Cour d'appel de Rennes, 5e chambre, 2 juillet 2025, n° 22/02525

CA Rennes
Confirmation 2 juillet 2025

Arguments

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Rejeté
Absence d'état des lieux de sortie contradictoire
La cour a constaté que l'absence d'état des lieux de sortie contradictoire, due à la carence de la société, ne permet pas de prouver les dégradations imputables aux locataires.
Rejeté
Frais irrépétibles
La cour a débouté la société de ses demandes formées au titre des frais irrépétibles, considérant que la demande était infondée.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, la S.C.I. Ocean Two a interjeté appel d'un jugement qui l'avait déboutée de ses demandes de paiement pour dégradations locatives à l'encontre de ses locataires, Mme [E] et M. [G], ainsi que de leur caution, M. [J]. La question juridique principale était de savoir si l'absence d'état des lieux de sortie contradictoire, imputable à la bailleresse, pouvait justifier le rejet de ses prétentions. La juridiction de première instance avait conclu que la S.C.I. Ocean Two n'avait pas prouvé les dégradations, faute d'un état des lieux. La cour d'appel a confirmé cette décision, soulignant que la responsabilité de l'absence d'état des lieux incombait à la bailleresse, qui ne pouvait se prévaloir de preuves unilatérales (photographies et mails) pour établir les dégradations. La cour a donc confirmé le jugement en toutes ses dispositions, y compris la condamnation aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	CA Rennes, 5e ch., 2 juil. 2025, n° 22/02525
Juridiction :	Cour d'appel de Rennes
Numéro(s) :	22/02525
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	10 juillet 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Nathalie PEDELUCQPierre BEAUVOISGuillaume CORMIERElisabeth PLAUD
Cabinet(s) :	SELARL PEDELUCQBEAUVOIS PIERRE - PICART SEBASTIEN - BERNARD HELENESYNELIS
Parties :	S.C.I. OCEAN TWO c/ Association ELIANCE

Texte intégral

5ème Chambre

ARRÊT N° 158

N° RG 22/02525 – N° Portalis DBVL-V-B7G-SVQW

(Réf 1ère instance : 11-21-624)

S.C.I. OCEAN TWO

Mme [E], [F], [R] [W]

Mme [S] [I]

M. [G] [C]

M. [J] [L]

Association ELIANCE

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Me [Localité 13]

M^e Plaud (+ afm)

M^e Pedelucq (+ afm)

M^e Cormier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 02 JUILLET 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Virginie PARENT, Présidente, désignée par ordonnance de M. le premier président de la cour d’appel de Rennes en date du 18 mars 2025,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

Assesseur : Madame Marie-France DAUPS, Conseillère, désignée par ordonnance de M. le premier président de la cour d’appel de Rennes en date du 18 mars 2025,

GREFFIER :

Madame OMNES, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Mai 2025, devant Madame Virginie PARENT, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

contradictoire, prononcé publiquement le 02 Juillet 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

S.C.I. OCEAN TWO, immatriculée au RCS de [Localité 15] sous le n° 882 004 484, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,

[Adresse 5]

[Localité 9]

Représentée par M^e Pierre BEAUVOIS de la SELARL BEAUVOIS PIERRE – PICART SEBASTIEN – BERNARD HELENE, plaidant/postulant, avocat au barreau de LORIENT

INTIMÉS :

Madame [E], [F], [R] [W]

née le 13 Février 1989 à [Localité 16], de nationalité française, en invalidité

chez M. [H] [W],

[Adresse 2]

[Localité 8]

Madame [S] [I], ès qualités de curatrice de Madame [E] [W]

[Adresse 14]

[Localité 11]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2022/5471 du 08/07/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 17])

Représentées par M^e Elisabeth PLAUD, plaidant/postulant, avocat au barreau de LORIENT

Monsieur [G] [C]

né le 01 Juin 1990 à [Localité 15]

Chez Madame [K] [U] [Adresse 6]

[Localité 10]

Représenté par M^e Nathalie PEDELUCQ de la SELARL SELARL PEDELUCQ-BERNERY, plaidant/postulant, avocat au barreau de LORIENT

Association ELIANCE, ès qualités de curateur de Mr [C] [G]

[Adresse 12]

[Localité 7]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2022/005052 du 10/06/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 17])

Représentée par M^e Nathalie PEDELUCQ de la SELARL SELARL PEDELUCQ-BERNERY, plaidant/postulant, avocat au barreau de LORIENT

Monsieur [J] [L]

né le 26 Avril 1940 à [Localité 18], de nationalité française, retraité

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représenté par M^e Guillaume CORMIER de la SELARL SYNELIS AVOCATS, plaidant/postulant, avocat au barreau de LORIENT

Par acte sous seing privé en date du 31 mars 2015, la société Solexine a donné en location à Mme [E] [W] et M. [G] [C] un bien immobilier à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 15], moyennant le versement d’un loyer de 398 euros, charges comprises.

Par acte séparé en date du 25 mars 2015, M. [J] [L] s’est porté caution solidaire de M. [G] [C] et Mme [E] [W] pour l’exécution dudit contrat de bail.

Par décision en date du 18 octobre 2016, Mme [E] [W] a été placée sous curatelle renforcée.

Par acte notarié en date du 22 mai 2020, la société Solexine a vendu à la société Ocean two ledit bien immobilier.

Les locataires ont donné congé le 28 décembre 2020 avec effet au 1er février 2021.

Par jugement du 24 août 2021, le juge des tutelles a maintenu la mesure de curatelle renforcée de Mme [E] [W] confiée à Mme [S] [I] depuis le 18 novembre 2016.

Par décision en date du 15 février 2021, M. [G] [C] a été placé sous sauvegarde de justice puis sous curatelle renforcée par décision en date du 20 avril 2021.

Par acte d’huissier de justice en date du 8 juin 2021, la société Ocean two a fait assigner M. [G] [C], l’association Eliance en qualité de curateur de M. [G] [C], Mme [E] [W], Mme [S] [I] en qualité de curatrice de Mme [E] [W] et M. [J] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lorient, en vue d’obtenir notamment la condamnation de M. [G] [C], assistée de sa curatrice, de Mme [E] [W], assistée de sa curatrice et de M. [J] [L] à lui payer la somme de 9 535,74 euros au titre de dégradations et réparations locatives.

Par jugement en date du 9 mars 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lorient a :

— débouté la société Ocean two de l’ensemble de ses demandes,

— condamné la société Ocean two à verser à M. [J] [L] une indemnité de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Ocean two aux dépens.

Le 20 avril 2022, la société Ocean two a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 29 octobre 2024, elle demande à la cour de :

— la dire et juger recevable et bien fondée en ses demandes,

— réformer le jugement rendu le 9 mars 2022 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 15] en toutes ses dispositions.

Statuant à nouveau,

— débouter M. [G] [C] assisté de sa curatrice l’association Eliance, Mme [E] [W] assistée de sa curatrice Mme [S] [I] et M. [J] [L] de leurs demandes, fins et prétentions,

— condamner in solidum M. [G] [C] assisté de sa curatrice l’association Eliance, Mme [E] [W] assistée de sa curatrice Mme [S] [I] et M. [J] [L], à payer la somme de 9 535,74 euros au titre des dégradations et réparations locatives,

— condamner in solidum M. [G] [C] assisté de sa curatrice l’association Eliance, Mme [E] [W] assistée de sa curatrice Mme [S] [I] et M. [J] [L], à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— condamner M. [J] [L] à lui rembourser et payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile de première instance,

— condamner in solidum M. [G] [C] assisté de sa curatrice l’association Eliance, Mme [E] [W] assistée de sa curatrice Mme [S] [I] et M. [J] [L] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par dernières conclusions notifiées le 13 octobre 2022, M. [G] [C] et l’association Eliance demandent à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement prononcé par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lorient le 9 mars 2022,

— débouter la société Ocean two de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société Ocean two aux entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 23 septembre 2022, Mme [E] [W] et Mme [S] [I], ès-qualités de curatrice de Mme [E] [W], demandent à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lorient en date du 9 mars 2022 en ce qu’il a :

* débouté la société Ocean two de l’ensemble de ses demandes,

* condamné la société Ocean two à verser à M. [J] [L] une indemnité de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné la société Ocean two aux dépens.

En conséquence,

— débouter la société Ocean two de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— statuer sur les dépens comme en matière d’aide juridictionnelle.

Par dernières conclusions notifiées le 6 septembre 2022, M. [J] [L] demande à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Lorient en date du 9 mars 2022 en ce qu’il a :

* débouté la société Ocean two de l’ensemble de ses demandes

* condamné la société Ocean two à lui verser une indemnité de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné la société Ocean two aux entiers dépens

En conséquence,

— débouter la société Ocean two de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires,

— condamner celle-ci à lui verser la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la même aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il est observé que les prétentions de la bailleresse ont été rejetées en première instance, à défaut pour elle de justifier d’un état des lieux de sortie contradictoire et de l’insuffisance d’éléments contradictoires pour établir l’état du logement au départ des locataires.

Pour prétendre au bien fondé de sa demande de prise en charge par les intimés des réparations et dégradations locatives, la SCI Ocean two expose avoir procédé à un état des lieux avec Mme [I], curatrice de Mme [W] le 29 janvier 2021. Elle explique qu’au regard de l’état déplorable du logement, il a été convenu entre elles que le bailleur prendrait des photographies et listerait les réparations locatives et ce, pour éviter un état des lieux long.

Elle s’appuie ainsi pour démontrer les manquements des locataires sur des photographies, dont elle indique qu’elles ont été prises en présence de la curatrice, de l’envoi par le bailleur de ces photographies à Mme [I] par courriel avec liste des dégradations et réparations locatives faite par le représentant de la SCI Ocean two.

Elle cite un courriel de Mme [I] du 10 avril 2021 mentionnant 'même si vos mails et photos listaient les dégradations’ ce qui signifie, selon elle, que la curatrice de Mme [W] a reconnu le bien fondé de la méthode (photographies et mails) pour décrire les dégradations imputables aux locataires.

M. [G] [C] et l’association Eliance indiquent qu’une réunion en vue de la rédaction d’un état des lieux a bien été organisée le 29 janvier 2021, en présence du bailleur et de Mme [I], qui disposait d’un pouvoir pour représenter M. [C] lors de cet état des lieux, que toutefois, aucun état des lieux n’a été dressé, la société Ocean two établissant postérieurement et unilatéralement une liste des dégradations qu’elle prétendait imputer aux locataires, liste non contresignée et acceptée par eux.

Ils notent que les mails versés aux débats montrent que la liste des dégradations a toujours été disputée dans son principe même, Mme [I] rappelant que c’est le bailleur qui n’a pas souhaité dresser un état des lieux, position maintenue par la société Ocean two, malgré une proposition de Mme [I] de fixer un nouvel état des lieux.

Ils soutiennent donc que c’est bien par la faute du bailleur que l’état des lieux de sortie n’a pas été dressé, de sorte qu’il doit être débouté de ses demandes, les photographies et mails de la société Ocean two ne pouvant valoir de preuve de la réalité des dégradations.

Mme [E] [W] et Mme [S] [I] s’opposent également aux demandes formées et concluent à la confirmation du jugement.

Elles rappellent qu’aucun état des lieux de sortie n’a été dressé du seul fait de la bailleresse. L’accord prétendu de Mme [I] pour que l’état des lieux ne soit pas établi est fermement contesté par elles et elles observent que ce désaccord est d’ailleurs rappelé dans un mail.

Ainsi, elles estiment, qu’en l’absence d’état des lieux de sortie établi en présence des locataires, et donc de preuve de dégradations subies par la chose louée imputables à ces derniers, il doit être présumé que le logement a été rendu en bon état et ne nécessite pas de travaux.

Elles contestent l’affirmation de la société appelante selon laquelle la curatrice 'aurait constaté l’état déplorable du logement', et notent que cette dernière ne confirmait pas d’ailleurs, par mail, les dégradations invoquées.

M. [J] [L] objecte qu’en l’absence d’état des lieux de sortie contradictoire et de preuves que les travaux invoqués ont été rendus nécessaires par des dégradations imputables aux locataires, les prétentions de la société Ocean Two ne peuvent être accueillies.

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie ou son solde doit être restitué dans un délai maximum d’un mois à compter de la remise des clés si l’état des lieux de sortie est identique à celui d’entrée, de deux mois à défaut, déduction faite des sommes dues au bailleur.

L’article 1732 du code civil prévoit que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. Ces règles sont reprises par la loi du 6 juillet 1989 en ses articles 7c et 7d.

Il incombe au bailleur de justifier des sommes restant dues susceptibles de venir en déduction du dépôt de garantie.

En l’espèce, la société Ocean two entend solliciter la condamnation des deux locataires et de la caution à lui payer le montant des dégradations et réparations locatives qu’elle impute à M. [C] et Mme [W].

Les locataires ont donné congé à la bailleresse et indiquent dans leur courrier (contresigné de Mme [I], curatrice de Mme [W]) être à la disposition de la SCI Ocean two pour établir un état des lieux de sortie.

M. [C] a donné pouvoir le 4 janvier 2021 à Mme [I] [S], curatrice de Mme [W], pour le représenter lors de l’état des lieux de sortie. Ce pouvoir comporte la signature de Mme [I] avec une mention 'bon pur accord'.

Il n’est pas contesté par les parties que la bailleresse et Mme [I] se sont rencontrées sur place le 31 janvier 2021 et il est constant qu’aucun état des lieux de sortie contradictoire n’a été établi à cette occasion.

La liste des dégradations est établie unilatéralement par le bailleur dans un mail du 2 février 2021 adressé à Mme [I] transmettant par ailleurs des photographies en précisant 'Vous m’avez indiqué que nous étions d’accord sur l’état déplorable de l’appartement. Les photos (cf ci-joint et mail suivant) en attestent'.

Mme [I], en réponse à ce courriel, écrit le 10 avril 2021 : 'Lors de notre visite dans l’appartement je ne pouvais que confirmer oralement son état!!! cependant vous n’avez pas souhaité ce jour-là que nous rédigions un état des lieux de sortie contradictoire, même si vos mails et photos listaient les dégradations…. et sans document officiel, aucune suite ne peut être donnée à actuellement à ce problème. N’oubliez pas que M. [C] et Mme [W] sont placés sous protection judiciaire et que particulièrement à ce titre, tout doit être fait légalement.

Aussi, il faudrait dans un premier temps, pouvoir se rencontrer sur place, vous, la curatrice de M. [C] (Mme [X] [P]) et moi-même afin de régulariser ce point d’état des lieux'.

Dans un autre mail du même jour, (M. [V] de la société Ocean two expliquant qu’une rencontre sur place jusqu’à lundi, n’amènera rien de plus), Mme [I] rappelle à la bailleresse que 'c’est vous qui n’avez pas souhaité faire un état des lieux écrit le 31 janvier 2021, dans l’attente de devis', et n’avoir 'jamais donné son accord en quoi que ce soit, ni verbalement ni par écrit'. Elle prenait note également que la SCI Ocean two avait commencé les travaux s’en désolant.

Ces échanges établissent de manière certaine que la SCI Ocean two est seule responsable de l’absence d’état des lieux contradictoire, refusé par elle le 31 janvier 2021 puis rendu impossible du fait de la réalisation de travaux de rénovation par elle-même.

La Cour de cassation retient qu’il résulte de l’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qu’un état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur, sans recours à un commissaire de justice, et dont le défaut de contradiction est dû à sa carence, ne peut faire la preuve de dégradations imputables au locataire. (3e Civ., 16 novembre 2023, pourvoi n° 22-19.422)

Tel est le cas en l’espèce. La SCI Ocean two qui justifie les dégradations qu’elle reproche à ses locataires uniquement par une liste adressée par mail et des photographies prises par elle, est donc mal fondée en ses prétentions.

La cour confirme le jugement en toutes ses dispositions, en ce compris la condamnation fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et la condamnation aux dépens. La SCI Ocean two est déboutée de ses demandes formées en cause d’appel à ces titres.

Il est inéquitable de laisser à la charge de M. [L] la totalité des frais irrépétibles qu’il a exposés en cause d’appel. La SCI Ocean two est condamnée à lui payer de ce chef une somme de 1 000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe :

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne la SCI Ocean two à payer à M. [J] [L] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SCI Ocean two de ses demandes formées au titre des frais irrépétibles ;

Condamne la SCI Ocean two aux dépens d’appel.

Le greffier, La présidente,