4ème Chambre

ARRÊT N° 25

N° RG 25/03232

N° Portalis DBVL-V-B7J-V7UQ

(Réf 1ère instance :

TJ de [Localité 16]

Ordonnance de référé

du 16 mai 2025

RG N° 24/00339)

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Copie conforme délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 22 JANVIER 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre,

Assesseur : M^me Gwenola VELMANS, Conseillère,

Assesseur : M^me Valentine BUCK, Conseillère,

GREFFIER :

Monsieur Jean-Pierre CHAZAL, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Novembre 2025, devant M^me Gwenola VELMANS, magistrat rapporteur, tenant seule l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 22 Janvier 2026 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Monsieur [D] [V]

né le 08 Août 1958 en TUNISIE

domicilié [Adresse 4] (maison individuelle en fond de cour ayant accès par le porche du [Adresse 2])

Représenté par M^e Aurélie GRENARD de la SELARL ARES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Madame [K] [X]

née le 27 Juillet 1960 à [Localité 16]

domiciliée [Adresse 4] (maison individuelle en fond de cour ayant accès par le porche du [Adresse 2])

Représentée par M^e Aurélie GRENARD de la SELARL ARES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉS :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 6]

dont le siège social est [Adresse 7]

représenté par son syndic, la société cabinet [B] SYNDIC (S.A.S.) dont le siège social est [Adresse 15], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Christophe BAILLY de la SELAS AVOLITIS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

S.A.R.L. BGM GEOMETRE EXPERT

agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège Espace Performance – Alphasis Bat. [Adresse 10]

Représentée par M^e Jérôme HOCQUARD de la SELEURL ELOCA, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Représentée par M^e Mikaël BONTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

EXPOSÉ DU LITIGE

Par arrêté du 27 janvier 2021, Monsieur [D] [V] et Madame [K] [X] ont été autorisés à construire un immeuble sur leur terrain sis [Adresse 3] à [Localité 16]. Ce terrain est contigu à la parcelle sur laquelle se trouve l’immeuble du syndicat de copropriété du [Adresse 6] (le SDC), ayant pour syndic le Cabinet Lecomte immobilier.

Le 18 mai 2022, un plan de bornage amiable des deux parcelles a été réalisé par le Cabinet BGM Géomètre expert.

Lors de l’assemblée générale de copropriété du 20 juin 2022, les copropriétaires ont indiqué qu’ils ne s’opposaient pas à la destruction du mur mitoyen pour permettre la construction de la maison des consorts [N], qu’ils étaient d’accord pour la réalisation d’un état des lieux aux frais de leurs voisins et qu’ils allaient faire rédiger par leur notaire, un protocole d’accord amiable mentionnant la démolition du mur, la remise en état du terrain et les conditions et la durée d’accès au jardin.

Toutefois aucune résolution n’a été votée sur ce point.

L’engagement des travaux sur les parcelles des consorts [N] et du syndicat des copropriétaires a été précédé d’un état des lieux réalisé par Me [F], commissaire de justice, et en présence du Cabinet [B] Immobilier.

Des échanges sont intervenus entre les parties sur les conditions et les modalités d’accès sur la parcelle de la copropriété, sans toutefois que le projet de protocole d’accord n’aboutisse.

Les travaux ont débuté en mai 2023, par la démolition du mur mitoyen, avant d’être interrompus suite au refus du syndicat des copropriétaires de permettre l’accès à sa parcelle afin de réaliser les travaux, ceux-ci n’ayant pas été avisés au préalable du début des travaux.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 mai 2024, Madame [X] et Monsieur [V] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes afin notamment de se voir autoriser judiciairement à accéder à la parcelle de celui-ci pour installer un échafaudage sur une emprise de 1,50 m de large, le long de la façade de la construction donnant côté jardin de la copropriété pour une durée de 15 jours, afin de réaliser les travaux de ravalement de leur immeuble édifié en limite de propriété, et réaliser des travaux paysagers.

Par ordonnance du 14 août 2024, le juge des référés a enjoint aux parties de rencontrer un médiateur. Aucun accord n’a pu être trouvé.

Suivant rapport de constat en date du 17 mai 2025, le cabinet Mercier & Associés, missionné par le syndicat des copropriétaires a relevé la présence d’ouvrages en débord qui empiètent sur la parcelle de la copropriété, des non-conformités au permis de construire, et la nécessité de procéder au remblaiement et à la reprise des plantations et des espaces verts dans le jardin de la copropriété.

Par actes de commissaire de justice en date des 25, 26, 27 et 28 novembre 2024, les consorts [N] ont fait assigner la société BGM Géomètre expert, la société Couverture Moquet Peltier et son assureur la CRAMA, la société Desmots Racineux [T] et son assureur la société Axa France IARD, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes afin notamment de les garantir de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre dans le cadre de la procédure en cours.

Par ordonnance en date du 16 mai 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes a :

— débouté les consorts [N] de leurs demandes de servitude de tour d’échelle,

— débouté les consorts [N] de leur demande tendant à juger satisfactoire leur proposition indemnitaire, ainsi que de leur demande au titre de leur préjudice moral,

— débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes de démolition et de remise en état aux frais des consorts [N], ainsi que de mise en conformité de la construction,

— condamné les consorts [N] au versement de la somme provisionnelle de 5.000 euros au titre du préjudice de jouissance subi par le syndicat des copropriétaires,

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de prise en charge des frais d’expertise amiable à hauteur de 1.200 euros,

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de provision au titre de la rénovation du jardin,

— prononcé la mise hors de la société BGM géomètre expert,

— débouté l’ensemble des demandes à l’encontre de la société BGM Géomètre expert,

— débouté la CRAMA de sa demande de mise hors de cause,

— ordonné une mesure d’expertise judiciaire, et désigné pour y procéder M. [R] [H] lequel aura pour mission de :

— se rendre sur place, après avoir pris les convenances des parties et de leur conseil, en présence des parties, ou à défaut celles-ci régulièrement convoquées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voir de communication électronique certifiée et sécurisée,

— se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles pour l’accomplissement de sa mission,

— examiner les empiétements de l’ouvrage des consorts [N] sur la parcelle du SDC, les décrire, en indiquer la nature, l’ampleur, en rechercher les causes,

— examiner les non-conformités de l’ouvrage des consorts [N] au permis de construire, les décrire, en indiquer la nature et en rechercher les causes,

— évaluer et indiquer le coût et la durée prévisible des travaux nécessaires pour mettre fin aux désordres et à leurs conséquences, et chiffrer le cas échéant, le coût des remises en état,

— donner tous éléments permettant d’évaluer les préjudices subis du fait de la construction des consorts [N] et à subir du fait des travaux de remise en état,

— débouté les consorts [N] de leur demande de complément de mission de l’expert,

— débouté les consorts [N] de leur demande de garantie dirigée contre la société BGM Géomètre expert, la société Couverture Moquet Peltier, à la société Desmots Racineux [T], la société Axa France IARD (assureur de la société Desmots Racineux [T]) et la CRAMA (assureur de la société Couverture Moquet Peltier),

— condamné les consorts [N] à supporter les dépens de l’instance,

— débouter les consorts [N] et la CRAMA de leur demande au titre des frais irrépétibles,

— condamné les consorts [N], au paiement d’une somme de 1.000 euros au SDC, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

— condamné les consorts [N], in solidum, à verser à la société BGM Géomètre expert la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que les entiers dépens,

— rejeté toute autre demande plus ample ou contraire des parties.

Les consorts [N] ont relevé appel de cette décision le 11 juin 2025 en intimant uniquement la SARL BGM Géomètre-Expert et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 16].

Aux termes de leurs dernières conclusions en date du 10 novembre 2025, ils concluent à l’infirmation de l’ordonnance déférée en ce qu’elle :

— les a déboutés de leurs demandes de servitude de tour d’échelle,

— les a déboutés de leur demande tendant à juger satisfactoire leur proposition indemnitaire, ainsi que de leur demande au titre de leur préjudice moral,

— les a condamnés au versement de la somme provisionnelle de 5.000 euros au titre du préjudice de jouissance subi par le syndicat des copropriétaires,

— a prononcé la mise hors de la société BGM géomètre expert,

— les a déboutés l’ensemble des leurs demandes à l’encontre de la société BGM géomètre expert,

— sur la mission confiée à l’expert désigné en ce que le juge des référés lui a donné pour mission d’examiner les non-conformités de l’ouvrage des consorts [N] au permis de construire, les décrire, en indiquer la nature et en rechercher les causes,

— les a déboutés de leur demande de complément de mission de l’expert,

— les a condamnés à supporter les dépens de l’instance,

— les a déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles,

— les a condamnés au paiement d’une somme de 1.000 euros au SDC, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

— les a condamnés in solidum, à verser à la société BGM Géomètre expert la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que les entiers dépens,

— rejeté toute autre demande plus ample ou contraire des parties,

Ils demandent à la cour :

— Sur le droit d’échelle :

— A titre principal :

— de les autoriser judiciairement à faire disposer un échaudage sur une emprise d'1 m 50 de large, et tout le long de la façade de leur maison cadastrée [Cadastre 14] accessible exclusivement côté jardin de la copropriété, sur la parcelle section [Cadastre 11] n° [Cadastre 5] volume [Cadastre 1], propriété du SDC, pour une durée de 15 jours, aux fins de réaliser les travaux de ravalement de leur ouvrage, nécessaire à son achèvement et sa pérennité,

— condamner en conséquence le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, à laisser l’accès à sa parcelle aux entreprises en charge des travaux de ravalement de leur maison afin d’y disposer un échaudage sur une emprise d'1m 50 de large le long de la façade de leur maison accessible par la parcelle et le jardin de la copropriété, sur la parcelle Section [Cadastre 11] n° [Cadastre 5] volume [Cadastre 1], propriété du SDC, pour une durée de 15 jours, aux fins de réaliser les travaux de ravalement du mur pignon de leur propriété nécessaire à son achèvement et sa pérennité,

— juger satisfactoire leur paiement au syndicat des copropriétaires de la somme de 1.764,95 euros TTC au titre des travaux paysagers de remise en état de la bande de terrain du jardin adjacent au mur pignon de leur maison devisés par la société Desiles Paysage Piscine à charge pour lui de faire réaliser les travaux et d’en aviser les consorts par notification de la facture de travaux afférente,

— débouter le syndicat des copropriétaires de toutes autres demandes au-delà de cette somme,

— A défaut :

— les autoriser judiciairement, ainsi que l’entreprise qu’ils auront mandatée à accéder à la parcelle cadastrée commune de [Localité 16], section [Cadastre 13] volume [Cadastre 1], propriété du SDC pour faire réaliser les travaux paysagers conformément au devis de la société Desiles Paysage Piscine,

— A titre subsidiaire, et si par impossible la Cour considère que les modalités de la servitude de tour d’échelle (durée, nature des travaux) supposent préalablement de disposer du rapport de l’expert nommé au titre des empiétements allégués, en ce cas alors :

— les autoriser judiciairement à faire disposer un échaudage sur une emprise d'1m 50 de large, et tout le long de la façade de leur maison cadastrée [Cadastre 14] accessible exclusivement côté jardin de la copropriété, sur la parcelle section [Cadastre 11] n° [Cadastre 5] volume [Cadastre 1], propriété du SDC, aux fins de réaliser les travaux d’achèvement du mur pignon de leur propriété nécessaire à son achèvement et sa pérennité et de remise en état de la bande de jardin du syndicat de copropriété,

— prononcer le sursis à statuer sur les modalités de l’accès (durée, nature des travaux, modalités de leur réalisation) et sur celle de remise en état du jardin dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert désigné par l’ordonnance de référé en date du 16 mai 2025 ou de tout expert désigné en remplacement,

— En tout état de cause :

— condamner le syndicat des copropriétaires à les indemniser à hauteur de 3.000 euros au titre du préjudice moral subi depuis le démarrage de la construction de leur maison,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation au titre d’un préjudice de jouissance,

— constater qu’ils ne s’opposent pas aux 7 jours de prévenance du syndicat des copropriétaires avant le démarrage des travaux de ravalement,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à les faire condamner à faire dresser un procès-verbal de constat par un commissaire de justice portant sur l’état du jardin, de la porte d’accès et du chemin qui sera emprunté par les ouvriers,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à leur condamnation au versement d’une provision de 4.200,00 € au titre de la gêne occasionnée par les travaux de ravalement,

— Sur les opérations d’expertise :

— déclarer les opérations d’expertise judiciaire ordonnées à la requête du SDC selon ordonnance en date 16 mai 2025 communes et opposables à la société BGM Géomètre expert,

— juger que la mission de l’expert judiciaire désigné sera modifiée tel qu’il suit :

— se rendre sur place, après avoir pris les convenances des parties et de leur conseil, en présence des parties, ou à défaut celles-ci régulièrement convoquées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie de communication électronique certifiée et sécurisée,

— se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles pour l’accomplissement de sa mission,

— examiner les empiétements de l’ouvrage des consorts [N] sur la parcelle du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], les décrire, en indiquer la nature, l’ampleur, en rechercher les causes,

— dire si l’entretien et le nettoyage des gouttières de toit des consorts [N] côté jardin de la copropriété nécessitent le passage sur la parcelle de la copropriété Section [Cadastre 11] n° [Cadastre 5] volume [Cadastre 1], le cas échéant, en déterminer la fréquence et en proposer des modalités,

— évaluer et indiquer le coût et la durée prévisible des travaux nécessaires pour mettre fin aux désordres et à leurs conséquences, et chiffrer le cas échéant, le coût des remises en état,

— donner tous éléments permettant d’évaluer les préjudices subis du fait de la construction des consorts [N] et à subir du fait des travaux de remise en état,

— En toutes hypothèses :

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation à leur encontre au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel,

— débouter la société BGM Géomètre expert de sa demande de condamnation des consorts [N] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société BGM Géomètre expert à leur verser la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés au stade de la première instance et de l’appel, outre dépens,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de première instance,

Aux termes de ses dernières écritures en date du 25 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] conclut à la confirmation de l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions.

Dans l’hypothèse où il serait fait droit à la servitude de tour d’échelle, il demande à la cour de :

— ordonner la réalisation d’un état des lieux précis du jardin, de la porte d’accès et du chemin qu’emprunteront les ouvriers préalablement à toute intervention sur son terrain,

— condamner les consorts [N] à lui régler une provision d’un montant de 4.200 euros au titre du préjudice de jouissance subi le temps des travaux d’enduit à venir,

— dire et juger qu’à compter de trois mois suivant l’ordonnance à intervenir, toute occupation de la parcelle du SDC sera indemnisée 400 euros par jour,

— dire et juger que les consorts [N] devront respecter un délai de prévenance de 7 jours avant le début des travaux à défaut de quoi l’accès à la parcelle de l’immeuble [Adresse 6] pourra être refusée à leurs ouvriers,

— En tout état de cause :

— débouter toutes demandes, fins et conclusions plus amples et contraires formées à son encontre,

— condamner les consorts [N] à lui régler une somme d’un montant de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières écritures en date du 29 septembre 2025, la société BGM Géomètre expert conclut à la confirmation de l’ordonnance de référé en ce qu’elle a notamment prononcé sa mise hors de cause.

En conséquence elle demande à la cour de débouter les consorts [N] de l’intégralité de leurs demandes fins et conclusions prises en référé et dirigées à son encontre comme se heurtant à l’existence d’une contestation sérieuse.

En tout état de cause :

— condamner les consorts [N] ou tout succombant, in solidum entre eux, aux entiers dépens de l’instance,

— condamner les consorts [N], ou tout autre succombant, in solidum être eux, au règlement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à son profit.

Pour l’exposé complet des prétentions et de l’argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de tour d’échelle

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est constant que la demande de tour d’échelle qui consiste à passer chez le voisin lorsque cela est indispensable notamment pour le ravalement ou l’enduit d’un mur privatif requiert pour être autorisée, les conditions suivantes :

— il doit s’agir en principe d’une réparation, mais cela s’applique également aux constructions nouvelles,

— les travaux doivent être indispensables notamment lorsqu’ils revêtent un caractère de nécessité afin d’éviter une dégradation grave, voire la destruction de l’immeuble,

— il est impossible d’effectuer les travaux sans passer chez autrui.

Ces conditions sont réunies en l’espèce puisqu’il s’agit de réaliser l’enduit de façade de la maison des consorts [N] pour assurer son étanchéité sous peine pour eux de subir des infiltrations d’eau et qu’il est impossible de réaliser ces travaux sans passer sur le fonds de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires indique d’ailleurs dans ses écritures que les copropriétaires ne s’y sont jamais opposés, mais qu’il convenait d’assortir cette autorisation de certaines conditions.

Le juge des référés a estimé qu’eu égard aux demandes reconventionnelles formulées par le syndicat des copropriétaires, notamment la demande de démolition de la partie de l’ouvrage empiétant sur la parcelle lui appartenant, empiétement constaté par expertise amiable et dans l’attente d’éléments objectifs lui permettant de statuer sur le caractère proportionné ou non du recours au tour d’échelle, la demande des consorts [N] était sérieusement contestable.

La cour relève que les empiétements dont fait état Monsieur [Z] dans son rapport amiable qui devront être confirmés par l’expertise judiciaire, concernent exclusivement le débord de la rive de toit en zinc après mise en place du parement brique et le débord des fondations en béton armé du mur en limite de parcelle, ce qui ne constitue pas un obstacle à la réalisation du ravalement de la façade des consorts [N] et est sans conséquence sur la validité de la demande de tour d’échelle.

Dès lors que les conditions du recours au tour d’échelle sont réunies, aucune disproportion n’étant par ailleurs invoquée, ce droit ne se heurte à aucune contestation sérieuse, ce d’autant que le syndicat des copropriétaires ne s’oppose pas à son principe.

Il appartient au juge qui l’autorise d’en fixer les modalités au regard des éléments dont il dispose.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne formule aucune observation sur la largeur de l’emprise de terrain d’ 1,50 m demandée par les appelants qui versent aux débats une attestation de l’entreprise chargée des travaux (Cf. Pièce N°19) qui évalue la durée des travaux à 6 jours. Ces derniers ne s’opposent pas au respect d’un délai de prévenance de 7 jours et à la prise en charge des travaux de remise en état des plantations pour un montant 1.764,95 €, mais estiment que la demande de constat préalable est inutile puisqu’un tel constat a été établi à leurs frais avant le début des travaux et que l’expertise réalisée par Monsieur [Z] comporte des photographies du jardin.

Au vu de ces éléments, il convient d’infirmer l’ordonnance entreprise et d’autoriser Monsieur [V] et Madame [X] à passer sur la parcelle cadastrée [Cadastre 11] N° [Cadastre 5] volume 2, propriété du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 16] pour y disposer un échafaudage sur une emprise d'1m 50 de large tout le long de la façade de leur maison cadastrée [Cadastre 12] pour une durée de 15 jours afin d’éviter des difficultés dans l’hypothèse où l’évaluation de la durée des travaux aurait été trop optimiste, aux fins de réaliser les travaux de ravalement de leur immeuble. Passé le délai de trois mois suivant la date du présent arrêt, ils seront redevables d’une indemnité d’occupation de 150 € par jour.

Un état des lieux précis du jardin, de la porte d’accès et du chemin qu’emprunteront les ouvriers devra être réalisé à leurs frais au préalable, le précédent constat dont ils font état, datant de plus de deux ans et ils devront respecter un délai de prévenance de sept jours avant le début des travaux.

La proposition d’indemnisation des appelants ne concerne que les frais de replantation et non le préjudice de jouissance que devra subir le syndicat des copropriétaires durant les travaux d’enduit, dont il réclame l’indemnisation. Il lui sera alloué à titre provisionnel à ce titre 200 € par jour, soit 3.000,00 €.

Sur la demande d’indemnité au titre du préjudice moral des consorts [N]

Les consorts [N] soutiennent que le syndicat des copropriétaires a commis un abus de droit en leur refusant l’accès à sa parcelle pour réaliser le ravalement de leur maison, qui de ce fait, subit depuis de longs mois des intempéries et une humidité importante.

Ils contestent avoir voulu imposer leurs conditions et sollicitent l’allocation d’une somme de 3.000,00 € au titre de leur préjudice moral.

Le syndicat des copropriétaires qui rappellent que les désaccords étaient réciproques, conteste avoir commis un abus de droit, affirmant avoir simplement tenté de faire respecter et valoir ses droits.

En vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, outre le fait que ce n’est pas une simple provision qui est sollicitée, nécessitant donc un examen au fond, il apparaît au regard des circonstances ayant conduit au refus du syndicat des copropriétaires de laisser des artisans passer sur sa parcelle pour réaliser des travaux, alors qu’aucun protocole d’accord définitif n’avait été concrétisé, qu’existe une contestation sérieuse quant à la réalité d’un abus de droit de sa part.

L’ordonnance déférée sera donc confirmée en ce qu’elle a débouté les consorts [N] de leur demande au titre de leur préjudice moral.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires au titre de son préjudice de jouissance résultant des travaux

En vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le juge des référés a accordé au syndicat des copropriétaires une provision de 5.000,00 € à valoir sur son préjudice de jouissance en relevant que depuis plus de cinq mois, le jardin, partie commune de la copropriété, n’était plus clos, en raison de la démolition du mur qui servait de clôture et assurait la sécurité de la propriété, que la terre mélangée à des détritus de chantier était restée stockée sur la parcelle de la copropriété sur une bande de 2,50 m et qu’il n’y avait pas eu de replantation depuis la destruction du mur.

Les consorts [N] concluent à l’infirmation de la décision entreprise sur ce point, en soutenant que s’agissant d’une parcelle enclavée à laquelle on ne peut accéder que par un porche fermé à clef, il n’y a eu aucune atteinte à la sécurité de la copropriété qui avait validé la démolition du mur.

Ils ajoutent avoir proposé de prendre en charge les frais de replantations, et relèvent que seule une bande de dimension modeste persiste, que seule Madame [C] bénéficie de la jouissance du jardin et que si le mur est toujours à nu, c’est du seul fait de la copropriété qui refuse de donner accès à sa parcelle aux fins de procéder à son ravalement.

Le syndicat des copropriétaires rappelle ne pas avoir validé la situation actuelle alors qu’aucune résolution tendant à la démolition du mur et à l’acceptation d’un protocole d’accord n’a été votée en assemblée générale, et estime qu’il ne peut lui être reproché d’avoir refusé une offre de remise en état dont le montant n’était pas acceptable. Il précise que si Madame [C] jouit du jardin, celui-ci est une partie commune.

Contrairement à ce que soutiennent les appelants, le blocage de la situation n’est pas dû au seul syndicat des copropriétaires, alors qu’ils ne justifient pas d’une part d’une résolution votée par la copropriété les autorisant à démolir le mur séparatif, le procès-verbal d’assemblée générale du 20 juin 2022 dont ils se prévalent ne comportant à ce sujet qu’un point d’information, ni d’autre part d’un protocole d’accord définitif, ce qui ne les a pas empêchés de débuter leurs travaux.

En outre, leur proposition d’indemnisation au titre des plantations et replantations pour un montant de 144,00 € (Cf. Pièce 12 bis) est manifestement sous-évaluée par rapport au devis établi à la demande du syndicat des copropriétaires qui s’élève à 9.432,00 € (Cf. Pièce intimée N°3). Les plantations et replantations ne peuvent en tout état de cause avoir lieu tant que les travaux de ravalement n’ont pas eu lieu.

Il n’est donc pas sérieusement contestable que le syndicat des copropriétaires subit depuis 2023, un préjudice de jouissance puisque nonobstant le fait que sa parcelle n’a pas été clôturée pendant un certain temps jusqu’à la construction du mur de la maison des appelants, il ne peut jouir paisiblement de son jardin qui n’est toujours pas à ce jour remis en état.

L’ordonnance déférée sera donc confirmée en ce qu’elle a alloué au syndicat des copropriétaires une somme provisionnelle de 5.000,00 € à valoir sur son préjudice.

Sur la mise hors de cause de la société BGM Géomètre-Expert

Le juge des référés a prononcé la mise hors de cause de la société BGM Géomètre-Expert qui avait procédé au bornage des deux propriétés préalablement à la construction de la maison des consorts [N] au motif qu’aucun élément objectif ne permettait de douter de la véracité du plan de bornage qu’elle avait réalisé et d’envisager la mise en oeuvre ultérieure de sa responsabilité.

Les appelants sollicitent l’infirmation de la décision déférée sur ce point, rappelant que le géomètre est intervenu pour réaliser l’implantation de la maison sur leur parcelle et a produit les plans d’implantation.

La SARL BGM Géomètre-Expert estimant que l’existence d’empiétements n’est pas établie et qu’en tout état de cause, il n’est pas démontré qu’ils lui seraient imputables, concluent à la confirmation de sa mise hors de cause.

L’article 146 alinéa 2 du code de procédure civile dispose qu’en aucun cas, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve.

La cour relève que le procès-verbal de bornage établi par la société BGM Géomètre-Expert l’a été à la demande des consorts [N] et du syndicat des copropriétaires dont les signatures figurent sur le plan de bornage.

Les parties ont donc accepté les limites de propriété proposées.

Le rapport de Monsieur [Z] fait certes état de dépassement de la rive de toit et d’un débord des fondations, mais ne formule aucun grief sur le plan de bornage amiable.

Il apparaît tout au contraire que s’il y a empiétements sur la parcelle de la copropriété, cela relève de la responsabilité des constructeurs qui n’auraient alors pas respecté les limites de propriété résultant du bornage amiable.

En l’absence de tout élément de nature à remettre en cause le bornage contradictoire et amiable établi par la société BGM Géomètre-Expert, c’est à juste titre que le juge des référés a prononcé sa mise hors de cause.

L’ordonnance déférée sera confirmée de ce chef.

Sur la mission de l’expert judiciaire

Les consorts [N] demandent à la cour de modifier la mission de l’expert désigné par le juge des référés en rajoutant la mention suivante :

' Dire si l’entretien et le nettoyage des gouttières de toit des consorts [I] côté jardin de la copropriété nécessitent le passage sur la parcelle de la copropriété section BD N°[Cadastre 5] volume 2, le cas échéant, en déterminer la fréquence et proposer les modalités'

et que soit retirée la mention suivante :

' examiner les non-conformités de l’ouvrage des consorts [I] au permis de construire, les décrire, en indiquer la nature et en rechercher les causes'

au motif que la question de la mise en conformité d’une construction à un permis de construire relève de la compétence du tribunal administratif, que le syndicat des copropriétaires n’a pas qualité à agir en l’absence de preuve d’un préjudice.

Le syndicat des copropriétaires réplique qu’il ne s’agit pas de statuer sur la conformité du permis de construire mais de constater des irrégularités à celui-ci ayant notamment pour conséquence s’agissant des fenêtres l’existence d’une servitude de vue sur la copropriété.

S’agissant du complément de mission sollicité, il estime qu’il n’est pas démontré qu’un couvreur devra nécessairement passer sur sa parcelle pour nettoyer les gouttières des appelants et s’oppose à leur demande.

En l’espèce, l’expert amiable a en plus de l’existence d’empiétements sur la parcelle de la copropriété, constaté d’une part la création d’un sous-sol non déclaré et d’autre part, la création de châssis de toit non-encastrés contrairement à ce que prévoyait le permis de construire, ce qui est susceptible de créer une servitude de vue sur le jardin de la copropriété.

Il ne saurait donc être reproché au juge des référés d’avoir inclus dans la mission de l’expert judiciaire la mention rappelée ci-dessus relative aux non-conformités au permis de construire puisque dans l’hypothèse de la création d’une servitude de vue qu’il lui appartiendra d’apprécier, le syndicat des copropriétaires pourrait subir un préjudice.

Le jugement sera confirmé s’agissant de cette mention.

Quant à la demande tendant à voir compléter la mission de l’expert judiciaire en lui demandant de se prononcer sur les conditions du nettoyage des gouttières des appelants, elle apparaît opportune afin d’éviter tout litige ultérieur. Il convient donc d’y faire droit.

L’ordonnance déférée sera infirmée en ce qu’elle les a déboutés de leur demande de complément d’expertise.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

L’équité commande d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné les consorts [N] à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 1.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et de la confirmer en ce qu’elle les a condamnés à payer la même somme à la SARL BGM Géomètre-Expert.

En cause d’appel, les consorts [N] et le syndicat des copropriétaires seront déboutés de leurs demandes au titre des frais irrépétibles.

Monsieur [V] et Madame [X] seront condamnés in solidum à payer à la SARL BGM Géomètre-Expert, une somme de 2.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les consorts [N] et le syndicat des copropriétaires succombant partiellement, seront condamnés par moitié aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

CONFIRME l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes du 16 mai 2025 sauf en ce qu’elle a :

— débouté les consorts [N] de leurs demandes de servitude de tour d’échelle,

— débouté les consorts [N] de leur demande tendant à voir compléter la mission de l’expert,

— condamné les consorts [N] à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné les consorts [N] aux dépens,

L’INFIRME de ces chefs,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

AUTORISONS Monsieur [D] [V] et Madame [K] [X] à passer sur la parcelle cadastrée [Cadastre 11] N°[Cadastre 5] volume [Cadastre 1], propriété du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] [Localité 16] pour y disposer un échafaudage sur une emprise d'1m 50 de large tout le long de la façade de leur maison cadastrée [Cadastre 12] pour une durée de 15 jours, aux fins de réaliser les travaux de ravalement de leur immeuble, sous réserve de respecter un délai de prévenance de sept jours,

DISONS que passé le délai de trois mois suivant la date du présent arrêt, ils seront redevables d’une indemnité d’occupation de 150 € par jour,

ORDONNONS à Monsieur [D] [V] et Madame [K] [X] de faire réaliser un état des lieux précis du jardin, de la porte d’accès et du chemin qu’emprunteront les ouvriers préalablement à toute intervention sur le terrain du syndicat des copropriétaires,

CONDAMNONS Monsieur [D] [V] et Madame [K] [X] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] [Localité 16], une provision de 3.000,00 € à valoir sur son préjudice de jouissance durant les travaux d’enduit,

COMPLÉTONS la mission de l’expert comme suit :

' dire si l’entretien et le nettoyage des gouttières des consorts [N] côté jardin de la copropriété nécessitent le passage sur la parcelle de celle-ci cadastrée section BD N°[Cadastre 5] volume [Cadastre 1], en déterminer la fréquence et en proposer les modalités,

DEBOUTONS Monsieur [D] [V] et Madame [K] [X] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTONS le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [D] [V] et Madame [K] [X] à payer à la SARL BGM Géomètre-Expert une somme de 2.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur [D] [V] et Madame [K] [X] d’une part et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] d’autre part, aux dépens de première instance et d’appel, chacun pour moitié.

Le Greffier, Le Président,