4ème Chambre

ARRÊT N° 253

N° RG 25/01156

N° Portalis DBVL-V-B7J-VWPC

(Réf 1ère instance :

TJ ST BRIEUC

Ordonnance de référé du 06.02.25

RG N° 24/00464)

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 13 NOVEMBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre,

Assesseur : M^me Valentine BUCK, Conseillère,

Assesseur : M^me Gwenola VELMANS, Conseillère,

GREFFIER :

Monsieur Jean-Pierre CHAZAL, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Septembre 2025, devant M^me Valentine BUCK, magistrat rapporteur, tenant seule l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 13 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTES :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DES [Adresse 3] à [Localité 20] [Adresse 19] ([Adresse 10]) représenté par son syndic bénévole, Mme [I] [D] née [N] née le 07 octobre 1971 à [Localité 14] demeurant [Adresse 11] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Christophe DAVID, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

S.C.I. AMAZING HOLIDAYS IN [Adresse 22] [Localité 18]

ayant son siège [Adresse 11] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Christophe DAVID, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉES :

S.A. ALLIANZ IARD

prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 2]

Représentée par M^e Anne SARRODET de la SELARL ASTENN AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

S.A.R.L. AUDIT EXPERTISE IMMOBILIER

prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 13]

Représentée par M^e Marie VERRANDO de la SELARL LX RENNES-ANGERS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Laurent LUCAS de la SELARL AVOX, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte notarié du 27 août 2021, la SCI Amazing Holidays In St Quay a acquis un appartement dans un immeuble en copropriété, situé [Adresse 8] Saint-Quay-Portrieux. Le syndicat des copropriétaires est assuré auprès de la compagnie Allianz Iard.

Les vendeurs avaient confié la réalisation d’un état parasitaire de leurs parties privatives à la société Audit Expertise Immobilier, le 20 avril 2021 prorogé le 16 août 2021, annexé à l’acte de vente.

Alléguant avoir découvert, à la suite d’un dégât des eaux dans l’appartement de la SCI provenant de la couverture, que la partie visible de la charpente faisait l’objet d’une importante contamination parasitaire par un champignon lignivore, par actes de commissaire de justice du 7 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires des [Adresse 6], représenté par son syndic bénévole, Mme [D], et la SCI Amazing Holidays In [Adresse 23] ont assigné la société Audit Expertise Immobilier et la société Allianz Iard devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc en expertise.

Par ordonnance en date du 6 février 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc a :

— débouté le syndicat des copropriétaires des [Adresse 6], représenté par son syndic bénévole, Mme [D], et la SCI Amazing Holidays In [Adresse 23] de leur demande d’expertise judiciaire,

— condamné le syndicat des copropriétaires des [Adresse 6], représenté par son syndic bénévole, Mme [D], et la SCI Amazing Holidays In [Adresse 23], parties succombantes, aux dépens,

— rappelé que les ordonnances de référé sont exécutoires, par provision, de plein droit.

Le syndicat des copropriétaires des [Adresse 6] et la SCI Amazing Holidays In [Adresse 23] ont relevé appel de cette décision le 27 février 2025.

L’avis de fixation à bref délai du 11 mars 2025 a fixé la clôture et l’examen de l’affaire au 16 septembre 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Selon leurs dernières conclusions du 28 avril 2025, le syndicat des copropriétaires des [Adresse 6] et la SCI Amazing Holidays In [Adresse 23] demandent à la cour de :

— infirmer l’ordonnance de référé du 6 février 2025

— Statuant de nouveau :

— désigner tel expert qu’il plaira à la cour de désigner avec pour mission :

— de se rendre sur les lieux, les parties et leurs conseils préalablement convoqués,

— de se faire remettre tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission,

— de vérifier la réalité des désordres invoqués par le syndicat des copropriétaires des [Adresse 5] représenté par son syndic bénévole, Mme [I] [D], et la SCI Amazing Holidays In [Adresse 21],

— d’en décrire la nature et l’importance en précisant les parties d’ouvrage qu’ils affectent et leurs conséquences,

— de dire s’ils étaient cachés ou apparents lors de la vente,

— de dire s’ils sont de nature à rendre l’immeuble acquis impropre à sa destination ou s’ils sont d’une importance telle que les acquéreurs en auraient donné à moindre prix s’ils les avaient connus,

— de rechercher la cause de ces désordres et leur date d’apparition,

— de donner son avis sur la connaissance par le vendeur de l’existence des désordres antérieurement à la vente et sur les responsabilités encourues,

— de donner son avis sur les investigations conduites par la société Audit Expertise Immobilier,

— d’indiquer l’importance, la nature, le coût et la durée des travaux de remise en état, s’il y a lieu, la moins-value résultant de l’impossibilité de reprendre tout ou partie des désordres,

— de donner son avis sur les préjudices subis par le syndicat des copropriétaires des [Adresse 3] à Saint Quay Portrieux représenté par son syndic bénévole, Mme [I] [D], et la SCI Amazing Holidays In [Adresse 21],

— de répondre à tous dires des parties dans la limite de la présente mission,

— de déposer son rapport,

— condamner la société Audit Expertise Immobilier et la société Allianz au paiement d’une somme de 1 000 euros chacune, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société la société Audit Expertise Immobilier et la société Allianz aux entiers dépens, dont distraction au profit de la Selarl Quadrige Avocats, par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Dans ses dernières écritures du 10 juin 2025, la société Audit Expertise Immobilier demande à la cour de :

— prendre acte de ce qu’elle s’en rapporte sur les mérites de l’appel et n’entend pas s’opposer à la mesure d’expertise sollicitée, sous toutes protestations et réserves d’usage, laquelle devra être ordonnée aux frais avancés des demandeurs,

— condamner les appelantes aux dépens.

Selon ses dernières conclusions du 10 juin 2025, la société Allianz Iard demande à la cour de :

— juger qu’elle s’en rapporte à la sagesse de la cour s’agissant de la demande de réformation de l’ordonnance rendue,

— débouter le syndicat des copropriétaires des [Adresse 5] et la SCI Amazing Holidays In [Adresse 21] de leurs demandes contraires ou plus amples aux présentes et tendant à sa condamnation à leur payer 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

— juger que chaque partie conservera la charge des frais irrépétibles qu’elle aura engagés dans le cadre de la présente procédure d’appel ainsi que les dépens.

MOTIFS

Au préalable, la Cour constate, à la lecture des conclusions et l’examen des pièces (pièce n°10 des appelants), que la société Allianz Iard est l’assureur du syndicat des copropriétaires, et non celui de la société Audit Expertise Immobilier comme a pu l’indiquer le juge des référés.

Sur la demande d’expertise

Le juge des référés a rejeté la demande d’expertise en l’absence de motif légitime, les demandeurs se contentant d’allégations sans offrir le moindre commencement de preuve à l’encontre de la société Audit expertise immobilier et de son assureur.

Les appelants considèrent que la société Audit expertise immobilier a commis une faute. Ils comparent le diagnostic réalisé le 7 octobre 2020 par la société Audit Expertise Immobilier établissant l’absence de contamination par un champignon lignivore, un diagnostic réalisé à la demande de la copropriété le 16 décembre 2021 révélant la présence d’un champignon lignivore notamment dans les combles, et un procès-verbal de constat dressé le 4 avril 2023 démontrant dans le grenier une sablière très dégradée avec présence de champignons lignivore.

La société Allianzne s’oppose pas à la mesure d’expertise.

La société Audit Expertise Immobilier formule protestations et réserves.

***

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il suffit donc de caractériser un motif légitime.

En l’espèce, il ressort de l’acte de vente que deux diagnostics de l’état parasitaire avaient été signalés, l’un le 16 août 2016 pour les parties communes par l’entreprise Diagnostics Habitat, l’autre le 16 août 2021 pour les parties privatives par la société Audit Expertise Immobilier, que cette dernière avait signalé un indice d’infestation de petite vrillette dans le grenier et de champignon lignivore dans le sous-sol. De l’humidité dans des pièces de l’appartement et dans le grenier, ainsi qu’une sablière dégradée et des traces sombres au pied de la noue dans le grenier ont été constatés dans un procès-verbal d’huissier dressé le 4 avril 2023.

Il existe donc bien un motif légitime pour solliciter une expertise sur l’existence et la cause des désordres. En revanche, le vendeur n’étant pas appelé à la cause, la mission de l’expert ne pourra pas donner des éléments sur le point de savoir s’il pouvait avoir connaissance de la présence de champignons lignivores au moment de la vente.

L’ordonnance sera infirmée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le syndicat des copropriétaires des [Adresse 6], représenté par son syndic bénévole, Mme [D], et la SCI Amazing Holidays In [Adresse 23] ayant sollicité l’expertise, seront condamnés aux dépens, tant de première instance que d’appel. Ils seront déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Infirme l’ordonnance du 6 février 2025 du juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc sauf en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires des [Adresse 6], représenté par son syndic bénévole, Mme [D], et la SCI Amazing Holidays In [Adresse 23] aux dépens de première instance,

Statuant à nouveau,

Ordonne une expertise

Désigne pour y procéder

[J] [X]

[Adresse 12]

[Localité 9]

Tél : [XXXXXXXX01]

F a x : 02.96.48.83.15

Port. : 06.14.80.53.71

M è l : [Courriel 15]

Avec pour mission de :

— De se rendre sur les lieux, à savoir les parties communes de l’immeuble situé [Adresse 7] à Saint Quay Portrieux et les parties privatives de la SCI Amazing Holidays in Saint [Adresse 17],

— Entendre les parties et leurs conseils préalablement convoqués, ainsi que tous sachants,

— De se faire remettre tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission,

— De vérifier la réalité des désordres invoqués par le syndicat des copropriétaires des [Adresse 3] à Saint Quay Portrieux et la SCI Amazing Holidays In [Adresse 21]

— D’en décrire la nature et l’importance en précisant les parties d’ouvrage qu’ils affectent et leurs conséquences,

— De rechercher la cause de ces désordres et leur date d’apparition,

— De dire s’ils sont de nature à rendre l’immeuble acquis impropre à sa destination,

— de donner son avis sur les investigations conduites par la société Audit Expertise Immobilier,

— d’indiquer l’importance, la nature, le coût et la durée des travaux de remise en état,

— de donner son avis sur les préjudices subis par le syndicat des copropriétaires des [Adresse 4] Saint [Adresse 19] représenté par son syndic bénévole, Mme [I] [D], et la SCI Amazing Holidays In [Adresse 21],

— de manière générale, fournir tous éléments techniques et de fait, et faire toutes constatations permettant à la juridiction, le cas échéant saisie, d’apprécier les responsabilités encoures et les préjudices subis,

— déposer son rapport dans un délai de six mois à compter de la date de réception de la consignation,

Invite l’expert à solliciter, en leur adressant un pré-rapport, les observations des parties dans un délai qu’il fixera et à y répondre dans son rapport définitif conformément aux dispositions de l’article 276 du code de procédure civile,

Rappelle que l’expert peut s’adjoindre d’initiative, si besoin est, un technicien dans une autre spécialité que la sienne dont le rapport sera joint à son rapport définitif en application des articles 278 et 282 du code de procédure civile et/ou se faire assister par une personne de son choix intervenant sous son contrôle et sa responsabilité en application de l’article 278-1 du code de procédure civile,

Fixe à 4 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que le syndicat des copropriétaires des [Adresse 5] représenté par son syndic bénévole, Mme [I] [D], et la SCI Amazing Holidays In [Adresse 21] devront consigner entre les mains du régisseur du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, au moyen d’un virement bancaire (IBAN : [XXXXXXXXXX016]) auprès du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, et ce dans un délai de deux mois à compter du présent arrêt, faute de quoi la désignation de l’expert sera caduque,

Dit que l’expert devra déposer son rapport dans un délai de 6 mois à compter du jour où il sera informé de la consignation par le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, sauf demande de prorogation motivée de ce délai adressée au juge chargé du contrôle des expertises de cette juridiction,

Dit que lors du dépôt de son rapport en double exemplaire, accompagné de sa demande de rémunération, l’expert devra adresser un exemplaire de celle-ci aux parties par le moyen de son choix permettant d’en établir la date de réception, que les parties pourront s’il y a lieu adresser à l’expert et au magistrat chargé du contrôle des opérations leurs observations écrites sur la demande de rémunération faite par l’expert dans un délai de quinze jours à compter de la réception de la copie de la demande de rémunération,

Dit qu’en cas de difficulté, il en sera référé par simple requête de la partie la plus diligente au juge chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc,

Condamne le syndicat des copropriétaires des [Adresse 5] représenté par son syndic bénévole, Mme [I] [D], et la SCI Amazing Holidays In [Adresse 21] aux dépens d’appel et les déboute de leur demande au titre des frais irrépétibles.

Le Greffier, Le Président,