Lionel [Z] à payer à la SCI Astena la somme de 13 473,75 euros.

V – Sur les autres demandes formées par la SCI Astena

Le bail n’étant pas résilié, la SCI Astena sera déboutée de ses demandes tendant à voir prononcer l’expulsion de la SAS Auto-Ecole Lionel [Z], ainsi que la condamnation de cette dernière à lui payer une indemnité d’occupation.

La demande de capitalisation des intérêts sera rejetée, la dette étant payée.

Il n’y a pas lieu de statuer sur la demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail dans la mesure cette prétention n’était formée qu’à titre subsidiaire dans l’hypothèse où la cour aurait prononcé la nullité du commandement de payer.

VI – Sur la demande de dommages et intérêts formée par la SAS Auto-[Localité 9] Lionel [Z]

Il résulte des motifs susvisés que le commandement de payer visant la clause résolutoire n’est pas nul, qu’il existait bien un arriéré locatif à la date de sa délivrance et qu’il n’a donc pas été délivré abusivement.

La demande de dommages et intérêts formée à ce titre par l’intimée sera donc rejetée.

VII – Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Chacune des parties succombant partiellement, il y a lieu de confirmer le jugement dans ses dispositions relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour les mêmes raisons, il convient de condamner chacune des parties à la moitié des dépens de l’appel.

Par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, l’équité commande de laisser à chacune des parties la charge des frais engagés par elle devant la cour et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Déclare les prétentions formées par la SAS Auto-[Localité 9] Lionel [Z] recevables,

Déclare la demande en paiement formée par la SCI Astena au titre des loyers échus impayés antérieurement au 12 mai 2016 irrecevable ;

Déclare les demandes en paiement formées par la SCI Astena pour la période postérieure au 12 mai 2016 recevables ;

Confirme le jugement du 11 septembre 2023 du tribunal judiciaire de Thionville en ce qu’il a :

— débouté la SAS Auto-[Localité 9] Lionel [Z] de sa demande de dommages et intérêts

— condamné la SAS Auto-Ecole Lionel [Z] d’une part, et la SCI Astena, d’autre part, à supporter chacune la moitié des dépens

— dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

L’infirme pour le surplus,et,

Statuant à nouveau,

Déboute la SAS Auto-Ecole Lionel [Z] de sa demande tendant à voir prononcer la nullité du commandement de payer délivré le 12 mai 2021 par la SCI Astena ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er mai 1995 entre M. [I] [G] et Mme [B] [W] épouse [G] aux droits desquels vient la SCI Astena et la SAS Auto-Ecole Lionel [Z] portant sur un local commercial situé [Adresse 3] à 57110 Yutz ;

Accorde rétroactivement à la SAS Auto-[Localité 9] Lionel [Z] un délai, soit jusqu’au 31 octobre 2024 pour s’acquitter de sa dette locative arrêtée au 12 juin 2021 à la somme de 13.843,31 euros ;

Suspend les effets de la clause résolutoire jusqu’à cette date ;

Constate que la SAS Auto-[Localité 9] Lionel [Z] s’est intégralement acquittée du paiement de la dette susvisée dans le délai accordé ;

Dit en conséquence que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué ;

Déboute la SCI Astena de ses demandes tendant à voir:

— prononcer l’expulsion de la SAS Auto-[Localité 9] Lionel [Z];

— condamner la SAS Auto-[Localité 9] Lionel [Z] à lui payer une indemnité d’occupation;

— ordonner la capitalisation des intérêts;

Dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail ;

Déboute la SAS Auto-[Localité 9] Lionel [Z] de sa demande de dommages et intérêts ;

Y ajoutant,

Condamne la SCI Astena et la SAS Auto-Ecole Lionel [Z] chacune pour moitié aux dépens ;

Laisse à chacune des parties la charge des frais engagés devant la cour et non compris dans les dépens.

Le Greffier La conseillère pour la Présidente de Chambre empêchée