1ère Chambre

ARRÊT N°

N° RG 24/02545 – N° Portalis DBVL-V-B7I-UXKB

(Réf 1ère instance : 22/01255)

M. [Y] [N] [U]

C/

Société [9]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 27 MAI 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : Monsieur Thomas VASSEUR, premier président de chambre,

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre, entendu en son rapport

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère,

GREFFIER

Madame Elise BEZIER, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 25 mars 2025

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 27 mai 2025 par mise à disposition au greffe

****

APPELANT

Monsieur [Y] [N] [U]

né le [Date naissance 1] 1951 à [Localité 13] (35)

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représenté par M^e Paul-Olivier RAULT de la SEP RAULT DERSOIR PERSON, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉE

SAS [9] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Carine PRAT de la SELARL EFFICIA,plaidant, avocat au barreau de RENNES et par M^e Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS / PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN, postulant, avocat au barreau de RENNES

EXPOSÉ DU LITIGE

1. M. [Y] [U] a, par acte notarié du 19 mars 2010, au rapport de Me [M] [X], notaire associé, vendu à M. [P] [B] et à son épouse un bien immobilier situé à [Localité 6] (35), composé d’une maison d’habitation, d’un hangar et d’une piscine, moyennant le prix principal de 320.000 ', payable comptant à hauteur de 230.000 ' à l’aide d’un prêt bancaire et de deniers personnels, avec paiement du solde au plus tard le 19 mars 2015.

2. Par ailleurs, Me [X] a rédigé un 'prêt’ authentique les 19 et 23 avril 2013, consenti par M. [U] au profit de M. [B], portant sur la somme de 12.515 ', stipulée remboursable 'en une seule fois au plus tard le trente et un décembre deux mille quarante', au-delà au taux de 8 % l’an.

3. L’acquéreur s’étant montré définitivement défaillant dans le remboursement du crédit vendeur de 90.000 ', M. [U] a entendu engager la responsabilité de la société notariale, lui reprochant d’avoir commis des fautes dans l’exécution de son devoir de conseil, d’information et de mise en garde, en n’attirant pas particulièrement son attention sur le risque lié à une éventuelle insolvabilité de son acquéreur, critique valant également pour le prêt authentique les 19 et 23 avril 2013.

4. C’est dans ce contexte que, par acte d’huissier du 22 février 2022, M. [U] a fait assigner la SAS [9], office notarial à [Adresse 11] à [Localité 3] (35) devant le tribunal judiciaire de Rennes aux fins de la voir condamner à lui payer la somme de 122.495,19 ' à titre de dommages et intérêts, outre 4.000 ' sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, le tout assorti de l’exécution provisoire.

5. Par jugement du 4 mars 2024, le tribunal a :

— débouté M. [U] de toutes ses demandes,

— condamné M. [U] aux entiers dépens.

— condamné M. [U] à payer à la SAS [9] la somme de 2.000 ' en application de l’article 700 du code de procédure civile.

6. Pour statuer ainsi, le tribunal, après avoir rappelé que le privilège de M. [U] n’est pas venu en rang utile au moment de la revente des biens immobiliers dans le cadre de la procédure collective des acquéreurs et que le notaire est investi d’un devoir d’information et de conseil, a retenu que Me [X] ne rapportait pas la preuve de ce qu’il ait attiré l’attention du vendeur sur la fragilité de sa sûreté de second rang, dans l’hypothèse où son débiteur rencontrerait des difficultés financières. Concernant la perte de chance de vendre à un tiers, le tribunal le rejette faute de lien de causalité avec la faute. Il estime en effet que la thèse selon laquelle M. [U] aurait pu vendre en 2010 la maison d’habitation et le hangar attenant à un tiers non exploitant apparaît peu plausible eu égard au contexte de l’opération, n’étant pas établi qu’un autre agriculteur, non exploitant, aurait pu se porter acquéreur de la maison d’habitation, alors que l’acquéreur détenait depuis 2008 1'exploitation avicole adossée à la maison d’habitation. En outre, M. [U] n’établit pas l’existence d’autres offres d’acquisition au même prix payable comptant.

7. Concernant l’acte des 19 et 23 avril 2013, que Me [X] a reçu en la forme authentique sans information particulière préalable de M. [U], dans lequel il est exposé que, suite à un acte notarié précédent du 22 octobre 2008, M. [U] ayant cédé ses 600 parts de l’EARL [8] à son ouvrier agricole M. [B], les cédants et cessionnaires ont apuré leurs comptes et fait ressortir une créance de 12.515 ' au profit du cédant, que le cessionnaire s’est engagé à rembourser au plus tard le 31 décembre 2040 en une seule fois, le tribunal a retenu qu’à l’époque, le débiteur connaissait des difficultés financières l’empêchant de rembourser cette dette, les parties ayant simplement entendu la constater, sans autre intention que d’en prévoir le remboursement en principal, sans intérêts en 2040, le consentement donné par M. [U] à un remboursement in fine du capital sans intérêts aussi éloigné attestant qu’il n’entretenait aucun espoir sérieux de recouvrer cette créance. Cette situation ne permet pas à M. [U] de tirer argument de la déconfiture du débiteur survenue 26 ans avant le terme convenu pour soutenir que le notaire n’a pas, en avril 2013, conféré l’efficacité attendue à l’acte reçu, alors que celui-ci n’emportait pas transfert concomitant d’une somme d’argent mais se bornait à décerner force exécutoire à la reconnaissance d’une dette préexistante de cinq ans.

8. Par déclaration au greffe de la cour d’appel de Rennes du 24 avril 2024, M. [U] a interjeté appel de cette décision.

* * * * *

9. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 18 juin 2024, M. [U] demande à la cour de :

— infirmer le jugement dont appel,

— le recevoir en ses demandes et les dire bien fondées,

— dire et juger que Me [X] a commis des fautes dans l’exécution de son devoir de conseil, d’information et de mise en garde,

— dire et juger qu’il est fondé à engager la responsabilité quasi-délictuelle de la SAS [9], ès qualité de successeur de Me [X],

— en conséquence,

— condamner la SAS [9] à lui payer à titre de dommages et intérêts la somme de 118.216,96 ',

— condamner la SAS [9] à lui payer la somme de 4.000 ' sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SAS [9] aux entiers dépens, en ce compris les éventuels frais d’exécution,

— rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

* * * * *

10. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 17 septembre 2024, la SAS [9] demande à la cour de :

— confirmer la décision en toutes ses dispositions,

— débouter M. [U] de toutes ses demandes, fins et conclusions à son encontre,

— condamner M. [U] à lui verser une indemnité de 4.000 ' au titre des frais irrépétibles et application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [U] en tous les dépens qui seront recouvrés par M^e Pélois conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

* * * * *

11. L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 mars 2025.

12. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les fautes du notaire

1 – concernant l’acte du 19 mars 2010 :

13. M. [U] considère que, lorsque le notaire reçoit pour mission d’établir des actes, il doit faire en sorte que ceux-ci produisent tous leurs effets, ce qui doit l’amener à se montrer particulièrement prudent, consciencieux et diligent et à fournir à son client l’ensemble des informations et connaissances qu’il a en sa possession, voire l’alerter sur les dangers de tel acte ou de telle mesure, dans toutes ses conséquences prévisibles. Or, Me [X] était parfaitement informé de la situation financière particulièrement fragile de M. [B] qui était commerçant, mais n’a pas pour autant vérifié la solvabilité de cet acquéreur à qui des prêts étaient pourtant refusés, la garantie de second rang inscrite derrière le privilège de prêteur de deniers du [10] s’étant révélée insuffisante. Le fait qu’il ait collaboré durant une quinzaine d’années avec M. [B], dont il n’avait pas pour autant connaissance de la situation financière, n’exonérait pas Me [X] de son obligation de conseil que ce dernier ne conteste d’ailleurs pas ne pas avoir remplie.

14. La SAS [9] réplique que Me [X] n’a commis aucune faute. En effet, M. [U] connaissait particulièrement bien l’acquéreur, qui a été son collaborateur salarié pendant 15 ans, et il n’ignorait pas qu’il n’était pas à l’abri d’une déconfiture, ni que le recours au crédit vendeur venait pallier l’absence de concours bancaire complet. Selon l’intimée, la portée des arrêts cités par M. [U] est limitée et n’est pas transposable au cas d’espèce.

Réponse de la cour

15. Le notaire est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique. Il incombe au notaire la preuve de l’exécution de son devoir de conseil. En revanche, il n’est pas tenu de procéder à d’autres recherches que celles consistant en la consultation des publications légales ; il n’a notamment pas à vérifier la situation financière d’un acquéreur à qui le vendeur fait crédit, mais à alerter ce dernier sur les insuffisances possibles de la garantie qu’il institue à cet effet.

16. En l’espèce, M. [U] a, par acte notarié du 19 mars 2010, au rapport de Me [X], notaire associé, vendu à M. [B] et à son épouse un bien immobilier situé à [Localité 6] (35), composé d’une maison d’habitation, d’un hangar et d’une piscine, moyennant le prix principal de 320.000 ', payable comptant à hauteur de 230.000 ' à l’aide d’un prêt bancaire

(200.000 ') et de deniers personnels (30.000 '), avec paiement du solde au plus tard le 19 mars 2015 et intérêts au taux annuel de 3 % l’an payable mensuellement et à terme échu, le taux d’intérêt étant majoré de 7 points à défaut de paiement du capital en une seule fois à l’échéance.

17. Si la SAS [9] n’offre pas de caractériser la façon dont Me [X] se serait acquitté de son obligation de conseil envers M. [U], ni dans l’acte de vente du 19 mars 2010 lui-même, ni de façon périphérique, pour autant la mise en jeu de cette obligation suppose qu’elle fût imposée par les circonstances.

18. Or, le recours à un crédit vendeur de 90.000 ', représentant environ 28 % du prix de vente, condition certes peu commune, était adossé à la condition suivante : 'À la sûreté et garantie du paiement du solde du prix de la présente vente et de tous frais et accessoires, l’immeuble vendu demeure affecté par privilège spécial expressément réservé au vendeur, indépendamment de l’action résolutoire'(page 3 de l’acte).

19. Si l’acte prévoit que le [10], qui a consenti un prêt de 200.000 ', bénéficie d’un privilège de prêteur de deniers de premier rang, le privilège du vendeur est placé en second rang (page 4 de l’acte), la valeur du bien en cas de revente voire de saisie était susceptible de rendre efficace la garantie.

20. Le seul fait que M. [B] ait la qualité de 'chef d’entreprise’ ne permettait pas d’imaginer qu’à la faveur d’une extension de la procédure collective de ses sociétés (la SCEA [7] [B] et le SARL [12]) à sa personne et à celle de son épouse, décidée par le tribunal de grande instance de Rennes le 17 novembre 2014, soit quatre ans plus tard, ses biens personnels se trouveraient absorbés dans la liquidation judiciaire.

21. C’est en effet uniquement cette dernière circonstance qui a conduit, suite à la revente du bien autorisée par le juge-commissaire, après distribution du fruit de la cession intervenue le 30 septembre 2021 dans des conditions particulièrement défavorables, à rendre inefficace la garantie instituée par le notaire, le prix de 215.000 ' ayant été totalement absorbé par l’AGS Unedic, puis les frais de liquidation judiciaire et enfin le [10].

22. Cette garantie de second rang, au moment où elle a été prise, ne recelant pas de risque particulièrement établi, le notaire ne se trouvait débiteur d’aucun devoir d’alerte envers M. [U], la circonstance de la limitation du prêt accordé à M. [B] à hauteur de 200.000 ' par le [10] ne pouvant pour autant déterminer Me [X] à vérifier la situation financière de l’acquéreur, ainsi que le suggère l’appelant.

23. Partant, Me [X] ne peut pas être jugé fautif de ne pas avoir dispensé cette alerte. Au demeurant, quand bien même l’aurait-il été, c’est par d’exacts motifs que la cour adopte en cause d’appel que le juge de première instance a retenu que M. [U] ne rapportait en tout état de cause pas le lien de causalité entre le préjudice allégué et la faute relevée.

2 – concernant le prêt des 19 et 23 avril 2013 :

24. Rappelant que le notaire a le pouvoir de transformer un simple acte sous seing privé en acte authentique du seul fait de sa signature et de son sceau, de sorte qu’il est obligatoirement engagé dès lors qu’il participe à la rédaction d’un acte, M. [U] considère que Me [X] a clairement qualifié de prêt l’acte du 19 et 23 avril signé entre lui et M. [B] dans lequel ce dernier reconnaît lui devoir la somme de 12.515 ', alors que le notaire n’ignorait pas le risque d’un tel acte, ce qui devait le conduire à l’avertir, lui-même n’étant pas en mesure de connaître la consistance du patrimoine de son co-contractant.

25. La SAS [9] réplique que la somme de 12.515 ' correspond à la différence entre le montant de la trésorerie dont disposait l’EARL [8] au jour de la cession de parts, soit 25.000' et le montant du compte courant débiteur de M. [U] (12.485'). Selon elle, il ne s’agirait pas d’un prêt mais d’une reconnaissance de dette, eût-elle été improprement qualifiée, les fonds prêtés n’étant pas passés par la comptabilité du notaire et la dette préexistant à l’acte reçu. Il s’agissait pour M. [U] uniquement de se constituer une preuve de sa créance. En outre, M. [B], dont la situation économique était déjà difficile à cette époque, n’était pas en mesure de fournir une quelconque garantie pour le remboursement de sa dette.

Réponse de la cour

26. Le prêt authentique des 19 et 23 avril 2013, consenti par M. [U] au profit de M. [B], porte sur la somme de 12.515 ', stipulée remboursable 'en une seule fois au plus tard le trente et un décembre deux mille quarante', au-delà au taux de 8 % l’an.

27. Un exposé de la convention rappelle que, 'lors de l’entrée en jouissance de M. [B] (des 600 parts vendues de l’EARL [8] le 22 octobre 2008), la (société) bénéficiait d’une trésorerie dont le montant s’élevait à 25.000 '. De son côté, M. [U] était titulaire d’un compte courant débiteur dans la société d’un montant de 12.485 '. Compensation faite entre les deux valeurs, M. [B] reste devoir à M. [U] la somme de 12.515 '. Ceci exposé, les parties ont requis le notaire soussigné de donner l’authenticité aux conventions suivantes arrêtées directement entre eux, sans le concours et la participation du notaire soussigné qui leur a seulement expliqué la portée et les conséquences de leurs conventions'.

28. Pas davantage que pour la vente du 19 mars 2010, l’acte qualifié de 'PRÊT’ des 19 et 23 avril 2013 ne mentionne précisément l’exercice de l’obligation de conseil dispensée en cette occasion par Me [X], notamment sur les risques éventuellement encourus par M. [U] pour récupérer sa créance.

29. Toutefois, on comprend de l’acte qu’il constitue une reconnaissance de dette avec paiement différé, improprement qualifiée de prêt puisqu’il n’y est pas constaté une remise des fonds concomitante. Cette dette était en effet acquise dès le 22 octobre 2008. L’acte de prêt litigieux dressé par Me [X] ne fait qu’instituer des modalités de paiement sous la forme d’une faveur certes exceptionnelle accordée par M. [U], âgé de 62 ans au moment de la signature, au regard de l’exigibilité de la créance reportée à plus de 27 ans, tenant manifestement compte de la situation économique difficile de M. [B] et des relations jadis entretenues entre les parties.

30. Autrement dit, la marge de manoeuvre de Me [X] était ici extrêmement limitée, sinon impossible. Les premiers juges doivent en outre être approuvés lorsqu’ils indiquent que 'le consentement donné par M. [U] à un remboursement in fine du capital sans intérêts aussi éloigné atteste, s’il en était besoin, qu’il n’entretenait aucun espoir sérieux de recouvrer cette créance'.

31. Dans ces conditions, c’est à bon droit que le tribunal a ici écarté la faute du notaire.

32. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté M. [U] de ses demandes.

Sur les dépens

33. Le chef du jugement concernant les dépens de première instance sera confirmé. M. [U], partie perdante, sera condamnée aux dépens d’appel. Les avocats qui en ont fait la demande seront autorisés à recouvrer directement les dépens dont ils auraient fait l’avance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

34. Le chef du jugement concernant les frais irrépétibles de première instance sera confirmé. L’équité commande de faire bénéficier la SAS [9] des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 2.000 ' au titre de ses frais irrépétibles exposés en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Rennes du 4 mars 2024 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M. [Y] [U] aux dépens d’appel,

Autorise les avocats qui en ont fait la demande à recouvrer directement les dépens dont ils auraient fait l’avance,

Condamne M. [Y] [U] à payer à la SAS [9] la somme de 2.000 ' en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d’appel.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT