1re chambre B

ARRÊT N°

N° RG 24/05250

N° Portalis

DBVL-V-B7I-VGI5

(Réf 1re instance : 23/00225)

Mme [K] [W] épouse [C]

M. [V] [C]

C/

Mme [X] [Y] épouse [Z]

M. [G] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 9 SEPTEMBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Elise BEZIER, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 17 février 2025, devant Monsieur Philippe BRICOGNE, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 9 septembre 2025 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré initialement prévu le 3 juin 2025

****

APPELANTS

Madame [K] [W] épouse [C]

née le 21 décembre 1956 à [Localité 20]

Monsieur [V] [C]

né le 2 septembre 1954 à [Localité 11]

Demeurant ensemble [Adresse 3]

[Localité 10]

Tous deux représentés par M^e Pierrick CARADEUX de la SELARL CARADEUX CONSULTANTS, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉS

Madame [X] [Y] épouse [Z]

née le 23 janvier 1973 à [Localité 18]

Monsieur [G] [T] [Z]

né le 15 janvier 1963 à [Localité 17]

Demeurant ensemble [Adresse 9]

[Localité 6]

Tous deux représentés par M^e Gaël LEMEUNIER DES GRAVIERS, avocat au barreau de NANTES

EXPOSÉ DU LITIGE

1. M. [G] [Z] et Mme [O] [Y] épouse [Z] (les époux [Z]) sont propriétaires d’une maison d’habitation sur une parcelle cadastrée section AH [Cadastre 4] située au [Adresse 8] à [Adresse 15].

2. M. [V] [C] et Mme [K] [W] épouse [C] (les époux [C]) sont également propriétaires d’une maison située [Adresse 19] à [Localité 14] sur une parcelle [Cadastre 5] jouxtant celle des époux [Z].

3. Le 29 avril 2021, les époux [Z] ont déposé une déclaration préalable en vue de réaliser une extension de leur maison d’habitation par une nouvelle construction, le projet prévoyant le rehaussement du mur nord en limite de la propriété des époux [C].

4. Le 25 juin 20215, le maire de [Localité 14] a pris une décision de non-opposition.

5. En raison de la perte d’ensoleillement que provoquerait la nouvelle construction, les époux [C] ont sollicité en référé la suspension de l’exécution de la décision du maire de [Localité 14] afin d’éviter le démarrage des travaux.

6. Cette demande ayant été rejetée par le juge des référés du tribunal administratif de Nantes par ordonnance du 8 février 2022, un recours au fond a été déposé devant le tribunal administratif aux fins d’annulation de la décision de non-opposition.

7. Le 2 mars 2022, les époux [Z] ont adressé aux époux [C] un courrier afin de solliciter une autorisation de tour d’échelle en vue de la réalisation du crépi à l’issue des travaux de maçonnerie prévus du 5 au 15 avril 2022.

8. Par courriel du 5 mars 2022, les époux [C] ont refusé de leur accorder cette autorisation, invoquant notamment le recours toujours pendant devant le tribunal administratif.

9. Par ordonnance du 5 juillet 2022, le juge des référés a notamment dit n’y avoir lieu à référé et a débouté les époux [Z] de leur demande tendant à se voir accorder un passage temporaire sur le fonds des époux [C] afin de permettre la réalisation des travaux d’enduit du mur séparatif de leurs propriétés respectives.

10. Aux termes d’un courriel du 5 mai 2023, les époux [Z] ont de nouveau adressé une demande d’autorisation de tour d’échelle aux époux [C] afin de pouvoir achever leurs travaux, en vain.

11. C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice du 30 mai 2023, les époux [Z] ont fait assigner les époux [C] devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire aux fins de se voir accorder un passage temporaire sur le fonds de ces derniers, situé au [Adresse 2] – afin de permettre la réalisation des travaux d’enduit du mur séparatif des propriétés sur une surface de 45 mètres carrés, tels que décrits dans l’attestation délivrée par la SAS Atlantherm Façades et par la SARL [N] [S] du 17 mai 2023, de voir déterminer souverainement les modalités d’exercice du tour d’échelle qui leur sera accordé (fréquence des passages, assiette du passage, durée, entretien éventuel), les époux [Z] offrant de désigner un commissaire de justice avec pour mission de dresser un constat des lieux avant et après la réalisation des travaux, de prendre à leur charge l’éventuelle remise en état (dans la limite de 4.271 €) et d’indemniser le préjudice de jouissance des époux [C] à hauteur de 300 € par nuitée.

12. Une procédure de médiation a été engagée sans succès.

12. Par ordonnance du 7 mai 2024, le juge des référés a :

— accordé aux époux [Z] un passage temporaire sur le fonds des époux [C] situé [Adresse 1] à [Localité 13] [Adresse 12] ([Adresse 7]) afin de permettre la réalisation des travaux d’enduit du mur séparatif des propriétés sur une surface de 45 m² par la pose d’un échafaudage dont l’emprise au sol sera d’un mètre linéaire sur 6 mètres linéaires, pour une durée de trois jours au maximum,

— dit que les époux [Z] communiqueront aux époux [C] le planning du chantier au moins un mois avant la date de début des travaux,

— dit que les époux [Z] assureront, le cas échéant, à leurs frais la remise en état des espaces extérieurs des époux [C],

— dit que préalablement et postérieurement à la réalisation des travaux, les époux [Z] feront réaliser, à leurs frais, un constat par un commissaire de justice,

— donné acte aux époux [Z] de leur proposition d’indemnisation du trouble de jouissance subi par les époux [C] par l’allocation d’une somme de 300 € par jour de travaux jusqu’au démontage complet de l’échafaudage,

— débouté les parties de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné les époux [C] aux entiers dépens,

— rappelé que l’ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

13. Pour statuer ainsi, le juge des référés, après avoir rappelé la précédente procédure ayant conduit au débouté des demandeurs, a retenu que le mur litigieux a cette fois été construit et qu’il est en voie d’achèvement, la demande concernant sa seule finition, indépendamment du recours administratif des époux [C] toujours en cours. Pour le premier juge, il n’est pas sérieusement contestable que la pose d’un enduit protecteur sur la construction litigieuse est indispensable à l’achèvement des travaux et que cette pose implique nécessairement l’installation d’un échafaudage sur la propriété des époux [C], aucune autre solution technique n’étant possible, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté. Par ailleurs, la condition d’urgence est établie dès lors qu’il faut assurer l’intégrité de la structure, quand bien même les dégâts causés ne pourraient être constatés qu’à long terme, aucune gêne disproportionnée n’étant démontrée.

14. Par déclaration parvenue au greffe de la cour d’appel de Rennes le 17 septembre 2024, les époux [C] ont interjeté appel de cette décision.

15. Le 30 septembre 2024, le greffe a adressé un avis de fixation à bref délai, avec une audience de plaidoiries prévue le 17 février 2025.

* * * * *

16. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 2 janvier 2025, les époux [C] demandent à la cour de :

— infirmer l’ordonnance entreprise,

— constater le mal-fondé de la demande des époux [Z] tendant à l’octroi d’un droit de passage temporaire sur leur fonds afin de permettre la réalisation des travaux d’enduit du mur séparatif des propriétés sur une surface de 45 m² par la pose d’un échafaudage dont l’emprise au sol sera d’un mètre linéaire sur six mètres linéaires, pour une durée de trois jours au maximum,

— débouter les époux [Z] de l’ensemble de leurs demandes, y compris incidentes,

— condamner les époux [Z] à leur verser la somme de 3 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

17. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 13 novembre 2024, les époux [Z] demandent à la cour de :

— les dire et juger recevables et bien fondés en leurs écritures,

— par conséquent,

— à titre principal,

— confirmer l’ordonnance entreprise,

— par conséquent,

— constater le caractère indispensable des travaux d’enduit envisagés à la finition de l’ouvrage,

— constater la nécessité de poser un échafaudage sur une bande de terrain située le long de la limite séparative, sur le fonds appartenant aux époux [C] en vue de crépir le mur de la maison leur appartenant,

— par conséquent,

— leur accorder un passage temporaire sur le fonds des époux [C] sis à [Adresse 16], afin de permettre la réalisation des travaux d’enduit du mur séparatif des propriétés sur une surface de 45 m², tels que décrits dans l’attestation délivrée par la SAS Atlantherm Façades, et par la SARL [N] [S] du 17 mai 2023,

— déterminer souverainement les modalités d’exercice du tour d’échelle qui leur sera accordé, à savoir :

* la fréquence du passage,

* l’assiette du passage (pose d’un échafaudage dont l’emprise au sol sera d’un mètre linéaire, sur six mètres linéaires),

* la durée, en l’espèce deux jours,

* l’éventuel entretien,

— leur donner acte de ce qu’ils offrent de désigner tel commissaire de justice, avec pour mission de dresser un constat des lieux avant et après la réalisation des travaux, et ce à leurs frais,

— leur donner acte de ce qu’ils offrent de prendre à leur charge l’éventuelle remise en état, dans la limite de 4.271 €,

— leur donner acte de ce qu’ils offrent d’indemniser les époux [C] à hauteur de 300 € par nuitée, en réparation du trouble de jouissance éventuellement subi pendant la durée de l’autorisation,

— débouter purement et simplement les époux [C] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— incidemment,

— condamner les époux [C] à leur payer la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 1240 du code civil,

— en tout état de cause,

— condamner les époux [C] à leur payer la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

* * * * *

18. L’instruction de l’affaire a été déclarée close le 7 janvier 2025.

19. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le tour d’échelle

20. Les époux [C] affirment qu’une demande de travaux portant sur une construction nouvelle ne permet pas l’obtention d’un tour d’échelle par la voie judiciaire, a fortiori lorsque, comme en l’espèce, aucune décision purgée de tout recours n’est venue valider la construction des époux [Z] (l’autorisation d’urbanisme est contestée devant le tribunal administratif de Nantes, dans une instance toujours en cours), alors que la construction est manifestement contraire au règlement de l’AVAP et qu’elle ne connaît aucun désordre (le mur dont il s’agit n’est dépourvu d’enduit que sur une partie seulement et est largement protégé des intempéries car il donne sur un étroit couloir formé avec la construction). Selon eux, le juge des référés a ignoré la contestation sérieuse qu’ils opposaient compte tenu des surélévations interdites sur les maisons jumelles. Par ailleurs, aucune urgence n’est démontrée par les époux [Z], l’enduisage ayant une utilité pour une protection sur le long terme. D’ailleurs, les aménagements intérieurs sont désormais terminés puisque la maison est disponible à la location saisonnière et les époux [Z] auraient pu prévoir à tout le moins une protection temporaire, comme une bâche de chantier. Enfin, le mur litigieux a été construit sur la limite séparative de propriété, sans recul (contrairement aux règles du PLU), de sorte que l’épaisseur de l’enduit va aboutir à un empiétement sur leur propriété.

21. Les époux [Z] répliquent qu’il est justifié du caractère indispensable des travaux d’enduit à réaliser. Ici, l’installation d’un échafaudage sur la propriété des époux [C] est la seule qui soit techniquement réalisable et les travaux se feront sans gêne pour leurs voisins. Selon eux, le juge des référés a parfaitement relevé l’existence d’une urgence. Contrairement à ce qu’affirment les époux [C], un tour d’échelle peut être accordé pour une construction nouvelle, notamment pour les travaux de finition. Ils rappellent que le recours en suspension de la déclaration préalable de travaux a été rejetée par le juge des référés du tribunal administratif de Nantes qui a souligné que les moyens d’opposition ne relevaient pas, en réalité, de la juridiction administrative. Enfin, selon eux, le risque d’empiétement par la pose de l’enduit n’existe pas.

Réponse de la cour

22. L’article 834 du code de procédure civile dispose que, 'dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend'.

23. Le tour d’échelle est une construction jurisprudentielle qui autorise un droit d’accès temporaire et limité d’un propriétaire au fonds voisin pour effectuer des travaux indispensables à la conservation d’une construction existante s’il lui est impossible d’effectuer ces travaux depuis chez lui, même au prix d’une dépense supplémentaire, sauf si cette dépense est disproportionnée au regard de la valeur des travaux à effectuer. Il peut toutefois être aussi accordé au bénéfice de constructions neuves, notamment pour en assurer la finition (Civ. 3e, 13 nov. 2007, n° 06-18.915).

24. Ce droit est accordé dans le cadre des relations de bon voisinage qui impliquent, d’une part, que le propriétaire du fonds servant ne peut s’opposer sans motif légitime à une telle demande mais, d’autre part, que le propriétaire du fonds dominant ne doit recourir à un tel passage qu’en cas de nécessité, en l’absence de toute autre solution et en s’abstenant de causer un trouble excessif à son voisin.

25. Il doit donc réunir des conditions restrictives et cumulatives :

— la nécessité de réaliser les travaux doit être caractérisée ;

— il faut que la réalisation des travaux à partir du fonds du propriétaire requérant soit impossible même au prix d’un coût plus onéreux ;

— les travaux envisagés ne doivent pas causer au fonds voisin un préjudice excessif ou disproportionné et les éventuels dommages engendrés par eux doivent donner lieu à une indemnisation.

26. Le propriétaire du fonds voisin, qu’il ait autorisé l’accès ou qu’il y soit contraint, a droit à une indemnisation comprenant d’une part, les dégâts matériels causés par le passage, et, d’autre part, le trouble de jouissance né des conditions de réalisation des travaux et de leur durée.

27. La saisine de la juridiction doit être en principe précédée d’une ou plusieurs demandes amiables circonstanciées adressées au propriétaire du fonds voisin, indiquant la nature des travaux envisagés, décrivant leurs conditions de réalisations ainsi que la durée prévisionnelle des travaux.

28. En l’espèce, une première démarche amiable en vue de l’obtention d’un tour d’échelle avait été initiée par les époux [Z] auprès des époux [C] par courrier du 2 mars 2022, mais avec une telle anticipation que le juge des référés a, le 5 juillet 2022, rejeté la demande des intimés qui n’ont pas pu déterminer l’état d’avancement des travaux ni caractérisé l’urgence, après avoir constaté le peu de temps laissé époux [C], l’absence de détails sur les modalités du tour d’échelle et, pour l’essentiel, l’empressement des constructeurs à ne pas retarder le bon déroulement de leur chantier.

29. Cette situation a conduit les époux [Z] à réitérer leur demande le 10 octobre 2022 auprès des époux [C] dès lors que le mur est cette fois achevé, souscrivant notamment aux conditions émises par leurs voisins lors de la précédente procédure (pose d’un échafaudage, enduisage sur une période de deux jours, indemnisation sur la base de 300 € par jour, saisine d’un huissier aux fins de constat, prise en charge du coût de l’éventuelle remise en état dans la limite de 4.271 €). La démarche amiable préalable a donc bien été renouvelée par les époux [Z].

30. En réponse, via leur avocat, les époux [C] ont répondu négativement le 14 novembre 2022, motif pris de ce qu’un recours devant le tribunal administratif était toujours en cours, lequel conduirait 'vraisemblablement’ à l’annulation d’un 'projet de construction manifestement illégal', avant de faire état, dans un courrier du 15 mai 2023, à la suite d’une nouvelle demande d’accès formée par mail du 5 mai 2023, d’un 'grave manque de luminosité de leur maison’ induit par la construction litigieuse.

31. La fin de non-recevoir opposée par les époux [C] a donc entraîné une nouvelle saisine du juge des référés par les époux [Z].

32. À propos de la nécessité impérieuse des travaux d’enduisage, les époux [Z] produisent :

— un courrier de l’entreprise Atlantherm Façades indiquant que 'les façades sont constamment exposées aux intempéries', alors qu’un enduit 'agit comme une barrière de protection, empêchant l’eau de pénétrer dans les murs et de causer des dommages structurels', évitant ainsi des 'problèmes d’humidité, de moisissures et de dégradation des matériaux', mais aussi 'des dégâts considérables à long terme'. L’entreprise insiste également sur 'l’amélioration de l’efficacité énergétique’ qu’apporte l’enduit, ainsi que sur la 'valorisation esthétique du bâtiment'.

— un courrier de l’architecte [H] qui souligne que les travaux d’enduisage 'font partie des travaux indispensables à l’avancement des aménagements intérieurs (cloison, isolation…), des finitions puis à la pérennité de l’ouvrage'.

— un courrier de la société [S] insistant sur 'l’urgence’ et la 'nécessité’ de réaliser l’enduit au plus vite pour 'éviter toute infiltration’ et 'réaliser l’intervention avant la reprise de la végétation'.

33. La nécessité des travaux n’est d’ailleurs pas contestée par les époux [C]. La cour ajoutera qu’un enduisage offrira depuis leur fonds une vue plus agréable que l’actuelle construction brute, voire la pose d’une bâche comme suggéré par les appelants.

34. Concernant l’urgence, elle ne fait aucun doute au regard des avis des professionnels indiqués plus haut, les dégâts à long terme évoqués par l’entreprise Atlantherm Façades pouvant naître dès maintenant mais se manifester plus tard. Si les époux [C] produisent une annonce internet permettant de considérer que la maison des époux [Z] est déjà exploitée en location saisonnière, de sorte que, contrairement aux indications de l’architecte [H], son état actuel n’empêche pas son habitabilité, il n’est pas contestable que des infiltrations ne manqueront pas de se produire au regard des photographies versées aux débats qui montrent l’existence de trous dans la façade, dont la finition par enduisage constitue une garantie d’imperméabilité immédiate.

35. S’agissant de l’absence de purge de tout recours en raison de l’existence d’un contentieux pendant devant le tribunal administratif, la cour observe que les époux [C] n’ont pas sollicité de sursis à statuer et que cette condition n’est pas déterminante. Ils invoquent à tort un arrêt de la cour d’appel de Rennes du 8 janvier 2019 qui indique ceci : 'dès lors que la construction est en voie d’achèvement et que les recours exercés contre l’arrêté du 30 mai 2013 emportant permis de construire modificatif ont été rejetés par la juridiction administrative, le bâtiment apparaît désormais comme une construction existante', uniquement pour lui permettre de qualifier la construction litigieuse comme n’étant pas à venir.

36. Or, il n’est pas douteux que la maison des époux [Z], d’ailleurs mise en location, est actuellement construite.

37. Les moyens développés par les époux [C] relativement au non-respect des règles d’urbanisme, que seul le juge administratif sera amené à prendre en considération, sont à mauvais escient développés devant la cour pour contester l’ordonnance ayant autorisé le tour d’échelle mais il convient d’observer qu’ils reposent essentiellement sur le non-respect du patrimoine architectural et urbain qui interdirait la surélévation alors que les travaux incriminés n’ont pas eu pour conséquence de surélever le bâtiment existant pris dans son ensemble, ne rompant ainsi aucunement l’harmonie avec le voisinage.

38. Enfin, l’objection du risque d’empiétement sur le fonds des époux [C] par la seule application de l’enduit ne repose sur aucune pièce ni analyse sérieuse, les appelants invoquant, là encore à tort, un arrêt de la cour d’appel de Paris du 25 novembre 2010 dans lequel il s’agissait de travaux consistant 'en la pose de plaques de polystyrène d’une épaisseur de 60 mm avec profilés de renfort, marouflage d’une toile de verre à l’aide d’un enduit colle, impression fixatrice et finition par un enduit grésé ou ribbé', tout en reconnaissant qu’un enduit sur du parpaing n’engage pas une épaisseur supérieure à 25 mm.

39. Il n’existe donc aucune contestation sérieuse de la part des époux [C] permettant d’infirmer l’ordonnance ayant accordé le tour d’échelle.

40. Pour le surplus, la cour observe que les époux [C] n’ont pas entendu contester, fût-ce à titre subsidiaire, les mesures accessoires proposées par les époux [Z] (organisation du chantier, indemnité, etc…). D’ailleurs, les désagréments pour le fonds des appelants sont faibles puisque les travaux vont conduire à la simple pose d’un échafaudage et seront très limités dans le temps (huit jours).

41. L’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a accordé aux époux [Z] le tour d’échelle demandé..

Sur les dommages et intérêts

42. Les époux [Z] voient un abus dans l’appel diligenté par les époux [C] comme ne reposant sur aucun motif sérieux, qu’ils demandent à la cour de sanctionner.

43. Les époux [C] répliquent qu’ils n’ont jamais manifesté d’opposition systématique mais, à chaque fois, adaptée. Les mauvaises relations de voisinage sont à mettre à la charge des intimés qui leur ont imposé cette construction sans même prendre la peine de leur en parler au préalable, les époux [Z] n’occupant d’ailleurs pas la maison.

Réponse de la cour

44. La cour ne voit, dans l’appel interjeté par les époux [C], que l’exercice du droit le plus absolu de contester une décision de justice, sans excès ni vanité.

45. Les époux [Z] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens

46. Le chef de l’ordonnance concernant les dépens de première instance sera confirmé. Les époux [C], partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens d’appel.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

47. Le chef de l’ordonnance concernant les frais irrépétibles de première instance sera confirmé. L’équité commande de faire bénéficier les époux [Z] des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 2.000 € pour les frais irrépétibles exposés en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt mis à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Confirme l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire du 7 mai 2024 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute M. [G] [Z] et Mme [O] [Y] épouse [Z] de leur demande de dommages et intérêts,

Condamne in solidum M. [V] [C] et Mme [K] [W] épouse [C] aux dépens,

Condamne in solidum M. [V] [C] et Mme [K] [W] épouse [C] à payer à M. [G] [Z] et Mme [O] [Y] épouse [Z] la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE