Cour d'appel de Rennes, 4e chambre, 6 mars 2025, n° 23/03618

CA Rennes
Infirmation 6 mars 2025

Arguments

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Rejeté
Faute dans l'exercice du mandat de syndic
La cour a estimé que le syndicat ne pouvait pas obtenir réparation pour la période concernée, car il avait donné quitus au syndic pour la gestion comptable et n'avait pas démontré avoir été dissimulé des informations.
Accepté
Droit à l'indemnité en vertu de l'article 700
La cour a accordé une indemnité au syndicat en application de l'article 700 du code de procédure civile, considérant les circonstances de l'affaire.

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Sur la décision

Référence :	CA Rennes, 4e ch., 6 mars 2025, n° 23/03618
Juridiction :	Cour d'appel de Rennes
Numéro(s) :	23/03618
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	11 mars 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Emmanuel PELTIERAgata BACZKIEWICZInès CHATEL CHALAOUX
Cabinet(s) :	LX RENNES-ANGERS
Parties :	Syndicat des copropriétaires LE MENHIR c/ S.A.S. FONCIA ARMOR ( SAS ANCIENNEMENT FONCIA ROUAULT ), ses représentants légaux

Texte intégral

4ème Chambre

ARRÊT N° 67

N° RG 23/03618

N°Portalis DBVL-V-B7H-T3D6

(Réf 1ère instance : 21/00582)

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 06 MARS 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

Assesseur : Monsieur Philippe BELLOIR, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Françoise BERNARD, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 07 Janvier 2025

devant Madame Nathalie MALARDEL, magistrat rapporteur, tenant seule l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 06 Mars 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

Syndicat des copropriétaires LE MENHIR

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Agata BACZKIEWICZ, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES, constituée aux lieu et place de M^e Emmanuel PELTIER

INTIMÉE :

S.A.S. FONCIA ARMOR (SAS ANCIENNEMENT FONCIA ROUAULT) prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Marie VERRANDO de la SELARL LX RENNES-ANGERS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Inès CHALAOUX, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Suivant contrat à durée indéterminée en date du 3 avril 1995, le cabinet Rouault (aujourd’hui Foncia Armor), en qualité de syndic de la copropriété de l’immeuble Le Menhir situé [Adresse 2] à [Localité 3], a engagé M. [L] [I] en qualité d’employé d’immeuble, pour 44 heures mensuelles de travail.

Suivant avenant au contrat signé par les parties les 17 décembre 2009, le temps de travail de M. [I] a été porté à 99 heures par mois.

Lors de l’assemblée générale du 6 juin 2018, les copropriétaires ont approuvé les comptes de charges de l’exercice 2017 mais ont refusé d’approuver le montant correspondant au salaire brut et aux charges correspondantes liés au travail de M. [I].

Suivant avenant au contrat signé par les parties le 17 juillet 2018, les horaires mensuels de M. [I] ont été ramenés à 55 heures et sa rémunération adaptée.

Par acte du 25 janvier 2021, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de la présidente du conseil syndical, a assigné la société Foncia devant le tribunal judiciaire de Rennes en paiement de la somme de 82 742,40 euros sur le fondement de sa responsabilité de mandataire et syndic, dans la gestion qui lui avait été confiée.

Par ordonnance en date du 17 mars 2022, le juge de la mise en état a rejeté les fins de non-recevoir soulevées par la société Foncia s’agissant de la prescription et de la délivrance du quitus au syndic.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son nouveau syndic, la société DLJ Syndic a repris les demandes à son compte.

Par jugement contradictoire en date du 16 mai 2023, le tribunal judiciaire a rejeté l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Menhir à Rennes, laissé les dépens à sa charge et dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile entre les parties.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Menhir a interjeté appel de cette décision le 15 juin 2023.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 septembre 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions en date du 4 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Menhir demande à la cour de :

— réformer le jugement en toutes ses dispositions,

— débouter la société Foncia de toutes ses prétentions,

— condamner la société Foncia à lui verser la somme de 82 742,40 euros avec intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 4 septembre 2019 et capitalisation des intérêts,

— condamner la société Foncia à lui verser la somme de 6 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile de première instance et d’appel,

— condamner la société Foncia aux dépens de première instance et d’appel.

Il soutient avoir subi un préjudice pour avoir rémunéré son gardien sur une base mensuelle de 99 heures au-delà du volume réellement exécuté de 55 heures soit un trop payé de 44 heures mensuels de janvier 2008 à juillet 2018. Il considère que le syndic a commis une faute dans l’exercice de son mandat, qu’il l’a reconnu par un mail de M. [V] du 20 février 2018, qu’il doit lui verser la somme de 82 742,40 euros.

Dans ses dernières conclusions en date du 23 septembre 2024, la société Foncia Armor demande à la cour de :

— déclarer le syndicat des copropriétaires mal fondé en son appel ;

— confirmer purement et simplement le jugement entrepris,

— ce faisant et y ajoutant :

— rejeter l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, avec distraction au profit de l’avocat soussigné aux offres de droit.

Le syndic soutient qu’il n’a commis aucune faute, qu’il a régularisé un avenant au contrat de travail de M. [I] selon les besoins, qu’il n’est pas démontré des horaires de travail de M. [I] entre 2008 et 2018. Il ajoute que l’augmentation significative de la rémunération de M. [I] ne pouvait être ignorée du conseil syndical. Il estime que la régularisation du contrat de travail n’avait pas à être soumise au syndicat des copropriétaires. Quant à l’avenant du 17 juillet 2018, il ne s’agit selon le syndic que d’une modification du contrat de travail qui ne constitue pas une modification d’une situation irrégulière. Il retient qu’en tout état de cause aucun préjudice ne lui est imputable.

MOTIFS

Il est constant que le contrat de M. [I] en date du 3 avril 1995 prévoyait une amplitude de travail de 44 heures pour un revenu brut de 1 627,12 francs selon le planning suivant :

Lundi : 16 heures à 18 heures

Mardi : 9 heures à 9 heures 30 et 16 heures à 17 heures 15

Mercredi : 16 heures à 18 heures

Jeudi : 9 heures à 9 heures 30 et 16 heures à 17 heures 15

Vendredi : 16 heures à 18 heures

Samedi : 9 heures à 9 heures 30

M. [I] devait donc effectuer des travaux durant 10 heures hebdomadaires*4,4, soit 44 heures mensuels.

L’avenant du 17 décembre 2009 stipule que M. [I] travaillera à compter du 1er décembre 2009 du lundi au vendredi de 9 heures à 11 heures 30 (les autres horaires restent inchangées ) à raison de 99 heures par mois.

Il se déduit de la mention (les autres horaires restent inchangées) que la volonté des contractants étaient que M. [I] travaille deux heures et demi pendant 5 jours le matin, soit 12 heures 30 par semaine ainsi que l’a retenu le premier juge.

Le planning de M. [I] devait ainsi être le suivant :

Lundi : 16 heures à 18 heures

Mardi : 9 heures à 11 heures 30 et 16 heures à 17 heures 15

Mercredi : 16 heures à 18 heures

Jeudi : 9 heures à 9 heures 30 et 16 heures à 17 heures 15

Vendredi : 16 heures à 18 heures

Samedi : 9 heures à 9 heures 30

La prise en compte des 12h30min hebdomadaire correspond à 55h heures mensuelles (12,5*4,4).

Une erreur a cependant été commise en ce que les deux demi-heures qui étaient déjà prévues les mardis et jeudis matin n’ont pas été défalquées. M. [I] a donc été rémunéré sur la base du contrat initial et de l’avenant à raison de 4,4 heures par mois en sus de ce que prévoyait les contrats de travail.

Toutefois un quitus a été donné au syndic pour la gestion comptable jusqu’en 2015 et l’assemblée générale du 22 juin 2016 a approuvé les comptes de 2015 et celle du 19 septembre 2017 ceux de 2016. Le syndicat ne justifiant pas de ce qu’il lui aurait été dissimulé des informations et les 99 heures travaillées par M. [I] figurant clairement sur ses fiches de paye, le syndicat des copropriétaire ne peut plus obtenir réparation pour cette période. Il ne peut en effet prétendre qu’il n’était pas en mesure de s’apercevoir de l’erreur puisqu’il l’a signalée en 2018.

Par ailleurs, si le syndic a pu s’interroger à travers ses différents mails sur l’existence d’une erreur matérielle lors de la conclusion de l’avenant, il n’a jamais reconnu de manière non équivoque devoir la somme de 82 742,40 euros réclamée par le syndicat.

S’agissant de la réalité des horaires travaillées, il ressort du compte rendu du conseil syndical que M. [I] travaillait de 8 heures à 10 heures 30 le matin outre l’entretien des poubelles dont la répurgation devant s’assurer de la gestion des poubelles et du nettoyage des espaces dédiés aux déchets. Il n’est ainsi pas démontré que l’augmentation de son temps de travail n’était pas justifié ou n’ait pas correspondu à la réalité ainsi qu’en a exactement justifié le premier juge.

Si le temps de travail de travail du gardien a été diminué en juillet 2018 notamment en raison de la diminution de la fréquence des ramassages des poubelles de la ville, il n’est pas établi qu’au moment de la signature de l’avenant du 17 décembre 2009 les besoins au titre de la répurgation n’étaient pas plus importants.

Au regard de ce qui précède, la société Foncia Armor sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires le Menhir sur la base de 16 euros l’heure à sa charge la somme de 1 337,60 euros pour la période de janvier 2017 à juillet 2018 (4.4*12*16+4.4*7*16). Le jugement est infirmé de ce chef.

La société Foncia Armor sera condamnée à payer la somme de 3 000 euros au syndicat des copropriétaires Le Menhir en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour

Infirme le jugement entrepris,

Statuant à nouveau

Condamne la société Foncia Armor à payer la somme de 1 337,60 euros au syndicat des copropriétaires Le Menhir,

Y ajoutant

Condamne la société Foncia Armor à payer la somme de 3 000 euros au syndicat des copropriétaires Le Menhir en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Foncia Armor aux dépens de première instance et d’appel.

Le Greffier, Le Président,