République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 07/11/2024

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N° de MINUTE : 24/810

N° RG 23/02707 – N° Portalis DBVT-V-B7H-U6GR

Jugement (N° 21/000404) rendu le 05 Mai 2023 par le Juge des contentieux de la protection de Boulogne Sur Mer

APPELANT

Monsieur [D] [W]

né le 02 Août 1953 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 1] (Belgique)

Représenté par M^e Caroline Letellier, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

INTIMÉS

Madame [J] [F]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 5]

Défaillante, à qui la déclaration d’appel a été signifiée le 13 septembre 2023 (art 659 du cpc)

Monsieur [V] [F]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 6]

Défaillant, à qui la déclaration d’appel a été signifiée le 28 juin 2023 (art 659 du cpc)

DÉBATS à l’audience publique du 03 septembre 2024 tenue par Sara Lamotte magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Sylvie Collière, président de chambre

Sara Lamotte, conseiller

Catherine Ménegaire, conseiller

ARRÊT RENDU PAR DEFAUT prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 07 novembre 2024 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Sylvie Collière, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 10 mai 2024

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Par acte sous seing privé du 12 avril 2017, M. [D] [W] a donné à bail à Mme [J] [Z] épouse [F] (ci-après Mme [F]) un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 8] moyennant un loyer mensuel de 450 euros, outre 30 euros de provision sur charges et 450 euros de dépôt de garantie.

M. [V] [F] s’est porté caution solidaire de la locataire.

Un procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie a été dressé le 30 avril 2021.

Par actes des 23 juillet 2021 et 17 août 2021, M. [W] a fait assigner respectivement Mme [F] et M. [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Boulogne-sur-Mer en vue d’obtenir leur condamnation à lui payer la somme de 3 275,87 euros au titre des loyers impayés, 600 euros au titre des travaux de plomberie, 270,98 euros au titre des frais de serrurier, 1 200 euros de dommages et intérêts, outre une indemnité de procédure au titre de l’article 700 du code de procédure civile en sus des dépens.

Suivant jugement en date du 5 mai 2023, auquel il y a lieu de se référer pour un exposé exhaustif du dispositif s’agissant du rappel de mentions légales, le juge des contentieux de la protection a :

— dit n’y avoir lieu d’enjoindre le demandeur sous astreinte de produire les documents demandés ;

— débouté Mme [F] de sa demande de requalification du bail ;

condamné solidairement Mme [F] et M. [F] au paiement de la somme de 87,27 euros au titre des loyers et charges impayés du 1er novembre 2020 au 5 décembre 2020, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;

condamné solidairement Mme [F] et M. [F] au paiement de la somme 337,70 euros au titre des travaux de plomberie, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;

— condamné Mme [F] au paiement de la somme de 130,98 euros au titre des frais de serrurier ;

débouté M. [W] de sa demande de condamnation de M. [F] au paiement des frais de serrurier ;

débouté M. [W] de sa demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la non restitution des clés ;

autorisé Mme [F] à payer les sommes dues en 24 mensualités à compter du mois suivant la signification du jugement ;

condamné in solidum Mme [F] et M. [F] au paiement de la somme de 1 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en ce compris notamment les frais d’avocat et le coût du procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie du 30 avril 2021 ;

condamné in solidum Mme [F] et M. [F] aux dépens.

M. [W] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 13 juin 2023, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise, sauf s’agissant l’indemnité de procédure et des dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 septembre 2023, M. [W] demande à la cour de :

réformant le jugement,

débouter Mme [F] et M. [F] de l’ensemble de leurs demandes ;

condamner solidairement Mme [F] et M. [F] à lui payer les sommes de :

. 2 825,87 euros au titre des loyers et charges sus pour la période du 1er novembre 2020 au 30 avril 2021, date effective de la restitution des lieux, avec intérêts au taux légal à compter du 23 juillet 2021, date de l’exploit introductif d’instance délivré à Mme [F] ;

. 478,50 euros au titre des travaux de plomberie, avec intérêts au taux légal à compter du 23 juillet 2021 ;

. 279,98 euros au titre des frais de serrurier, avec intérêts au taux légal à compter du 23 juillet 2021 ;

. 1 200 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice subi à cause de la non restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter du 23 juillet 2021 ;

condamner solidairement Mme [F] et M. [F] au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, outre aux entiers frais et dépens, en ce compris les frais de constat d’huissier d’état des lieux de sortie.

Mme [F] et M. [F] n’ont pas constitué avocat

MOTIFS :

En application des articles 472 et 954 du code de procédure civile, si l’intimé ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l’appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés. La partie qui ne conclut pas ou qui, sans nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement, est réputée s’en approprier les motifs.

Sur la dette locative

Aux termes des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Il est constant que la preuve de sa libération incombe au locataire.

Conformément à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le délai de préavis donné par le locataire est de trois mois. Cependant, ce délai est notamment réduit à un mois notamment pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1°et 5° du même article précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Cependant, il est constant qu’aucune sanction légale ne vient sanctionner le non-respect des formes par le locataire, le but de la loi étant d’établir que le bailleur a bien été averti du congé.

En l’espèce, M. [W] soutient qu’en l’absence de notification valable du congé par la locataire, celui-ci est réputé ne jamais avoir été donné, de sorte que le bail a pris fin le 30 avril 2021, date de la restitution des clés.

Or, comme justement relevé par le premier juge, par courrier électronique du 27 septembre 2020 dont l’existence n’est pas contestée par M. [W], lequel y a en outre répondu, Mme [F] a fait part de son souhait de quitter l’appartement. Celle-ci a en outre envoyé un second courrier électronique dans ce sens le lendemain, faisant valoir son souhait de partir « au plus vite, le 1er octobre ».

Par courrier électronique du 5 novembre 2020, Mme [F] a transmis à son bailleur, lequel ne conteste pas la réception de celui-ci, un certificat médical attestant que l’état de santé de Mme [F] « ne lui permet plus la marche prolongée et la montée des escaliers ». Alors que, comme allégué par le bailleur, Mme [F] a dans un premier temps fait valoir dans son premier message du 27 septembre 2020 qu’elle avait eu un « coup de c’ur » pour l’est de la France pendant ses vacances, ce qui expliquait son choix de déménager, ceci n’est pas contradictoire avec les constatations médicales énoncées ci-dessus faites postérieurement le 5 novembre 2020.

Dans ces conditions, c’est de manière fondée que le premier juge a retenu la date du 5 novembre 2020 comme point de départ du délai de préavis réduit d’un mois, le bailleur ayant eu la connaissance du motif et du justificatif de la demande de réduction de ce délai à cette date.

M. [W] avance que le premier impayé est celui du mois de novembre 2020 ; Mme [F] ne rapportant pas la preuve du paiement de son loyer pour le mois de novembre 2020, celle-ci est redevable de son loyer et ses charges pour la période du 1er novembre 2020 au 5 décembre 2020, expiration du délai de préavis d’un mois.

Mme [F] n’ayant aucunement contesté l’indexation de son loyer au montant de 462,65 euros et l’augmentation des charges à la somme de 35 euros (soit un loyer mensuel charges comprises de 497,65 euros) et M. [W] justifiant suffisamment de l’intégralité des charges récupérables, la dette locative de Mme [F] pour la période du 1er novembre 2020 au 5 décembre 2020 s’élève à la somme de 497,65 euros + (497,65 euros x 5 jours/30 jours) = 580,59 euros, à laquelle il y a lieu de déduire le dépôt de garantie de 450 euros, soit un reliquat de 130,59 euros.

Il s’ensuit que le jugement sera infirmé et Mme [F] condamnée solidairement avec M. [F], caution, à payer à M. [W] la somme de 130,59 euros au titre des impayés de loyers et charges pour la période du 1er novembre 2020 au 5 décembre 2020.

Sur la demande du bailleur au titre des travaux de plomberie

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

b) d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. (…)

L’indemnisation du bailleur au titre des réparations et dégradations locatives n’est pas subordonnée à l’exécution effective de ces réparations et il appartient au juge d’évaluer le montant d’un dommage dont il constate l’existence dans son principe.

Aux termes de l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparation locative et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En l’espèce, M. [W] sollicite la condamnation de Mme [F] solidairement avec M. [F], caution, à lui rembourser le changement des WC et celui du mitigeur de la salle de bains.

A défaut de production d’état des lieux d’entrée, les lieux sont présumés avoir été pris en bon état par Mme [F].

Le procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie dressé le 30 avril 2021 relève que la cuvette des WC est fendue, fissurée et grossièrement colmatée, de sorte que c’est à juste titre que le premier juge a retenu que ce désordre est imputable à la locataire et a retenu la somme justifiée à ce titre de 337,70 euros.

Alors que M. [W] justifie avoir changé amiablement le mitigeur de la salle de bain en février 2020 à la demande de Mme [F] sans qu’il soit démontré que ce changement faisait suite à un dysfonctionnement ou à une dégradation locative, il n’est pas fondé à en solliciter le remboursement à la fin du contrat de bail au titre des réparations locatives.

Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu’il a condamné Mme [F] solidairement avec M. [F], caution, à payer à M. [W] la somme de 337,70 euros au titre des réparations locatives.

Sur la demande du bailleur au titre des frais de serrurier

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné s’il y a lieu au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, M. [W] sollicite la condamnation de Mme [F] solidairement avec M. [F], caution, à lui payer la somme totale de 270,98 euros correspondant à deux factures du 30 avril 2021 et 3 mai 2021 en raison des interventions d’un serrurier pour la porte d’entrée du logement et la porte d’entrée de l’immeuble, Mme [F] n’ayant pas restitué les clés avant son départ.

Il résulte de la lecture du procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie que le logement a dû être ouvert par un serrurier, faute pour la locataire d’avoir restitué les clés au bailleur.

C’est de manière parfaitement fondée que le premier juge n’a retenu que la première facture du 30 avril 2021 de la société Francis Dulot d’un montant de 130,98 euros en ce que la seconde n’est pas au nom de M. [W]. Par ailleurs, M. [F] s’étant porté caution du paiement des loyers et charges et des réparations locatives, celui-ci ne peut être tenu solidairement au paiement de ces dommages et intérêts distincts de dégradations locatives intervenues pendant la durée du bail.

Il s’ensuit que le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné Mme [F], seule, à payer à M. [W] la somme de 130,98 euros de ce chef et débouté M. [W] de sa demande à l’encontre de M. [F].

Sur la demande du bailleur au titre du préjudice subi du fait de la non restitution des clés

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné s’il y a lieu au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

M. [W] estime avoir subi un préjudice financier en ce qu’il a été privé du paiement des loyers entre le 30 avril 2021 et le 13 juillet 2021, date à laquelle le logement a été de nouveau loué.

Or, l’absence de restitution des clés suite au congé d’un mois dont le point de départ a été fixé au 5 novembre 2020 n’empêchait pas le bailleur de reprendre le logement avec l’aide d’un serrurier avant le 30 avril 2021, étant en outre acquis que Mme [F] n’avait pas réglé son loyer à compter de novembre 2020.

Il s’ensuit que, faute de préjudice certain, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté M. [W] de sa demande de ce chef.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Dans le cadre de la première instance, Mme [F] a justifié être retraitée et percevoir des revenus mensuels de l’ordre de 900 euros.

C’est dès lors de manière fondée que, constatant la modicité de ses revenus, que le premier juge a fait droit à sa demande de délais de paiement des sommes dues sur une durée de 24 mois.

Sur les frais du procès

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à la condamnation de Mme [F] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le sens du présent arrêt conduit à dire que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens d’appel et à débouter M. [W] de sa demande en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement entrepris SAUF s’agissant du montant de la dette locative ;

Statuant à nouveau de ce seul chef réformé,

Condamne Mme [F] solidairement avec M. [F] à payer à M. [W] la somme de 130,59 euros au titre des impayés de loyers et charges pour la période du 1er novembre 2020 au 5 décembre 2020 ;

Déboute M. [W] de sa demande en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

Dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens d’appel.

Le greffier

Fabienne DUFOSSE

Le président

Sylvie COLLIERE