COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 13/01/2026

la SELARL WEDRYCHOWSKI ET ASSOCIES

la SELARL ANDREANNE SACAZE

la SCP GUILLAUMA – PESME – JENVRIN

ARRÊT du : 13 JANVIER 2026

N° : – 26

N° RG 21/00740 – N° Portalis DBVN-V-B7F-GKFW

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d,'[Localité 1] en date du 03 Février 2021

PARTIES EN CAUSE

APPELANTS :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265261950994738

Monsieur, [O],, [Z],, [Y], [I]

né le, [Date naissance 1] 1976 à, [Localité 2]

,

[Adresse 1]

,

[Localité 3]

Ayant pour avocat postulant M^e Ladislas WEDRYCHOWSKI de la SELARL WEDRYCHOWSKI ET ASSOCIES, avocat au barreau d’ORLEANS,

Ayant pour avocat plaidant M^e Jean-Christophe CARON de la SELARL DES DEUX PALAIS, avocat au barreau de VERSAILLES

Madame, [F],, [N], [R]

née le, [Date naissance 2] 1979 à, [Localité 4]

,

[Adresse 1]

,

[Localité 3]

Ayant pour avocat postulant M^e Ladislas WEDRYCHOWSKI de la SELARL WEDRYCHOWSKI ET ASSOCIES, avocat au barreau d’ORLEANS,

Ayant pour avocat plaidant M^e Jean-Christophe CARON de la SELARL DES DEUX PALAIS, avocat au barreau de VERSAILLES

D’UNE PART

INTIMÉES :

— Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265259874823519

S.A.R.L. LOIRET DIAGNOSTICS IMMOBILIERS (la société, [Localité 5]), SARL

immatriculée au RCS d,'[Localité 1] sous le n° 494 250 939 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

,

[Adresse 2]

,

[Localité 6]

représentée par M^e Andréanne SACAZE de la SELARL ANDREANNE SACAZE, avocat au barreau d’ORLEANS

— Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265258781403435

Société AREAS DOMMAGES agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

,

[Adresse 3]

,

[Localité 7]

représentée par M^e Christophe PESME de la SCP GUILLAUMA – PESME – JENVRIN, avocat au barreau d’ORLEANS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du :10 Mars 2021

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 06 Octobre 2025

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats, du délibéré :

M^me Nathalie LAUER, Président de chambre, en charge du rapport,

M. Laurent SOUSA, Conseiller,

M^me Laure-Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles.

Greffier :

M^me Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 novembre 2025, ont été entendus Madame Nathalie LAUER, Président de chambre, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries.

ARRÊT :

Prononcé le 13 janvier 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

***

Par acte authentique reçu le 28 novembre 2014 par Maître, [M] notaire à, [Localité 8],

M., [O], [I] et Mme, [F], [R] ont acquis de M. et Mme, [K], [V] une maison à usage d’habitation sise, [Adresse 1] à, [Localité 9], cadastrée section AB n ,°[Cadastre 1], pour un prix de 218.000 euros.

Préalablement à cette vente, et en vue de celle-ci, la SARL Loiret Diagnostics Immobiliers assurée auprès de la compagnie Areas Dommages, a été chargée par M. et Mme, [Q] de la réalisation d’un diagnostic de repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante prévu par l’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation, dont le rapport est annexé à l’acte authentique de vente.

M., [I] et Mme, [R] souhaitant engager des travaux de réaménagement dans leur maison, ont fait intervenir la société, [Adresse 4] pour un repérage d’amiante avant travaux, laquelle a réalisé un diagnostic sur place le 26 juin 2015 et a conclu selon rapport en date du 9 juillet 2015, à de la présence d’amiante dans certains matériaux de leur maison.

Par actes d’huissier de justice signifiés le 10 mars 2017, M., [O], [I] et Mme, [F], [R], demeurant tous deux, [Adresse 5], ont saisi le tribunal de grande instance d’Orléans et assigné à comparaître la SARL Loiret Diagnostics Immobiliers (ci-après LDI), SIREN n°0494 250 939 et SIRET n 0494 250 939 00019 dont le siège social est sis, [Adresse 6], et son assureur la société Areas Dommages inscrite au RCS de Paris sous le n 0 775 670 466 dont le siège social est sis, [Adresse 7], aux fins principales d’engager la responsabilité civile de la société, [Localité 5] sur le fondement de l’article 1240 du code civil et de la voir condamnée avec la garantie de son assureur à leur payer la somme principale de 200.000 euros à titre de dommages et intérêts et la somme de 20.000 euros en réparation de leur préjudice d’angoisse, avec capitalisation des intérêts.

Par jugement du 3 février 2021, le tribunal judiciaire d’Orléans a statué comme suit :

Dit que la responsabilité civile délictuelle de la SARL, [Localité 5] ne peut être engagée à l’égard de M,.[O], [I] et Mme, [F], [R] ;

Déboute M., [O], [I] et Mme, [F], [R] de leur demande aux fins de condamner in solidum la SARL, [Localité 5] et la société AREAS à leur payer la somme de 205.679,00 euros HT, au titre des travaux de dépose des panneaux à composition multiple amiantés, des travaux au droit des linteaux et soubassements des ouvertures, et des travaux concernant les dalles de sol amiantés dans l’ensemble des pièces, outre la TVA au taux applicable au jour du complet règlement,

Déboute M., [O], [I] et Mme, [F], [R] de leur demande aux fins de condamner in solidum la SARL, [Localité 5] et la société Areas à leur payer la somme de 20.000 euros au titre du préjudice d’angoisse subi à titre familial

Dit n’y avoir lieu à statuer sur la capitalisation des intérêts ;

Dit n’y avoir lieu à condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à garantie de la SARL, [Localité 5] par la société Areas Dommages dans le cadre de la présente instance ;

Condamne in solidum M., [O], [I] et Mme, [F], [R] au paiement des entiers dépens de la présente instance ;

Accorde à M^e Andréanne SACAZE, avocate au Barreau d’Orléans, en application de l’article 699 du code de procédure civile, le droit de recouvrer directement contre M., [O], [I] et Mme, [F], [R], condamnés in solidum aux dépens, ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

Dit n’y avoir lieu à statuer sur l’exécution provisoire de la présente décision.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que l’erreur de diagnostic de la société, [Localité 5] Loiret n’était pas démontrée en ce que M. et Mme, [I] s’appuyaient sur un diagnostic réalisé avant travaux qui ne peut être comparé avec le diagnostic avant vente, le contrôle à mettre en 'uvre n’étant pas de même nature. Il a également relevé que la validité du diagnostic avant travaux était sujette à caution. Il a néanmoins jugé que la société, [Localité 5] Loiret avait manqué à la mission propre qui lui incombait en ce que, en se contentant de faire référence au cadre réglementaire des articles R 1334-20 et R1334-21 du code de la santé publique, aux listes des produits et matériaux des listes A et B de l’annexe 13-9, de lister les parties de l’immeuble examinées visuellement mais sans description de leurs caractéristiques ni plan ni croquis de repérage et sans photos, et en mentionnant de façon générique au paragraphe concernant son obligation de conseil que « le devoir de ,conseil peut porter 'sur toute remarque ou observation n’entrant pas dans l’objet de la présente mission, mais mise en évidence par un simple coup di oeil du technicien en diagnostic immobilier dès lors qu’elle entre dans un des champs de compétences. », a manifestement manqué à sa mission.

Sur le préjudice, le tribunal a néanmoins considéré qu’en ne se reposant que sur le rapport réalisé par la société, [Adresse 4], établi à leur demande et de façon non contradictoire à l’égard de la société, [Localité 5] et de son assureur, et dont la validité n’est au surplus pas certaine, M., [I] et Mme, [R] échouent à démontrer la preuve de la présence d’amiante dans leur habitation.

Il en a déduit que les demandeurs échouant à prouver que les manquements à sa mission par la sociéte, [Localité 5] l’ont conduite à une erreur de diagnostic, et à prouver que les travaux de désamiantage qu’ils qualifient de nécessaires concernent des matériaux ou produits à repérer dans le cadre d’un contrôle avant vente, ce contrôle étant distinct de celui requis avant travaux que les demandeurs produisent comme seul élément de preuve, il en résulte que les frais de travaux de désamiantage, présentés comme étant le préjudice à réparer, ne peuvent avoir un lien direct et certain avec les manquements de la société, [Localité 5] à sa mission de repérage d’amiante se situant dans le seul cadre réglementaire de l’avant vente.

Par télédéclaration du 10 mars 2021, M., [I] et Mme, [R] ont interjeté appel de ce jugement.

Par ordonnance du 18 janvier 2022, le conseiller de la mise en état a ordonné une mesure d’expertise judiciaire dont le rapport a été rendu le 30 avril 2024.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 septembre 2025, M. et Mme, [I] invitent la cour à :

1. Vu les articles 900, 901, 908 du CPC,

JUGER recevable l’appel par M., [I] et Mme, [R] du jugement rendu le 3 février 2021 par le Tribunal Judiciaire d''Orléans sous RG 17/00618

2. Vu les articles 1200 et 1240 du Code Civil, ensemble l’arrêt d’assemblée plénière publié n° 05-13255 du 6 octobre 2006, de même les pièces au soutien,

Vu la norme NFX 46-020,

Vu les articles R.1334-3 et R.1334-21 du Code de la Santé Publique

CONFIRMER le jugement déféré en ce qui a dit que la société, [Localité 5] a manqué à son obligation professionnelle dans le cadre de l’acte de vente du bien immobilier diagnostiqué et que cela caractérise une faute délictuelle à l’égard de M., [I] et Mme, [R],

L’INFIRMER pour le surplus,

Et statuant de nouveau sur les chefs déférés :

JUGER que la responsabilité civile délictuelle de la SARL, [Localité 5] doit être engagée à l’égard de M., [O], [I] et Mme, [F], [R] ;

CONDAMNER in solidum la SARL LOIRET DIAGNOSTICS IMMOBILIERS et la société AREAS toutes deux prises à la personne de leur représentant légal, à payer à M. et Mme, [A] la somme principale de 102.543,35 euros TTC sauf à parfaire au titre des reprises nécessaires ;

CONDAMNER in solidum la SARL LOIRET DIAGNOSTICS IMMOBILIERS et la société AREAS toutes deux prises à la personne de leur représentant légal, à payer à M. et Mme, [A] la somme principale de 20.000,00 euros au titre du préjudice d’angoisse subi à titre familial par les exposants ;

3. Vu l’article 1343-2 du Code civil,

CONDAMNER les mêmes au paiement de l’anatocisme à compter du 18 octobre 2015, date de la reconnaissance de responsabilité de la société Loiret Diagnostics Immobiliers et jusqu’à parfait paiement ;

4. Subsidiairement, vu les articles 482 et suivants du code de procédure civile,

ORDONNER avant dire droit un complément d’expertise qui porterait uniquement sur le quantum du préjudice lié à l’exécution des travaux de désamiantage ;

DESIGNER tout expert de son choix à cette fin ;

5. Vu l’article 700 du CPC,

CONDAMNER, y compris par voie d’infirmation, comme ci-dessus les sociétés Loiret Diagnostics Immobiliers et Areas à payer à M. et Mme, [A] une indemnité de procédure d’un montant de 20.000 euros.

6. CONDAMNER comme ci-dessus in solidum les sociétés Loiret Diagnostics Immobiliers et Areas aux frais de timbre, de commissaires de justice et d’honoraires d’expert judicaire, relatifs à la procédure d’appel.

7. DEBOUTER tout contestant, dont la société Loiret Diagnostics Immobiliers de ses prétentions en cause d’appel.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 octobre 2025, la société Loiret diagnostics immobiliers demande de :

Vu les pièces versées aux débats,

Vu les articles 1240 et 1353 du Code civil,

Vu l’article 9 du Code de procédure civile,

L’article 913-5, °9 du Code de procédure civile,

Vu la Norme AFNOR NF X 46-20 applicable,

Vu l’arrêté du 12 décembre 2012, Vu les jurisprudences citées,

CONFIRMER le jugement attaqué en ce qu’il a :

Dit que la responsabilité civile délictuelle de la SARL, [Localité 5] ne peut être engagée à l’égard de M., [O], [I] et Mme, [F], [R] ;

Débouté M., [O], [I] et Mme, [F], [R] de leur demande aux fins de condamner in solidum la SARL, [Localité 5] et la société Areas à leur payer la somme de 205.679,00 euros HT, au titre des travaux de dépose des panneaux à composition multiple amiantés, des travaux au droit des linteaux et soubassements des ouvertures, et des travaux concernant les dalles de sol amiantés dans l’ensemble des pièces, outre la TVA au taux applicable au jour du complet règlement ;

Débouté M., [O], [I] et Mme, [F], [R] de leur demande aux fins de condamner in solidum la SARL, [Localité 5] et la société Areas à leur payer la somme de 20.000 euros au titre du préjudice d’angoisse subi à titre familial, Dit n’y avoir lieu à statuer sur la capitalisation des intérêts ;

Condamné in solidum M., [O], [I] et Mme, [F], [R] au paiement des entiers dépens de la présente instance ;

Accordé à M^e Andréanne Sacaze, avocate au Barreau d’Orléans, en application de l’article 699 du code de procédure civile, le droit de recouvrer directement contre M., [O], [I] et Mme, [F], [R], condamnés in solidum aux dépens, ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

INFIRMER le jugement attaqué en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à condamnation en application de l’article 700 du CPC,

Et statuant à nouveau de ce chef,

CONDAMNER M., [O], [I] et Mme, [F], [R] à verser à la SARL Loiret Diagnostics Immobiliers la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Y ajoutant,

DECLARER irrecevables les consorts, [I] en leur demande de complément d’expertise présenté par leurs conclusions n°2 déposées le 17 septembre 2025 ;

A défaut de confirmation, et à titre subsidiaire statuant à nouveau,

JUGER qu’en cas de condamnation la compagnie Areas Dommages devra garantir la SARL Loiret Diagnostics Immobiliers de toute condamnation pouvant par impossible être mise à sa charge ;

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 août 2025, la société Areas Dommages demande de :

— Confirmer le jugement entrepris,

— débouter M., [I] et Mademoiselle, [R] de leurs demandes,

— les condamner à verser à la société Areas Dommages la somme de 4000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— subsidiairement, ramener le quantum de l’indemnisation à de plus justes proportions et dire et juger que la franchise contractuelle de l’assuré à hauteur de 3000 euros sera déduite de la condamnation qui serait mise à la charge de l’assureur,

— les condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Guillauma Pesme & Jenvrin.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 octobre 2025.

Pour l’exposé détaillé des moyens des parties et conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément référé à leurs écritures susvisées.

SUR CE, LA COUR,

La faute de la société, [Localité 5]

M. et Mme, [I] poursuivent l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il a retenu que la responsabilité délictuelle de la société, [Localité 5] n’était pas engagée. À l’appui, ils font valoir que l’expert judiciaire a confirmé la présence d’amiante en de très nombreux endroits intérieurs et extérieurs de leur pavillon qu’un simple examen visuel plus attentif aurait permis de déceler ; que la société, [Localité 5], en ne détectant pas cette présence d’amiante, a donc commis une lourde faute au regard des obligations s’imposant à elle en vertu de l’article L 271-4 du code de la construction et de l’habitation suivant lequel le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou à l’acte garantit l’acquéreur contre le risque, ce qui engage la responsabilité du diagnostiqueur lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art ; que la détection ne nécessitait donc pas de travaux destructifs ; que ce manquement contractuel de la société, [Localité 5] à sa mission engage donc à leur endroit la responsabilité délictuelle de cette société (AP 13 janvier 2020 n° 17-19. 963) ; que le diagnostiqueur répond en effet automatiquement de l’inexactitude de son diagnostic vis-à-vis de l’acquéreur.

Les intimés répliquent que la preuve d’un manquement de la société, [Localité 5] n’est toujours pas rapportée ; qu’en effet, la différence entre l’état dressé conformément à la réglementation et la réalité relative à la présence d’amiante n’est pas nécessairement due à une telle faute ; qu’en effet, la mission de la société, [Localité 5] consistait en un diagnostic avant vente et à procéder à un constat visuel du bâtiment ; que les repérages requis avant la vente d’un immeuble nécessitent moins d’investigations que les analyses avant travaux, le diagnosticien devant dans le cas d’une vente, repérer les matériaux amiantés de visu et sans travaux destructifs ; que la responsabilité d’un professionnel ayant établi un état négatif erroné n’est pas engagée si le diagnostic a été effectué selon une mission conforme à l’arrêté du 12 décembre 2012 qui précise que l’opérateur recherche et constate de visu la présence de matériaux et produits accessibles sans travaux destructifs et qu’il n’est pas démontré que la présence d’amiante était perceptible par un simple examen visuel ; que contrairement à ce qu’a considéré l’expert, il était impossible de voir le haut des fenêtres ; que d’ailleurs, force est de constater que le sapiteur a réalisé ses prélèvements sur la façade et non pas depuis les combles ; que les dalles dans le placard n’étaient pas visibles au jour du diagnostic ; qu’à cet endroit, les locaux ont pu être modifiés notamment du fait des travaux de couloir ;

appréciation de la cour

La responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art et qu’il se révèle erroné. (Ch. mixte, 8 juillet 2015, pourvoi n° 13-26.686, publié).

Il incombe à l’acquéreur de rapporter la preuve que le diagnostiqueur a commis une faute dans l’exécution de sa mission en ne respectant pas les normes édictées et les règles de l’art et en établissant un diagnostic erroné.

La faute du professionnel s’apprécie à la lumière de la loi, du règlement, de l’arrêté et de la norme Afnor propre au diagnostic considéré. Ces normes définissent le contenu et les modalités de réalisation des missions de repérage, prévus et prédéfinis par la réglementation française (lois, décrets et arrêtés).

La responsabilité du diagnostiquer doit s’apprécier exclusivement au regard de la réglementation applicable au moment de son intervention. (Ch. mixte, 8 juillet 2015, pourvoi n° 13-26.686, publié).

Les obligations du diagnostiqueur en matière d’amiante avant-vente sont déterminées par la partie législative et réglementaire du code de la santé publique qui lui est consacrée (articles L. 1334-1 et suivants, et R. 1334-14 et suivants du code de la santé publique), mais aussi par les dispositions de la norme Afnor NF X46-020, publiée en décembre 2008, qui définit la méthodologie et les moyens nécessaires à la bonne exécution de sa mission.

L’annexe 13-9 du code de la santé publique mentionne trois programmes de repérage de l’amiante intitulés liste A, liste B et liste C, prévus aux articles R.1334-20, 21, 22 ; les deux premiers ne sont pas destructifs contrairement à celui de la liste C. Il est prévu par ces textes que pour la mise en copropriété ou pour la vente, les travaux de repérage sont ceux des listes A et B.

L’arrêté du 22 août 2002 précise que le constat de présence ou d’absence d’amiante avant-vente est établi sur la base d’un repérage des produits et matériaux contenant de l’amiante réalisé selon des modalités définies dans une annexe I., [Localité 10]- ci dispose que : «Dans un premier temps, l’opérateur de repérage recherche et constate de visu la présence de matériaux et produits, accessibles sans travaux destructifs, qui correspondent à la liste définie en annexe du décret n 96-97 du 7 février 1996 modifié et qui sont susceptibles de contenir de l’amiante. S’il a connaissance d’autres produits ou matériaux réputés contenir de l’amiante, il les repère également. Il examine de façon exhaustive tous les locaux qui composent le bâtiment. (…)Lorsque, dans des cas qui doivent être précisément justifiés, certains locaux ne sont pas accessibles, l’opérateur de repérage émet les réserves correspondantes et préconise les investigations complémentaires qui devront être réalisées. Dans un second temps, et pour chacun des ouvrages ou composants repérés, en fonction des informations dont il dispose et de sa connaissance des matériaux et produits utilisés, il atteste, le cas échéant, de la présence d’amiante. En cas de doute, il détermine les prélèvements et analyses de matériaux nécessaires pour conclure.(…) ».

La responsabilité du diagnostiqueur ayant établi un état négatif erroné n’est pas engagée lorsque le diagnostic d’amiante a été effectué selon une mission conforme à l’arrêté du 22 août 2002 qui précise que l’opérateur recherche et constate de visu la présence de matériaux et produits accessibles sans travaux destructifs, et qu’il n’est pas démontré que la présence d’amiante était perceptible par un simple examen visuel (Civ., 3ème, 6 juillet 2011, pourvoi n° 10-18.882, publié).

La norme Afnor précise que le diagnostiqueur doit être particulièrement vigilant et approfondir ses investigations en cas de circonstances particulières. La notion « d’examen visuel » englobe une mission plus large que le simple contrôle oculaire des locaux, de sorte que le diagnostiqueur doit procéder à toutes vérifications n’impliquant pas de travaux destructifs, et doit réaliser des sondages sonores, soulever les moquettes décollées, déplacer quelques meubles et effectuer des poinçonnages (Civ., 3ème, 21 mai 2014, pourvoi n° 13-14.891, publié).

La norme Afnor prévoit que le diagnostiqueur doit se montrer curieux et conserver les preuves de ses diligences. Il doit dès lors interroger le vendeur sur l’existence de précédents rapports de repérage des locaux ou sur les informations dont il dispose en rapport avec l’objet du diagnostic.

L’accomplissement par le diagnostiqueur des diligences mises à sa charge par la réglementation ne le libère pas de toute autre obligation, notamment celle d’information et de conseil.

Le diagnostiqueur est obligé de mettre en 'uvre tous les moyens nécessaires à la bonne exécution de sa mission :

o il doit effectuer un sondage sonore suffisant à lui faire suspecter la présence d’amiante (Civ., 2ème, 17 septembre 2009, pourvoi n° 08-17.130, diffusé)

o il doit s’enquérir, par lui-même, des caractéristiques complètes de l’immeuble concernant la présence éventuelle d’amiante : Le contrôleur technique chargé d’établir le diagnostic réglementaire prévu par le décret du 7 février 1996 est tenu d’une obligation de conseil et doit s’enquérir par lui-même des caractéristiques complètes de l’immeuble concernant la présence éventuelle d’amiante (Civ., 3ème, 2 juill. 2003, pourvoi n° 01-16.246, publié)

o il est tenu d’effectuer les vérifications n’impliquant pas de travaux destructifs, tels que tester la résistance de plaques susceptibles de contenir de l’amiante ou accéder aux combles au moyen d’une trappe existante (Civ., 3ème, 21 mai 2014, pourvoi n° 13-14.891, publié)

o il doit visiter l’ensemble des locaux, dès lors que l’existence de ceux-ci était connue et leur accès aisé. Si après un repérage dans les parties visibles, il conclut à l’absence d’amiante, il doit être à même de justifier une absence de réserves pour les autres parties. (Civ., 3ème, 14 septembre 2017, pourvoi n° 16-21.942, publié)

En l’espèce, le rapport de mission de repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante pour l’établissement du constat établi à l’occasion de la vente d’un immeuble bâti annexé à l’acte de vente des consorts, [I], [R] contient les informations suivantes :

L’immeuble bâti visité est un immeuble d’habitation se composant d’une maison sur un niveau.

Il conclut que dans le cadre de la mission décrite en-tête de rapport, il n’a pas été repéré de matériaux ou produits (listes A et liste B) contenant de l’amiante.

Il précise qu’il n’y a pas de locaux ou partie de locaux non visités, composants ou encore parties de composants non inspectés pour lesquels il y aurait lieu de réaliser des investigations complémentaires.

Suit ensuite un tableau récapitulant les locaux ou partie de locaux visités, soit pour le rez-de-chaussée': entrée, séjour salon, cuisine, distribution, WC, chambre 1, chambre 2, chambre 3, salle de bains, penderie'; pour le premier étage': combles perdus, et garage au rez-de-chaussée,

pour chaque partie d’immeuble examiné, les parties d’ouvrage sont le sol, les murs et le plafond,

pour chaque partie d’ouvrage examiné, les éléments d’ouvrage examinés sont les matériaux au sol, les murs et éléments de composition, le plancher ou élément de composition, canalisations apparents, pas de sondage destructif des revêtements de sol et murs.

Dans la partie locaux ou parties de locaux non visités, à la question y a-t-il d’autres lots, pièces, locaux autres que ceux listés dans le rapport ', il est mentionné que «'le propriétaire ou son représentant m’a répondu que non'». En conséquence il est indiqué qu’il n’y a pas de justification et d’investigations complémentaires à réaliser.

Il est également précisé que le propriétaire n’a jamais fait réaliser de rapport de repérage d’amiante. Le laboratoire d’analyse est également renseigné.

Enfin, il est indiqué que le devoir de conseil peut porter sur toute remarque ou observation n’entrant pas dans l’objet de la présente mission, mais mise en évidence par un simple coup d''il du technicien en diagnostic immobilier dès lors qu’elle entre dans un de ses champs de compétences.

La visite a été effectuée le 20 août 2014.

Quant au rapport d’expertise dressé le 30 avril 2024, celui-ci apporte les éléments suivants':

Concernant la mission de repérage de, [Localité 5], celle-ci ne peut se réaliser que visuellement, c’est-à-dire sans investigations destructives, ce qui revient à dire qu’aucun prélèvement ou analyse n’est possible. Cependant, selon l’expert le diagnostiqueur aurait dû être méfiant, quant au constat visuel du système constructif en présence, et de la date de construction de la maison d’habitation à savoir :

— le mode de système constructif

— la position en retrait de la façade des impostes et allèges

— les épaisseurs de murs différentes

Il ajoute qu’il existe aussi les constatations à l’intérieur de la maison, notamment au niveau des revêtements de sol, par la présence de dalles de sol PVC 300 X 300, en bout de dégagement et dans les placards, dont il est bien connu, que celles-ci contenaient de l’amiante dans les années 80, y compris dans les colles également utilisées à cette époque,

Enfin, selon l’expert, il n’était pas non plus exclu de pouvoir se rendre dans les combles inhabitables par la trappe d’accès située dans le dégagement, et de vérifier au niveau des basses pentes, la présence de panneaux composites bruts constituant les linteaux,

Celui-ci est donc d’avis qu’avec un examen plus attentif de l’habitation, il était possible de déceler ou tout au moins de suspecter la présence d’amiante, dans les parois verticales extérieures et au niveau du revêtement de sol,

Il s’agit donc, selon lui, d’une erreur d’appréciation du bâti, l’examen visuel n’ayant pas suscité de la part du diagnostiqueur, une grande analyse sur la conception de celui-ci pour ce qui est de l’aspect extérieur, ni d’une recherche minutieuse au niveau des sols, puisque ceux-ci étaient partiellement visibles, même si les propriétaires antérieurs avaient réalisé des travaux sur le revêtement existant, soit l’installation d’un parquet flottant en recouvrement.

Il en déduit que ces deux aspects auraient permis de douter sur l’existence ou non d’amiante, car pour les dalles de sol PVC, il est connu que celles-ci avec la colle, contiennent de l’amiante.

Il a ensuite, par l’intermédiaire d’un sapiteur, fait procéder au prélèvement et à l’analyse d’échantillons.

De l’amiante a été repérée en intérieur sur une dalle de sol PVC, un ragréage + colle dans l’entrée couloir et sur le parquet par examen visuel des pièces du rez-de-chaussée ainsi qu’en extérieur sur les linteaux en façade avant.

L’expert ajoute que si le repérage des matériaux pouvant contenir de l’amiante doit s’effectuer sans travaux destructifs, le type de procédé constructif montre que les linteaux/allèges sont d’épaisseur différente des murs, ce qui aurait donc dû conduire la société, [Localité 5] à s’interroger.

Quant à l’intérieur, il estime que le constat visuel était plus simple du fait la présence de dalles PVC collées au sol qui seule aurait dû conduire le diagnostiqueur à se poser des questions. Selon la cour, ce constat était ainsi possible quand bien même la société, [Localité 5] conteste la présence de quelques dalles à l’intérieur du placard lors de son intervention.

L’expert rappelle que la mission de repérage de, [Localité 5] ne peut se réaliser que visuellement sans investigations destructives, être accomplie sans prélèvement ou analyse à moins que le diagnostiqueur ait un doute, mais que pourtant la méfiance aurait dû être de mise, suivant le constat du mode de système constructif, de la position en retrait de la façade, des impostes et allèges, et de l’épaisseur des murs.

Il en va de même selon lui des constatations à l’intérieur au niveau des revêtements de sol, du fait de la présence de dalles de sol PVC 300X 300, celles-ci pouvant contenir de l’amiante dans les années 1980.

Si l’expert estime qu’une visite des combles inhabitables, avec vérification au niveau des basses pentes, et la présence de panneaux composites bruts, la société, [Localité 5] prétend de son côté qu’une telle visite était impossible.

Pour autant, la seule présence de dalles de sol en PVC qui, dans les années 80, pouvait contenir de l’amiante suffisait à l’inciter à la réserve dans ses conclusions.

En définitive, l’expert considère qu’avec un examen plus attentif de l’habitation, il était possible de suspecter la présence d’amiante, notamment en parois verticales extérieures, au niveau du revêtement de sol intérieur et qu’il s’agit donc d’une erreur d’appréciation du bâti, en extérieur, en intérieur alors que la délivrance d’un rapport de diagnostic ne présentant aucune trace d’amiante s’est révélée erronée.

En synthèse, l’experte estime donc que les dispositions constructives de la maison diagnostiquée, tenant notamment à la date de la construction, à une époque où la présence d’amiante était fréquente, notamment dans les dalles en PVC, devaient conduire la société, [Localité 5] à pousser ses investigations visuelles et à les compléter par un examen sonore du fait de la position en retrait de la façade, des impostes et allèges, et de l’épaisseur des murs.

Il appartenait également à la société, [Localité 5] d’émettre des réserves sur les locaux n’étant pas accessibles alors qu’elle a conclu après un simple examen visuel superficiel à l’absence d’amiante dans les locaux visités au moyen d’un rapport rédigé de manière stéréotypée ne permettant en aucune manière de connaître les diligences effectivement mises en 'uvre.

La société, [Localité 5], dans sa mission de repérage de l’amiante avant vente, n’a donc pas accompli les obligations qui s’imposaient à elle aux termes des diverses dispositions législatives et réglementaires ci-dessus rappelées.

Elle a donc commis une faute de nature à engager sa responsabilité délictuelle sur le fondement de l’article 1240 du Code civil à l’égard de M., [I] et Mme, [R].

Le préjudice et le lien de causalité

M., [I] et Mme, [R] reprochent au tribunal d’avoir estimé qu’il n’était pas établi que les manquements de la société, [Localité 5] à sa mission l’avaient conduite à une erreur de diagnostic de sorte que les travaux de désamiantage ne pouvaient avoir un lien direct et certain avec ces manquements. À l’appui, ils font valoir que cette motivation est inexplicable puisqu’en contradiction manifeste avec la faute délictuelle de la société, [Localité 5] ; qu’en tout état de cause, ils démontrent ce lien de causalité avec le préjudice subi et accru par la durée du contentieux ; qu’ils subissent en effet un important préjudice de jouissance, le désamiantage nécessitant 25 jours de chantier ; que cependant, l’expert judiciaire a refusé de chiffrer le préjudice au motif que les désordres n’étaient qu’hypothétiques ; qu’en effet, il s’est interrogé sur les éventuels travaux qu’ils envisageraient dans leur bien, lesquels seuls pourraient selon lui justifier d’envisager un plan de retrait alors qu’ils désirent seulement habiter un bien dénué de toute trace d’amiante tel qu’il leur a été vendu ; qu’ils n’envisagent aucune modification de leur bâti à très court terme ; que c’est dans ce contexte qu’aucun autre devis n’a été supplétivement produit ; qu’il est acquis en jurisprudence que le préjudice lié à l’erreur de diagnostic consiste pour les acquéreurs en la présence d’amiante dans un immeuble pour lequel le diagnostiqueur avait faussement attesté de l’absence de celle-ci ; que les travaux contraints doivent ainsi s’entendre non comme les travaux utiles à faire cesser ou non un danger mais à faire simplement disparaître l’amiante ; que le quantum de l’indemnisation correspond donc au coût des travaux de désamiantage et ce, même s’il n’est prouvé aucun danger sanitaire (Civ2 9 juillet 2020 n° 18-23. 920, par exemple) ; que la solution établie par la Cour de cassation est universelle puisque c’est en réalité le caractère obligatoire de l’annexion à l’acte de vente d’un diagnostic, source d’une obligation de garantie, qui fonde sa jurisprudence ; qu’en tout état de cause, ce sont les intimés qui ont formellement refusé que soient soumis à l’expert des devis pour chiffrage malgré une demande formulée en ce sens par leur conseil ; qu’il est donc abusif de leur reprocher aujourd’hui de ne pas avoir transmis de devis à l’expert ; que, néanmoins, si la cour estimait nécessaire d’être éclairée sur le contenu des devis versés aux débats, subsidiairement, une mesure d’expertise judiciaire complémentaire pourrait être ordonnée, une telle mesure ne constituant pas une demande nouvelle puisque pouvant être ordonnée en tout état de cause ; que par ailleurs, le préjudice d’angoisse est fondé, l’amiante constituant un problème majeur de santé publique.

Les intimés concluent à la confirmation du jugement en ce qu’il a rejeté les demandes indemnitaires de M. et Mme, [I]. Ils exposent en préambule que la durée de la procédure ne peut leur être imputée, l’expertise judiciaire ayant été demandée par les appelants qui n’ont déposé leurs premières conclusions en ouverture du rapport que plus d’un an après le dépôt de celui-ci et à quelques semaines de la clôture ; que les devis produits aux débats n’étaient pas en possession de l’expert judiciaire et n’ont donc pas été validés par lui ; qu’en tout état de cause, ils sont critiquables, la présence d’amiante ayant été exclue dans certaines pièces ; qu’il n’est pas acceptable en effet que les demandeurs déterminent eux-mêmes le périmètre des reprises qu’ils estiment utiles, celles-ci ne relevant pas de leurs prérogatives mais de celles de l’expert judiciaire'; qu’en outre, l’expert a relevé dans son rapport une absence de chiffrage par les appelants malgré ses demandes ; que si certes, elle a considéré par le biais d’un dire qu’il n’y avait pas lieu à chiffrage eu égard à l’expertise, elle ne pouvait bien évidemment pas s’opposer à la remise de devis à l’expert, d’autant que ce dernier le sollicitait ; qu’en tout état de cause, l’expert a conclu à un dommage hypothétique en l’absence de préjudice en l’état'; que la demande d’expertise judiciaire complémentaire n’est pas fondée juridiquement en ce qu’elle constitue une demande nouvelle irrecevable au sens de l’article 564 du code de procédure civile, une telle demande relevant au surplus de la compétence exclusive du conseiller de la mise en état.

À titre subsidiaire, ils critiquent les indemnités réclamées, celle-ci ne reposant sur aucun élément vérifié techniquement puisque le coût des devis de désamiantage n’a pas été validé par l’expert ; qu’en tout état de cause le préjudice ne saurait être égal au coût d’un désamiantage ; qu’il est établi par l’expertise que les cloisons qui seraient en plaques d’amiante sont en bon état ; que la seule présence d’amiante ne suffit pas à motiver son retrait immédiat ; que les matériaux non friables ne libèrent des fibres d’amiante qu’en cas d’usure anormale ou lors d’interventions mettant en cause l’intégrité du matériau ; que la dangerosité n’étant pas établie, le désamiantage n’est pas nécessaire et, partant, indemnisable ; que, par ailleurs, le tribunal a justement considéré qu’aucune preuve n’était apportée à l’appui d’un préjudice d’angoisse d’être exposé à un risque d’inhalation de fibres d’amiante ; que d’ailleurs, les appelants habitent encore dans des lieux qu’ils n’auraient pas manqué de quitter si un danger était réellement avéré.

Appréciation de la cour

Les tests pratiqués en expertise ont mis en évidence la présence d’amiante de sorte que le diagnostic émis par la société, [Localité 5] en sens inverse est erroné.

Or, la faute du diagnostiqueur cause à l’acquéreur un préjudice correspondant au coût des travaux permettant de remédier au vice non décelé. La chambre mixte de la Cour de cassation en a ainsi jugé (Ch. mixte, 8 juillet 2015, pourvoi n° 1326.686, publié) dans un arrêt rendu à propos d’une erreur de diagnostic en matière de termites.

Cet arrêt met ainsi fin à une divergence entre d’une part la 1ère/2ème chambre civile qui retenaient l’indemnisation d’une perte de chance (Civ., 2ème, 25 février 2010, n° 08-12.991, diffusé ; Civ., 1ère, 20 mars 2013, pourvoi n° 12-14.711, diffusé (perte de chance) et d’une autre part la 3ème chambre civile qui réparait l’intégralité des préjudices subis (Civ., 3ème, 21 mai 2014, pourvoi n° 13-14.891, publié)

Il a ainsi été jugé que le coût des réparations nécessitées par la présence de termites non signalés par le diagnostiqueur dans l’attestation destinée à informer les acquéreurs sur la présence des parasites constitue un préjudice entièrement réparable (Civ., 3ème, 15 octobre 2015, pourvoi n° 14-18.077, publié ; Civ., 3ème, 8 déc. 2016, pourvoi n° 15-20.497, publié).

De même, la faute commise par le diagnostiqueur immobilier lors de l’exécution de sa mission l’oblige à indemniser l’acheteur du surcoût des travaux de désamiantage. (Civ., 3ème, 7 avril 2016, pourvoi n° 15-14.996, publié ; Civ, 3ème, 19 mai 2016, pourvoi n° 15-12.408, publié).

Aussi, par voie d’infirmation du jugement déféré, la société, [Localité 5] et son assureur, Areas Dommages devront-ils être condamnés in solidum au coût des travaux permettant de remédier au vice non décelé.

Pour autant, il est constant que, estimant qu’il n’y avait pas de désordres, l’expert n’a pas chiffré le coût de ces travaux alors que, au soutien de leurs demandes indemnitaires, M, [I] et Mme, [R] produisent des devis qu’ils n’ont pas été établis de manière contradictoire.

Si l’article 913-5 9° du code de procédure civile dispose que le conseiller de la mise en état est, à compter de sa désignation et jusqu’à son dessaisissement, seul compétent pour ordonner, même d’office toute mesure d’instruction, il n’en demeure pas moins que l’article 143 de ce même code prévoit que les faits dont dépend la solution du litige, peuvent être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible.

En conséquence, la cour ordonne d’office le retour du dossier à l’expert aux fins d’évaluer le coût des travaux de désamiantage de la maison de M., [I] et Mme, [R].

Dans cette attente, le surplus des demandes est réservé.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par arrêt partiellement avant dire droit, contradictoire et mis à disposition,

Infirme le jugement du 3 février 2021 du tribunal judiciaire d’Orléans en ce qu’il a dit que la responsabilité civile délictuelle de la SARL, [Localité 5] ne peut être engagée à l’égard de M,.[O], [I] et Mme, [F], [R],

Et, statuant à nouveau de ce chef,

Dit que la société Loiret diagnostics immobiliers a commis une faute de nature à engager sa responsabilité délictuelle à l’égard de M,.[O], [I] et Mme, [F], [R],

Avant dire droit sur le surplus des demandes,

Ordonne le retour du dossier à l’expert, M., [B], [X], atelier d’architecture, [Adresse 8],, [Adresse 9], mél, [Courriel 1]

Avec pour mission de, sur la base du rapport d’expertise dressé le 30 avril 2024, chiffrer le coût des travaux de désamiantage de la maison de M., [I] et Mme, [R],

Dit que pour procéder à sa mission, l’expert devra :

— Convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise,

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ces opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

. En faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

. En les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du conseiller de la mise en état de la chambre civile de la cour d’appel d’Orléans en qualité de juge du contrôle, des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;

. En informant les parties le moment venu de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— Aux termes de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exceptions dont il s’expliquera dans son rapport et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ces opérations :

. Fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse,

. Rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.

Fixe à la somme de 900 euros la provision concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par M., [I] et Mme, [R] à la régie de la cour d’appel d’Orléans au plus tard le 15 février 2026,

Dit que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la chambre civile de la cour d’appel d’Orléans avant le 15 juin 2026, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du conseiller de la mise en état, juge du contrôle à la chambre civile de la cour d’appel d’Orléans,

Dit que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le conseiller de la mise en état, juge du contrôle,

Dans cette attente,

Réserve le surplus des demandes et les dépens,

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du ( fin février 2026) pour vérification du versement de la consignation

Arrêt signé par Madame Nathalie LAUER, Présidente de Chambre et M^me Karine DUPONT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT