1ère chambre B

ARRÊT N°

N° RG 22/01610

N° Portalis DBVL-V-B7G-SRMX

(Réf 1ère instance : 18/04328)

M. [G] [O]

C/

M. [R] [L]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 1er AVRIL 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Morgane LIZEE lors des débats et Madame Elise BEZIER lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 1er octobre 2024

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 1er avril 2025 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré initialement prévu le 3 décembre 2024

****

APPELANT

Monsieur [G] [C] [O], administrateur de biens exerçant sous l’enseigne [O] IMMOBILIER

né le 30 janvier 1959 à [Localité 6] (29)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Jean-Louis VIGNERON de la SELARL ASKE 3, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉ

Monsieur [R] [L]

né le 14 mars 1944 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par M^e Florent LUCAS de la SELARL CVS, Plaidant, avocat au barreau de NANTES et par M^e Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

1. M. [R] [L] et M. [G] [O], deux acteurs majeurs de l’activité immobilière dans le grand ouest, entretiennent des relations d’affaires depuis de nombreuses années et se sont à ce titre associés dans diverses sociétés et ont réalisé ensemble plusieurs opérations immobilières.

2. Ils sont ainsi les deux gérants associés de la sci Yda créée le 16 juillet 2001. Cette société est elle-même associée de plusieurs sociétés civiles immobilières, dont la sci du [Adresse 4] créée en 2005 dont l’objet est la gestion d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 7].

3. Au départ de la locataire, la société France Télécom, l’immeuble a été donné à bail par l’intermédiaire de M. [L] à deux nouveaux locataires : la préfecture de Seine-Maritime et l’agence régionale de santé de Haute-Normandie qui sont entrées dans les lieux le 7 février 2014 après que des travaux aient été effectués.

4. Des désaccords sont cependant apparus dès l’année 2011 entre M. [L] et M. [O] concernant la mise en location de l’immeuble de sorte que les intéressés ont décidé d’organiser leurs relations dans le cadre d’un protocole d’accord signé le 19 janvier 2011.

5. Aux termes de ce protocole, les parties se sont accordées pour que M. [O], gérant de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 7], reverse 1/3 de la rémunération perçue au titre de son mandat de gestion à M. [L] ou toute personne substituée. La rémunération était constituée du montant des commissions facturées sur le montant des loyers encaissés. Cette rétrocession devait être garantie aussi longtemps que M. [O] demeurait propriétaire de son cabinet de gestion [G] [O] Immobilier. M. [L] s’engageait de son côté à verser la somme de 30.000 ' à M. [O] payée par compensation avec les commissions rétrocédées. Les parties s’engageaient également à faire leurs meilleurs efforts pour liquider leurs actifs en commun.

6. Un désaccord est à nouveau survenu entre les parties quant à l’exécution du protocole, M. [L] reprochant à M. [O] de ne pas communiquer les informations nécessaires à l’établissement des factures de rétrocessions.

7. Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 1er juillet 2016, le conseil de M. [L] a rappelé les termes du protocole à M. [O] et a sollicité la communication du détail des honoraires encaissés depuis la prise d’effet des baux pour pouvoir établir la facture correspondante.

8. Sur la base du compte de résultat de la sci du [Adresse 4], M. [L] a établi une première facture le 4 août 2016 correspondant à la rétrocession due pour les années 2014 et 2015 d’un montant de 10.650 ' HT, soit 12.780 ' TTC, déduction faite de la somme de 30.000 ' qu’il s’était engagé à payer.

9. Malgré des échanges de courriers et des explications données, M. [O] indiquait qu’il ne s’acquitterait de la facture que si un accord était trouvé pour la liquidation des biens détenus en commun.

10. Les discussions se sont poursuivies mais faute d’accord, M. [L] a, par acte d’huissier en date du 10 septembre 2018, fait assigner M. [O] devant le tribunal de grande instance de Nantes en paiement de rétrocessions d’honoraires depuis 2016 en exécution du protocole, outre les intérêts, les dépens et les frais irrépétibles.

11. Par jugement du 6 janvier 2022, le tribunal de grande instance de Nantes devenu tribunal judiciaire de Nantes a :

— déclaré recevable l’action engagée par M. [L] contre M. [O],

— condamné M. [O] à payer à M. [L] la somme de 19.485,60 ' au titre des rétrocessions d’honoraires de gestion locative pour les années 2014 à 2016,

— dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2016,

— condamné M. [O] à payer à M. [L] la somme de 12.000 ' au titre des rétrocessions d’honoraires de gestion locative pour les années 2017 à 2019,

— condamné M. [O] à communiquer à M. [L] les honoraires de gestion locative perçus pour les années 2020 et suivantes et ce, sous astreinte de 100 ' par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement,

— débouté M. [L] de ses autres demandes,

— débouté M. [O] de l’ensemble de ses demandes,

— condamné M. [O] à payer à M. [L] la somme de 3.000 ' au titre des frais irrépétibles,

— condamné M. [O] aux entiers dépens,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

12. Le tribunal a admis la recevabilité de l’action engagée par M. [L] dès lors qu’elle visait à faire appliquer les termes du protocole transactionnel du 19 janvier 2011 dans le cadre de l’exécution forcée. De plus, il a estimé, sur la base de ce protocole ainsi que des éléments versés aux débats que M. [O] était redevable des diverses sommes indiquées au jugement et que dans la mesure où ce dernier n’apportait pas la preuve que les rétrocessions d’honoraires prévues dans la convention signée le 19 janvier 2011 n’étaient pas dues, il y avait lieu de le condamner au paiement de ces sommes.

13. Par déclaration du 8 mars 2022, M. [O] a interjeté appel du jugement en ce qu’il :

— a déclaré recevable l’action engagée par M. [L] à son encontre,

— l’a condamné à payer à M. [L] la somme de 19.485,60 ' au titre des rétrocessions d’honoraires de gestion locative pour les années 2014 à 2016,

— a dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2016,

— l’a condamné à payer à M. [L] la somme de 12.000 ' au titre des rétrocessions d’honoraires de gestion locative pour les années 2017 à 2019,

— l’a condamné à communiquer à M. [L] les honoraires de gestion locative perçus pour les années 2020 et suivantes, et ce sous astreinte de 100 ' par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement,

— l’a débouté de l’ensemble de ses demandes,

— l’a condamné à payer à M. [L] la somme de 3.000 ' au titre des frais irrépétibles,

— l’a condamné aux entiers dépens,

— a ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

14. L’ordonnance de clôture a été prononcée le 10 septembre 2024.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

15. M. [O] expose ses prétentions et moyens dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 17 mars 2023 aux termes desquelles elle demande à la cour de :

— infirmer le jugement,

— statuant à nouveau,

— débouter M. [L] de toutes ses demandes,

— condamner ce dernier à lui payer la somme de 5.000 ' sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

16. M. [L] expose ses prétentions et moyens dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 6 mars 2023 aux termes desquelles il demande à la cour de :

— le recevoir dans l’ensemble de ses demandes,

— le déclarer bien fondé,

— en conséquence,

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

* condamné M. [O] à lui payer la somme de 19.485,60 ' avec intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2016,

— condamné ce dernier à lui payer la somme de 12.000 ' au titre de la rétrocession d’honoraires dues pour les années 2016 et 2017,

* condamné le même à lui communiquer le montant des honoraires de gestion qu’il a perçu pour les années 2020 et suivantes jusqu’à ce jour, et ce sous astreinte de 100 ' par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification du jugement du 6 janvier 2022,

— débouté le même de l’ensemble de ses demandes,

— condamner M. [O] à lui verser la somme de 8.000 ' au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le même aux entiers dépens,

17. Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIVATION

1) Sur les rétrocessions d’honoraires pour les années 2014 à 2016

18. Il sera rappelé que M. [L] a accepté que le montant de sa réclamation soit ramené à la somme de 19.485,60 ' au lieu de celle de 19.491,60 ' comme initialement formée, soit une différence de 6 ' à la baisse.

19. Pour contester le paiement de cette somme de 19.485,60 ', M. [O] soutient que :

— M. [L] n’est pas fondé à percevoir des honoraires de gestion locative d’un bien dès lors qu’il n’est pas titulaire d’une carte de gestion locative exigée par la loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970 et que de ce seul fait la décision des premiers juges encourt la réformation par application des dispositions de l’article 1132 du code civil en considération de l’erreur commise,

— il y a une erreur dans le protocole qui considère que M. [L] pouvait percevoir une rétrocession d’honoraires de gestion locative alors que la loi le lui interdit expressément et, en conséquence, la cour doit prononcer la nullité de la convention en ce qu’elle impose à M. [O] de régler à M. [L] des honoraires de gestion locative à quelqu’un qui n’a pas le droit d’en percevoir et doit en conséquence débouter ce dernier de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 19.485,60 ',

— cette action en nullité du protocole n’est pas prescrite dès lors qu’un moyen de défense peut être invoqué pour la première fois en cause d’appel et que l’exception de nullité est imprescriptible,

— le protocole n’a pas été exécuté, même partiellement, puisqu’aucun paiement n’est intervenu.

20. M. [L] soutient que :

— la contestation fondée sur l’absence de carte professionnelle et l’erreur sur la substance est tardive dès lors que le protocole a donné lieu à un commencement d’exécution (facture établie le 4 août 2016, projets d’actes de cession des actifs communs) et que l’exception de nullité perpétuelle ne peut donc jouer,

— il n’y a pas d’erreur sur la substance du protocole ni sur sa propre personne,

— la demande en paiement est fondée non pas sur l’exécution d’un mandat de gestion immobilière mais sur l’exécution d’un protocole dont l’objet est licite, la loi Hoguet ne pouvant recevoir application, sauf à rétrocéder également aussi la somme de 30.000 ' mise à sa charge et alors que M. [O] ne justifie pas être titulaire d’une carte professionnelle.

Réponse de la cour

21. La demande de nullité du protocole du 19 janvier 2011 – qui est une prétention et non un moyen de défense – fondée sur la loi Hoguet et sur l’erreur de l’article 1110 du code civil – là se trouvent les deux moyens de défense – est présentée dans la discussion des conclusions de M. [O] remises et notifiées le 30 mai 2022, soit plus de cinq ans après la conclusion du protocole en litige et alors que par ailleurs, aucune exception de nullité perpétuelle ne peut être retenue en présence de deux commencements d’exécution dudit protocole constitués par l’établissement par M. [L] de la facture d’honoraires de rétrocession du 4 août 2016 et par la transmission par ses soins le 8 septembre 2017 de projets d’actes de liquidation des actifs commun.

22. La prescription de cette demande de nullité est donc acquise.

23. Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a condamné M. [G] [O] à payer à M. [R] [L] la somme de 19.485,60 ' au titre des rétrocessions d’honoraires de gestion locative pour les années 2014 à 2016.

2) Sur les rétrocessions d’honoraires pour les années 2017 à 2019

24. M. [O] rappelle que les 12.000 ' annuels perçus pour les années 2017/2018/2019 par son cabinet [O] Immobilier ne sont pas des honoraires de gestion liés à des encaissements de loyers puisqu’il n’y avait plus de locataire à ces dates et qu’aucune rétrocession d’honoraires de 'gestion locative’ ne peut donc lui être imputée faute d’avoir été prévue par le protocole. Il souligne qu’il a bien été décidé en assemblée générale de ne plus appliquer le mandat de gestion locative compte tenu du fait qu’il n’y avait plus de locataire, ce qui a été corroboré par l’attestation de M. [W] [T], expert-comptable, en date du 28 février 2020.

25. M. [L] estime que l’expert-comptable a considéré à tort que les honoraires versés n’étaient pas des honoraires de gestion alors qu’il s’agit de s’arrêter non pas sur la qualification des frais mais de rechercher le temps passé et les tâches effectuées (gestion des procédures, déplacements, courriers, etc…), appelant l’un et l’autre une rémunération au titre de la gestion de l’immeuble, laquelle est soumise à rétrocession.

Réponse de la cour

26. L’article 1 du protocole stipule :

'M. [G] [O] s’engage, tant à titre personnel qu’en sa qualité de dirigeant du cabinet [G] [O] Immobilier, à rétrocéder à M. [R] [L] ou à toute personne physique ou morale que celui-ci indiquera vouloir se substituer un tiers de la rémunération qu’il percevra au titre de la gestion de la SCI du [Adresse 4] et ce dans le cadre de la location desdits locaux à l’Etat.

Cette rétrocession sera versée à M. [R] [L] ou à toute personne physique ou morale qu’il entendra se substituer sous réserve qu’aucune autre rémunération ne soit versée directement par l’Etat à M. [R] [L] ou la personne physique ou morale qu’il aurait pu se substituer à quel titre que ce soit, à l’exception de la commission de négociation évoquée à l’article 2.

M. [G] [O] adressera chaque trimestre civil, le montant des loyers encaissés, le montant des commissions par lui facturées et ce afin que M. [R] [L] ou toute personne physique ou morale qu’il se sera substitué puisse émettre la facture de la commission devant lui être rétrocédée.

Cette facture lui sera payée sous quinzaine par virement ou par chèque bancaire.

La rétrocession d’un tiers des honoraires de gestion encaissés par M. [G] [O] (ou par le cabinet [G] [O] Immobilier) à M. [R] [L] ou à toute personne physique ou morale qu’il entendra se substituer est garantie aussi longtemps que M. [G] [O] sera propriétaire de son fonde de gestion CABINET [G] [O] Immobilier, sans que cette durée ne puisse être inférieure à 5 ans à compter de la prise d’effet du Bail.'

27. Il s’évince de ces clauses que la rémunération versée à M. [O] vise la gestion de la SCI du [Adresse 4] dans le cadre de la location des locaux à l’Etat et qu’il devait adresser chaque trimestre civil à M. [L] le montant des loyers encaissés et le montant des commissions par lui facturées.

28. Ainsi le protocole a-t-il clairement adossé les rétrocessions à la perception d’une rémunération en lien avec la location de l’immeuble à l’Etat, l’idée que les locaux puissent être vides de tout locataire n’étant pas envisagée.

29. Il a été encaissé les sommes suivantes par M. [O] au titre de ces honoraires :

— au 31/12/2014 : 54.018,66 '

— au 31/12/2015 : 67.931,56 '

—  1er trimestre 2016 : 16.779,93 '

30. L’immeuble s’étant trouvé vide de locataire, il a été décidé en assemblée générale, ainsi que cela n’est pas contesté, d’allouer à M. [O] un forfait d’honoraire de 12.000 ' HT pour chacune des années 2017, 2018 et 2019 correspondant aux 'prestations réalisées et aux frais générés', sans toutefois qu’il soit prévu que la rétrocession d’honoraires s’applique à ce forfait, son montant étant du reste largement inférieur à celui des honoraires perçus à hauteur de 5 % HT sur les loyers.

31. C’est donc à tort qu’il a été fait droit à la demande de M. [L] de voir calculer une rétrocession d’honoraires sur ces montants forfaitaires.

32. Le jugement sera infirmé sur ce point et la demande de M. [L] rejetée.

3) Sur la communication des honoraires de gestion locative pour 2020

33. M. [O] soutient que la condamnation sous astreinte à communiquer le montant des honoraires de gestion locative perçus à compter de l’année 2020 ne se justifie pas dans la mesure où le cabinet [O] Immobilier n’a pas perçu d’honoraires de gestion locative.

34. M. [L] fait état de ce que M. [O] n’a toujours pas communiqué le montant des sommes qu’il a perçues malgré l’exécution provisoire ordonnée par le tribunal. Or, il considère qu’il a été démontré qu’aucune distinction ne doit être opérée selon le type d’honoraire perçu, et que dès lors qu’il s’agit de la rémunération perçue par M. [O] pour la gestion du bien, celui-ci doit communiquer les justificatifs des honoraires perçus en 2020.

Réponse de la cour

35. Compte tenu de ce qui a été précédemment retenu au titre des années 2017, 2018 et 2019, et en l’absence de locataire dans les lieux en 2020, ainsi que cela n’est pas contesté par M. [L], il n’y a pas lieu à faire droit à une demande de communication d’honoraires calculés sur le forfait appliqué et alors que les loyers n’ont pas été perçus.

36. Le jugement sera infirmé sur ce point et la demande de M. [L] rejetée.

4) Sur les dépens et les frais irrépétibles

37. Chaque partie échouant en ses prétentions supportera la charge des frais, compris ou non dans les dépens, par elle exposés en première instance et en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Nantes en ce qu’il a :

— déclaré recevable l’action engagée par M. [L] contre M. [O],

— condamné M. [O] à payer à M. [L] la somme de 19.485,60 ' au titre des rétrocessions d’honoraires de gestion locative pour les années 2014 à 2016,

— dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2016,

— débouté M. [L] de ses autres demandes,

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau des seuls chefs de jugement infirmés,

Rejette les demandes de M. [R] [L] au titre des rétrocessions d’honoraires pour les années 2017 à 2019 et de la communication sous astreinte par M. [G] [O] des honoraires pour les années 2020 et suivantes,

Laisse à la charge de chacune des parties les dépens exposés par elles en première instance et en appel,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE