RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 23/00726 -

N° Portalis DBVH-V-B7H-IXKT

ID

TJ DE NIMES

14 février 2023

RG : 20/02579

[F]

SCI CYRINADE

C/

[Q]

[Q]

née [C]

SASU

MC IMMOBILIER

Copie exécutoire délivrée

le 26 juin 2025

à :

Me [Localité 1] Floutier

M^e Caroline Pichon

M^e Clotilde Lamy

M^e Laure Reinhard

M^e Valentine Cassan

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre

ARRÊT DU 26 JUIN 2025

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Nîmes en date du 14 février 2023, N°20/02579

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre, a entendu les plaidoiries, en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre

M^me Alexandra Berger, conseillère

M^me Audrey Gentilini, conseillère

GREFFIER :

M^me Audrey Bachimont, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 mai 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTES :

[D] [F]

née le 18 juillet 1954 à [Localité 2] (81) décédée le 02 août 2024

La Sci CYRINADE

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Romain Floutier de la Scp Fontaine et Floutier Associés, plaidante/postulante, avocat au barreau de Nîmes

INTIMÉS :

[J] [Q]

né le 31 janvier 1949 à [Localité 4] (italie) décédé le 05 octobre 2024

Mme [A] [C] épouse [Q]

née le 13 juillet 1949 à [Localité 5] (Belgique)

[Adresse 2]

[Localité 5] (Belgique)

Représentée par M^e Laure Reinhard de la Scp RD Avocats & Associés, plaidante/postulante, avocate au barreau de Nîmes

La Sasu MC IMMOBILIER anciennement JOOS IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée par M^e Clotilde Lamy de la Selarl Cabinet Lamy Pomies-richaud Avocats Associes, plaidante/postulante, avocate au barreau de Nîmes

Représentée par M^e Corinne Tomas-bezer de la Scp Logos, plaidante, avocate au barreau de Marseille

M. [S] [G]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représenté par M^e Valentine Cassan de la Scp GMC Avocats Associés, postulante, avocate au barreau de Nîmes

Représenté par M^e Caroline Alteirac, plaidante, avocate au barreau de Nîmes

M. [Y] [K]

né le 18 décembre 1945 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 3]

assigné par PV 659 du CPC le 31 juillet 2023

sans avocat constitué

Mme [H] [L]

née le 11 Mars 1954 à [Localité 7] et [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 3]

assignée par PV 659 du CPC le 31 juillet 2023

sans avocat constitué

La Sa MMA IARD, prise en la personne de son représentant en exercice domicilié en cette qualité

[Adresse 5]

[Localité 9]

La société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, prise en la personne de son représentant en exercice domicilié en cette qualité

[Adresse 5]

[Localité 9]

Représentées par M^e Caroline Pichon de la SCP DEVEZE-PICHON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de Nîmes

PARTIES INTERVENANTES

M. [W] [X]

né le 29 avril 1978 à [Localité 10]

venant aux droits de [D] [F] décédée le 02 août 2024

[Adresse 6]

[Localité 11]

Représenté par M^e Romain Floutier de la Scp Fontaine et Floutier Associés, plaidant/postulant, avocat au barreau de Nîmes

M. [I] [Q]

né le 01 mars 1967 à [Localité 12]

venant aux droits d'[J] [Q] décédé le 05 octobre 2024

[Adresse 7]

[Localité 13] (Belgique)

Représenté par M^e Laure Reinhard de la Scp RD Avocats & Associés, plaidante/postulante, avocate au barreau de Nîmes

ARRÊT :

Arrêt rendu par défaut, prononcé publiquement et signé par M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 26 juin 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Le 19 décembre 2008, M. [J] [Q] et son épouse [A] née [C] ont acquis de M. [Y] [K] et son épouse [H] née [L] un immeuble [Adresse 1] à [Localité 3] (30) qu’ils ont par acte authentique du 13 septembre 2017 revendu à la Sci Cyrinade dont la gérante était Mme [D] [F] par l’intermédiaire de la société Joos Immobilier devenue MC immobilier.

Le 30 novembre 2017, l’acquéresse a fait réaliser un procès-verbal de constat de dégât des eaux en lien avec des infiltrations affectant la toiture puis a par courrier recommandé avec accusé de réception du 9 janvier 2018 mis en demeure les vendeurs d’envisager une solution amiable.

Par actes du 5 et 20 mars 2018, elle a assigné ceux-ci et la société Joos Immobilier devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nîmes qui, par ordonnance du 11 juillet 2018, a désigné un expert dont par ordonnance du 24 avril 2019, la mission a été étendue à la recherche des causes, de l’importance et des conséquences des fissures.

Par ordonnance du 11 septembre 2019 les opérations d’expertise ont ensuite été étendues aux société Allianz IARD, assureur de l’acquéresse, et Axa France IARD, assureur des vendeurs.

Le cabinet A.B.E Sol et la société Beaufils, désignés en qualité de sapiteurs par l’expert, ont déposé leurs rapport d’étude géotechnique le 7 janvier 2021 pour le premier, et pré-rapport sapiteur le 28 novembre 2020 pour le second.

Le juge des référés a constaté le 23 septembre 2021 le désistement de la Sci Cyrinade de son action dirigée contre les sociétés Allianz IARD et Axa France IARD.

Parallèlement, les vendeurs ont appelé par acte du 2 avril 2019 en cause M. [S] [G], artisan intervenu sur l’immeuble pour différents travaux, auquel les opérations d’expertise ont été étendues par ordonnance du 24 avril 2019.

Par acte du 27 mai 2020, la Sci Cyrinade et Mme [D] [F] ont assigné M. et Mme [Q] et la Sarl Joos Immobilier, devenue MC Immobilier, en remboursement des travaux de remise en état de l’immeuble devant le tribunal judiciaire de Nîmes qui par jugement réputé contradictoire du 14 février 2023 :

— les a déboutées de leurs demandes relatives à la garantie des vices cachés et au dol,

— a déclaré irrecevables leurs demandes fondées sur l’erreur,

— les a condamnées in solidum aux entiers dépens et à verser 2 000 euros à Mme [A] [C] épouse [Q] et M. [J] [Q] ainsi qu’à la société MC Immobilier,

— a débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Mme [D] [F] et la Sci Cyrinade ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 24 février 2023.

Par acte du 26 octobre 2023, M. [S] [G] a assigné les sociétés MMA IARD Assurances Mutuelles et MMA IARD, respectivement ses assureur et co-assureur, aux fins d’appel provoqué.

[D] [F] est décédée le 2 août 2024.

Par ordonnance du 29 août 2024, le conseiller de la mise en état a constaté l’interruption de l’instance.

[J] [Q] est décédé le 5 octobre 2024.

M. [W] [X] est intervenu volontairement à l’instance en qualité d’héritier de [D] [F] par conclusions notifiées le 10 février 2025.

M. [I] [Q] est intervenu volontairement à la procédure en qualité d’héritier d'[J] [Q] par conclusions notifiées le 18 février 2025.

Par ordonnance du 13 février 2025, la procédure a été clôturée le 5 mai 2025 et l’affaire fixée à l’audience du 19 mai 2025 à laquelle elle a été mise en délibéré au 26 juin 2025.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS

Au terme de leurs dernières conclusions régulièrement notifiées le 10 février 2025, la Sci Cyrinade et M. [W] [X] venant aux droits de [D] [F] demandent à la cour :

— d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau

1- Sur la responsabilité des vendeurs

— de condamner solidairement M. [I] [Q] et Mme [A] [Q] née [C], tant en leur nom personnel qu’en qualité d’héritiers d'[J] [Q] décédé le 5 octobre 2024 à réparer l’entier préjudice de la Sci Cyrinade résultant des vices cachés, et à leur payer principalement à titre de dommages et intérêts et subsidiairement au titre de la réduction de prix les sommes de

—  38 173,58 euros TTC au titre des travaux de toiture tels que décrits par l’expert dans son rapport, avec actualisation à la date d’exécution de la décision à intervenir en fonction de l’évolution de l’indice BT 01 depuis le 7 janvier 2021, et intérêts au taux légal capitalisés annuellement à compter du jugement à intervenir en application de l’article 1343-2 du Code civil,

—  123 234 euros TTC au titre des travaux structurels et frais annexes tels que décrits par le sapiteur dans son rapport intégré à celui de l’expert, avec actualisation à la date d’exécution de la décision à intervenir en fonction de l’évolution de l’indice BT 01 depuis le 7 janvier 2021, et intérêts au taux légal capitalisés annuellement à compter du jugement à intervenir en application de l’article 1343-2 du Code civil,

—  50 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral et de jouissance constitué depuis près de 5 ans désormais par les entrées d’eau, l’humidité, les accédits, les travaux de sondage et la réalisation à venir de travaux de reprise particulièrement lourds, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir capitalisés annuellement en application de l’article 1343-2 du Code civil ;

— de les condamner solidairement à payer à M. [W] [X] venant aux droits de [D] [F], la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral, d’anxiété et de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir capitalisés annuellement,

A titre subsidiaire

— de les condamner solidairement à réparer l’entier préjudice de la Sci Cyrinade résultant du dol commis et à lui payer principalement à titre de dommages et intérêts les sommes de :

—  38 173,58 euros TTC au titre des travaux de toiture tels que décrits par l’expert dans son rapport, avec actualisation à la date d’exécution de la décision à intervenir en fonction de l’évolution de l’indice BT 01 depuis le 7 janvier 2021, et intérêts au taux légal capitalisés annuellement à compter du jugement à intervenir en application de l’article 1343-2 du Code civil,

—  123 234 euros TTC au titre des travaux structurels et frais annexes tels que décrits par le sapiteur dans son rapport intégré à celui de l’expert, avec actualisation à la date d’exécution de la décision à intervenir en fonction de l’évolution de l’indice BT 01 depuis le 7 janvier 2021, et intérêts au taux légal capitalisés annuellement à compter du jugement à intervenir en application de l’article 1343-2 du Code civil,

—  50 000 euros en réparation du préjudice moral et de jouissance constitué depuis près de 5 ans désormais par les entrées d’eau, l’humidité, les accédits, les travaux de sondage, et la réalisation à venir de travaux de reprise particulièrement lourds, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir capitalisés annuellement en application de l’article 1343-2 du Code civil,

— de les condamner solidairement à payer à M. [W] [X] venant aux droits de [D] [F], la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral, d’anxiété et de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir capitalisés annuellement,

A titre infiniment subsidiaire

— de les condamner solidairement à réparer l’entier préjudice de la Sci Cyrinade résultant de l’erreur sur les qualités essentielles de la chose vendue, et à la Sci Cyrinade principalement à titre de dommages et intérêts les sommes de :

—  38 173,58 euros TTC au titre des travaux de toiture tels que décrits par l’expert [P] dans son rapport, avec actualisation à la date d’exécution de la décision à intervenir en fonction de l’évolution de l’indice BT 01 depuis le 7 janvier 2021, et intérêts au taux légal capitalisés annuellement à compter du jugement à intervenir en application de l’article 1343-2 du Code civil,

—  123 234 euros TTC au titre des travaux structurels et frais annexes tels que décrits par le sapiteur dans son rapport intégré à celui de l’expert, avec actualisation à la date d’exécution de la décision à intervenir en fonction de l’évolution de l’indice BT 01 depuis le 7 janvier 2021, et intérêts au taux légal capitalisés annuellement à compter du jugement à intervenir en application de l’article 1343-2 du Code civil,

—  50 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral et de jouissance constitué depuis près de 5 ans désormais par les entrées d’eau, l’humidité, les accédits, les travaux de sondage et la réalisation à venir de travaux de reprise particulièrement lourds, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir capitalisés annuellement en application de l’article 1343-2 du Code civil,

— de les condamner solidairement à payer à M. [W] [X] venant aux droits de [D] [F], la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral, d’anxiété et de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir capitalisés annuellement,

2- Sur la responsabilité de la société MC Immobilier

— de condamner cette société, anciennement société Joos Immobilier à réparer l’entier préjudice de la Sci Cyrinade et à lui payer les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts en raison de sa faute et du manquement à l’obligation de conseil et de loyauté :

—  38 173,58 euros TTC au titre des travaux de toiture tels que décrits par l’expert [P] dans son rapport, avec actualisation à la date d’exécution de la décision à intervenir en fonction de l’évolution de l’indice BT 01 depuis le 7 janvier 2021, et intérêts au taux légal capitalisés annuellement à compter du jugement à intervenir en application de l’article 1343-2 du Code civil,

-123 234 euros TTC au titre des travaux structurels et frais annexes tels que décrits par le sapiteur Beaufils dans son rapport intégré à celui de l’expert [P], avec actualisation à la date d’exécution de la décision à intervenir en fonction de l’évolution de l’indice BT 01 depuis le 7 janvier 2021, et intérêts au taux légal capitalisés annuellement à compter du jugement à intervenir en application de l’article 1343-2 du Code civil,

—  50 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral et de jouissance constitué depuis près de 5 ans désormais par les entrées d’eau, l’humidité, les accédits, les travaux de sondage du cabinet ABESOL, et la réalisation à venir de travaux de reprise particulièrement lourds, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir capitalisés annuellement en application de l’article 1343-2 du Code civil,

— de condamner solidairement M. [I] [Q] et Mme [A] [Q] tant en leur nom personnel qu’en sa qualité d’héritiers d'[J] [Q] à payer à M. [W] [X] venant aux droits de [D] [F], la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral, d’anxiété et de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir capitalisés annuellement,

En toutes hypothèses

— de déclarer irrecevable la demande nouvelle en appel de dommages et intérêts des consorts [Q] à hauteur de 5 000 euros et les en débouter,

— de débouter les consorts [Q] et la société MC Immobilier de toutes leurs demandes, fins et conclusions, et appel incident,

— de débouter les parties adverses et les autres parties à l’instance de toutes demandes plus amples ou contraires, et de toutes demandes formées à leur encontre venant aux droits de [D] [F],

— de prononcer la solidarité de toutes les condamnations entre les consorts [Q], tant en leur nom personnel qu’en leur qualité d’héritiers d'[J] [Q] et la Société MC Immobilier à porter et payer à la Sci Cyrinade les sommes suivantes :

—  444,09 euros au titre du procès-verbal de constat d’huissier de justice dressé le 30 novembre 2017 par la Scp Peleriaux-Gisclard-Badaroux Peleriaux, huissier de justice à Nîmes,

—  10 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner solidairement les consorts [Q], tant en leur nom personnel qu’en leur qualité d’héritiers d'[J] [Q] et la société MC Immobilier, anciennement Sarl Joos Immobilier, aux entiers dépens de référé, de première instance et d’appel, en ceux compris l’intégralité des frais, honoraires et émoluments de l’expertise judiciaire, y compris les frais du sapiteur et des intervenants à l’expertise judiciaire.

Au terme de leurs dernières conclusions régulièrement notifiées le 18 février 2025, M. et Mme [Q] demandent à la cour

— de confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— de débouter les appelants de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions dirigées à leur encontre,

— de les condamner in solidum à leur régler la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,

A titre subsidiaire

— de limiter le montant de l’indemnisation de la Sci Cyrinade à 50 % de coût des travaux estimés par l’expert, soit la somme de 61 617 euros,

— de condamner M. [S] [G] à payer à [J] [Q] (sic) et à Mme [A] [Q] la somme de 61 617 euros au titre de leur préjudice concernant les fissures,

— de le condamner à payer à [J] [Q] (sic) et à Mme [A] [Q] la somme de 7 634,71 euros concernant les malfaçons en toitures,

— de condamner solidairement les époux [K] à relever et garantir [J] [Q] (sic) et Mme [A] [Q] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre,

— de dire que cette dernière condamnation sera in solidum avec les condamnations qui pourront être prononcées à l’encontre de M. [G] et la société Joos Immobilier (sic) à concurrence de leur montant respectif,

En tout état de cause

— de condamner in solidum la Sci Cyrinade et [D] [F] (sic) à porter et payer à [J] [Q] (sic) et à Mme [A] [Q] une indemnité de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de les condamner aux entiers dépens.

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 20 février 2025, la société MC Immobilier demande à la cour

— de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

— a débouté la Sci Cyrinade et Mme [D] [F] de leurs demandes relatives à la garantie des vices cachés et au dol,

— a déclaré irrecevables les demandes fondées sur l’erreur,

— de juger qu’elle n’a commis aucune faute dans l’accomplissement de sa mission

— de rejeter la demande de condamnation in solidum formulée par les époux [Q] (sic) à son encontre,

— de débouter la Sci Cyrinade, [D] [F] (sic) et les époux [Q] (sic) de toutes leurs demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées à son encontre,

— de prononcer sa mise hors de cause,

— de condamner la Sci Cyrinade, [D] [F] et les époux [Q] (sic) in solidum, au paiement d’une somme de 3 000 euros en application dispositions article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens distraits au profit de Maître Georges Pomies-Richaud qui y a pourvu.

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 17 avril 2025, M. [S] [G] demande à la cour

— de confirmer le jugement en toutes ses dispositions

Y ajoutant

— de rejeter toutes demandes, fins et conclusions formulées à son encontre et devenues sans objet,

— de condamner les sociétés MMA, au titre de sa garantie frais de défense, au paiement de l’intégralité de ses frais de défense dans le cadre de la présente procédure (en première instance et en appel) en ce compris les honoraires de l’avocat librement choisi par ce dernier, mais également les honoraires de postulation et les frais et dépens, selon décompte établi en fin de procédure,

— de condamner les époux [Q] ou tous succombant à régler la somme de 3 000 euros, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour l’instance devant le tribunal judiciaire de Nîmes, outre 3 000 euros en cause d’appel

— de condamner les époux [Q] ou tout succombant, au paiement des entiers dépens, de référé, d’expertise, de première instance, dont distraction au profit de Maître Caroline Alteirac, avocat,

A titre subsidiaire

— de rejeter toutes demandes fins et conclusions dirigées à son encontre,

— de limiter sa condamnation aux seuls préjudices présentant un lien de causalité avec son intervention, qui ne pourront être supérieurs à 1%,

— de condamner les MMA à le relever et garantir de l’ensemble des demandes qui seraient mises à sa charge, en principal, intérêts, frais et dépens,

— de condamner les MMA au titre de sa garantie frais de défense, au paiement de l’intégralité de ses frais de défense dans le cadre de la présente procédure (en première instance et en appel) en ce compris les honoraires de l’avocat librement choisi par ce dernier, mais également les honoraires de postulation et les frais et dépens, selon décompte établi en fin de procédure,

— de condamner les époux [Q] (sic) ou tout succombant, au paiement des entiers dépens, de référé, d’expertise, de première instance, dont distraction au profit de Maître Caroline Alteirac, avocat,

— de condamner les époux [Q] (sic) ou tous succombant à régler la somme de 3 000 euros, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour l’instance devant le tribunal judiciaire de Nîmes, outre 3 000 euros en cause d’appel,

En toute hypothèse

— de condamner les époux [Q] (sic) ou tous succombant à régler la somme de 3 000 euros, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la présente instance d’appel,

— de condamner les époux [Q] (sic) au paiement des entiers dépens, de référé, d’expertise, de première instance, dont distraction au profit de Maître Caroline Alteirac, avocat.

Au terme de leurs dernières conclusions régulièrement notifiées le 7 avril 2025, les sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances mutuelles demandent à la cour

— de confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté [D] [F] et la Sci Cyrinade de l’intégralité de leurs demandes,

En tout état de cause,

— de déclarer l’action en garantie dirigée par M. [S] [G] à leur encontre injuste et infondée,

— de débouter purement et simplement celui-ci de sa demande de garantie formulée à leur encontre,

— de le débouter purement et simplement de sa demande de paiement de l’intégralité des frais de défense qu’il a exposés dans le cadre de la présente procédure (en première instance et en appel) en ce compris les honoraires de l’avocat qu’il a librement choisi par ce dernier, mais également les honoraires de postulation et ses frais de dépens,

— de prononcer leur mise hors de cause

— de condamner Monsieur [G] ' ou tout succombant – à leur payer la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de la Scp Devez-Pichon, avocats aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il est expressément fait renvoi aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens conformément aux dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile.

MOTIVATION

*action en garantie des vices cachés

Pour débouter l’acquéresse de sa demande à ce titre le premier juge a estimé

— qu’il n’était pas démontré que les infiltrations constatées trouvaient leur cause dans l’intervention de M. [S] [G], artisan peintre, pour étanchéïfier la souche de cheminée, ni même que les vendeurs en aient eu connaissance,

— que si les éléments de l’expertise révélaient que ceux-ci avaient connaissance de l’existence de fissures, il n’était pas démontré qu’il avaient conscience de leur gravité, le même M. [S] [G] ayant qualifié les travaux de ravalement de façade qui lui ont été confiés de 'décoratifs’ de sorte qu’ils avaient pu croire qu’il ne s’agissait pas de fissures importantes ; que le sapiteur a souligné que la présence de quelques fissures n’était pas anormale pour une maison de plus de 40 ans et que l’expert a relevé que des travaux d’aménagement d’une cave sous la pièce Ouest avait peut-être participé à la déstabilisation de l’immeuble.

Les appelants soutiennent que la juridiction de première instance a ajouté à la loi en les obligeant à démontrer la conscience par les vendeurs de la gravité du vice allégué ; que si la clause de non-garantie figurant à l’acte de vente est licite, elle ne pouvait leur être opposée que si ceux-ci avaient eux-même ignoré les vices dont l’immeuble était affecté, ce qui n’était pas le cas ici puisqu’ils se sont inquiétés des conséquences des fissures auprès d’un professionnel auquel ils ont fait réaliser des travaux au niveau de la toiture et reboucher les fissures en façade sans en évoquer l’existence ni l’ampleur au moment de la vente ; qu’il n’est pas démontré que l’aménagement de la cave qu’il ont fait réaliser est à l’origine des dommages.

Ils soutiennent que les vices cachés consistant notamment en des infiltrations dues au mauvais état de la toiture et à son défaut d’étanchéïté, des microfissures, des fissures légères et d’autres profondes, verticales et horizontales affectant les murs de l’habitation, l’affaissement du dallage de la terrasse couverte, des fissures présentes sur les dalles de type parefeuille et des vides sous plinthes qui ont été traités à l’aide de produits à base de résine sont antérieurs à la vente et leur ont été cachés volontairement par les vendeurs ; qu’ils rendent l’immeuble impropre à son usage ou le diminuent tellement qu’ils auraient été conduits à renoncer à son acquisition ou , à tout le moins, à en négocier le prix à la baisse s’ils en avaient eu connaissance.

Les vendeurs intimés soutiennent que les appelants ne démontrent pas qu’ils avaient connaissance des vices allégués ; qu’ils n’ont réalisé aucuns travaux structurels sur la toiture de l’immeuble, qui est dans son état d’origine et n’ont jamais subi de dégât des eaux ou d’infiltration depuis l’acquisition de l’immeuble en 2008 ; qu’ils n’ont jamais dissimulé aux acquéreurs avoir fait procéder à la réfection de l’enduit des façades ce qui ne signifie en rien qu’ils avaient connaissance de la gravité des désordres et qu’ils auraient voulu les dissimuler ; que les travaux effectués par les acquéreurs ont participé au désordre.

Aux termes des articles 1641 et 1642 du code civil le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Il incombe à l’acquéreur de rapporter la preuve du vice caché et de ses différents caractères.

Il doit ainsi établir que la chose vendue est atteinte d’un vice :

— inhérent à la chose et constituant la cause technique des dommages,

— présentant un caractère de gravité de nature à porter atteinte à l’usage attendu de la chose,

— existant antérieurement à la vente, au moins en l’état de germe,

— n’étant, au moment de la vente, ni apparent ni connu de lui.

L’article 1643 du code civil précise que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas il n’ait été stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

**vices affectant l’étanchéité de la toiture

La Sci Cyrinade et M. [W] [X] venant aux droits de sa gérante [D] [F] aujourd’hui décédée versent aux débats un procès-verbal de constat d’huissier établi le 30 novembre 2017 soit 2 mois 1/2 après la vente mentionnant

'un dégât des eaux est intervenu dans la maison alors que des travaux de rénovation sont en cours concernant l’intérieur de la maison, menuiserie, électricité, chauffage, sols, peinture, placo'

'M. [O] m’indique qu’effectivement il est chargé de travaux de rénovation dans cette maison. Il précise qu’il n’est pas intervenu sur la toiture avant que les infiltrations apparaissent ; que dans l’urgence il a procédé à quelques reprises de tuiles à titre conservatoire pour limiter les infiltrations et pouvoir continuer ses propres travaux de rénovation’ et décrivant :

— un dégât des eaux au sol dans le séjour

— la présence de cloques dans la chambre parentale sur le pan de mur côté gauche à la jonction de la poutre et du mur en placo

— la décoloration de la peinture de certains voliges de la terrasse couverte de la porte d’entrée

— une tuile cassée au niveau de la 1ère rangée juste à l’angle de la toiture côté nord et une deuxième tuile cassée au niveau de la deuxième rangée, à côté

— au niveau de la neuvième rangée, une troisième tuile cassée et neuf tuiles changées récemment

— au niveau de la septième rangée en partant du bord ouest de la toiture, une tuile cassée

— un alignement de tuiles cassées au niveau de la deuxième rangée en partant du bord ouest de la toiture (rive au dessus du garage) et des morceaux de dip étanche arrachés

— dix tuiles d’aspect neuf changées sur quatre rangées à proximité de la cheminée sur le pan de toiture côté ouest

— quatre tuiles réparées et un produit d’imperméabilisation de support posé le long du solin en dessous du fenestron de la pièce du 1er étage (fenêtre mezzanine), deux autres tuiles neuves à gauche de la cheminée et un imperméabilisant posé

— le rajout d’un mammouth au dessus de la cheminée pan de toiture côté ouest et un rajout de corps de produit imperméabilisant

— du dip étanche rajouté à côté de la cheminée du barbecue

— du sikaflex posé par les acquéreurs sur le pan de toiture à proximité de la cheminée du barbecue 'pour limiter les infiltrations', de nombreuses tuiles descellées

— des tuiles descellées sur le pan de toiture côté sud à l’aplomb de la pièce à vivre

— de nombreuses tuiles provisoirement réparées par les acquéreurs avec du sikaflex et du mammouth rajouté en dessous d’une tuile côté est de la toiture au dessus des chambres et salles de bains, 'à la suite d’une intervention antérieure à l’achat de la maison'

— la présence d’un revêtement imperméabilisant de marque Bostic au niveau de la rive côté Est sur toute la longueur depuis le faîtage jusqu’au collecteur d’eau de pluie

— une fissure non réparée au niveau de la deuxième rangée de tuile en partant de la rive côté est

— sept tuiles provisoirement réparées par les acquéreurs sur le pan de toiture côté nord au dessus des chambres.'

Ils versent aux débats la lettre recommandée avec accusé de réception adressée aux vendeurs le 9 janvier 2018 aux fins de recherche d’une solution amiable concernant l’existence de vices cachés affectant la toiture, laquelle fait l’objet d’infiltrations.

Ils versent enfin aux débats le rapport d’expertise de M. [U] [P] du 7 janvier 2021 qui a ainsi répondu aux chefs de mission 3,4,5,6 et 7:

'Mission n°3 : décrire la toiture de l’immeuble litigieux et dire si elle a fait l’objet de travaux de réfection en précisant le cas échéant leur date et leur consistance :

Le complexe de couverture est constitué de panneaux ou de voliges qui supportent une étanchéïté de plaques bituminées armées qui assurent une protection complémentaire.

Les tuiles de type canal (dessus-dessous) sont posées sur ces plaques et bloquées entre elles au mortier.

Toutes les liaisons entre la maçonnerie et la couverture sont gérées par des scellements et des recouvrements réalisé(e)s au mortier. Nous retrouvons cette technique sur les rives, les solins, les hauts de pente, les faîtages. Nombre de ces liaisons présente des fissures.

Il n’y a aucun ouvrage d’étanchéïté entre la couverture et la maçonnerie qui soit réalisé en zinguerie même au niveau des cheminées.

(L’expert a) pu accéder sur la toiture litigieuse lors du premier accédit du 5 novembre 2018 (…). Malgré les règles de précautions et d’usage imposant lors de tout déplacement sur une toiture recouverte de tuiles canal de poser chaque pied sur les deux sommets de chaque tuile de manière à répartir les charges, de nombreuses tuiles se sont rompues au regard de leur extrême fragilité.

De nombreuses tuiles canal ont été remplacés par (le maçon des acquéreurs) suite aux infiltrations intervenues le samedi 4 novembre 2017 dans cette habitation lors de précipitations pluvieuses importantes sur la commune de [Localité 3] (34,11mm en 24 heures).

Ce constat est objectivé par la différence de teinte entre les tuiles d’origine et les tuiles remplacées.

Un grand nombre de tuiles ont également été remplacées avant la date d’acquisition de cette habitation par la Sci Cyrinade au regard de leur aspect, comparé aux tuiles remplacées par M. [O], et celles d’origine.

De très nombreuses zones de cette toiture ont été traitées à l’aide de produits hydrofuges de revêtement d’étanchéïté.

Le rayonnement ultraviolet du soleil et l’effet du temps permettent de dater de manière certaine ces traitements sommaires et les tuiles remplacées avant la date d’acquisition de cette habitation par la Sci Cyrinade le 13 septembre 2017 sans qu’il (ne) soit possible en revanche de connaître si ces interventions ont été réalisées avant ou après la date d’acquisition du bien par les époux [Q] le 19 décembre 2008 auprès des consorts [K]-[L].

Des interventions sur cette toiture ont également eu lieu en 2016 lors des travaux de ravalement et de rénovation de façade effectués par M.[S] [G] artisan peintre à [Localité 6] pour le compte des époux [Q].

Ce dernier est intervenu sur cette toiture afin de traiter la souche de la cheminée de l’ancienne cuisine ainsi que les murs de pignon.

La base de cette souche de cheminée a fait l’objet d’un traitement d’étanchéïté récent et postérieurement au 10 décembre 2008 objectivé par son excellent état et antérieurement au 13 septembre 2017 puisque le traitement de l’artisan peintre en 2016 recouvre cette zone.

Ce traitement en sur-épaisseur fait obstruction à un écoulement naturel des eaux pluviales issues de la toiture.

Une zone périphérique du solin maçonné de cette souche de cheminée a également fait l’objet d’un traitement d’étanchéité avec ce même type de produit.

Mission n°4 : rechercher l’existence des vices allégués dans l’assignation, à savoir le mauvais état de la toiture, son défaut d’étanchéité et les infiltrations qui en seraient la conséquence

Les liaisons entre la couverture et la maçonnerie observés sur la toiture en défaut ne sont pas correctement réalisées.

L’absence d’élément de protection des liaisons conduit inévitablement à plus ou moins long terme à des fissurations qui sont alors exposées aux intempéries et peuvent être source d’infiltrations.

Sur cette toiture, en surface courante, les tuiles canal de dessous sont calées entre elles par un mortier, et les tuiles canal de dessus sont scellées 'en plein’ au mortier.

Ce principe permet l’ancrage des tuiles par le poids, mais ne crée pas une liaison structurelle rigide au gros oeuvre. Les seules liaisons rigides entre la couverture et la maçonnerie qui existence se situent au droit des scellements.

Entre deux matériaux différents, il est constaté que, sous l’effet des cycles d’expositions climatiques, et compte-tenu de leur dilatation thermique différente, des fissures se créent aux liaisons.

Concernant les liaisons maçonnées citées ci-avant, nous précisons que

— les mortiers de ciment étant trop rigides et conduisant à des risques de fissuration, ils ne sont pas admis pour cette destination,

— seuls les mortiers de chaux sont admis selon des caractéristiques et suivant des dosages très précis,

— la granulométrie du sable est également importante.

En tout état de cause cette technique est toujours risquée car son élaboration et sa mise en oeuvre doivent être très précises, ce qui n’est pas toujours facile à respecter sur un chantier.

D’autre part, comme précisé ci-dessus, le garnissage au mortier doit toujours être protégé par un bardelis, un parefeuille ou autre. (…)

En conclusion (…) nous estimons qu’il n’y a pas de lien entre les désordres structurels ayant entraîné des fissures sur le gros-oeuvre de l’immeuble et les fuites en toiture qui sont la conséquence :

— de techniques de réalisation non approuvées et peu pérennes,

— de liaisons maçonnerie/toiture mal gérées entraînant des fissures exposées,

— de pertes d’intégrité des tuiles avec le temps : elles deviennent poreuses, fragiles et cassantes,

— de l’absence d’ouvrages étanches en zinguerie notamment au droit des accidents de toiture tels que cheminées, pignons en saillie…

Le mauvais état de cette toiture a conduit aux infiltrations subies en 2017 (…)

Mission n°5 : les décrire dans leur nature et leur importance :

(…) Les 240 m² de cette toiture sont affectés par des désordres en lien avec :

— une extrême fragilité de l’ensemble de tuiles canal,

— un complexe d’étanchéité constitué de plaques bituminées armées positionné sous les tuiles canal devant assurer une protection complémentaire mais qui ne joue plus pleinement son rôle eu égard aux nombreuses infiltrations constatées.

Mission n°6 : dire sir les vices existaient au jour de la vente et s’ils étaient antérieurs à celle-ci

(…) Les vices existaient bien au jour de la vente et étaient antérieurs à celle-ci. (…)

Mission n°7 : dire s’ils ont été cachés lors de la vente (….)

Les informations portées dans le mandat de vente de l’agent immobilier indiquent 'un bon état de couverture'

Eu égard aux explications qui précèdent ces informations étaient erronées et conduisaient de fait à cacher l’état dégradé de la couverture (…)

Mission n°8 : si les vices étaient apparents, indiquer s’ils pouvaient être décelés par un acquéreur profane et si celui-ci pouvait en apprécier la portée

Ces vices non apparents (sic) ne pouvaient pas être détectés par un acquéreur profane sauf en accédant directement sur la toiture (…).

Dans le cadre d’un examen normal du bien c’est-à-dire en visualisant extérieurement cette toiture du sol, ces vices ne pouvaient pas être décelés par un acquéreur profane.'

Il est ainsi établi que la toiture de l’immeuble était antérieurement à la vente affectée de vices directement à l’origine des infiltrations subies par l’acquéresse, présentant un caractère de gravité de nature à porter atteinte à l’usage attendu de la chose, en affectant l’étanchéité de l’immeuble, et n’ayant été, au moment de la vente, ni apparents ni connus d’elle.

Il est également établi que les vendeurs connaissaient les vices affectant la toiture pour y avoir fait réaliser en 2016 des travaux de nature à en améliorer l’étanchéité (remplacement de nombreuses tuiles et réfection de l’étanchéité de la souche de la cheminée).

Dès lors la clause d’exclusion figurant à l’acte de vente n’est pas opposable à l’appelante et ceux-ci lui doivent leur garantie au titre des vices cachés à type de défaut d’étanchéité de la toiture en lien avec les dommages à type d’infiltrations qu’elle a subis.

Le jugement est donc infirmé de ce chef.

***appel en garantie des précédents vendeurs

Dès lors qu’il est établi que les vendeurs M. et Mme [Q] connaissaient les vices affectant la toiture de l’immeuble, leur action en garantie dirigée à l’encontre des précédents propriétaires de l’immeuble est sans objet et ils en sont déboutés.

**vices affectant la solidité de l’immeuble

Il est rappelé que le constat d’huissier produit ne mentionne l’existence que d’une seule fissure 'non réparée’ affectant l’immeuble, sur la rive côté Est de la toiture au niveau de la deuxième rangée de tuiles.

Les appelants versent aux débats le rapport d’étude géotechnique de la société A.B.E.Sol, désigné par l’expert le 21 octobre 2019 pour 'faire procéder au diagnostic de la villa et d’établir les modalités de réparation en phase AVP'

Le sapiteur a constaté :

— façade sud : fissures des dalles de la terrasse au niveau des joints et des plinthes et du muret support de cette terrasse

— façade ouest : une fissure oblique dans l’angle nord du garage, deux fissures subverticales, plus ouvertes en partie haute qu’en partie basse, une fissure verticale à la jonction des deux volumes du bâtiment, plus ouverte en partie haute qu’en partie basse et décollement des poutres par rapport au mur

— façade nord : fissure horizontale entre les deux fenêtres, devenant oblique à l’angle ouest du garage et fissures verticales à chaque angle de chaque volume

— façade est : fissure horizontale qui suit le plancher bas, fissure verticale jusqu’à la fenêtre, fissures horizontales qui semblent correspondre à l’emplacement du linteau.

Il a précisé les explications géotechniques de ces désordres de la manière suivante :

— un affaissement du pilier sud-ouest et de la terrasse fondés dans des remblais non consolidés

— un affaissement de la terrasse pour la même raison que le pilier sur et peut-être aggravé par une qualité de remblai sous dalle dont la qualité n’a pas pu être vérifiée

— un affaissement de l’angle nord-ouest du garage par une assise différentielle entre des sols peu compacts et un sol rocheux et la probable modification structurelle du contrefort qui n’a pas joué son rôle stabilisateur

— un possible mouvement différentiel de la façade est à l’interface entre les calcaires fracturés et les calcaires sains, probablement renforcé par une fragilité structuelle anormale.

Il conclut au paragraphe 'aléas résiduels’ 'qualité structurelle de l’ouvrage’ : 'étant donné les désordres observés, nous supectons de probables fragilités structurelles. Nous conseillons donc l’intervention d’un BE structure pour la définition des éventuels renforts structurels à envisager'.

Ils versent également le pré-rapport de la société Beaufils, désignée en qualité de sapiteur par l’expert au terme des conclusions duquel

'1/ Rechercher l’existence des vices allégués dans l’assignation (…) Les décrire dans leur nature, leur importance et leurs conséquences

Les désordres consistent en des fissures sur les façades et l’affaissement important de la terrasse d’une villa construite approximativement en 1997. (..)

Les mesures d’ouverture des fissures et des désordres observés laissaient intialement penser que la cause du sinistre serait consécutive à des retraits et/ou gonflement du sol qui pouvaient contenir des argiles sensibles aux variations hygrométriques.

Le rapport du BET A.B.E.Sol a conclu à un problème structurel de la construction, une partie des ouvrages serait bâtie sur des remblais contenant en partie de l’argile, une autre partie reposerait sur un sol plus compact.

Les dommages ne seraient pas consécutifs à l’événement lié à la sécheresse ayant (fait) l’objet d’un arrêté interministériel publié au JO précisant l’état de catastrophe naturelle. (…)

La cause du sinistre se situe à plusieurs niveaux.

D’une part le poteau situé à l’angle de la terrasse sud-ouest est vraisemblablement insuffisamment fondé, il supporte une charge importante par la reprise des poutres de la couverture.

Le dallage de la même terrasse est construit sur des remblais qui se sont tassés, c’est la cause de son affaissement.

Des travaux d’aménagement d’une cave sous la pièce ouest ont peut-être participé à la destabilisation de l’immeuble.

Le poteau décoratif situé dans l’angle nord-ouest du garage était mal fondé, il n’était pas lié correctement à l’ensemble de la construction principale.

Le garage construit avec un dallage n’était pas désolidarisé de la construction principale, il en résulte une fissuration normale, le dallage pourrait être affecté par des malfaçons depuis l’origine de la construction.

Les microfissures observées sur le pignon Est pourraient être consécutives à la présence mineure de matériaux argileux.

De façon générale ces désordres sont la conséquence de malfaçons dans l’exécution des ouvrages initiaux, la modification du vide sanitaire pour une cave serait un facteur aggravant.

L’hypothèse concernant les fissures dont nous avons mesurés sur une période d’une année une évolution mineure qui laissait supporter un phénomène de rétraction/gonflement des sols a été invalidée par l’étude géotechnique, cette piste a été abandonnée.

2/Dire si les vices existants au jour de la vente sont antérieurs à celle-ci, s’ils ont été cachés lors de la vente, s’ils affectent l’usage attendu du bien ou le rendent impropre à sa destination et dans l’affirmative dans quelle mesure

A l’évidence les désordres existaient avant la vente, ils avaient fait l’objet de travaux superficiels, les vendeurs avaient demandé à M. [G], peintre, de rafraîchir les façades par application d’un peinture de type Plioli(h)e. Les fissures avaient été préalablement rebouchées.

Une aggravation des désordres s’ils n’étaient pas réparés pourrait être à l’origine d’infiltrations d’air ou d’eau

3/Si les vices étaient apparents, indiquer le cas échéant s’ils pouvaient être décelés par un acquéreur profane et si celui-ci pouvait en apprécier la portée

Au moment de la vente un profane n’aurait pas été en mesure de détecter la gravité des désordres, l’existence de quelques microfissures sur les murs d’une maison construite il y a plus de 40 ans n’aurait rien eu d’anormal.

Dans le cas présent, les réparations superficielles con(sis)tant à peindre et à reboucher les fissures n’ont pas résisté plus d’une année, elles se sont reformées, voire aggravées.'

Et le rapport d’expertise déposé le 7 janvier 2021 n’évoque que les vices affectant la toiture de l’immeuble.

La lecture croisée du rapport du BET A.B.E.Sol et du pré-rapport du sapiteur la société Beaufils permet de conclure que les vices à type de fissures, même s’ils ont pu être cachés par l’intervention avant la vente de l’artisan peintre M. [G] ne rendent pas l’immeuble impropre à sa destination.

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a exclu la garantie des vendeurs en ce qui concerne ces vices à type de fissurations, sur le fondement de la garantie des vices cachés

*action rédhibitoire fondée sur le dol

Les appelants soutiennent à titre subsidiaire que les vendeurs se sont livrés à des manoeuvres frauduleuses destinées à les tromper, et à tout le moins à une réticence dolosive en passant sous silence un élément qui, s’ils l’avaient connu, les aurait dissuadés de contracter, en 'maquillant’ la maison pour tromper leur vigilance alors qu’ils avaient connaissance des vices qu’ils ont délibérément passés sous silence, en l’occurrence, pour ce qui concerne les fissures dont la qualification de vice caché a été rejetée, en faisant réaliser le ravalement de la façade de l’immeuble au début de l’année 2016, reboucher les fissures avec du silicone et appliquer deux couches de peinture dans le seul et unique but de favoriser la vente de l’immeuble 'à un prix indécent au regard de son état réel'.

Les intimés soutiennent n’avoir jamais dissimulé qu’ils avaient fait procéder à la réfection de l’enduit des façades, ces travaux ayant été indiqués à l’acte de vente, et qu’il est inexact de prétendre qu’ils auraient eu connaissance de la gravité des fissures et entendu les dissimuler.

De fait, l’acte de vente du 13 septembre 2017 contient, outre la clause type selon laquelle 'l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison

— des vices apparents

— des vices cachés

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas

— si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel

— si le vendeur bien que non professionnel a réalisé lui-même les travaux

— s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur',

au paragraphe 'dispositions relatives à la construction’ 'existence de travaux’ la clause suivante :

'(…) 2° Ravalement de façade

Les travaux consistant en des travaux de rénovation de façade ont été effectués en 2016 par M. [S] [G], artisan peintre à [Localité 6] (…)

Les travaux, compte-tenu de la description faite par le vendeur, ne nécessitaient pas de déclaration préalable (…)'.

Aux termes de l’article 1116 du code civil en vigueur jusqu’au 01 octobre 2016 ici applicable, la vente ayant été reçue le 17septembre 2016, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Il ne se présume pas et doit être prouvé.

Dès lors que ni le BET A.B.E.Sol, ni le sapiteur Beaufils ni l’expert ne concluent que les fissures présentées par l’immeuble sur lesquelles l’artisan peintre M. [G] est intervenu présentaient un caractère de gravité tel qu’elles auraient rendu ou rendraient l’immeuble impropre à sa destination, les appelants ne démontrent pas que les vendeurs ont pu être conscients d’une telle gravité et la leur ont dissimulée, alors que l’existence des travaux de ravalement de façade a été mentionnée à l’acte de vente.

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a rejeté leur action fondée sur le dol en ce qui concerne les désordres à type de fissures.

*action rédhibitoire fondée sur l’erreur

A titre très subsidiaire l’acquéresse soutient que le comportement des vendeurs a nécessairement provoqué son erreur et qu’elle n’aurait pas acquis l’immeuble si les désordres ne lui avaient pas été dissimulés ; qu’il est établi par l’expert que les fissures ont fait l’objet d’un traitement en 2016 lors des travaux de ravalement de façade pour le compte de ceux-ci par M. [G] qui a fait savoir que lors de son intervention de nombreuses fissures étaient présentes sur les façades, qui ont été traitées à l’époque à l’aide de produits silicone avant application d’une double couche de peinture ; qu’il est donc manifeste que les vendeurs ont demandé à leur peintre de masquer les vices pour faciliter la vente de l’immeuble.

Aux termes de l’article 1110 al 1 du code civil en vigueur du 21 mars 1804 au 01 octobre 2016 ici applicable, l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet.

Dès lors que ni le BET A.B.E.Sol, ni le sapiteur ni l’expert ne concluent que les fissures présentées par l’immeuble sur lesquelles l’artisan peintre M. [G] est intervenu auraient présenté un caractère de gravité tel qu’elles auraient rendu ou rendraient l’immeuble impropre à sa destination, l’éventuelle erreur des appelants à leur égard n’est pas susceptible d’entraîner la nullité de l’acte de vente ni la responsabilité des vendeurs.

**appel en garantie de M. [S] [G] et des précédents vendeurs

Dès lors que leur responsabilité n’est engagée en ce qui concerne les désordres à type de fissures ni sur le fondement de la garantie des vices cachés ni sur le fondement du dol, l’appel en garantie des vendeurs à l’égard de ceux-ci est sans objet et ils en sont déboutés.

***appel en garantie des sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances mutuelles par M. [G]

Dès lors que l’assuré est dégagé de toute garantie ou responsabilité, son appel en garantie est également sans objet et il en est débouté.

*indemnisation du préjudice de l’acquéresse

**préjudice matériel en lien avec les vices cachés de la toiture

Les appelants sollicitent au titre des travaux de toiture tels que décrits par l’expert la somme de 38 173,58 euros avec actualisation à la date d’exécution de la décision à intervenir en fonction de l’évolution de l’indice BT 01 depuis le 7 janvier 2021, et intérêts au taux légal capitalisés annuellement à compter du (jugement) à intervenir en application de l’article 1343-2 du code civil.

Les intimés concluent seulement au débouté de leur demande à ce titre.

L’expert désigné à ainsi répondu à la question n°10 de sa mission 'décrire et chiffrer les travaux propres à remédier aux vices ainsi que leur délai d’exécution’ :

'Les futurs travaux propres à remédier aux désordres consisteront en une réfection totale des 240 m² de couverture. Des travaux de reprise ponctuelles seront à proscrire eu égard à l’état dégradé de l’ensemble des tuiles canal et du complexe d’étanchéité constitué de plaques bituminées armées. A (ma) demande la société Calvet a chiffré le montant de la réfection complète de cette toiture en tuiles canal pour un montant de 34 868,30 euros TTC. Ce devis a été contrôlé et validé et est joint au rapport. Le délai d’exécution de ces futurs travaux estimé par l’Eurl Calvet est de 5 semaines'

et aux questions n°12 et n°13 'dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des vices soit pour prévenir les dommages aux personnes et aux biens’ et 'dans l’affirmative, décrire ces travaux et en faire une estimation :

'Les tuiles de cette toiture qui sont extrêmement fragiles sont également poreuses favorisant ainsi la prolifération de mousses et lichens (…) Ce phénomène de porosité engendre la fissuration des tuiles sous le phénomène d’alternance du gel et du dégel lorsque ces dernières se gorgent d’eau. Au regard de la durée prévisible d’instruction de ce dossier d’expertise qui a été rallongée par l’extension de mission (…) il a été nécessaire durant les opérations expertales de mettre sous protection la toiture de cette habitation en réalisant des travaux urgents afin de prévenir d’éventuels dommages (…)'

'la mise sous protection de la toiture devait s’effectuer par un bâchage complet de cette dernière suivant une pose et un ancrage à faire réaliser par un professionnel spécialisé en la matière. Le devis de l’Eurl Calvet joint prévoyait une intervention de bâchage de cette toiture pour une durée de deux ans et un coût de 3 294,72 euros TTC. M. Calvet proposait également en variante une intervention forfaitaire pour une durée de deux ans incluant le remplacement de tuiles défectueuses qui seraient à l’origine de nouvelles infiltrations pour un coût de 3 305,28 euros TTC. Les deux montants étant quasi-identiques, ces deux options ont été validées.'

Les intimés sont en conséquence condamnés à payer à la Sci Cyrinade et M. [W] [X] venant aux droits de [D] [F] la somme de 34 868,30 + 3 305,28 = 38 173,58 euros TTC en indemnisation du préjudice matériel subi sur le fondement de la garantie des vices cachés présentés par la toiture de l’immeuble objet de la vente litigieuse.

Cette somme sera réactualisée à compter du 7 janvier 2021, date du dépôt du rapport d’expertise, sur la base de l’évolution de l’indice BT 01 entre cette date (114,4) et la date du présent arrêt.

Elle portera intérêts aux taux légal à compter du présent arrêt, et ces intérêts seront capitalisés par application de l’article 1343-2 du code civil.

**préjudice moral et de jouissance

Les appelants demandent les sommes de

—  50 000 euros de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral et de jouissance constitué depuis plus de 5 ans désormais par les entrées d’eau, l’humidité, les accedits, les travaux de sondage du cabinet A.B.E.Sol, et la réalisation à venir de travaux de reprise particulièrement lourds, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, capitalisés annuellement en application de l’article 1343-2 du code civil

et sur le fondement de l’article 1240 du code civil la même somme de

—  50 000 euros en réparation du préjudice moral, d’anxiété et de jouissance de [D] [F] aux droits de laquelle vient M. [W] [X], avec les mêmes intérêts.

Les intimés s’y opposent au motif

— que la Sci Cyrinade n’a jamais cessé d’occuper l’immeuble,

— qu’il n’existe aucune urgence à procéder aux réparations,

— que des travaux conservatoires ont été entrepris qui ont rapidement mis fin aux infiltrations.

Ils soutiennent que le trouble est soit subi par la Sci Cyrinade qui ne peut donner son bien en location soit par l’occupant qui ne peut en jouir librement, mais pas par les deux, d’autant plus qu’il a été procédé à des travaux en toiture et que les appelants ne justifient pas de la persistance des infiltrations.

Le rapport d’expertise fait mention de la réalisation 'en cours d’expertise’ de travaux urgents pour empêcher l’aggravation des risques constatés et prévenir les dommages aux biens.

Même si la facture de ces travaux n’est pas produite, la réalité de leur exécution est établie par cette mention au rapport de l’expert, qui n’en précise toutefois pas la date.

Le rapport précise encore que l’entrepreneur était présent à l’effet de réalisation d’un devis le 11 janvier 2019 et le devis n° D1568 du 24 janvier 2019 a été versé aux débats .

L’accedit suivant a été réalisé le 11 juillet 2019 et le rapport ne précise pas si les travaux objet du devis étaient à cette date réalisés.

Le préjudice moral à type de trouble de jouissance évoqué est donc caractérisé pour la seule période entre le 30 novembre 2017, date du constat d’huissier, et le 30 janvier 2019 soit pendant 1 an et 2 mois, par le fait d’avoir été exposé du fait de la défectuosité de la toiture à des risques d’infiltration d’eau.

Comme soutenu à juste titre par les intimés, ce préjudice ne peut être invoqué à la fois par l’acquéresse la Sci Cyrinade et par l’ayant-droits de la gérante de celle-ci même exerçant son action successorale.

M. et Mme [Q] sont donc condamnés à payer à la seule Sci Cyrinade à ce titre la somme de 150 euros x 14 mois = 2 100 euros.

*responsabilité de la société MC Immobilier

Pour demander sa condamnation in solidum avec les vendeurs, les appelants soutiennent que l’agence immobilière Joos Immobilier aux droits de laquelle vient la société MC Immobilier a manqué à leur égard à son devoir de conseil et de loyauté en ne vérifiant pas personnellement, aux fins de les informer à ce sujet, l’état de l’immeuble objet de la vente en s’adjoignant le cas échéant le concours de tout professionnel nécessaire à ces vérifications.

La société MC Immobilier soutient que dans le cadre du compromis de vente le vendeur avait déclaré qu’il n’avait pas connaissance de défauts cachés affectant le bien vendu, que des travaux consistant à ravaler les façades et les murs extérieurs avaient été réalisés en 2016 par un artisan nommément désigné qui a précisé dans un courrier annexé à l’acte que les travaux réalisés sur la façade étant purement décoratifs, ils relevaient de la garantie biennale ; que ces mentions ont été reprises à l’acte réitératif précisant que l’acquéreur prenait le bien en l’état, et que celui-ci pouvait tout comme elle se convaincre de l’état du bien vendu pour l’avoir visité.

La responsabilité de l’agent immobilier envers l’acquéreur d’un bien immobilier à la vente duquel il est intervenu en qualité d’intermédiaire est de nature délictuelle et suppose démontrée l’existence d’une faute en lien de causalité direct avec le préjudice allégué.

Les appelants versent aux débats le mandat de vente sans exclusivité conclu entre M. [J] [Q] et Mme [C] épouse [Q] et l’agence, auquel sont annexées 8 photos du bien immobilier à l’exception de celle de sa toiture, ainsi que l’annonce immobilière diffusée pour 'une maison à vendre à [Localité 3]' montrant la piscine au premier plan, et décrivant l’état de la couverture en tuiles comme 'bon'.

Il est rappelé qu’à la question n°8 'si les vices étaient apparents, indiquer s’ils pouvaient être décelés par un acquéreur profane et si celui-ci pouvait en apprécier la portée’ l’expert a répondu :

'Ces vices non apparents (sic) ne pouvaient pas être détectés par un acquéreur profane sauf en accédant directement sur la toiture (…). Dans le cadre d’un examen normal du bien c’est-à-dire en visualisant extérieurement cette toiture du sol, ces vices ne pouvaient pas être décelés par un acquéreur profane.'

L’agent immobilier intervenant en qualité de mandataire du vendeur n’a pas la qualité de professionnel de l’immobilier au sens où il serait par principe capable d’apprécier l’état de l’immeuble ou de sa toiture et doit ici être considéré comme aussi profane que l’acquéreur.

En ce sens, la réponse de l’expert à la question n°7 'dire s’ils (les vices) ont été cachés lors de la vente (….) : ' Les informations portées dans le mandat de vente de l’agent immobilier indiquent 'un bon état de couverture'. Eu égard aux explications qui précèdent ces informations étaient erronées et conduisaient de fait à cacher l’état dégradé de la couverture (…)' est hors sujet, la question étant de savoir si les vices avaient été cachés par les vendeurs lors de la vente, et l’expert a excédé ses pouvoirs en y répondant comme il l’a fait.

Aucune faute n’étant ici démontrée à l’égard de la société MC Immobilier venant aux droits de la société Joos Immobilier, les appelants sont déboutés de leur demande de condamnation de celle-ci in solidum avec les vendeurs.

*demande de dommages et intérêts des vendeurs à l’encontre des appelants

Etant condamnés à indemniser les appelants sur le fondement de la garantie des vices cachés, les vendeurs intimés sont logiquement déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral à l’encontre de ceux-ci.

*autres demandes

Succombant, M. [I] [Q] et Mme [C] veuve [Q] sont condamnés à supporter les dépens de l’instance en ce compris la somme de 444,09 euros au titre du procès-verbal d’huissier de justice dressé le 30 novembre 2017 et l’intégralité des frais, honoraires et émoluments de l’expert judiciaire, y compris les frais du sapiteur et des intervenants à l’expertise, et à payer sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile les sommes de

—  3 000 euros à la Sci Cyrinade et M. [W] [X] venant aux droits de [D] [F]

—  1 500 euros à la société MC Immobilier

—  3 000 euros à M. [S] [G]

—  1 500 euros aux sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances mutuelles

PAR CES MOTIFS

La cour

Confirme le jugement sauf en ce qu’il a débouté la Sci Cyrinade et Mme [D] [F] de leurs demandes relatives aux vices affectant la toiture de l’immeuble sis [Adresse 1] vendu le 17 septembre 2017 par M. [J] [Q] et Mme [A] [C] épouse [Q]

Statuant à nouveau sur ce point

Condamne Mme [A] [C] veuve [Q] et M. [I] [Q] venant aux droits d'[J] [Q], décédé, à payer à la Sci Cyrinade et M. [W] [X] venant aux droits de [D] [F] les sommes de

—  38 173,58 euros TTC en indemnisation du préjudice matériel subi sur le fondement de la garantie des vices cachés présentés par la toiture de l’immeuble objet de la vente litigieuse, somme qui sera réactualisée à compter du 7 janvier 2021, date du dépôt du rapport d’expertise, sur la base de l’évolution de l’indice BT 01 entre cette date et la date du présent arrêt et portera intérêts aux taux légal à compter du présent arrêt, capitalisés annuellement à compter de la même date par application de l’article 1343-2 du code civil.

—  2 100 euros au titre de son préjudice moral et de jouissance,

Déboute M. [W] [X] venant aux droits de [D] [F], gérante de la Sci Cyrinade, décédée, de sa demande formée à leur encontre au même titre,

Déboute la Sci Cyrinade et M. [W] [X] venant au droits de sa gérante [D] [F], décédée, de leurs appels en garantie à l’encontre de M. [S] [G] et de M. [Y] [K] et Mme [H] [L] épouse [K],

Déboute M. [S] [G] de son appel en garantie à l’encontre des sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances

Déboute Mme [A] [C] veuve [Q] et M. [I] [Q] venant aux droits de [J] [Q], décédé, de leur appel en garantie à l’encontre de M. [Y] [K] et Mme [H] [L] épouse [K]

Déboute la Sci Cyrinade et M. [W] [X] venant au droits de sa gérante [D] [F], décédée, de leur demande formée à l’encontre de la société MC Immobilier venant aux droits de la société Joos Immobilier

Déboute Mme [A] [C] veuve [Q] et M. [I] [Q] venant aux droits de [J] [Q], décédé, de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral à l’encontre de la Sci Cyrinade et M. [W] [X] venant au droits de sa gérante [D] [F], décédée,

Y ajoutant

Condamne Mme [A] [C] veuve [Q] et M. [I] [Q] venant aux droits de [J] [Q], décédé, à supporter les dépens de l’instance en ce compris la somme de 444,09 euros au titre du procès-verbal d’huissier de justice dressé le 30 novembre 2017 et l’intégralité des frais, honoraires et émoluments de l’expert judiciaire, y compris les frais du sapiteur et des intervenants à l’expertise,

Les condamne à payer sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile les sommes de

—  3 000 euros à la Sci Cyrinade et M. [W] [X] venant aux droits de [D] [F], décédée,

—  1 500 euros à la société MC Immobilier,

—  3 000 euros à M. [S] [G],

—  1 500 euros aux sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances mutuelles

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,