1ère chambre B

ARRÊT N°

N° RG 22/00529

N° Portalis

DBVL-V-B7G-SNND

(Réf 1ère instance : 19/06689)

M. [K] [C]

C/

EPIC [Localité 8] METROPOLE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 18 FEVRIER 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Morgane LIZEE lors des débats et Madame Elise BEZIER lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 7 octobre 2024, devant Madame Véronique VEILLARD, magistrate rapporteur, tenant seule l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 18 février 2025 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré initialement prévu le 10 décembre 2024

****

APPELANT

Monsieur [K] [C]

né le 25 mars 1980 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 7]

Représenté par M^e Gervaise DUBOURG de la SELARL CABINET GERVAISE DUBOURG, avocat au barreau de RENNES et par M^e Esther COLLET, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉE

E.P.I.C. [Localité 8] METROPOLE

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représentée par M^e Marine GRAVIS, postulant, avocat au barreau de RENNES et par M^e PHELIP, plaidant, avocat au barreau de PARIS

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

1. Suivant compromis de vente du 5 août 2015, M. [K] [C] a fait l’acquisition auprès des consorts [S] au prix de 85.399 € frais inclus de différents biens immobiliers situés sur la commune de [Localité 11] : deux maisons mitoyennes cadastrées AP [Cadastre 3] et [Cadastre 6], un garage cadastré AP [Cadastre 4] et un cellier cadastré AP [Cadastre 5].

2. Par arrêté du 6 octobre 2015, la communauté d’agglomération de [Localité 8] Métropole (ci-après [Localité 8] Métropole) a exercé son droit de préemption aux prix et conditions fixés dans la déclaration d’intention d’aliéner.

3. Par requête du 26 octobre 2015, M. [C] a saisi le tribunal administratif de Rennes d’un recours en annulation et, le même jour, a saisi le juge administratif statuant en référé d’une demande de suspension dudit arrêté.

4. Par ordonnance du 12 novembre 2015, le juge des référés a suspendu l’arrêté considérant d’une part que les biens préemptés ne figuraient pas au nombre des secteurs identifiés au plan local d’urbanisme pour constituer une réserve foncière permettant la mise en oeuvre du projet de renouvellement urbain et, d’autre part, que la délibération du 14 septembre 2015 autorisant la préemption avait été adoptée quatre semaines après la réception de la déclaration d’intention d’aliéner alors que le projet n’en était qu’au stade d’une intention d’engager une réflexion sans éléments suffisamment précis permettant d’établir la réalité dudit projet.

5. Le 31 mars 2016, le Conseil d’Etat n’a pas admis le pourvoi introduit par [Localité 8] Métropole.

6. Par jugement non suspensif du 7 juillet 2017, le tribunal administratif de Rennes a, pour le même motif, annulé la décision de préemption. Il a enjoint sans astreinte à [Localité 8] Métropole de proposer, dans un délai de trois mois à compter de la notification du jugement, aux consorts [S] d’acquérir les biens illégalement préemptés et, en cas de refus, de proposer ladite acquisition à M. [C].

7. Sur appel interjeté le 5 septembre 2017 par [Localité 8] Métropole, la cour administrative d’appel de Nantes a confirmé ce jugement par un arrêt du 21 décembre 2018 et condamné [Localité 8] Métropole à payer à M. [C] la somme de 1.500 € au titre des frais irrépétibles.

8. Interrogés le 18 mars 2019, les consorts [S] ont renoncé le 1er avril 2019 à acquérir.

9. Après plusieurs relances de M. [C] des 13 octobre 2017, 25 janvier 2019 et 27 mars 2019, [Localité 8] Métropole lui a proposé par courrier du 17 mai 2019 d’acquérir les biens, ce que l’intéressé a accepté par courriel du 14 juillet 2019.

10. Le 12 septembre 2019, [Localité 8] Métropole a donné son accord à la rétrocession des biens et autorisé le président à signer l’acte de vente.

11. Estimant avoir subi un retard anormal dans le processus de rétrocession des biens préemptés à tort, qui a généré divers préjudices (perte de loyers, perte de capital amorti, troubles et tracas), M. [C] a, par acte du 31 octobre 2019, fait assigner Rennes Métropole devant le tribunal de grande instance de Rennes en paiement d’une somme de 54.604,86 € à titre de dommages et intérêts, outre celle de 4.000 € au titre des frais irrépétibles.

12. Par un arrêt du 30 mars 2020, la cour administrative d’appel de Nantes a alloué à M. [C] la somme de 3339,16 € au titre de ses divers préjudices lié à l’illégalité de la décision de préemption (dont 3.000 € de préjudice moral), outre 2.000 € au titre les frais irrépétibles.

13. Par jugement du 15 juin 2021, le tribunal judiciaire de Rennes a :

— débouté M. [C] de ses demandes,

— condamner M. [C] aux dépens, recouvrés en application de l’article 699 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

14. Pour statuer ainsi, le tribunal judiciaire a rappelé que l’article L. 213-11-1 du code de l’urbanisme prévoyait que la proposition de rétrocession devait être faite à l’acquéreur évincé après que les anciens propriétaires avaient renoncé à acquérir dans les trois mois à compter de la notification de la décision juridictionnelle devenue définitive, que le jugement du 7 juillet 2017 n’était pas définitif, ni l’injonction formulée au dispositif, que la proposition de Rennes Métropole devait donc être formée dans les trois mois à compter de l’arrêt de la cour administrative d’appel de Nantes du 21 décembre 2018, soit le 22 février 2019, que l’offre de rétrocession aux consorts [S] a été transmise par courriers des 18 et 28 mars 2019, auxquels il a été répondu par la négative par courrier du 1er avril 2019 et que Rennes Métropole a offert la rétrocession à M. [C] par courrier du 17 mai 2019, reçu le 21 mai, auquel il a été répondu favorablement le 14 juillet 2019, de sorte qu’aucune faute faute ne pouvait être reprochée à Rennes Métropole dans un prétendu retard apporté à la formulation de ladite proposition.

15. M. [C] a interjeté appel par déclaration du 27 janvier 2022.

16. L’ordonnance de clôture a été prononcée le 10 septembre 2024.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

17. M. [C] expose ses prétentions et moyens dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 22 avril 2022 aux termes desquelles il demande à la cour de :

— le déclarer recevable et bien fondé en son appel,

— y faisant droit,

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— condamner [Localité 8] Métropole à lui verser la somme de 105.728,96 € en indemnisation de son entier préjudice,

— préalablement, à titre de mesure d’instruction, ordonner une expertise médicale de M. [C], désigner un expert médical afin qu’il l’examine et décrive son état de santé consécutivement à la faute de [Localité 8] Métropole,

— dire et juger que les sommes porteront intérêts à taux légal à compter de la réception de l’assignation et que lesdits intérêts seront capitalisés pour porter eux-mêmes intérêts par application et dans les conditions fixées à l’article 1342 du code civil,

— mettre à la charge [Localité 8] Métropole le paiement d’une indemnité de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

18. Rennes Métropole expose ses prétentions et moyens dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 12 juillet 2022 aux termes desquelles elle demande à la cour de :

— dire et juger M. [C] mal fondé en ses demandes et l’en débouter,

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— constater l’absence de toute faute de sa part,

— à titre infiniment subsidiaire, constater le caractère injustifié et en tout cas excessif des sommes réclamées,

— condamner M. [C] au paiement de la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens dont distraction au profit de maître Guilleux, avocat aux offres de droit.

19. Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIVATION

1) Sur la rétrocession tardive

20. M. [C] soutient que le code de l’urbanisme ne conditionne pas l’obligation de proposition d’acquérir au caractère définitif du jugement annulant la décision de préemption, que ce caractère définitif de la décision n’est mentionné que pour faire courir le délai de réponse imparti aux anciens propriétaires à la proposition d’acquisition, que le tribunal a lui-même enjoint Rennes Métropole de lui proposer d’acquérir le bien dans le délai de 3 mois de la notification du jugement, que le recours en appel n’est pas suspensif, qu’aucun sursis à exécution n’a été sollicité, que la rétrocession aurait donc dû lui être proposée au plus tard le 7 octobre 2017 et non au bout de 17 mois, qui est un délai fautif.

21. Rennes Métropole fait valoir que la décision juridictionnelle ayant définitivement tranché la légalité de la décision de préemption est l’arrêt de la cour administrative d’appel de Nantes du 21 décembre 2018 devenu définitif passé le délai de pourvoi en cassation de deux mois et non l’ordonnance de référé du 12 novembre 2015 ou le jugement du 7 juillet 2017 fût-il assorti d’une injonction d’avoir à proposer d’acquérir, qu’elle a proposé la rétrocession les 18 et 28 mars aux consorts [S], soit dans un délai inférieur à 3 mois du caractère définitif de l’arrêt d’appel, qu’ayant obtenu une réponse négative, elle a proposé la rétrocession à M. [C] le 17 mai 2019 qui a accepté le 14 juillet 2019, cette acceptation ayant été validée par délibération du 12 septembre 2019, soit dans le délai de deux mois imparti alors pourtant que la période estivale est moins propice au suivi des démarches administratives, qu’il s’ensuit qu’aucune faute ne peut lui être reprochée dans la conduite des opérations de rétrocession.

Réponse de la cour

22. L’article L. 231-11-1 du code de l’urbanisme dispose que 'Lorsque, après que le transfert de propriété a été effectué, la décision de préemption est annulée ou déclarée illégale par la juridiction administrative, le titulaire du droit de préemption propose aux anciens propriétaires ou à leurs ayants cause universels ou à titre universel l’acquisition du bien en priorité.

Le prix proposé vise à rétablir, sans enrichissement injustifié de l’une des parties, les conditions de la transaction à laquelle l’exercice du droit de préemption a fait obstacle.

A défaut d’accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation, conformément aux règles mentionnées à l’article L. 213-4.

A défaut d’acceptation dans le délai de trois mois à compter de la notification de la décision juridictionnelle devenue définitive, les anciens propriétaires ou leurs ayants cause universels ou à titre universel sont réputés avoir renoncé d l’acquisition.

Dans le cas où les anciens propriétaires ou leurs ayants cause universels ou à titre universel ont renoncé expressément ou tacitement à l’acquisition dans les conditions mentionnées aux trois premiers alinéas du présent article, le titulaire du droit de préemption propose également l’acquisition à la personne qui avait l’intention d’acquérir le bien, lorsque son nom était inscrit dans la déclaration mentionnée à l’article L, 213-2.' (Mots soulignés par la cour d’appel).

23. En l’espèce, c’est par des motifs pertinents que la cour adopte en leur entièreté que le tribunal judiciaire a retenu que l’article L. 213-11-1 du code de l’urbanisme était 'dénué de toute équivoque’ lorsqu’il prévoyait que la proposition d’acquisition devait être faite à l’acquéreur évincé après que les anciens propriétaires avaient renoncé à acquérir dans les trois mois à compter de la notification de la décision juridictionnelle devenue définitive, que le jugement du 7 juillet 2017 ayant formulé une injonction ne le rendait pas définitif, que l’arrêt du 21 décembre 2018 était devenu définitif le 22 février 2019, que la proposition faite aux consorts [S], anciens propriétaires, avait été faite les 18 et 28 mars 2019, que ceux-ci avaient renoncé le 1er avril 2019 et que la proposition de rétrocession avait alors été faite à M. [C], acquéreur évincé, le 17 mai 2019, sans qu’aucun retard fautif ne puisse être caractérisé.

24. Il sera ajouté que l’article L. 231-11-1 du code de l’urbanisme a fait de la renonciation des anciens propriétaires, dans les trois mois de la notification d’une décision définitive, une condition préalable impérative à la rétrocession à l’acquéreur évincé, qui n’est ouverte que dans un second temps, et que le jugement du 7 juillet 2017, tenant compte de ce mécanisme, a expressément prévu que la rétrocession à M. [C] ne pouvait se faire qu’ 'en cas de refus exprès ou tacite de l’indivision’ [S], qu’il s’en déduit qu’en présence d’un appel interjeté le 5 septembre 2017, non seulement le jugement du 7 juillet 2017 ne pouvait être devenu définitif, mais encore que le délai de renonciation par l’indivision [S] n’était pas ouvert et n’allait le devenir qu’à l’issue du délai de trois mois à compter de la notification de l’arrêt du 21 décembre 2018 devenu définitif, et que, par voie de conséquence, la faculté de rétrocession à M. [C] ne l’était pas non plus contrairement à ce qu’il prétend.

Sous le bénéfice de ces observations, le jugement sera confirmé.

Les demandes d’indemnisation formées par M. [C] sont sans objet.

2) Sur les dépens et les frais irrépétibles

Succombant, M. [C] supportera les dépens d’appel.

Le jugement sera confirmé s’agissant des dépens de première instance.

Enfin, eu égard aux circonstances de l’affaire, il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais exposés par elles qui ne sont pas compris dans les dépens.

Le jugement sera confirmé s’agissant des frais irrépétibles de première instance.

PAR CES MOTIFS

La cour

Confirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Rennes du 15 juin 2021,

Condamne M. [K] [C] aux dépens d’appel,

Autorise les avocats qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre eux ceux des dépens dont ils auraient pu faire l’avance sans avoir reçu provision,

Rejette le surplus des demandes.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE