1ère chambre B

ARRÊT N°

N° RG 22/04785

N° Portalis

DBVL-V-B7G-S7XY

(Réf 1ère instance : 20/01233)

M. [Z] [H]

Mme [S] [X] épouse [H]

C/

M. [D] [A]

Mme [L] [V] épouse [A]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 13 MAI 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Elise BEZIER lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 20 janvier 2025, devant Monsieur Philippe BRICOGNE, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 13 mai 2025 par mise à disposition au greffe

****

APPELANTS

Monsieur [Z] [H]

né le 20 octobre 1941 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Madame [S] [X] épouse [H]

née le 16 Mars 1947 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Tous deux représentés par M^e Jean-Paul RENAUDIN de la SCP GUILLOU-RENAUDIN, postulant, avocat au barreau de RENNES et par M^e Bertrand VALLANTIN, plaidant, avocat au barreau de BREST

INTIMÉS

Monsieur [D] [A]

né le 22 Août 1978 à [Localité 10]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Madame [L] [V] épouse [A]

née le 24 Janvier 1981 à [Localité 11]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Tous deux représentés par M^e Marc BERTHELOT de la SELARL LE STIFF, avocat au barreau de BREST

EXPOSÉ DU LITIGE

1. Suivant acte notarié du 27 février 2019 portant compromis de vente, M. [Z] [H] et Mme [S] [X] épouse [H] (les époux [H]) ont vendu à M. [D] [A] et Mme [L] [V] épouse [A] (les époux [A]) une maison d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 9], au prix de 270.000 ', soit 290.150 ' tous frais compris.

2. La vente était toutefois soumise à la condition suspensive d’obtention d’un prêt relais de 290.150 ' sur une durée maximale de deux ans avec un taux d’intérêt maximal de 2 % 1'an.

3. Les acquéreurs ont parallèlement mis en vente leur maison sise à [Localité 7] pour financer l’achat.

4. Par mail du 2 mai 2019, l’office notarial [B] – [J], notaire en concours des époux [A], a informé l’étude [F] – [N], notaire instrumentaire des époux [H], que les acquéreurs n’avaient pas obtenu leur prêt relais, faute d’avoir signé de compromis de vente pour leur maison sise à [Localité 7], et sollicité l’accord des époux [H] pour un report du délai d’obtention du crédit.

5. Par courriel du 7 mai 2019, l’étude [F] – [N] a informé l’étude [B] -[J] du refus des vendeurs d’accepter la prorogation des délais du compromis.

6. Par acte d’huissier du 3 août 2020, les époux [H] ont fait assigner les époux [A] devant le tribunal judiciaire de Brest aux fins d’obtenir paiement du montant de la clause pénale prévue au compromis de vente.

7. Par jugement du 23 juin 2022, le tribunal a :

— condamné les époux [A] à payer aux époux [H] la somme de 2.000 ' au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du 14 août 2019, avec capitalisation des intérêts dus pour une année entière,

— condamné les époux [H] à payer aux époux [A] la somme de 2.500 ' en indemnisation de leur préjudice moral,

— ordonné la compensation judiciaire de ces sommes,

— condamné les époux [H] aux entiers dépens de l’instance,

— rejeté le surplus des demandes,

— rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire.

8. Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu qu’aux termes du compromis, il appartenait à l’acquéreur, tenu de solliciter un financement conforme aux prévisions de l’acte, de justifier l’exécution de cette obligation, laquelle consistait à solliciter au moins deux banques, alors que les époux [A] n’apportent pas la preuve que les demandes formulées auprès de la BNP et de la BPGO étaient conformes aux mentions figurant dans la promesse de vente. Malgré leur défaillance, le tribunal a considéré la clause pénale comme excessive au regard de l’attitude des époux [H], qui ont refusé tous délais supplémentaires pour l’obtention du prêt, et du comportement des époux [A], qui souhaitaient réellement acquérir le bien.

Si les époux [A] n’établissent pas la responsabilité des époux [H] dans la différence de 20.000 ' correspondant à l’écart entre le prix de vente initial de la maison et l’offre faite sous la pression des vendeurs qui s’est substituée à la précédente, ces derniers sont responsables de leur préjudice moral lié à leurs demandes répétées et infondées qui les ont profondément déstabilisés.

9. Par déclaration au greffe de la cour d’appel de Rennes du 27 juillet 2022, les époux [H] ont interjeté appel de cette décision.

* * * * *

10. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 21 avril 2023, les époux [H] demandent à la cour de :

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il les a condamnés à payer aux époux [A] la somme de 2.500 ' à titre du préjudice moral et aux dépens,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné les époux [A] à leur payer une somme au titre de la clause pénale du contrat,

— réformer le jugement sur le quantum de la clause pénale,

— constater le refus de réitération de la vente par les époux [A],

— constater la non-réalisation fautive par leurs faits de la condition relative au financement de l’acquisition,

— constater la caducité du compromis du fait des époux [A],

— en conséquence,

— au visa de la clause pénale,

— condamner les époux [A] à leur payer la somme de 27.000 ', avec intérêts au taux légal et capitalisation annuelle depuis la mise en demeure du 14 août 2019,

— débouter les époux [A] de toutes demandes, fins et conclusions contraires,

— débouter les époux [A] de leurs demandes reconventionnelles et appel incident,

— en tout état de cause,

— condamner les époux [A] à leur payer la somme de 5.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les époux [A] aux dépens de première instance et d’appel.

* * * * *

11. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 27 novembre 2024, les époux [A] demandent à la cour de :

— par réformation du jugement entrepris en ce qu’il a jugé que la demande en paiement de la clause pénale était fondée,

— débouter les époux [H] de l’ensemble de leurs moyens, conclusions et demandes,

— sur appel incident,

— reconventionnellement,

— condamner les époux [H] à leur verser la somme de 20.000 ' au titre de l’inexécution de la vente du 1er février 2019,

— condamner les époux [H] à leur verser la somme de 2.500 ' en indemnisation du préjudice moral qu’ils ont subi,

— en tout état de cause,

— condamner les époux [H] à leur payer la somme de 4.500 ' en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— par confirmation du jugement attaqué,

— condamner les époux [H] aux entiers dépens de première instance,

— y additant,

— condamner les époux [H] aux entiers dépens d’appel.

* * * * *

12. L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 décembre 2024.

13. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la clause pénale

14. Selon les époux [H], qui rappellent que les époux [A] ne justifient pas s’être conformés à leurs engagements (dépôt d’une demande de prêt) et invoquent une jurisprudence de cette cour à l’appui, le tribunal ne pouvait pas réduire le montant de la clause pénale qui n’avait rien d’excessif pour correspondre à la pratique en la matière (10 % du prix de vente, admis par la plupart des juridictions) et constituait le prix de l’immobilisation du bien. Selon eux, tout milite vers un changement d’avis, en témoigne l’acceptation d’un prêt supérieur un an plus tard en pleine crise sanitaire.

15. Les époux [A] répliquent que la seule obligation de l’acheteur est de solliciter les prêts dans les délais prévus au compromis de vente, obligation respectée en l’espèce, avec cette précision qu’ils ne sauraient être pénalisés par le retard pris par l’organisme bancaire dans ses réponses et qu’ils ont informé les époux [H] dans les meilleurs délais conformément au compromis de vente, cette notification n’étant assortie d’aucune forme. Le tribunal ne pouvait pas affirmer qu’ils n’avaient pas respecté leurs obligations en regrettant que la copie de la demande de prêt ne soit pas produite. Ils observent que le tribunal a toutefois justement a relevé d’un côté l’attitude fautive des vendeurs, qui ont notamment refusé de leur accorder un délai supplémentaire, et de l’autre leur bonne foi ainsi que leur réel désir d’acquérir le bien. Enfin, la clause pénale ne peut être mise en oeuvre dès lors que la condition suspensive d’obtention du prêt n’a pas été réalisée.

Réponse de la cour

16. L’article 1584 du code civil dispose en son 1er alinéa que 'la vente peut être faite purement et simplement, ou sous une condition soit suspensive, soit résolutoire'.

17. L’article 1304-3 prévoit que 'la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement'.

18. Aux termes de l’article 1231-5, 'lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure'.

19. Dans un arrêt du 14 février 2023 (RG n° 20/04665) cité par les époux [H], la cour d’appel de Rennes a pu considérer que la condition suspensive afférente à l’obtention d’un prêt devait être réputée accomplie, dès lors notamment que 'ni la date à laquelle le prêt a été sollicité, ni le taux, ni la durée du prêt qui lui a été refusé ne sont précisés, de sorte qu’il est impossible de vérifier que M. X a sollicité dans les délais un prêt conforme à l’engagement pris dans la promesse de vente’ et, qu’ainsi, 'au regard de l’immobilisation du bien pendant près d’un an, (la) somme contractuellement convenue et correspondant à la pratique usuelle (10% du prix de vente) n’apparaît pas manifestement excessive, au sens de l’article 1231-5 du code civil'.

20. Les époux [H] produisent également un arrêt de cette cour (17 mai 2022, RG n° 20/01210) qui considère 'qu’en matière de promesse de vente immobilière, la clause pénale qui équivaut à 10 % du prix de vente ne présente pas un caractère manifestement excessif qui justifierait de la réduire', pour relever 'que cette somme forfaitaire de 15.000 ' n’apparaissait ni manifestement excessive ni dérisoire au regard de l’économie générale du contrat qui portait sur l’acquisition d’un bien au prix de 180.000 ' net vendeur', stigmatisant 'l’attitude de M. X qui n’a pas cru devoir justifier de ses demandes de prêts conformément aux termes du contrat'.

21. En l’espèce, le compromis de vente du 27 février 2019 stipule en page 6 et 7 des 'conditions suspensives particulières’ ainsi rédigées :

'L’ACQUÉREUR déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L. 313-40 du code de la consommation et répondant aux caractéristiques suivantes :

— organisme prêteur : Banque populaire

— montant maximal de la somme empruntée : 290.150 '

— durée maximale de remboursement : 2 ans

— taux nominal d’intérêt maximal : 2 % l’an (hors assurances).

En conséquence, le compromis est soumis en faveur de l’ACQUÉREUR et dans son intérêt exclusif, à la condition suspensive de l’obtention d’un crédit aux conditions sus-énoncées.

Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil.

Obligations de l’ACQUÉREUR vis-à-vis du crédit sollicité

L’ACQUÉREUR s’oblige à faire toutes les démarches nécessaires à l’obtention du prêt avant le 15 mars 2019. L’ACQUÉREUR devra informer sans retard le VENDEUR de tout événement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive, étant précisé que l’article L. 313-41 du code de la consommation impose un délai minimum d’un mois de la date de l’enregistrement des présentes comme durée de validité de cette condition suspensive.

L’ACQUÉREUR déclare qu’il n’existe à ce jour aucun obstacle de principe à l’obtention des financements qu’il envisage de solliciter.

Réalisation de la condition suspensive

Le prêt sera réputé obtenu et la condition suspensive sera réalisée par la remise à l’ACQUÉREUR de l’offre écrite, telle que prévue aux articles L. 313-24 et suivants du code de la consommation, de consentir le crédit aux conditions principales sus-énoncées et dans le délai de réalisation des présentes.

La réception de cette offre devra intervenir au plus tard le 30 avril 2019.

L’obtention ou la non-obtention du prêt devra être notifiée par l’ACQUÉREUR au VENDEUR.

À défaut de cette notification, le VENDEUR aura la faculté de mettre l’ACQUÉREUR en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation de la défaillance de la condition.

Passé ce délai de huit jours sans que l’ACQUÉREUR ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit.

Dans ce cas, l’ACQUÉREUR pourra recouvrer le dépôt de garantie qu’il aura, le cas échéant, versé en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. À défaut, le dépôt de garantie restera acquis au VENDEUR.

Compte tenu que la présente condition suspensive est stipulée dans le seul intérêt de l’ACQUÉREUR, ce dernier pourra renoncer à son bénéfice et notifier à tout moment au VENDEUR qu’il dispose des sommes nécessaires pour le financement de l’opération.

Refus de prêt – justification

L’ACQUÉREUR s’engage, au cas de non-obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, l’ACQUÉREUR s’engage à déposer simultanément deux demandes de prêt'.

22. Par ailleurs, le compromis de vente dispose en page 7 et 8 un paragraphe intitulé 'STIPULATION DE PÉNALITÉ', ainsi rédigé :

'Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des PARTIES ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 27.500 ' à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie.

Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des PARTIES de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution d ela vente'.

23. Les époux [A] produisent un courrier de la banque populaire Grand Ouest du 2 mai 2019 faisant suite à une 'demande de financement d’un montant de 290.000 '', ainsi rédigé : 'Cependant, au regard des informations que vous avez fournies, nous ne sommes pas en mesure de donner une suite favorable à votre dossier'. Rien n’est précisé sur la date de dépôt de la demande ni sur ses autres caractéristiques (durée et taux).

24. Ils complètent donc ce courrier d’une attestation de la banque du 24 avril 2020 aux termes de laquelle ils 'ont déposé un dossier de demande de financement concernant un projet d’achat de bien immobilier situé au [Adresse 4] à [Localité 9] avant le 15 mars 2019'. Cette attestation ne permet toutefois pas de caractériser les modalités manquantes de l’emprunt sollicité (durée et taux).

25. Ils versent également aux débats un courrier électronique de la banque BNP Paribas du 29 juin 2019 écrit en ces termes : 'J’ai étudié ce matin la faisabilité d’un relais acquisition et je suis au regret de vous dire que je ne peux accéder à votre demande. La valorisation nette de crédits de votre résidence principale n’est pas suffisante pour avoir un accord'.

26. Le notaire des époux [A] a, par courrier électronique du 2 mai 2019, soit deux jours après la date indiquée au compromis de vente, informé le notaire des époux [H] de ce que les acquéreurs 'n’ont pas, pour l’instant, obtenu de prêt relais', qui serait 'conditionné à la signature d’un compromis de vente de leur maison. D’après ce qu’ils m’ont dit, ils ont une touche sérieuse pour leur maison'.

27. Le notaire des époux [H] a indiqué par courrier électronique du 7 mai 2019 que ses clients entendaient mettre en demeure les époux [A] de présenter leur offre de prêt sous huitaine, sauf pour eux la possibilité de considérer le compromis de vente comme caduc.

28. Le 10 mai 2019, l’office notarial [B] – [J] a pris acte auprès de l’étude [F] – [N] de la volonté des époux [H] de ne pas proroger la condition suspensive d’obtention du prêt et transmis les deux refus de prêt en sa possession, confirmant que ses clients renoncent à l’acquisition.

29. Le fait de ne pas justifier de l’obtention ou du refus du prêt avant le 30 avril 2019 n’était, aux termes du compromis de vente, pas spécialement sanctionné mais permettait aux époux [H] de mettre en demeure les époux [A] de justifier de leurs diligences, ce qu’ils ont fait par courrier recommandé du 20 juin 2019, à laquelle les acquéreurs ont répondu le 28 juin 2019.

30. Les époux [H], considérant que les époux [A] leur avait caché l’impossibilité d’obtenir un prêt relais permettant la revente d’une maison qu’ils venaient d’acquérir, les ont mis en demeure, le 14 août 2019, de régler la pénalité de 27.000 ' prévue au compromis de vente.

31. Alors que les échanges entre les parties ne portaient pas sur les conditions de dépôt de la demande de prêt mais sur le dépassement du délai pour en justifier (ce qui n’était aucunement sanctionné) et sur une impossibilité de principe d’octroi d’un prêt relais cachée aux vendeurs, les époux [A], notamment à la faveur du jugement entrepris regrettant l’absence de justification de demandes de prêt conformes au compromis de vente, ont produit en cause d’appel une nouvelle attestation de la banque populaire Grand Ouest rédigée le 28 octobre 2022 précisant que son refus de prêt, dont elle n’a pas nécessairement à indiquer les motifs, tenait compte 'du compromis de vente qui nous avait été transmis'. Il n’est aucunement indiqué par la banque qu’il s’agirait d’un refus de principe au regard de l’acquisition récente de leur maison par les époux [A].

32. Cette nouvelle attestation complète les deux précédents documents produits par les intimés (supra § 24 et 25), de sorte qu’il est justifié par les époux [A] de ce qu’ils s’étaient bien conformés à leur engagement de déposer une demande de prêt auprès de la banque populaire Grand Ouest dans les termes de leur engagement, sauf à considérer que l’attestation donnée par cette banque serait de pure complaisance, ainsi que les époux [H] le suggèrent sans apporter aucun élément à l’appui de cette thèse.

33. Les époux [A] finiront d’ailleurs par vendre leur maison de [Localité 7] le 11 janvier 2020 aux époux [R] au prix de 287.000 ', vente qui va leur permettre d’acquérir la maison sise à [Localité 6] appartenant à Mme [T] suivant acte authentique du 22 janvier 2021 au prix de 315.000 '

1: L’acte n’évoque pas le recours à un emprunt, contrairement aux assertions des époux [H], mais indique simplement un paiement comptant

, preuve de leur bonne foi puisque les intimés ne s’étaient pas engagés à la légère auprès des époux [H].

34. Dans ces conditions, c’est à tort que le tribunal a considéré que la condition suspensive d’octroi du prêt était réputée accomplie, de sorte que le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné les époux [A] à payer aux époux [H] la somme de 2.000 ' à titre de clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du 14 août 2019, avec capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

35. Statuant à nouveau, la cour déboutera les époux [H] de leur demande au titre de la clause pénale.

Sur la demande reconventionnelle

1 – au titre de l’inexécution de la vente du 1er février 2019 :

36. Les époux [A], se fondant sur les dispositions de l’article 1217 du code civil, font état de ce que les époux [H] avaient à l’origine émis sur un site d’annonces une offre de vente de leur bien au prix de 250.000 ', offre qui les avait conduits à faire une proposition au prix exigé, de sorte que l’offre faite au public lie le pollicitant à l’égard du premier acceptant dans les mêmes conditions que l’offre faite à personne déterminée, mais que les vendeurs ont préféré faire état d’une autre offre écrite à 260 000 ' dont ils n’ont jamais justifié, ce qui les a amenés à proposer un nouveau prix à 270.000 ', cette man’uvre les ayant empêchés de bénéficier d’un contrat de vente plus intéressant que celui qu’ils ont conclu sous la pression des vendeurs. Ils estiment que leur préjudice est égal à la différence de prix.

37. Les époux [H], qui admettent simplement des 'échanges', indiquant qu’il n’y a eu 'qu’un seul compromis', considèrent que les époux [A] n’ont subi aucun préjudice puisqu’ils n’ont pas acheté le bien et qu’aucune perte de chance ne peut être invoquée en matière pré-contractuelle, étant ici relevé qu’ils ne sollicitent pas expressément la confirmation du chef du jugement ayant débouté les époux [A] de cette demande mais leur débouté en leur appel incident.

Réponse de la cour

38. Aux termes de l’article 1112 du code civil, 'l’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.

En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages'.

39. L’article 1217 dispose que 'la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter'.

40. L’article 1231-2 prévoit que 'les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après'.

41. En l’espèce, les époux [A] versent aux débats, en tout et pour tout, une offre d’achat au prix demandé de 250.000 ', sans d’ailleurs produire l’offre publique correspondante, formalisée par courrier électronique du 1er février 2019.

42. Ce seul courrier ne peut s’analyser que comme une entrée en négociation puisqu’il a été vu plus haut que les époux [A] avaient l’intention de poser une condition suspensive d’octroi de prêt. Le prétexte d’un autre acheteur à 260.000 ' n’est pas établi par les intimés qui échouent à prouver la manoeuvre imputée aux époux [H].

43. En tout état de cause, il convient d’observer, ainsi que relevé par les premiers juges, que le prix convenu dans le compromis a été librement négocié et accepté par les acquéreurs, l’acte stipulant que 'les parties déclarent que les présentes conventions ont été négociées directement entre elles, sans le concours ni la participation d’un intermédiaire (…). Les parties déclarent que les dispositions de ce contrat ont été négociées de bonne foi. Elles affirment que le présent contrat reflète l’équilibre voulu par chacune d’elles'.

44. Or, si l’offre faite au public lie le pollicitant à l’égard du premier acceptant dans les mêmes conditions que l’offre faite à personne déterminée, la conclusion postérieure d’une promesse de vente à un prix plus élevé vaut renonciation des acheteurs au contrat antérieurement conclu de par l’acceptation de la nouvelle offre de vente qui se substitue nécessairement à la précédente.

45. Enfin et surtout, le préjudice des époux [A] ne s’est pas réalisé puisqu’ils n’ont finalement pas acheté au prix de 270.000 ' en raison de la caducité du compromis de vente.

46. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté les époux [A] de cette demande.

2 – au titre du préjudice moral :

47. Les époux [H] considèrent que les époux [A] ne justifient d’aucune souffrance contractuelle, alors qu’ils ont pu acheter (même plus cher) une autre maison de leur choix, après avoir vendu leur maison de [Localité 7].

48. Les époux [A] répliquent qu’ils 'ont fait l’objet de demandes répétées, et infondées qui les ont profondément déstabilisés’ ainsi caractérisées : 'les courriers et mises en demeure leur ont été communiqués en période d’été, alors même qu’ils étaient contraints de déménager en raison de leurs mutations. Le fait que ces réclamations s’inscrivent dans une attitude générale fautive des vendeurs, relevée à raison par le tribunal judiciaire, ayant consisté à refuser d’accorder à leur acquéreur un délai supplémentaire après avoir man’uvré afin d’empêcher les époux [A] de bénéficier d’un premier contrat de vente'.

Réponse de la cour

49. D’abord, les époux [H] étaient parfaitement en droit de ne pas poursuivre la vente devenue caduque, compte tenu de l’incertitude engendrée par le refus de prêt qui ne faisait plus reposer l’avenir du compromis que sur la revente, nécessairement longue et hasardeuse, de leur bien par les époux [A].

50. Ensuite, les mises en demeure adressées en vue d’obtenir une indemnisation en vertu du compromis de vente ne peuvent pas être considérées comme fautives de la part des époux [H], peu important que les époux [A] fussent en cours de déménagement au regard de leurs mutations professionnelles.

51. Par ailleurs, la cour vient d’écarter la thèse d’une attitude générale fautive qui aurait pu résider dans des manoeuvres sur le prix de vente.

52. Enfin, les époux [A] n’offrent pas de caractériser le préjudice moral allégué, par exemple en termes de répercussions familiales ou psychologiques.

53. Le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné les époux [H] à payer aux époux [A] la somme de 2.500 ' en indemnisation de leur préjudice moral.

54. Statuant à nouveau, la cour déboutera les époux [A] de cette demande.

Sur les dépens

55. Le chef du jugement concernant les dépens de première instance sera confirmé. Les époux [H], partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens d’appel.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

56. Le chef du jugement concernant les frais irrépétibles de première instance sera confirmé. L’équité commande de faire bénéficier les époux [A] des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 4.000 ', à la charge des époux [H] qui sont condamnés aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Brest du 23 juin 2022 en ce qu’il a :

— condamné M. [D] [A] et Mme [L] [V] épouse [A] à payer à M. [Z] [H] et Mme [S] [X] épouse [H] la somme de 2.000 ' à titre de clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du 14 août 2019, avec capitalisation des intérêts dus pour une année entière,

— condamné M. [Z] [H] et Mme [S] [X] épouse [H] à payer à M. [D] [A] et Mme [L] [V] épouse [A] la somme de 2.500 ' en indemnisation de leur préjudice moral,

— ordonné la compensation judiciaire de ces sommes,

Statuant à nouveau de ces chefs,

Déboute M. [Z] [H] et Mme [S] [X] épouse [H] de leur demande au titre de la clause pénale,

Déboute M. [D] [A] et Mme [L] [V] épouse [A] de leur demande au titre du préjudice moral,

Confirme le jugement pour le surplus,

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. [Z] [H] et Mme [S] [X] épouse [H] aux dépens d’appel,

Condamne in solidum M. [Z] [H] et Mme [S] [X] épouse [H] à payer à M. [D] [A] et Mme [L] [V] épouse [A] la somme de 4.000 ' en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE