COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 12 MARS 2025

N° 2025 / 068

N° RG 23/07041

N° Portalis DBVB-V-B7H-BLKWU

[J] [E]

[Y] [I] [E]

C/

[H] [F]

S.D.C. DU [Adresse 6] À [Localité 8]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Laurent GAY

M^e Anthony CAVITTA

M^e Anne cécile NAUDIN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de MARSEILLE en date du 18 Novembre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/00927.

APPELANTS

Monsieur [J] [E]

né le 25 Août 1980 à [Localité 11] (BRÉSIL), demeurant [Adresse 7] – [Localité 4], ès qualité d’ayant droit de Madame [N] [E]

Madame [Y] [I] [E]

née le 28 Août 1980 à [Localité 11] (BRÉSIL), demeurant [Adresse 5] [Localité 3], ès qualité d’ayant droit de Madame [N] [E]

représentés par M^e Laurent GAY, membre de la SELARL GIRAUD-GAY ET ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEES

Madame [H] [F]

née le 21 Juillet 1987 à [Localité 9] (ITALIE), demeurant [Adresse 6] [Localité 2]

représentée par M^e Anthony CAVITTA, avocat au barreau de MARSEILLE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] sis à [Localité 2][Adresse 6]

pris en la personne de son syndic en exercice la société SAS FONCIA [Localité 8], dont le siège social est sis [Adresse 10] [Localité 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

représenté par M^e Anne cécile NAUDIN, membre de l’association CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 07 Janvier 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Mars 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Mars 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère pour le Président empêché et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Par acte sous seing privé du 8 février 2019, Mme [F] a conclu un bail d’habitation avec Mme [E], portant sur un appartement de type 2 situé au 3ème et dernier étage d’un immeuble sous statut de la copropriété.

Quelque temps après son entrée dans les lieux, Mme [F] a commencé à se plaindre d’infiltrations au sein de son appartement, notamment à la suite d’épisodes pluvieux.

Estimant que le problème perdurait de manière anormale, elle a fait délivrer assignation devant le juge des contentieux de la protection de Marseille à sa propriétaire, selon exploit en date du 17 février 2022.

Selon dénonce d’assignation valant assignation en intervention forcée délivrée le 11 juillet 2022, Mme [N] [E] a appelé à la cause le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], [Localité 2].

Par jugement en date du 18 novembre 2022, le Juge des contentieux de la protection a constaté que le logement loué à Mme [F] n’était pas décent et que la concluante subissait un préjudice de jouissance, en conséquence il:

ORDONNE à Mme [E] de procéder à la remise en état des murs du séjour du logement loué à Mme [F], murs affectés de moisissures et traces d’infiltrations au niveau des trois contre-marches des trois portes fenêtres du salon, ainsi que l’embrasure de la porte fenêtre de droite et l’embrasure de la porte fenêtre de gauche et sur le bas du trumeau de gauche derrière le meuble,

ce sous astreinte de 10€ par jour de retard passé l’expiration d’un délai de 4 mois suivant le prononcé du jugement,

DEBOUTE Mme [F] de sa demande de suspension du paiement des loyers jusqu’aux dits travaux,

DEBOUTE Mme [F] de toute autre demande de travaux notamment relatifs à l’électricité,

CONDAMNE Mme [E] à payer à Mme [F] une somme de 4.200,00 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance subi,

DEBOUTE Mme [F] de toute demande d’indemnisation du préjudice moral,

DEBOUTE Mme [E] de son appel en garantie formé à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6] à [Localité 8] et de sa demande d’expertise,

CONDAMNE Mme [E] aux dépens,

CONDAMNE Mme [E] à payer à Mme [F] une somme de 600,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais irrépétibles,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

DIT n’y avoir lieu à l’écarter,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires.

Mme [N] [E] née [R] est décédée le 18 novembre 2022.

Ses héritiers sont ses enfants, M. [J] [E] et Mme [Y] [E].

Par déclaration au greffe en date du 25 mai 2023, les consorts [E] ont interjeté appel de cette décision.

Les consorts [E] sollicitent:

REFORMER le Jugement du Juge des contentieux de la protection de MARSEILLE en date

du 18 novembre 2022, en ce qu’il :

ORDONNE à Mme [E] de procéder à la remise en état des murs du séjour du logement loué à Mme [F], murs affectés de moisissures et traces d’infiltrations au niveau des trois contre-marches des trois portes fenêtres du salon, ainsi que l’embrasure de la porte fenêtre de droite et l’embrasure de la porte fenêtre de gauche et sur le bas du trumeau de gauche derrière le meuble,

ce sous astreinte de 10€ par jour de retard passé l’expiration d’un délai de 4 mois suivant le prononcé du jugement,

CONDAMNE Mme [E] à payer à Mme [F] une somme de 4.200,00 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance subi,

DEBOUTE Mme [E] de son appel en garantie formé à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6] à [Localité 8] et de sa demande d’expertise,

CONDAMNE Mme [E] aux dépens,

CONDAMNE Mme [E] à payer à Mme [F] une somme de 600,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

ET STATUANT A NOUVEAU

DEBOUTER Mme [H] [F] de l’intégralité de ses moyens, fins et prétentions ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], [Localité 2] à relever et garantir M. [J] [E] et Mme [Y] [E] de l’intégralité des condamnations prononcées à leur encontre,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], [Localité 2] sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du prononcé du jugement à intervenir à faire réaliser les travaux préconisés par le rapport d’expertise de M. [K], et plus précisément les travaux relatifs au type de désordres n°1 en page 54 de son rapport d’expertise, et en toute hypothèse, à faire réaliser les travaux sur la toiture permettant de mettre fin aux infiltrations constatées dans l’appartement propriété de M. [J] [E] et Mme [Y] [E] et loué à Mme [F],

Très Subsidiairement,

ORDONNER une expertise aux frais partagés entre les trois parties au présent litige avec mission habituelle et notamment de :

— déterminer la ou les causes des désordres subis dans l’appartement de Mme [E],

— définir les travaux propres à y remédier,

— déterminer les responsabilités,

— chiffrer les préjudices subis par M. [J] [E] et Mme [Y] [E] et Mme [F]

CONDAMNER tout succombant à 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens.

A l’appui de leur recours, ils font valoir:

— que Mme [F] ne prouve pas que les infiltrations sont toujours actives,

— qu’elle demande une mise en conformité de son appartement sans préciser les travaux à réaliser,

— qu’ils se trouvent du fait du jugement débiteurs d’une obligation matériellement impossible puisque les travaux permettant de mettre fin au sinistre relèvent de la copropriété,

— que pour la remise en état des embellissement Mme [F] doit justifier de sa déclaration de sinistre à son assureur et des suites données,

— qu’il est évident que les désordres trouvent leur origine dans les problèmes liés à la toiture de l’immeuble, en effet le syndic n’a jamais contesté que les problèmes rencontrés dans leur appartement proviennent de la toiture, partie commune,

— que figure au procès verbal d’AG du 21 septembre 2021 la résolution 9 relative au vote de travaux sur la toiture,

— que cela résulte d’une expertise judiciaire rendu dans le cadre d’un litige initié à la demande d’un copropriétaire de l’immeuble voisin, expertise très éclairante sur les causes du sinistre,

— que la responsabilité du syndicat des copropriétaires doit être retenue, entraînant leur relevé et garantie ainsi que sa condamnation sous astreinte à faire réaliser les travaux de nature à mettre fin au sinistre,

— que subsidiairement, ils sollicitent une expertise.

Mme [F] a quitté les lieux loués le 5 octobre 2023

Mme [F] conclut:

CONFIRMER le jugement rendu par le Juge des contentieux de la protection le 18 novembre 2022, sauf en ce qu’il n’a prononcé aucune condamnation au titre du préjudice moral subi par Mme [F] ;

Y ajoutant,

DEBOUTER les consorts [E] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER les consorts [E], ou tout succombant, à payer à Mme [F] la somme de 2.000,00 euros, au titre du préjudice moral subi ;

LIQUIDER l’astreinte prononcée par le premier juge, la date de son point de départ étant le 18 mars 2023 ;

CONDAMNER les consorts [E], ou tout succombant, à payer à Mme [F] une somme de 2.010,00 euros au titre de l’astreinte due entre le 18 mars 2023 et le 5 octobre 2023 ;

CONDAMNER tout succombant à payer à Mme [F] la somme de 2.500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens, en ce compris le coût des constats d’Huissiers en date des 3 janvier 2022 et 16 juin 2023.

Elle soutient:

— qu’elle a déclaré le dégât des eaux à son assureur,

— qu’elle a subi un préjudice de jouissance indéniable outre un préjudice moral,

— qu’il convient de liquider l’astreinte.

Le syndicat des copropriétaires conclut:

CONFIRMER le jugement du Juge des contentieux de la protection du Pôle de proximité du Tribunal Judiciaire de Marseille du 18 novembre 2022 en ce qu’il a :

— Débouté Mme [N] [E] de son appel en garantie formé à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6] à [Localité 8] et de sa demande d’expertise.

REFORMER le jugement du Juge des contentieux de la protection du Pôle de proximité du Tribunal Judiciaire de Marseille du 18 novembre 2022 en ce qu’il a :

— Débouté le Syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais de justice.

En conséquence,

DEBOUTER M. [J] [E] et Mme [Y] [E] en leur qualité d’ayant droit de Mme [N] [E] de leur appel en garantie formé à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6] à [Localité 8], et de leur demande d’expertise.

DEBOUTER toute partie de toute demande formée à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] [Localité 1].

CONDAMNER solidairement M. [J] [E] et Mme [Y] [E] en leur qualité d’ayant droit de Mme [N] [E] ou toute autre partie succombant à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] [Localité 1] une somme de 1.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux dépens de première instance tels que prévus à l’article 696 du Code de procédure civile.

CONDAMNER solidairement M. [J] [E] et Mme [Y] [E] en leur qualité d’ayant droit de Mme [N] [E] ou toute autre partie succombant à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] [Localité 1] une somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile pour les frais exposés en appel, et aux dépens d’appel tels que prévus à l’article 696 du Code de procédure civile.

Il fait valoir:

— que les appelants ne démontrent pas que les désordres affectant leur appartement trouvent leur origine dans les parties communes de l’immeuble condition pour engager sa responsabilité,

— que le rapport d’expertise judiciaire versé aux débats ne concerne pas le présent litige, mais l’appartement de copropriétaires situé dans l’immeuble voisin au rez de chaussée, mettant en évidence des venues d’eau et un taux d’humidité dans cet appartement et des fissures sur des éléments maçonnés en toiture de l’immeuble dont il est le syndicat,

— qu’ainsi ces constatations ne sauraient s’étendre à l’appartement objet des présentes situé au 3ème étage, l’humidité pouvant présenter des origines diverses,

— qu’il n’est justifié d’aucune déclaration de sinistre aux assureurs et d’investigations menées par ces derniers,

— que les travaux votés en AG s’inscrivent dans le cadre des préconisations de l’expert dans le cadre du litige relatif à l’appartement du rez de chaussée de l’immeuble voisin, et ne sont pas une reconnaissance de responsabilité.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales de l’ancienne locataire

Il résulte des article 1719 et 1720 du code civil que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations et est tenu d’une obligation d’entretien.

L’article 1721 du même code comme l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à garantir le preneur des vices et des défauts de nature à faire obstacle à la jouissance paisible du logement et dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques du logement décent sont définies dans le décret n02002-120 du 30 janvier 2002.

Il en résulte qu’en cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance.

En outre, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire peut demander au propriétaire la mise en conformité du bien loué.

En l’espèce, il résulte d’un constat d’huissier du 3 janvier 2022 que le logement en question subit des infiltrations et présente une humidité anormale et excessive.

En effet, l’huissier a retenu que les 3 contre-marches des trois portes fenêtres du salon avec coin cuisine présentent des traces de moisissures, ainsi que l’embrasure de la porte fenêtre de droite qui présente des traces d’infiltrations avec décollement de l’enduit, et l’embrasure de la porte fenêtre de gauche qui présente des traces d’infiltrations sur toute la hauteur du chambranle et le bas du trumeau de gauche derrière le meuble.

En conséquence, le premier juge a pu retenir que le logement souffrait d’infiltrations et de moisissures notamment dans le séjour , qui ont été dénoncées par la locataire à la bailleresse à plusieurs reprises depuis la fin de l’année 2019.

Cette situation a nécessairement troublé la jouissance paisible du logement par la locataire, dont l’indemnisation a valablement été évaluée à la somme de 4200€ sur la base de 20% du loyer de 570€ durant trois années.

Pour autant, la locataire a quitté les lieux le 5 octobre 2023, de sorte que sa demande de remise en état des lieux loués est devenue sans objet.

Par ailleurs, la locataire ne justifie pas plus en appel qu’en première instance du préjudice moral qu’elle invoque et qui serait distinct du préjudice de jouissance indemnisé, de sorte que le jugement est confirmé en ce qu’il ne l’a pas retenu.

Sur l’appel en garantie formulé par les consorts [E] à l’encontre du syndicat des copropriétaires

Il résulte de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 notamment que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il appartient au copropriétaire qui engage la responsabilité du syndicat de prouver que les désordres subis par son logement trouvent leur origine dans les parties communes de l’immeuble.

Or, les consorts [E] se fondent essentiellement sur un rapport d’expertise judiciaire [K] du 15 septembre 2020 ordonné dans une autre procédure, qui s’il établit des désordres d’étanchéité en toiture de l’immeuble n’établit aucunement un lien de cause à effet quant à l’existence d’infiltration dans l’un des appartements de cet immeuble, en l’occurence le leur.

En effet, sont évoquées par l’expert des fissurations en certains éléments maçonnés sans confirmation de ce que ces fissurations soient à l’origine des infiltrations objet des présentes.

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté l’appel en garantie du syndicat des copropriétaires et la demande d’expertise judiciaire faute d’élément probant produit, l’existence de désordres sur une toiture à l’émergence de certains points de cette dernière ne pouvant justifier à elle seule une telle expertise.

En outre, la responsabilité du syndicat n’étant pas établie, il ne saurait être condamné sous astreinte à la réalisation de travaux préconisés par un expert judiciaire dans une autre procédure.

Sur la demande de liquidation de l’astreinte

La demande de mise en conformité étant devenue sans objet et le préjudice de jouissance ayant été indemnisé, la liquidation de l’astreinte ne se justifie pas.

Sur les autres demandes

Il n’y a pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 en appel.

Les consorts [E] sont condamnés aux entiers dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 18 novembre 2022 par le Tribunal de proximité de MARSEILLE,

SAUF en ce qu’il a:

ORDONNE à Mme [E] de procéder à la remise en état des murs du séjour du logement loué à Mme [F], murs affectés de moisissures et traces d’infiltrations au niveau des trois contre-marches des trois portes fenêtres du salon, ainsi que l’embrasure de la porte fenêtre de droite et l’embrasure de la porte fenêtre de gauche et sur le bas du trumeau de gauche derrière le meuble,

ce sous astreinte de 10€ par jour de retard passé l’expiration d’un délai de 4 mois suivant le prononcé du jugement,

Statuant à nouveau,

DECLARE sans objet depuis le 5 octobre 2023 date du départ de la locataire la demande de remise en état des murs du séjour du logement loué par Mme [F],

Y ajoutant,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

DIT n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE les consorts [E] aux entiers dépens de l’appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE