1ère Chambre

ARRÊT N°

N° RG 24/05718 – N° Portalis DBVL-V-B7I-VJDM

(Réf 1ère instance : 21/02924)

S.A.R.L. SOPRIMO

C/

Me [W] -NOTAIRE- [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Baczkiewicz

M^e Pelois

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 25 NOVEMBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : Monsieur Thomas VASSEUR, premier président de chambre,

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère, entendue en son rapport

GREFFIER

Madame Elise BEZIER, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 23 septembre 2025

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 25 novembre 2025 par mise à disposition au greffe

****

APPELANTE

S.A.R.L. SOPRIMO, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro B394.082.655, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Agata BACZKIEWICZ, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉ

Maître [W] -NOTAIRE- [K]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représenté par M^e Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS / PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN, postulant, avocat au barreau de RENNES et par M^e Carine PRAT de la SELARL EFFICIA, plaidant, avocat au barreau de RENNES

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 17 janvier 2020 reçu par Me [W] [K], notaire à [Localité 7], les époux [D] ont consenti à la société promotion immobilière de l’Ouest (ci-après Soprimo) une promesse unilatérale de vente portant le lot de volume n° 1, constitué de deux studios, d’un local commercial et de deux caves, d’un ensemble immobilier situé [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 7], cadastré section BK n° [Cadastre 5], moyennant le prix de 250.000 €.

Il était prévu le versement d’une indemnité d’immobilisation d’un montant de 25.000 € au plus tard dans les 10 jours de la signature de la promesse en la comptabilité de l’étude de Me [K], désigné en qualité de séquestre.

La promesse était consentie pour une durée fixée au 15 avril 2020.

Le 22 janvier 2020, la société Soprimo a procédé au versement en la comptabilité de l’étude notariale de la totalité de l’indemnité d’immobilisation.

Suivant courriel du 02 avril 2020, le notaire rédacteur, Me [K], suite à la crise sanitaire et après avoir rappelé qu’en application de l’ordonnance du 25 mars 2020, la ville de [Localité 7] disposait d’un délai expirant désormais le 25 juin pour exercer son droit de préemption urbain, a proposé aux parties la régularisation d’un avenant à la promesse prorogeant au 17 juillet 2020 le délai pour lever l’option, ce afin d’éviter sa caducité.

Seuls les promettants ont signé cet avenant, le 04 avril 2020.

Suivant courrier électronique du 17 avril 2020, les époux [D] ont indiqué au notaire que la Sarl Soprimo n’ayant pas signé l’avenant, la promesse de vente était caduque depuis le 15 avril précédant et que l’indemnité d’immobilisation devait leur être versée.

Par acte d’huissier du 20 mai 2020, les époux [D], en application de la promesse, ont sommé la société bénéficiaire de prendre position dans un délai de sept jours et de justifier, le cas échéant, de l’un des motifs stipulés par les parties lui permettant de se voir restituer la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Par courrier électronique du 29 mai 2020, le notaire a informé les époux [D] n’avoir reçu aucune réponse de la société Soprimo dans le délai de sept jours et qu’il procédait par conséquent au virement sur leur compte de la somme de 25.000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Le 1er juin 2020, la société Soprimo, par l’intermédiaire de son notaire, a manifesté auprès de Me [K] sa volonté de réitérer l’acte (en se substituant une autre société) « maintenant que le confinement est terminé», ce à quoi il lui a été répondu que cela n’était plus possible, les époux [D] ayant déjà revendu le bien, en précisant que l’indemnité d’immobilisation leur avait été versée.

Suivant acte d’huissier du 30 avril 2021, la société Soprimo a fait assigner les époux [D] et Me [K] devant le tribunal judiciaire de Rennes afin de voir condamnés :

— à titre principal, les époux [D], solidairement avec le notaire, à lui verser la somme de 25.000 € au titre du préjudice subi résultant de l’absence de restitution de l’indemnité d’immobilisation,

— à titre subsidiaire, le notaire seul, à lui verser la somme de 25.000 € au titre du préjudice subi résultant de l’impossibilité dans laquelle elle a été placée de régulariser un acte de vente et d’obtenir la restitution de l’indemnité d’immobilisation,

— les époux [D] et le notaire à lui verser la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par jugement du 9 septembre 2024, le tribunal judiciaire de Rennes a :

— débouté la Sarl Société promotion immobilière de l’Ouest de ses demandes;

— condamné celle-ci aux dépens et à payer à M. et Mme [S] et [M] [D] la somme de 3 000 € au titre des frais non compris dans les dépens;

— rejeté toute autre demande, plus ample ou contraire.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que :

— les parties n’ont pas entendu poser l’absence d’exercice par la commune de son droit de préemption comme une condition de l’ouverture du délai d’option, ce que par ailleurs aucun texte n’exige,

— la Sarl Soprimo ne peut donc utilement soutenir qu’elle n’a pas légitimement levé l’option, au motif que le droit de préemption urbain n’avait pas été purgé à la date de l’expiration de la promesse,

— la promesse unilatérale de vente n’entrait pas dans le champ d’application des dispositions de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période,

— la Sarl Soprimo, qui n’a pas exercé son droit d’option, sans motif légitime, est dès lors mal fondée en sa demande de restitution,

— la Sarl Soprimo est mal fondée à solliciter la condamnation solidaire des promettants et du notaire à lui régler la somme de 20.000 € au titre d’une perte de chance de réaliser un profit avec l’opération immobilière convoitée, ce d’autant qu’elle n’allègue aucun fait générateur de responsabilité à l’encontre du notaire,

— s’agissant de la responsabilité subsidiaire du notaire, auquel il est reproché d’avoir libéré prématurément l’indemnité d’immobilisation au profit des vendeurs, aucun manquement n’est caractérisé, le notaire n’ayant fait que se conformer aux stipulations contractuelles.

Par déclaration du 17 octobre 2024, la Sarl Soprimo a interjeté appel de ce jugement, en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes et condamnée aux dépens, en intimant seulement Me [K].

EXPOSE DES MOYENS ET DES PRÉTENTIONS

La Sarl Société promotion immobilière de l’Ouest (Soprimo) expose ses moyens et prétentions dans ses dernières conclusions transmises au greffe et notifiées le 20 juin 2025 auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé. Elle demande à la cour de :

— réformer le jugement du 09 septembre 2024 en toutes ses dispositions en ce qu’il a débouté la Sarl Soprimo de ses demandes de condamnation à l’encontre de Me [K],

en conséquence,

à titre principal,

— condamner Me [K] au paiement de la somme de 25 000 € correspondant au préjudice subi par la société Soprimo résultant de l’absence de restitution de l’indemnité d’immobilisation versée,

à titre subsidiaire,

— condamner Me [K] à payer à la société Soprimo la somme de 25 000 € correspondant au préjudice perte de chance subi résultant de l’impossibilité dans laquelle elle a été placée de régulariser un acte de vente et d’obtenir la restitution de l’indemnité d’immobilisation,

— débouter les parties de toutes autres demandes, fins et conclusions contraires,

— condamner Me [K] au paiement de la somme de 4 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir (sic).

Me [W] [K] expose ses moyens et prétentions dans ses dernières conclusions transmises au greffe et notifiées le 1er avril 2025 auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé. Il demande à la cour de :

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Rennes du 9 septembre 2024 en toutes ses dispositions,

— débouter la société Soprimo de l’intégralité de ces demandes, fins et conclusions à l’encontre de Me [K],

— condamner la société Soprimo à verser à Me [K] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la même aux dépens, lesquels seront recouvrés par la Selarl AB Litis conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

MOTIVATION DE LA COUR

1°/ Sur la responsabilité du notaire :

a. Sur la libération fautive de l’indemnité d’immobilisation au profit des promettants

La Sarl Soprimo considère que la condition relative au droit de préemption urbain n’étant pas réalisée au 3 juin 2020, c’est de manière parfaitement fautive que Me [K] a libéré l’indemnité d’immobilisation au profit des promettants.

Elle considère que ce faisant, Me [U] a manqué à son obligation d’assurer l’efficacité des actes auxquels il prête son concours et à tout le moins, a commis une faute dans sa mission de séquestre.

Elle estime qu’il aurait dû recueillir l’accord de toutes les parties à la libération des fonds et qu’en l’absence de cet accord, il ne lui appartenait pas d’apprécier si les sommes pouvaient faire l’objet d’un versement au profit des promettants.

Elle fait grief au tribunal d’avoir retenu que le notaire n’avait fait que se conformer aux stipulations contractuelles, dès lors que selon elle, la promesse ne pouvait produire aucun effet en l’absence de purge du droit de préemption urbain.

En tout état de cause, le notaire ne pouvait considérer qu’il n’existait pas en l’espèce de 'difficulté’ entre les parties s’agissant du sort de l’indemnité d’immobilisation, de sorte qu’en libérant les fonds, il a méconnu ses obligations de séquestre, telles que résultant de la promesse.

Me [K] rappelle que l’indemnité d’immobilisation était incontestablement acquise aux promettants, la Sarl Soprimo ne pouvant utilement soutenir qu’elle n’avait pas légitimement levé l’option au motif que le droit de préemption urbain n’avait pas été purgé à la date d’expiration de la promesse.

Il conteste tout faute dans l’accomplissement de sa mission de séquestre dès lors que la promesse prévoyait expressément les cas dans lesquels l’indemnité d’immobilisation serait acquise au promettant, notamment lorsque le bénéficiaire n’a pas réalisé l’acquisition dans les délais et conditions.

Il ajoute que la Sarl Soprimo n’a pas justifié au notaire, dans le délai de sept jours de l’expiration de la promesse, l’existence d’un motif lui permettant d’obtenir la restitution de l’indemnité d’immobilisation, pas plus qu’elle n’a répondu à la sommation adressée le 20 mai 2020 par les promettants.

Il estime donc qu’il s’est conformé aux stipulations contractuelles.

Réponse de la cour

La promesse de vente conclue en la forme authentique le 17 janvier 2020 prévoit :

— (page 4) qu’elle est consentie pour une durée expirant le 15 avril 2020,

— (pages 4 et 5) que la réalisation de la promesse aura lieu soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, soit par la levée d’option faite par le bénéficiaire (société Soprimo) à l’intérieur de ce délai, la levée d’option transformant la promesse de vente en vente, la vente restant toutefois placée sous les seules conditions suspensives encore pendantes le jour de la levée d’option, sauf renonciation à ces dernières de la part du bénéficiaire,

— (page 5) qu’au cas où le bénéficiaire n’aurait ni levé l’option ni signé l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse au terme du dit délai de réalisation,

— (pages 9 et 10) le versement par le bénéficiaire d’une indemnité de 25 000 euros entre les mains du notaire rédacteur, désigné séquestre, cette indemnité étant notamment acquise au promettant en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus à l’acte ('observation étant faite que l’intégralité de cette somme restera acquise au promettant même si le bénéficiaire faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d’expiration du délai d’option'), que toutefois, dans cette même hypothèse la somme sera restituée au bénéficiaire en cas de défaillance d’une au moins des conditions suspensives stipulées,…

Il a, en outre, été convenu que : 'S’il entend se prévaloir de l’un quelconque des motifs visés ci-dessus pour se voir restituer la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation, le bénéficiaire devra le notifier au notaire soussigné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au plus tard dans les sept (7) jours de la date d’expiration de la promesse de vente. À défaut pour le bénéficiaire d’avoir adressé cette lettre dans le délai convenu, le promettant sera alors en droit de sommer le bénéficiaire par acte extrajudiciaire de faire connaître sa décision dans un délai de sept (7) jours. Faute pour le bénéficiaire de répondre à cette réquisition dans le délai ci-dessus, il sera déchu du droit d’invoquer ces motifs et l’indemnité restera acquise au promettant', 'le séquestre conservera cette somme pour la remettre soit au promettant soit au bénéficiaire selon les hypothèses ci-dessus définies. En cas de difficulté entre les parties sur le sort de l’indemnité, il appartiendra à la plus diligente d’entre elles de se pourvoir en justice…'.

— (pages 11 et 12) que 'les effets des présentes sont soumis à la levée des réserves et à l’accomplissement des conditions suspensives suivantes', les réserves concernant le droit de préemption et la purge du droit de préférence du locataire du bail commercial et les conditions suspensives l’absence de servitudes, de charges ou de vices, la régularité de l’origine de propriété, l’absence de saisie ou d’inscription et, enfin, la résiliation préalable du bail commercial.

Il ressort clairement de cet acte que les parties ont entendu fixer à la charge du bénéficiaire un délai pour lever l’option, sans corrélation avec la levée des réserves ou l’accomplissements des conditions suspensives (les parties analysant dans leurs écritures la réserve relative au défaut d’exercice du droit de préemption comme une condition suspensive) puisqu’il a été expressément prévu que la levée d’option transforme la promesse de vente en vente laquelle reste toutefois placée sous les seules conditions suspensives encore pendantes le jour de la levée d’option.

Si le notaire a notifié à la Ville de [Localité 7], titulaire du droit de préemption urbain, la déclaration d’intention d’aliéner le 22 janvier 2020, date de réception de la lettre recommandée et si ce droit devait théoriquement expirer, faute d’exercice exprès, deux mois plus tard soit le 22 mars, le cours du délai de purge du droit de préemption s’est trouvé suspendu du 12 mars au 24 mai 2020 en raison de la crise sanitaire dite 'Covid 19' (ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020 modifiée) de sorte qu’il ne s’est achevé que 3 juin 2020.

Le cours du délai de levée de l’option, dont le terme avait été contractuellement fixé au 15 avril 2020, n’ayant pas été affecté par l’ordonnance précitée, le notaire a proposé, le 2 avril 2020, aux parties un avenant reportant ce terme au 17 juillet 2020 : 'Comme convenu suite à nos conversations téléphoniques et afin d’éviter toute caducité de la promesse de vente signée le 17 janvier dernier par mon ministère, je vous prie de trouver ci-joint un avenant à imprimer et à compléter… Une fois complété, je vous remercie de bien vouloir m’envoyer chacun votre exemplaire par courrier à l’office’ (pièce n° 2 de l’intimé).

La société Soprimo qui ne conteste ni les conversations téléphoniques dont il est ainsi fait état ni la réception du projet d’avenant, ne l’a pas retourné, contrairement aux vendeurs qui l’ont signé dès le 3 avril ainsi qu’il en est justifié (même pièce), au notaire.

Faute d’accord, le terme du délai précité a donc été maintenu à la date initialement fixée. Or, à cette date, la société Soprimo n’avait pas levé l’option de sorte que la promesse est devenue caduque (indépendamment de la levée des réserves ou de l’accomplissement des conditions).

La société Soprimo, bénéficiaire de la promesse, n’a fait connaître au notaire ni les raisons de son abstention ni un quelconque motif justifiant, conformément au contrat, de la restitution de l’indemnité fixée et versée entre les mains du séquestre. Elle n’a pas davantage répondu, dans le délai convenu, de sept jours, à l’acte d’huissier de justice que lui ont fait délivrer les vendeurs, en application de la stipulation précitée, le mercredi 20 mai 2020.

Conformément aux termes de la promesse – qui fait la loi des parties – l’indemnité est acquise aux promettants ce que la société Soprimo ne conteste plus puisqu’elle ne les a pas intimés, n’agissant plus, au stade de l’appel, que contre le notaire, lui reprochant une faute.

Ce dernier, ayant, en raison des circonstances particulières liées à la crise sanitaire, pris la précaution, dans la mesure où le terme du délai de purge du droit de préemption urbain avait été légalement reporté postérieurement à celui du délai fixé pour l’exercice de l’option, de soumettre le 2 avril aux parties un avenant puis vainement invité le 17 avril 2020 la société Soprimo à se rapprocher – nonobstant la caducité de la promesse – du ' propriétaire si vous entendez fixer amiablement un rendez-vous de signature de l’acte de vente après la fin de l’état d’urgence sanitaire et à partir du 8 juin 2020 ' (pièce n° 5 de l’intimé), n’a commis aucune faute, en versant après qu’ait été strictement observée la procédure convenue (sept jours après une sommation restée sans effet), l’indemnité d’immobilisation aux consorts [D] [Y], étant à cet égard observé que l’appelante passe totalement sous silence ses carences répétées qui sont seules à l’origine de la situation dont elle se plaint.

De même, est-ce en vain que la société Soprimo recherche la responsabilité du notaire en sa qualité de séquestre dès lors que les parties ont convenu d’une procédure et d’un délai de contestation que le plaignant n’a pas observés, n’ayant élevé aucune difficulté avant l’expiration du-dit délai et étant conventionnellement déchu du droit d’invoquer un motif de nature à justifier la restitution de l’indemnité fixée, et permettant ainsi au séquestre de libérer, en exécution de la convention rappelée ci-dessus, les fonds entre les mains du créancier.

Aussi, la demande principale de la société Soprimo ne peut qu’être rejetée, la décision critiquée, dont la motivation est pertinente, étant confirmée de ce chef.

b. Sur les manquements du notaire en sa qualité de rédacteur et à son devoir de conseil

La Sarl Soprimo expose que la promesse souffre de nombreuses imprécisions et contradictions, qui ont empêché les parties de comprendre la portée de leurs engagements.

Elle fait valoir qu’elle n’a pas été mise en mesure de comprendre que la levée de la réserve du droit de préemption urbain jouait au stade de la vente et non de la promesse, de sorte qu’elle était sans incidence sur la levée de l’option.

Elle ajoute que si elle avait été correctement informée par le notaire au stade de la promesse, elle aurait levé l’option ou régularisé l’acte authentique de vente sans attendre la purge du droit de préemption urbain, afin d’éviter la perte de l’indemnité d’immobilisation.

Elle estime par ailleurs qu’en libérant immédiatement l’indemnité d’immobilisation au profit des vendeurs, Me [K] l’a privée de toute possibilité de solliciter amiablement la restitution de l’indemnité d’immobilisation en l’empêchant de faire valoir de sérieux moyens de contestation.

Elle sollicite donc la condamnation de la notaire à lui régler la somme de 25.000 € correspondant au préjudice subi, tenant à la perte de chance de régulariser l’acte ou de trouver un accord amiable sur la restitution de l’indemnité d’immobilisation, compte tenu de l’absence d’immobilisation effective du bien vendu et du contexte sanitaire (aucune vente ne pouvait intervenir avant le 4 juin 2020).

Me [K] réfute toute responsabilité à ce titre, la promesse n’étant ni imprécise ni contradictoire. Il affirme qu’il résulte précisément de la promesse, en son paragraphe 'réalisation’ que c’est bien la vente qui était conditionnée à la levée des conditions suspensives et non la levée d’option.

Il ajoute qu’en tant que professionnel de l’immobilier, la société Soprimo n’a pu imaginer que la levée d’option était conditionnée à la levée des réserves/conditions suspensives. Etant rompue au mécanisme juridique de la promesse unilatérale de vente, elle a parfaitement compris la portée de ses engagements.

Il conteste la perte de chance alléguée.

Réponse de la cour

Il est constant que le notaire est tenu à l’égard des parties d’un devoir de conseil et de leur expliquer la portée de leurs engagements.

La société Soprimo expose que la promesse est imprécise notamment en ce qui concerne le droit de préemption, érigé en réserve. En fait la question ne s’est posée qu’en raison de la crise sanitaire et des mesures éditées par l’ordonnance précitée. En effet, initialement, le processus fixé prévoyait une purge du droit de préemption (fonction de la notification effectuée par le notaire, en l’occurrence le 22 mars 2020) avant l’expiration du terme du délai d’option, élément parfaitement compréhensible de tout acquéreur, a fortiori d’un professionnel de l’immobilier.

La difficulté a résulté en l’espèce de la suspension légale d’un délai (celui afférent à l’exercice du droit de préemption) et pas de l’autre (exercice de l’option), ce que le notaire ne pouvait prévoir deux mois à l’avance et prodiguer à cet égard, en janvier 2020, un conseil.

S’étant rendu compte de la situation ainsi créée, Me [K] a, au contraire, parfaitement satisfait à son devoir de conseil en suggérant aux parties, après s’en être téléphoniquement entretenu avec elles (ainsi qu’il résulte du courriel adressé le 4 avril 2020 'comme convenu suite à nos conversations téléphoniques…') de signer un avenant ayant pour objet de reporter le terme du délai d’exercice de l’option au 17 juillet 2020 et en leur adressant un projet d’avenant en ce sens, projet dont les consorts [D] et [Y], promettants (vendeurs non professionnels), ont parfaitement compris le sens puisqu’ils l’ont retourné signé, au contraire de la société Soprimo qui s’en est abstenue.

De même et après l’expiration du délai, Me [K] a conseillé, par lettre du 17 avril 2020, à la société Soprimo de se rapprocher du propriétaire pour fixer un rendez-vous de signature de l’acte de vente, conseil qu’elle n’a pas davantage suivi, contraignant les promettants à lui délivrer le 20 mai 2020, soit plus d’un mois après, une sommation.

Il résulte, contrairement à ce que prétend la société Soprimo, que des discussions amiables étaient dans ce délai tout à fait possible, mais que l’appelante a fait le choix de ne pas s’engager dans cette voie, préférant laisser le promettant dans l’ignorance de ses intentions.

Les manquements reprochés n’étant pas caractérisés, la société Soprimo doit également être déboutée de ce chef.

Le jugement doit donc être confirmé en ses dispositions critiquées.

2°/ Sur les frais irrépétibles et les dépens

Succombant en son appel, la société Soprimo doit être condamnée aux dépens.

Elle devra, en outre, verser à Me [K] une somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant dans les limites de l’appel, par arrêt rendu publiquement et contradictoirement,

Confirme en ses dispositions critiquées, le jugement rendu le 9 septembre 2024 par le tribunal judiciaire de Rennes.

Condamne la société Soprimo aux dépens d’appel.

Autorise les avocats qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre elle ceux des dépens dont ils auraient pu faire l’avance sans avoir reçu provision.

Condamne la société Soprimo à verser à Me [K] une somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT