5ème Chambre

ARRÊT N° 278

N° RG 23/00815 – N° Portalis DBVL-V-B7H-TPYI

(Réf 1ère instance : 11-22-0009)

Mme [O] [F]

C/

Mme [K] [H] épouse [S]

M. [D] [S]

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fouquaut

M^e Bernard

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 10 DECEMBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

Assesseur : Monsieur Sébastien FOURNIER, Conseiller,

GREFFIER :

Madame OMNES, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Octobre 2025, devant Monsieur Sébastien FOURNIER, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

contradictoire, prononcé publiquement le 10 Décembre 2025 sur prorogation du 3 décembre 2025,par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

Madame [O] [F]

née le 13 Juin 1979 à [Localité 10], de nationalité française, fonctionnaire territoriale en congé parental

CCAS

[Adresse 5]

[Localité 1]

Représentée par M^e Arnaud FOUQUAUT, plaidant/postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉS :

Madame [K] [S] née [H]

née le 04 Octobre 1949 à [Localité 7], de nationalité française, retraitée

[Adresse 3]

[Localité 2]

Monsieur [D] [S]

né le 27 Octobre 1946 à [Localité 6], de nationalité française, retraité

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentés par M^e Hélène BERNARD de la SELARL BEAUVOIS PIERRE – PICART SEBASTIEN – BERNARD HELENE, plaidant/postulant, avocat au barreau de LORIENT

Par contrat du 31 octobre 2020, signé par M. [D] [S] en qualité de bailleur, il a été donné à bail à Mme [O] [F] un logement meublé sis au [Adresse 4] à [Localité 8] et ce jusqu’au 31 mars 2021. M. [N] [T], visé dans le contrat en qualité de locataire, ne l’avait pas signé.

Le contrat avait été qualifié de 'location saisonnière', portant sur la période du 31 octobre 2020 au 31 mars 2021.

Dans la suite d’un litige sur la régularisation d’un nouveau contrat de bail, un congé pour reprise a été donné le 30 juillet 2021 par Mme [S] à Mme [F] notamment, qui l’a contesté.

Par jugement du 6 juillet 2022, rendu sur assignation des époux [S], le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lorient a notamment :

— requalifié le bail en contrat de location de logement meublé à usage de résidence principale, après avoir jugé qu’il était conclu uniquement entre M. [S] et Mme [F] ;

— prononcé la nullité du congé.

Par acte du 28 juillet 2022, les époux [S] ont fait délivrer à Mme [F] un nouveau congé pour reprise pour le 31 octobre 2022, dans un contexte où un litige était entre temps né sur la question des parties de l’immeuble faisant l’objet du bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 novembre 2022, les époux [S] ont fait assigner Mme [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lorient, aux fins de validation de ce second congé, de constat de la résiliation du bail et d’expulsion de Mme [F].

Par jugement du 12 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lorient a :

— rejeté l’exception d’incompétence soulevée par Mme [F],

— constaté la régularité de l’assignation,

— déclaré valable le congé délivré pour la date du 31 octobre 2022,

— dit que Mme [F] était occupante sans droit ni titre du logement depuis le 31octobre 2022,

— dit que l’expulsion de Mme [F] et de tout occupant de son chef pourrait être poursuivie, en tant que de besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,

— débouté les époux [S] de leur demande d’astreinte,

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 550 euros charges comprises,

— condamné Mme [F] à verser cette indemnité d’occupation à compter du jugement et jusqu’à son départ effectif des lieux,

— rappelé qu’à l’issue du contrat de bail le dépôt de garantie doit être restitué déduction faite le cas échéant des sommes dues au titre des loyers, charges et éventuellement réparations locatives,

— dit que par les soins du greffe, la présente décision serait transmise à M. le préfet du département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Mme [F] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées,

— débouté les époux [S] de leur demande de dommages et intérêts,

— condamné Mme [F] à leur verser 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [F] aux dépens,

— rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision était de droit.

Le 7 février 2023, Mme [F] a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures, notifiées le 7 juillet 2023, elle demande à la cour d’appel de Rennes de :

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

* constaté la régularité de l’assignation ;

* déclaré valable le congé ;

* dit qu’elle était occupante sans droit ni titre depuis le 31 octobre 2022 ;

* dit que son expulsion pourra être poursuivie ;

* fixé le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 550 euros, charges comprises ;

* rappelé qu’à l’issue du contrat de bail le dépôt de garantie doit être restitué déduction faite le cas échéant des sommes dues au titre des loyers, charges et éventuellement réparations locatives ;

* mis à sa charge une somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens ;

à titre principal,

— prononcer la nullité du congé délivré le 28 juillet 2022 'par Mme [K] [S]' ;

à titre subsidiaire,

— prononcer frauduleux ce congé ;

en tout état de cause,

— constater qu’en raison de l’exécution provisoire attachée à la décision de première instance, Mme [F] a spontanément quitté les lieux le 31 mars 2023 ;

— constater que les parties n’ont pas réalisé d’état des lieux de sortie ;

— constater que M. [N] [T] et Mme [F] ont intégralement libéré les locaux d’habitation objet du bail ;

— prononcer la résiliation amiable du bail par les parties et fixer la fin du bail à la date de fin d’occupation effective des lieux par Mme [F], dernière occupante du logement pris à bail par les preneurs, soit le 31 mars 2023 ;

— constater qu’à défaut d’avoir réalisé un état des lieux de sortie, le logement est réputé avoir été remis au bailleur en bon état ;

— condamner solidairement M. [S] et Mme [H] à lui régler la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice subi, au titre des frais de déménagement ainsi que des tracas et aléas inhérents à une procédure judiciaire ;

— condamner solidairement Mme [H] et M. [S] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, incluant le constat dressé par commissaire de justice en date du 16 mai 2023, dont distraction au profit de M^e Arnaud Fouquaut, avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées le 16 juillet 2024, les époux [S] demandent quant à eux à la cour de :

— débouter Mme [F] de l’ensemble de ses demandes ;

— confirmer le jugement du 12 janvier 2023 en ce qu’il a :

* constaté la régularité de l’assignation ;

* déclaré valable le congé ;

* dit que Mme [F] était occupante sans droit ni titre depuis le 31 octobre 2022 ;

* dit que son expulsion et celle de tous ses occupants de son chef pourra être poursuivie ;

* fixé le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 550 euros charges comprises ;

* rappelé qu’à l’issue de contrat de bail le dépôt de garantie doit être restitué déduction faite le cas échéant des sommes dues au titre des loyers, charges et éventuellement réparations locatives ;

— infirmer le jugement en ce qu’il les a déboutés de leur demande d’indemnisation du préjudice subi et, statuant à nouveau, condamner Mme [F] à leur payer 2 000 euros chacun à titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi ;

— infirmer le jugement en ce qu’il a condamné Mme [F] à leur payer une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et, statuant à nouveau, la condamner à leur payer 1 400 euros à ce titre ;

— condamner Mme [F] à leur verser 2 902 euros au titre des dégradations et réparations locatives ;

— condamner Mme [F] à leur verser 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

— confirmer le jugement en ce qu’il condamne Mme [F] aux dépens ;

— condamner Mme [F] aux entiers dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la régularité de l’assignation.

Dans sa déclaration d’appel et encore dans le dispositif de ses conclusions, Mme [F] sollicite de la cour qu’elle infirme le jugement en ce qu’il a constaté la régularité de l’assignation du 21 novembre 2022.

Force est toutefois de constater qu’à hauteur d’appel elle ne développe pas la moindre argumentation au soutien de cette demande d’infirmation, qu’au surplus elle n’associe à aucune demande de sanction d’une éventuelle irrégularité.

Le jugement sera donc confirmé.

Sur la régularité du congé pour reprise.

La cour observe, tout d’abord, que pour contester la régularité formelle du second congé délivré par les époux [S] le 28 juillet 2022, Mme [F] argue dans sa motivation de circonstances hors de propos car afférentes au premier congé du 30 juillet 2021 délivré par la seule Mme [S] (qui selon elle aurait à l’époque agi en qualité de mandataire du seul bailleur, M. [S], sans avoir reçu de mandat écrit), premier congé pourtant déjà annulé par jugement définitif précité du 6 juillet 2022.

Etant accessoirement souligné que Mme [F], au-delà de cette confusion, se contredit ouvertement en prétendant que le congé n’aurait pas été dûment délivré à M. [J], qu’elle se plait en effet à qualifier de 'preneur’ alors pourtant qu’elle avait soutenu en justice qu’il était tiers au contrat, ce qui du reste a été définitivement jugé le 6 juillet 2022.

Les moyens tirés de la régularité formelle du congé du 28 juillet 2022 apparaissent donc d’ores et déjà parfaitement inopérants.

Pour contester ensuite le bien-fondé de ce second congé, Mme [F] fait valoir que l’emménagement des époux [S] dans l’habitation en cause serait 'totalement hypothétique', en ce que le bien serait inadapté à leur situation et notamment à leur âge, qu’il suppose des travaux d’adaptation et qu’il ne pourrait s’agir, vu sa proximité avec la résidence principale des époux [S], que d’une extension de cette dernière, de sorte qu’ils n’occuperaient pas effectivement le logement donné à bail. D’une manière plus générale, elle argue du contexte litigieux dans lequel s’inscrit la délivrance de ce congé pour reprise, dont le motif affiché aurait pour objet de masquer une mésentente qui en serait le motif réel.

Les époux [S], qui rappellent qu’il appartient à Mme [F] de rapporter la preuve de la fraude alléguée, font valoir la sincérité du motif de ce congé pour reprise et la circonstance que les travaux d’aménagement nécessaires à cette fin, loin d’établir le caractère frauduleux du congé, témoignent au contraire de leur intention d’habiter les lieux, ajoutant qu’ils ont mis en vente leur précédente résidence principale voisine du logement en litige.

L’article 25-8 précité de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux logements meublés comme en l’espèce, dispose notamment :

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Il est admis, en application de ces dispositions, que le congé pour reprise doit avoir pour finalité de faire du logement la résidence principale du bénéficiaire de la reprise.

Sur ce, le congé du 28 juillet 2022 est ainsi rédigé :

'Ce congé est justifié par la volonté des requérants de reprendre le logement à leur bénéfice personnel, pour y faire leur lieu d’habitation principale, leur logement actuel n’étant plus adapté à leur âge, à leurs conditions de vie et à l’état de santé actuel de Madame [S]'.

Les époux [S] opposent aux allégations de Mme [F] des pièces qui permettent à la cour de se convaincre de la réalité du motif visé au congé, en ce qu’ils rapportent la preuve tant de la vente de leur ancienne résidence principale (4, la [9]), que des travaux réalisés dans le logement litigieux avant de s’y installer (6, la Magdeleine) et de leur domiciliation effective en ces lieux (facture et inscription sur les listes électorales).

Le congé étant fondé sur des éléments réels, sérieux et légitimes, le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a :

— reconnu sa validité,

— dit que Mme [F] était occupante sans droit ni titre depuis le 31 octobre 2022.

Si Mme [F] a certes quitté les lieux fin mars 2023, il n’y a pas matière à critique du jugement du 12 janvier 2023 en ce qu’il avait dit que son expulsion pourrait au besoin être poursuivie.

Enfin, en l’absence de toute motivation tendant à critiquer la fixation de l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 550 euros, charges comprises, le jugement sera également confirmé sur ce point.

Sur la demande indemnitaire de Mme [F].

Mme [F] formule, pour la première fois à hauteur d’appel, une demande de condamnation des époux [S] à lui verser une somme de 10 000 euros, en réparation d’un préjudice selon elle causé par un congé frauduleux et qu’elle invoque au titre de frais de déménagement, de la peur pendant plusieurs mois d’être expulsée en l’absence de solution de relogement ou encore de 'tracas et aléas inhérents à une procédure judiciaire'.

Dans leur motivation les époux [S] relèvent certes le caractère nouveau de cette prétention indemnitaire qui n’avait pas été soumise au premier juge, mais ils ne formulent aucune prétention dans leur dispositif. La cour, qui en application de l’article 954 du code de procédure civile ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif, n’a donc pas à statuer sur cette question de procédure qui en est absente.

Sur le fond en revanche, Mme [F] sera nécessairement déboutée de cette demande compte tenu de la confirmation intégrale du jugement, dont il ressort que rien ne peut être utilement reproché aux époux [S] dans la délivrance du congé et la situation qui en a résulté pour Mme [F].

Sur la demande indemnitaire des époux [S].

Les époux [S] soumettent à la cour, comme devant le premier juge qui les en a déboutés, une demande indemnitaire présentée à hauteur de 2 000 euros chacun au titre de leur préjudice moral, selon eux causé par un abus de Mme [F] dans l’exercice de son droit de se défendre, faisant notamment valoir à ce titre qu’elle prétendait être seule locataire tout en invoquant la nullité du congé pour absence de délivrance à M. [J].

Devant la cour, Mme [F] est restée totalement taisante sur cet appel incident des époux [S], que ce soit dans sa motivation ou dans son dispositif, où elle ne sollicite ni la confirmation du jugement sur ce point, ni à défaut le débouté de la partie adverse.

L’office du juge étant de trancher un litige sur la base des prétentions formulées par les parties et non d’en déduire un sur la base de prétentions qu’il aurait eu à extrapoler, il sera donc fait le constat que Mme [F] n’a pas de moyen opposant à la demande indemnitaire des époux [S], à laquelle il doit donc être fait droit.

D’autant plus volontiers qu’il peut être relevé, à titre dès lors surabondant, que dans l’exercice de son droit de se défendre et même d’agir en justice en frappant le jugement d’appel, Mme [F] a pu, comme relevé plus haut, se contredire ouvertement au détriment de la partie adverse, la circonstance que cette posture n’a pas porté ses fruits ne retirant rien à son caractère blâmable. Elle a également, devant la cour qu’elle a elle-même saisie, argué d’un préjudice moral très important causé notamment par le fait d’avoir 'vécu plusieurs mois dans la peur d’être expulsée, sans aucune solution de relogement', alors que l’assignation date du 21 novembre 2022 et qu’il est justifié par les époux [S] qu’elle avait déjà signalé un changement d’adresse à la CAF dès janvier 2023.

Sur les dégradations locatives.

A hauteur d’appel, les époux [S] formulent pour la première fois une demande de condamnation de Mme [F] à leur verser la somme de 2 902 euros au titre des dégradations et réparations locatives.

Faisant valoir que Mme [F] n’aurait jamais cherché à faire un état des lieux de sortie et qu’elle serait partie sans les prévenir, adressant les clés à leur huissier par lettre recommandée avec accusé de réception, ils lui reprochent, d’une part, l’état de saleté de la maison ayant nécessité un nettoyage conséquent, et d’autre part, des dégradations dont certaines découvertes 'sous la tapisserie', nécessitant selon eux la reprise des cloisons et dépose des prises électriques, et d’autres au niveau d’un tuyau de douche, nécessitant le 'remplacement des plaques', sans aucune autre précision sur la nature et l’ampleur des dégradations ainsi invoquées.

La recevabilité de cette demande nouvelle n’est pas contestée par Mme [F].

Sur le fond, cette dernière fait valoir, dans son exposé du litige, que les époux [S] auraient refusé de prendre les clefs et de réaliser un état des lieux. Sa motivation est ensuite vierge de toute considération sur la demande adverse présentée au titre des dégradations locatives. Dans son seul dispositif, elle demande à la cour de 'constater', d’une part, que les parties n’ont pas réalisé d’état des lieux de sortie, et d’autre part, qu’à défaut le logement est réputé avoir été remis au bailleur en bon état.

Si une demande de 'constat’ n’est certes pas en elle-même une prétention au sens du code de procédure civile, le juge ne saurait toutefois s’arrêter à l’emploi de ce terme pour s’abstenir de statuer sur la prétention qu’il peut le cas échéant receler. Or, en l’espèce, par cette impropre demande de 'constat’ Mme [F] demande en réalité à la cour de juger que les lieux ont été restitués en bon état, demande qui s’oppose à la prétention adverse et ouvre ce faisant un débat qu’il appartient à la cour de trancher.

A cette fin, si aucune des parties ne prouve l’opposition de l’autre à la réalisation d’un état des lieux de sortie, il reste en toutes hypothèses à faire le constat de son absence, et ce sans que le 'procès-verbal de reprise des lieux’ réalisé le 23 avril 2023 puisse y pallier, dès lors qu’il n’y apparaît nulle part que Mme [F] aurait été convoquée à cette fin pour en assurer le caractère contradictoire, qu’il n’est ni invoqué ni prouvé devant la cour que Mme [F] n’aurait pas pu être contactée utilement, et qu’au contraire l’huissier a été en mesure de mentionner la nouvelle adresse de l’intéressée en fin d’acte.

En l’absence d’un état des lieux de sortie contradictoire, la cour ne peut pas se convaincre des dégradations et de l’état de saleté allégués par les époux [S], qui seront déboutés de leur demande.

Sur les frais irrépétibles et les dépens.

Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens de première instance sont confirmées.

Mme [F], partie succombante, sera condamnée aux dépens d’appel.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, elle sera par ailleurs condamnée au paiement d’une indemnité de 1 000 euros.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Statuant publiquement, contradictoirement, par arrêt mis à la disposition des parties au greffe,

Infirme le jugement du 12 janvier 2023 en ce qu’il a débouté Monsieur [D] [S] et Madame [K] [S] de leur demande indemnitaire ;

Confirme le jugement en toutes ses autres dispositions critiquées ;

Statuant à nouveau,

Condamne Mme [O] [F] à verser à M. [D] [S] et Mme [K] [S] la somme de 2 000 euros chacun à titre de dommages et intérêts ;

Y ajoutant,

Déboute Mme [O] [F] de sa demande indemnitaire ;

Déboute M. [D] [S] et Mme [K] [S] de leur demande au titre des dégradations locatives ;

Condamne Mme [O] [F] aux dépens d’appel ;

Condamne Mme [O] [F] à verser à M. [D] [S] et Mme [K] [S] une somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, La présidente,