5ème Chambre

ARRÊT N° 117

N° RG 22/02395 – N° Portalis DBVL-V-B7G-SVBG

(Réf 1ère instance : 21/05983)

Mme [O] [S]

C/

S.A. ICF ATLANTIQUE

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Mazouin (+ afm)

M^e Luet

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 30 AVRIL 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

GREFFIER :

Madame OMNES, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Mars 2025, devant Madame Virginie HAUET, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

contradictoire, prononcé publiquement le 30 Avril 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

Madame [O] [S]

née le 23 octobre 1983 à [Localité 4] (Mongolie), de nationalité mongole

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2022/3263 du 15/04/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de RENNES)

Représentée par M^e Cécilia MAZOUIN, plaidant/postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉE :

S.A. ICF ATLANTIQUE, immatriculée au RCS de Tours sous le n° 775 690 886, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Charlotte SALPIN substituant M^e Laura LUET de la SELARL HORIZONS, plaidant/postulant, avocat au barreau de RENNES

Suivant contrat en date du 11 novembre 2018, la société ICF atlantique a donné à bail à Mme [O] [S] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 5] pour une durée de trois mois renouvelable.

Mme [S] ne s’acquittant pas régulièrement du montant du loyer, un commandement de payer lui a été délivré le 7 juin 2021, rappelant les termes de la clause résolutoire figurant au bail.

Les impayés n’ayant pas été régularisés en totalité, par acte d’huissier de justice en date du 2 septembre 2021, la société ICF atlantique a fait assigner Mme [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes.

Par jugement en date du 11 mars 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes a :

— déclaré recevable la demande de la société ICF atlantique en vue de la résiliation du bail,

— constaté la résiliation du bail conclu le 11 novembre 2018, entre la société ICF atlantique et Mme [S], pour un local à usage d’habitation situé à [Adresse 2] à compter du 7 août 2021,

— dit qu’à défaut par Mme [S] d’avoir libéré les lieux situés à [Adresse 2], dans les deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi que de tous occupants de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique,

— condamné Mme [S] à payer à la société ICF atlantique :

* la somme de 3 124,89 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés dus au 1er août 2021,

* une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu’à son départ effectif, soit 491,89 euros au jour de la décision, étant précisé que seul le montant du loyer sera révisable en fonction de l’indice visé au contrat et que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu’après restitution de l’ensemble des clefs,

— condamné Mme [S] aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer, le coût de l’assignation ainsi que le coût de sa dénonciation à la préfecture,

— écarté l’exécution provisoire de la présente décision,

— débouté la société ICF atlantique de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que la présente décision sera transmise à M. le Préfet d’Ille-et-Vilaine.

Le 14 avril 2022, Mme [S] a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 2 août 2024, elle demande à la cour de :

— infirmer le jugement en date du 11 mars 2022 en ce qu’il :

* a déclaré recevable la demande de la société ICF atlantique en vue de la résiliation du bail,

* a constaté la résiliation du bail conclu le 11 novembre 2018, entre la société ICF atlantique et elle pour un local à usage d’habitation situé à [Adresse 2] à compter du 7 août 2021,

* a dit qu’à défaut par elle d’avoir libéré les lieux situés à [Adresse 2], dans les deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi que de tous occupants de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique,

* l’a condamnée à payer à la société ICF atlantique : une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu’à son départ effectif, soit 491,89 euros au jour de la décision,

* l’a condamnée aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer, le coût de l’assignation ainsi que le coût de sa dénonciation à la préfecture,

— constater la décision de la commission de surendettement des particuliers d’Ille-et-Vilaine du 25 avril 2024 ayant imposé un effacement total de ses dettes,

— suspendre les effets de la clause de résiliation du contrat de location pendant deux ans à compter de la décision d’effacement total des dettes de Mme [O] [S],

— débouter la société ICF atlantique de toutes demandes plus amples ou contraires.

Par dernières conclusions notifiées le 8 janvier 2025, la société ICF atlantique demande à la cour de :

— confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du 11 mars 2022 dans toutes ses dispositions,

— débouter Mme [S] de ses demandes plus amples ou contraires,

Y additant,

— condamner Mme [S] à lui régler la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais de justice engagés en cause d’appel,

— condamner la même aux entiers dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 30 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Mme [S] sollicite l’infirmation du jugement en invoquant sa bonne foi et notamment le fait que malgré des revenus très faibles, elle a tenté de régler partiellement son bailleur et que dès qu’elle a été en mesure de le faire, elle a repris le règlement intégral de son loyer et de ses charges.

Elle expose qu’elle est arrivée en France en 2010 et qu’en 2017, elle a obtenu un titre de séjour pour raisons de santé de 3 ans avec autorisation de travail mais qu’à l’expiration de son titre, la préfecture a refusé le renouvellement de son titre et la juridiction administrative a validé la décision. De ce fait, elle indique que son contrat de travail comme agent d’entretien a été rompu en mars 2021 et qu’elle a perdu son droit à bénéficier de l’allocation logement en février 2021, ne percevant qu’une aide de 440 euros du CCAS. Elle affirme avoir procédé néanmoins à quelques règlements auprès de son bailleur.

Elle dit avoir sollicité et obtenu un nouveau titre de séjour au regard de son intégration en France le 22 août 2023 et bénéficié de l’allocation logement à compter de cette date. Elle affirme avoir repris le règlement de l’intégralité des loyers à compter de cette date.

Elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire au visa des dispositions de l’article L.714-1 du code de la consommation. Elle fait valoir que par décision du 25 avril 2024 de la commission de surendettement des particuliers d’Ille-et-Vilaine, elle a obtenu l’effacement total de ses dettes. Elle indique avoir réglé l’intégralité de son loyer et charges depuis janvier 2024 et considère qu’elle est bien fondée à solliciter la suspension des effets de la clause de résiliation du contrat de location pendant 2 ans.

En réponse, la société ICF atlantique rappelle que le contrat de bail comporte une clause de résiliation de plein droit qui permet la résiliation automatique du bail en cas de manquement contractuel visé par ladite clause. Elle fait valoir que la bonne foi du débiteur est sans incidence sur l’acquisition de la clause résolutoire.

En l’espèce, elle soutient qu’en trois années d’occupation du logement, la locataire n’a jamais été à jour de ses loyers et ce dès les premiers mois d’occupation. Elle expose que Mme [S] n’a pas régularisé les causes du commandement dans le délai imparti de sorte que le contrat de bail se trouve automatiquement résilié deux mois plus tard soit le 7 août 2021. Elle demande de confirmer le jugement qui a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et que le bail était résilié au 7 août 2021.

Elle ajoute que l’effacement total de ses dettes prononcée par la décision de la commission de surendettement en date du 25 avril 2024 ne saurait faire échec à la résiliation du bail en rappelant la jurisprudence selon laquelle l’effacement de la dette locative, qui n’équivaut pas à son paiement, ne fait pas disparaître le manquement contractuel du locataire qui n’a pas réglé le loyer. Elle relève que la clause résolutoire est acquise depuis le 7 août 2021 de sorte que la décision de la commission de surendettement survenue près de 3 ans après, est sans incidence sur la résiliation du bail. Elle en déduit que Mme [S] est mal fondée à solliciter la suspension des effets de la clause de résiliation du contrat de bail pendant 2 ans.

Elle précise que par courrier du 17 juin 2024, la commission de surendettement des particuliers a porté à sa connaissance la validation du plan de redressement personnel au profit de Mme [S] consistant en un effacement total de ses dettes en ce compris sa dette de loyer pour un montant de 14 761,34 euros. Elle indique néanmoins que sa dette s’élève conformément au décompte actualisé au 6 janvier 2025 à la somme de 3 036,86 euros.

Par ailleurs, elle s’oppose à tout délai de paiement prévu par les dispositions de l’article 1343-5 du code civil.

Il résulte de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1984 que la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit ses effets que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le contrat de location comporte en page 5 une clause résolutoire qui stipule notamment qu’en cas de défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer et des charges locatives, comme en cas de non versement du dépôt de garantie, le présent contrat est résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est constant que le commandement de payer délivré le 7 juin 2021 est demeuré infructueux.

La bailleresse rappelle justement que la bonne foi du débiteur est sans incidence sur l’acquisition de la clause résolutoire.

Le 13 février 2024, la commission de surendettement d’Ille-et-Vilaine a prononcé la recevabilité du dossier de Mme [S]. Par décision du 26 avril 2024, la même commission a validé la mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire de Mme [S] et a prononcé l’effacement total de ses dettes, l’état des créances arrêté au 25 avril 2024 mentionnant la dette de logement à l’égard de la société ICF habitat à hauteur de 17 118,12 euros.

En l’espèce, la décision de recevabilité de la commission de surendettement en date du 13 février 2024 est intervenue après l’expiration du délai de 2 mois suivant la signification du commandement de payer du 7 juin 2021 de sorte qu’elle est sans effet sur l’acquisition de la clause résolutoire.

Il est acquis qu’une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire prononcée au profit de Mme [S], par décision de la commission de surendettement du 26 avril 2024, n’a fait l’objet d’aucune contestation et présente donc un caractère définitif.

Le paiement du loyer et des charges courantes postérieures au 26 avril 2024 n’a pas été suspendu.

Mme [S] affirme qu’elle a repris le paiement de l’intégralité de son loyer et des charges locatives depuis janvier 2024 mais n’en justifie pas. Au contraire, la société ICF atlantique démontre qu’elle n’a pas réglé l’intégralité des loyers et charges dues aux termes convenus, qu’elle n’a procédé à aucun règlement depuis octobre 2024 et qu’elle reste à devoir la somme de 3 036,86 euros au 6 janvier 2025.

Dès lors il est établi que la locataire ne s’est pas acquittée du terme courant du loyer, conformément aux conditions du bail, ce qui emporte que la clause résolutoire a repris ses effets dès le 1er octobre 2024, sans qu’il puisse être accordé d’autres délais au regard des conditions de l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré qui a constaté que le bail se trouve résilié de plein droit à compter du 7 août 2021, qui a ordonné l’expulsion de Mme [S] et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et qui a condamné Mme [S] à une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi jusqu’à son départ effectif.

En revanche, la procédure de surendettement a abouti à un effacement des dettes de Mme [S], dont celle au titre de l’arriéré de loyers, il convient d’infirmer le jugement qui a condamné cette dernière en paiement de la somme de 3 124,89 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges et indemnités d’occupation dus au 1er août 2021 étant constaté que la bailleresse n’actualise pas dans le dispositif de ses écritures le montant de sa demande déduction faite de l’effacement de la dette précitée.

Succombant en son appel, Mme [S] sera condamnée à verser la somme de 800 euros à la société ICF atlantique au titre des frais irrépétibles en cause d’appel et aux entiers dépens d’appel. Les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe :

Infirme le jugement en ce qu’il a condamné Mme [O] [S] à payer à la société ICF atlantique la somme de 3 124,89 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation dûs au 1er août 2021 ;

Statuant à nouveau,

Dit n’y avoir lieu à prononcer cette condamnation à l’encontre de Mme [O] [S] ;

Confirme le jugement pour le surplus ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [O] [S] à payer la somme de 800 euros à la société ICF atlantique au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Condamne Mme [O] [S] aux entiers dépens d’appel.

Le greffier, P/La présidente, empêchée,

M^me Parent,