1re chambre B

ARRÊT N°

N° RG 22/04075

N° Portalis

DBVL-V-B7G-S4W3

(Réf 1re instance : 21/00376)

SARL FINACTIS

c/

Mme [Y] [E]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 9 SEPTEMBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Elise BEZIER lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 13 janvier 2025, devant Madame Caroline BRISSIAUD, magistrate rapporteur, tenant seule l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 9 septembre 2025 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré initialement prévu le 6 mai 2025

****

APPELANTE

SARL FINACTIS immatriculée au registre du commerce et des sociétés de BOBIGNY, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Martine CAMUS-ROUSSEAU de la SELARL PICHOT – CAMUS-ROUSSEAU, postulant, avocat au barreau de LORIENT et par M^e Caroline VOUZELLAUD de l’AARPI GV AVOCATS, plaidante, avocate au barreau de PARIS

INTIMÉE

Madame [Y] [E] exploitant sous l’enseigne ACT IMMO

née le 15 Juin 1955 à [Localité 13]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Sébastien PICART de la SELARL BEAUVOIS PIERRE – PICART SEBASTIEN – BERNARD HELENE, avocat au barreau de LORIENT

FAITS ET PROCÉDURE

1. Selon compromis de vente conclu les 17 et 18 juillet 2020, M. et Mme [S] se sont portés acquéreurs d’un bien sis à [Localité 11] appartenant à Mme [V], moyennant un prix de vente fixé à 480.000 €.

2. Aux termes de ce compromis, les parties reconnaissaient que la vente avait été négociée par l’intermédiaire de Mme [E] exerçant sous l’enseigne Act Immo, dont les honoraires fixés à 20.000 € TTC seraient à la charge de l’acquéreur comme s’ajoutant au prix.

3. Arguant des nombreux défauts de la maison, tenant notamment à la non conformité de l’assainissement, à des fuites en toiture et à des désordres affectant la piscine, l’acquéreur a obtenu une renégociation du prix de vente.

4. Un second compromis de vente, annulant celui précédemment signé entre Mme [V] et M. et Mme [S] les 17 et 18 juillet 2020, a donc été conclu sur le même bien, le 18 octobre 2020, entre Mme [V] et la Sarl Finactis dont M. [S] est le gérant, moyennant un prix de vente ramené à la somme de 471.500 €.

5. Aux termes de ce compromis, les parties reconnaissaient à nouveau que la vente avait été négociée par l’intermédiaire de Mme [Y] [E], conformément au mandat simple de vente écrit préalablement en date du 30 janvier 2020 et que les honoraires de l’agence d’un montant de 15.833 € HT soit 19.000 € TTC seraient à la charge de l’acquéreur et s’ajouteraient au prix.

6. L’acte authentique a été régularisé le 12 novembre 2020 au rapport de Me [I] [B], notaire associée à [Localité 6].

7. En page 44 de l’acte authentique, il était précisé que 'La vente a été négociée par l’agence Propriétés Act immo, située à [Localité 12] (56 370), [Adresse 3] titulaire d’un mandat donné par le VENDEUR non encore expiré, ainsi déclaré.

En conséquence, L’acquéreur qui en a seul la charge aux termes du mandat, doit à l’agence une rémunération de 19.000 €, taxe sur la valeur ajoutée incluse.

Cependant, L’acquéreur déclare contester cette rémunération. La somme de 19.000 € restera séquestrée dans la comptabilité du notaire soussigné jusqu’au règlement du litige.'

8. Par courrier recommandé en date du 11 décembre 2020, Mme [Y] [E] a mis en demeure la Sarl Finactis de bien vouloir demander au notaire de déséquestrer la somme de 19.000€ en rémunération de sa commission d’intermédiaire.

9. Selon courriel en date du 9 janvier 2021, M. [S] a souligné les carences et les négligences de Mme [E] dans la conclusion de la vente immobilière pour justifier le non-paiement de ses honoraires et s’opposer à la levée du séquestre sollicitée.

10. Dans ce contexte, Mme [E] a, par acte d’huissier du 22 février 2021, fait assigner la Sarl Finactis devant le tribunal judiciaire de Lorient qui, par jugement du 25 mai 2022 a :

— condamné la Sarl Finactis à payer à Mme [E] la somme de 19 000 € correspondant aux honoraires dus en qualité d’agent immobilier,

— dit que Me [B], notaire rédacteur de l’acte authentique conclu le 12 novembre 2020 entre Mme [V] et la Sarl Finactis, est autorisée à remettre la somme de 19.000 €, actuellement séquestrée, entre les mains de Mme [E] (sic) sur présentation du présent jugement,

— rejeté toutes autres ou plus amples demandes des parties,

— condamné la Sarl Finactis à payer à Mme [E] la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la Sarl Finactis aux entiers dépens,

— constaté l’exécution provisoire de la présente décision.

11. La société Finactis a interjeté appel de l’ensemble des chefs de ce jugement par déclaration du 29 juin 2022.

12. L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 décembre 2024.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

13. Aux termes de ses dernières conclusions transmises au greffe et notifiées le 25 novembre 2024 et auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé des moyens et prétentions, la société Finactis demande à la cour de :

A titre principal,

— infirmer le jugement prononcé le 25 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Lorient en ce qu’il a jugé le mandant de vente existant,

A titre subsidiaire,

— infirmer le jugement prononcé le 25 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Lorient en ce qu’il a jugé le mandat de vente régulier,

Statuant de nouveau,

— condamner Mme [E] à restituer à la société Finactis la somme de 19.000 € remise par le notaire en exécution du jugement du 25 mai 2022,

— condamner Mme [E] à restituer à la société Finactis la somme de 2.000 € réglée en exécution du jugement du 25 mai 2022,

— condamner Mme [E] à verser à la société Finactis la somme de 4.000 € au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d’appel,

— ordonner l’exécution provisoire,

— condamner Mme [E] aux entiers dépens.

14. La société Finactis fait valoir à titre principal que Mme [E] ne disposait pas, au jour de la vente du bien immobilier, d’un mandat de vente signé par Mme [V]. Elle précise que si tel avait été le cas, celle-ci ne se serait pas contentée de remettre au notaire un projet de mandat non signé par la venderesse. Selon elle, l’ attestation de la venderesse ne suffit aucunement à prouver qu’un mandat de vente a été signé antérieurement au jour de la réception de l’acte authentique.

15. Elle soutient à titre subsidiaire que le mandat de vente, s’il existe, est en tout état de cause entaché d’un vice de nullité absolue en application des dispositions des articles 65 et 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, l’agent immobilier ne rapportant pas la preuve de la bonne tenue de son registre des mandats.

16. Elle relève qu’il a fallu à Mme [E] 5 mois pour transmettre des extraits incomplets et tronqués du registre des mandats et encore 7 mois supplémentaires pour obtenir communication d’une copie complète mais néanmoins encore biffée en certains endroits ce qui autorise à douter de l’authenticité de ce document.

*****

17. Aux termes de ses dernières conclusions transmises au greffe et notifiées le 28 novembre 2024 et auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé des moyens et prétentions, Mme [E] demande à la cour de :

— confirmer le jugement sauf en ce qu’il l’a débouté de sa demande au titre de la résistance abusive,

— débouter la société Finactis de l’intégralité de ses demandes,

— condamner la société Finactis au paiement d’une somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles,

— condamner la société Finactis au paiement d’une somme de 3.000 € au titre de la résistance abusive.

18. Mme [E] fait valoir que de manière incompréhensible, la société Finactis évoque l’absence de mandat alors que le mandat signé par la venderesse a été produit aux débats et que l’existence du mandat est attestée par les vendeurs.

19. Elle précise qu’elle se trouvait en voiture le jour de la réception de l’acte authentique, de sorte qu’elle n’a pu transmettre le mandat de vente signé par Mme [V] mais seulement le projet de mandat qui lui a été transmis.

20. Elle souligne que dans les deux compromis successivement signés entre les parties puis dans l’acte authentique, tant les vendeurs que l’acquéreur ont reconnu son rôle d’entremise, la société Finactis ayant contesté son droit à rémunération dans l’acte authentique sans aucun motif.

21. Elle ajoute que la société Finactis ne peut sans incohérence, soutenir tout à la fois l’inexistence du mandat puis son irrégularité.

22. Sur ce point, elle rappelle que la nullité absolue résultant de la méconnaissance des dispositions de la loi dite 'Hoguet’ dont tente de se prévaloir la société Finactis n’est plus d’actualité depuis la réforme du droit des contrats survenue le 1er octobre 2016 et le revirement de jurisprudence de la cour de cassation dont il ressort que les irrégularités affectant le mandat de vente sont sanctionnées par une nullité relative ne pouvant être invoquée que par le seul vendeur et susceptible d’être couverte par une ratification ultérieure.

23. Elle s’oppose à l’argumentation de la société Finactis selon laquelle il lui aurait fallu des mois pour transmettre son registre des mandats, soutenant au contraire l’avoir envoyé dans des délais très raisonnables. Elle précise que le registre a été tronqué uniquement afin de protéger les données personnelles de ses clients.

24. Elle expose enfin que le paiement d’une somme de 3000 € pour résistance abusive, par la société Finactis, est d’autant plus justifié au regard de l’incohérence de ses conclusions.

25. Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIVATION DE LA COUR

1°/ Sur le sort de la somme séquestrée entre les mains de Me [B]

a. Sur l’existence d’un mandat de vente

26. Il résulte de l’article 72 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 que 'le titulaire de la carte professionnelle portant la mention : transactions sur immeubles et fonds de commerce ne peut négocier ou s’engager […] sans détenir un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l’une des parties'.

27. Il est constant que le jour de l’acte définitif de vente, M. [S], gérant de la Sarl Finactis, a exigé d’avoir communication du mandat de vente liant les vendeurs à l’agence Act Immo et que Mme [E] exerçant sous cette enseigne à titre individuel, a transmis au notaire un mandat qui ne comportait que sa seule signature à l’exclusion de celle de Mme [V], la venderesse. La Sarl Finactis en a déduit qu’il n’existait aucun mandat signé par la venderesse avant la vente de sorte que l’agent immobilier n’avait aucun droit à rémunération.

28. Mme [E] s’est expliquée sur cette transmission en urgence, d’un mandat non signé par la venderesse qui n’était en réalité que le projet de mandat qui avait été adressé à cette dernière et non le mandat lui-même. Par courriel du 12 octobre 2021, le notaire atteste de ce que lorsque Mme [E] lui a adressé le mandat de vente le 12 novembre 2020, celle-ci était en voiture et non à son agence. Aux termes de ce courriel, Me [B] précise : 'par conséquent, je suppose que vous nous avez transmis ce dont vous disposiez afin que nous puissions prendre connaissance du texte du mandat de vente.'

29. En toute hypothèse, l’existence d’un mandat entre Mme [E] et Mme [V] n’est pas sérieusement contestable en ce qu’est versé aux débats un mandat sans exclusivité n°1346 donné à l’entreprise individuelle Act Immo représentée par Mme [Y] [E] de vendre un bien sis [Adresse 8] sur la commune de [Localité 7], daté du 30 janvier 2020 et signé du mandant (Mme [V]) et du mandataire (Mme [E])

30. Ce mandat de vente stipule que 'en cas de réalisation de l’opération avec un acheteur présenté par le mandataire ou un mandataire substitué ou dirigé vers lui, le mandataire aura droit à une rémunération à la charge de l’acquéreur d’un montant TTC de 5 % du montant net vendeur final. ('). La rémunération du mandataire sera exigible le jour où l’opération sera effectivement conclue et réitérée par acte authentique. Celle-ci peut être payée par chèque, virement, mandat postal ou carte de paiement (').'

31. Aucun élément ne permet de douter de l’authenticité de ce mandat dont la réalité est corroborée par les autres pièces produites par Mme [E].

32. En premier lieu, le mandat n° 1346 signé le 30 janvier 2020 entre Mmes [V] et [E] figure bien dans le registre des mandats de l’agence immobilière où il est logiquement précédé des mandats n° 1344 (daté du 28 janvier 2020) et n° 1345 (mandat non pris) et suivi du mandat n°1347 ( daté du 30 janvier 2020). Il n’y a donc aucune incohérence de numérotation ou de date dans l’enregistrement de ce mandat ni aucune anomalie apparente dans la tenue de ce registre, que Mme [E] a communiqué en intégralité.

33. En second lieu, les compromis de vente signés les 18 juillet et 18 octobre 2020 mentionnent tous deux expressément le mandat n° 001346 en date du 30 janvier 2020, en vertu duquel Mme [E] est intervenue en tant qu’intermédiaire à la vente.

34. Ces éléments excluent l’hypothèse, avancée sans aucune preuve par l’appelante, d’un mandat qui aurait été antidaté pour pallier l’absence initiale de mandat.

35. En dernier lieu, Mme [E] produit une attestation sur l’honneur établie par Mme [V] aux termes de laquelle la venderesse affirme avoir conclu avec Mme [E] un mandat de vente référencé n° 1346 le 30 janvier 2020 pour vendre son bien immobilier situé à [Localité 9]. Ainsi, le vendeur lui-même ne conteste pas le mandat de vente donné à l’agence immobilière.

36.A toutes fins, la cour relève que la société Finactis, qui émet des doutes quant à l’authenticité du mandat, ou du moins, l’estime antidaté pour les besoins de la cause, ne rapporte cependant aucune preuve ni commencement de démonstration en ce sens, ses pièces se bornant à tenter de caractériser des fautes et manquements commis par Mme [E] dans le cadre de la vente du bien.

37. C’est donc à bon droit que le premier juge a retenu l’existence d’un mandat de vente régularisé le 30 janvier 2020, soit antérieurement à la réception de l’acte authentique de vente le 12 novembre 2020.

b. Sur la validité du mandat de vente

38. Tout mandat donné à un agent immobilier obéit aux règles du droit commun du mandat (article1984 et suivants du code civil) mais aussi à celles résultant de la loi dite 'Hoguet’ (loi n° 70-9 du 2 janvier1970) et de son décret d’application n° 72-678 du 20 juillet 1972) imposant un formalisme et des mentions obligatoires.

39. Les articles 6 et 7 de la loi du 2 janvier 1970 'dite loi Hoguet’ disposent qu’à peine de nullité, un mandat de vente doit être écrit, indiquer les conditions de détermination de la rémunération du mandataire ainsi que la personne qui en aura la charge. La durée du mandat doit également être précisée.

40. Les articles 72 et 73 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 précisent que le mandat doit stipuler si la rémunération du mandataire est à la charge exclusive de l’une des parties à l’opération ou si elle est partagée, préciser son objet et que le mandataire de gestion immobilière doit tenir un registre dans lequel tous ses mandats sont mentionnés par ordre chronologique selon un modèle fixé par arrêté du ministre chargé de l’économie.

41. En l’espèce, le mandat versé aux débats est écrit et signé du mandant. Il mentionne son objet puisqu’il stipule expressément que : 'le mandant confère au mandataire, qui accepte, mandat sans exclusivité de vendre les biens ci-après désignés aux prix, charges et conditions suivants : bien à [Localité 10]'.

42. De plus, la rubrique 'rémunération du mandataire’ précise bien les conditions de détermination de la rémunération de l’agent immobilier en indiquant que : 'en cas de réalisation de l’opération avec un acheteur présenté par le mandataire ou un mandataire substitué ou dirigé vers lui, le mandataire aura droit à une rémunération à la charge de l’acquéreur d’un montant TTC de 5% du montant net vendeur final'.

43. S’agissant du registre des mandats, ainsi que précédemment indiqué, Mme [E] communique l’intégralité de son registre des mandats, lequel est tenu de manière chronologique et cohérente, sans anomalies avérées. La Sarl Finactis ne démontre pas que ce registre est entaché d’irrégularités.

44. Il s’ensuit que le mandat litigieux comporte tous les éléments nécessaires à sa validité.

45. De manière surabondante, il est admis que les dispositions de la loi n °70-9 du 2 janvier1970 et de son décret d’application n° 72-678 du 20 juillet 1972 ne protègent que les seuls intérêts privés du mandant.

46. Il en résulte que toutes les irrégularités formelles du mandat, de même que l’absence de signature, ne sont sanctionnées que par une nullité relative, pouvant faire l’objet d’une ratification expresse ou tacite (Cass. chambre mixte 24 février 2017, n° 015-20.411)

47. En l’occurrence, la société Finactis, en tant qu’acquéreur du bien immobilier, ne peut donc utilement se prévaloir de la nullité du mandat de vente. Seule Mme [V] pouvait le faire. Or non seulement celle-ci atteste de l’existence du mandat de vente mais elle exprime également toute sa satisfaction à l’égard de la prestation fournie par Mme [E] dans le cadre de son entremise, les multiples échanges entre les partie démontrant en tant que de besoin, les actes concrets propres à établir que toute irrégularité ayant pu affecter la régularité du mandat a été couverte par les actes accomplis ultérieurement par l’agent immobilier avec l’assentiment du vendeur et de l’acquéreur.

c. Sur le droit à rémunération de l’agent immobilier et le déblocage des fonds séquestrés

48. Il résulte de l’article 1956 du code civil que le séquestre conventionnel est le dépôt fait par une ou plusieurs personnes, d’une chose contentieuse, entre les mains d’un tiers qui s’oblige de la rendre après la contestation terminée, à la personne qui sera jugée devoir l’obtenir.

49. Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

50. En l’espèce, la somme de 19.000 € correspondant à la rémunération de Mme [E] a été séquestrée entre les mains du notaire, compte tenu de la contestation élevée par la Sarl Finactis.

51. Or, le droit à rémunération de Mme [E] repose sur l’existence d’un mandat de vente régulier, qui met les frais d’entremise à la charge de l’acquéreur.

52. Aux termes des deux compromis successivement signés les 18 juillet et 18 octobre 2020, les parties ont reconnu que la vente avait été négociée par l’intermédiaire de Mme [Y] [E], agissant en vertu du mandat n° 001346 en date du 30 janvier 2020, et que les honoraires de l’agence immobilières seraient à la charge de l’acquéreur et s’ajouteraient au prix.

53. La société Finactis a signé ces deux compromis, sans émettre la moindre contestation. La vente ayant été réitérée, le droit à la rémunération de l’intermédiaire est acquis.

54. Par conséquent, en exécution du mandat de vente et du compromis signé le 18 octobre 2020, par lequel elle s’est obligée à prendre en charge les honoraires de l’agence immobilière à hauteur de 19.000 €, la Sarl Finactis sera condamnée au paiement de cette somme, ce d’autant que l’appelante a abandonné en cause d’appel son argumentation tendant à mettre en cause la responsabilité délictuelle de l’agence immobilière aux fins de compensation des honoraires contractuels dus avec d’éventuels dommages et intérêts.

55. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné la Sarl Finactis à payer à Mme [E] la somme de 19.000 € correspondant aux honoraires dus en qualité d’agent immobilier.

56. Il sera également confirmé en ce qu’il a dit que Me [B], notaire rédacteur de l’acte authentique conclu le 12 novembre 2020 entre Mme [V] et la Sarl Finactis, sera autorisée à remettre à Mme [E] la somme de 19.000 € actuellement séquestrée, sur présentation du présent jugement. Il conviendra toutefois de rectifier le dispositif en ce qu’il indique par erreur que la somme de 19.000 € est actuellement détenue entre les mains de Mme [E] en lieu et place de Me [B].

2°/ Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

57. Il résulte de l’article 1240 du code civil et d’une jurisprudence constante que la notion de résistance abusive se définit par la contrainte pour une partie d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins.

58. Il est également de jurisprudence constante que cette résistance doit revêtir des 'circonstances particulières’ propres à caractériser l’abus et qu’un préjudice soit subi en conséquence de cet abus (Cass. Civ 1re, 24 avril 2013).

59. En l’espèce, la Sarl Finactis a contesté sans en donner le moindre motif, le versement des honoraires de l’agence immobilière, lors de la signature de l’acte authentique. Elle a ensuite argué de moyens totalement inopérants, réitérés en appel bien que le premier juge y ait parfaitement répondu, en développant en outre une argumentation totalement contradictoire confinant à l’estoppel.

60. La résistance fautive est caractérisée. Pour autant, Mme [E] ne justifie ni même n’allègue d’aucun préjudice qui résulterait directement de cet abus.

61. Partant, la demande de dommages-intérêts pour résistance sera rejetée.

62. Le jugement sera donc également confirmé sur ce point.

3°/ Sur les frais irrépétibles et les dépens

63. Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées.

64. Succombant à l’instance, la société Finactis sera condamnée aux dépens d’appel et déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

65. Eu égard aux circonstances du litige, il n’est pas inéquitable de condamner la société Finactis à verser à Mme [E] une somme de 4.500 € au titre de ses frais irrépétibles d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt rendu publiquement et contradictoirement,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement prononcé le 25 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Lorient;

Précise que Me [B] devra lever le séquestre actuellement en son étude et libérer la somme de 19.000 € entre les mains de Mme [Y] [E];

Condamne la Sarl Finactis à verser une somme de 4.500 € à Mme [Y] [E] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la société Finactis aux dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE