Chambre des Baux Ruraux

ARRÊT N°

N° RG 25/04082 – N° Portalis DBVL-V-B7J-WBTV

(Réf 1ère instance : 25/3)

S.C.I. DU RHUN

C/

E.U.R.L. EARL [S]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 04 JUIN 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Philippe BRICOGNE, Président de chambre,

Assesseur : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,

GREFFIER :

Madame MALLARD, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Avril 2026

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 04 Juin 2026 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

S.C.I. DU RHUN, prise en la personne de son représentant légal, demeurant au dit siège,

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par M^e Claire TOULLEC, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉE :

EARL [S], prise en la personne de son représentant légal, demeurant au dit siège,

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Sébastien PICART de la SELARL BEAUVOIS PIERRE – PICART SEBASTIEN – BERNARD HELENE, avocat au barreau de LORIENT

EXPOSÉ DU LITIGE

1. L’EARL [S] a conclu avec le GAEC du Rhun (qui sera transformé en SCI du Rhun) représenté par M. [X] [A] un bail rural verbal à compter du 1er janvier 2023, moyennant un fermage annuel de 13.000 €, portant sur :

— un bâtiment à usage de stabulation avec table d’alimentation en béton banché, comprenant 120 places laitières et 80 places génisses,

— une laiterie avec salle de traite, fosse 2 x 8, traite par l’arrière,

— une fumière avec fosse enterrée de 300 m3, un silo à maïs,

— une partie stockage, matériel et forage,

cet ensemble agricole figurant au cadastre à la section DS n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 11] sur la commune de [Localité 2] (56).

2. Par courrier du 15 octobre 2024, l’EARL [S] a mis en demeure M [X] [A] de procéder à des travaux de remise en état de la toiture du bâtiment d’exploitation se plaignant de dysfonctionnements en lien avec ceux-ci et de la perte de production en découlant.

3. Par acte d’huissier de justice du 29 janvier 2025, l’EARL [S] a fait assigner en référé M [X] [A] et la SCI du Rhun devant le président du tribunal paritaire des baux ruraux de Lorient afin d’obtenir leur condamnation à réaliser ou faire entreprendre par un professionnel de son choix tous les travaux conservatoires ou de remise en état nécessaires à la réfection des cornadis de l’étable ainsi que de réfection de la toiture pour assurer le clos et le couvert de l’ensemble du bâtiment, dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance avec astreinte de 150 € par jour de retard pendant un délai de trois mois outre la désignation d’un expert judiciaire afin notamment de décrire les désordres allégués portant sur le bâtiment donné à bail et décrire les préjudices résultant de ces désordres.

4. Par ordonnance du 19 mai 2025, le juge des référés a :

— rejeté les pièces numérotées 34 et 35 versées par M [X] [A] et la SCI du Rhun dans leur note en délibéré,

— déclaré irrecevable l’ensemble des demandes formées contre M [X] [A] par l’EARL [S],

— ordonné à la SCI du Rhun de réaliser ou de faire réaliser les travaux de réfection ou de remplacement de l’ensemble des cornadis comprenant leur système de fixation ainsi que de leurs poteaux supports situés dans l’étable dans un délai de 45 jours à compter de la signification de l’ordonnance,

— dit qu’à défaut pour la SCI du Rhun de respecter la présente obligation, celle-ci y sera contrainte par astreinte de 150 € par jour de retard pendant un délai de trois mois,

— ordonné à la SCI du Rhun de procéder à l’enlèvement de l’intégralité des meubles et matériaux se trouvant dans le hangar de stockage mais également sur les parcelles louées à savoir, suivant le constat de commissaire de justice en date du 28 février 2025, ceux figurant sur les photographies page 37, 38, 39,40, 41,44, 45, 46, 47, 50, 51 dans un délai de 60 jours à compter de la signification de l’ordonnance,

— dit qu’à défaut pour la SCI du Rhun de respecter la présente obligation, celle-ci y sera contrainte par astreinte de 150 € par jour de retard pendant un délai de trois mois,

— débouté la SCI du Rhun de sa demande de nettoyage des lieux loués sous astreinte,

— débouté la SCI du Rhun de sa demande en paiement du fermage 2024,

— autorisé l’EARL [S] à consigner la somme de 13.000 € auprès du bâtonnier de l’ordre des avocats de [Localité 3] au titre du fermage 2024,

— débouté la SCI du Rhun de sa demande de remboursement de la somme de 8.816,09 €,

— ordonné une expertise,

— commis pour y procéder M [C] [Z], avec pour mission, après avoir pris connaissance du dossier et avoir entendu les parties ainsi que s’être fait assister par tous sachants de son choix notamment vétérinaire en application de l’article 278-1 du code de procédure civile, de :

* se faire remettre tous les documents en relation avec le litige notamment les constats de commissaire de justice des 25 mars 2024. 2 décembre 2024 et 28 février 2025,

* vérifier si les désordres allégués existent concernant la couverture, la charpente, l’installation électrique et les façades des bâtiments d’exploitation, dans ce cas les décrire, en indiquer la nature et en rechercher la cause,

* plus précisément,

* dire si les désordres constituent des vices graves susceptible de mettre l’ouvrage en péril ou de le rendre impropre à sa destination de bâtiment d’élevage,

* dire s’ils proviennent d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages, ou de tout autre cause,

* fournir toutes indications techniques de nature à permettre la détermination des éventuelles responsabilités encourues,

* indiquer les travaux propres à y remédier ; en évaluer le coût et leur durée ; en cas d’urgence autoriser les travaux indispensables à l’usage ou à la conservation de l’immeuble,

* apprécier les éventuels préjudices subis en raison de ces désordres s’agissant notamment de la production laitière du cheptel et s’il y a lieu, les évaluer,

* à ce titre, prendre en compte les conditions réelles d’exploitation mises en place par le preneur en terme notamment d’hygiène et de soins apportés aux animaux,

* faire toutes observations techniques utiles à la solution du litige,

* répondre aux éventuels dires des parties après leur avoir octroyé un délai précis pour présenter leurs observations,

* déposer un pré-rapport afin de permettre aux parties de faire valoir leurs observations et réclamations préalablement au dépôt du rapport définitif, et leur fixer un délai pour formuler celles-ci en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappeler qu’il ne sera pas tenu compte des transmissions tardives,

— dit que l’EARL [S] versera au régisseur d’avances du tribunal judiciaire de Lorient, [Adresse 3] une consignation de 3.000 € à valoir sur la rémunération de l’expert avant le 6 juin 2025,

— dit qu’à défaut du versement de la consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque,

— dit que toute éventuelle demande de consignation supplémentaire devra avoir été préalablement notifiée à chacune des parties ou à leur conseil par lettre recommandée avec accusé de réception, par l’expert, lequel leur impartira un délai de 15 jours à compter de la date de l’envoi de la lettre pour présenter leurs observations,

— dit que ces notifications devront être annexées à la demande de consignation supplémentaire,

— dit que les parties devront adresser dans le délai imparti leurs observations au greffe du juge chargé du contrôle des mesures d’instruction du tribunal judiciaire de Lorient, [Adresse 3],

— dit qu’il appartient à l’expert de fixer des dates de réunions d’expertise compatibles avec les délais fixés ci-après,

— dit que l’expert devra déposer son rapport, en deux exemplaires, au plus tard le 28 novembre 2025,

— dit qu’en cas de difficulté particulièrement sérieuse pour l’expert de déposer son rapport dans le délai prescrit, il devra, avant l’expiration du délai précité, informer le juge chargé du contrôle des mesures d’instruction situé au [Adresse 3] à [Localité 3] et chacune des-parties du motif du retard et de la date exacte de dépôt effectif de son rapport,

— invité les parties, dans le but de limiter les frais d’expertise, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil Opalexe pour les échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure d’expertise,

— condamné la SCI du Rhun à payer à l’EARL [S] la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI du Rhun aux entiers dépens,

— rappelé l’exécution provisoire de la décision.

5. Pour statuer ainsi, le juge a d’abord retenu que seule la SCI du Rhun a la qualité de bailleur. Pour lui, le procès-verbal de constat de commissaire de justice produit par l’EARL [S] démontre que les cornadis et leurs supports sont très abîmés, leur remise en état ne relevant pas de réparations locatives et leur détérioration ayant été reconnue par M. [A]. Le procès-verbal de constat de commissaire de justice fait ressortir également que, dans l’environnement immédiat des bâtiments loués, sont présents, à divers endroits, mais aussi au niveau du hangar de stockage, différents matériels et objets, propriété de la SCI du Rhun, constituant un encombrement incompatible avec son obligation de délivrance. Par ailleurs, la demande de nettoyage des lieux par le bailleur n’est pas justifiée selon le premier juge. Enfin, il est acquis que les bâtiments, qui présentaient déjà un état de dégradation avancé, ont été particulièrement impactés par la tempête du 1er novembre 2023, les travaux consentis par la SCI du Rhun n’ayant pas remédié aux désordres, ce qui constitue un motif légitime à la demande d’expertise. La situation objectivée par l’EARL [S] constitue une contestation sérieuse sur l’obligation de paiement du fermage comme sur le droit à remboursement des travaux entrepris par la SCI du Rhun mais justifie la consignation demandée.

6. Par lettre recommandée avec avis de réception postée le 18 juin 2025 et reçue au greffe de la cour d’appel de Rennes le 20 juin 2025, la SCI du Rhun a interjeté appel de cette décision.

7. Après un passage de l’affaire à la mise en état, les parties ont été convoquées à l’audience du 2 avril 2026 par courrier du 4 décembre 2025.

8. L’affaire a été retenue cette audience et mise en délibéré au 4 juin 2026.

* * * * *

9. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 26 mars 2026 et soutenues à l’audience, la SCI du Rhun demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance du 19 mai 2025 en ce qu’elle lui a ordonné de réaliser ou de faire réaliser les travaux de réfection ou de remplacement de l’ensemble des cornadis comprenant leur système de fixation ainsi que de leurs poteaux supports situés dans l’étable dans un délai de 45 jours à compter de la signification de l’ordonnance,

— infirmer l’ordonnance du 19 mai 2025 en ce qu’elle a dit qu’à défaut de respecter la présente obligation, ceux-ci y seront contraints par astreinte de 150 € par jour de retard pendant un délai de trois mois,

— infirmer l’ordonnance du 19 mai 2025 en ce qu’elle l’a déboutée de sa demande de paiement du fermage 2024,

— infirmer l’ordonnance du 19 mai 2025 en ce qu’elle a autorisé l’EARL [S] à consigner la somme de 13.000 € auprès du bâtonnier de l’ordre des avocats de [Localité 3] au titre du fermage 2024,

— et statuant à nouveau,

— à titre principal,

— ordonner à la SCI du Rhun de réaliser ou de faire réaliser les travaux de réfection ou de remplacement de l’ensemble des cornadis comprenant leur système de fixation ainsi que de leurs poteaux supports situés dans l’étable dans un délai de quatre mois à compter de la signification de la présente ordonnance,

— dire qu’à défaut de respecter la présente obligation, celle-ci y sera contrainte par astreinte de 50 € par jour de retard pendant un délai de trois mois,

— condamner l’EARL [S] à lui verser la somme de 13.000 €,

— à titre subsidiaire,

— condamner l’EARL [S] à lui verser la somme de 7.500 € correspondant à 50 % du loyer, l’autre moitié devant être versée sur un compte séquestre auprès du bâtonnier de l’ordre des avocats dans un délai de 15 jours à compter de l’arrêt,

— à titre infiniment subsidiaire,

— condamner l’EARL [S] à verser la somme de 13.000 € sur un compte séquestre auprès du bâtonnier de l’ordre des avocats, dans un délai de 15 jours à compter de l’arrêt,

— en tout état de cause,

— débouter l’EARL [S] de sa demande de condamnation de la SCI du Rhun à verser une indemnité provisionnelle de 13.000 € et de sa demande de compensation,

— condamner l’EARL [S] à lui verser la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner l’EARL [S] aux entiers dépens.

* * * * *

10. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 1er décembre 2025 et soutenues à l’audience, l’EARL [S] demande à la cour de :

— confirmer l’ensemble des dispositions de l’ordonnance entreprise,

— débouter la SCI du Rhun de l’intégralité de ses demandes, y compris au titre des frais irrépétibles et des dépens,

— à titre subsidiaire, pour opposer une compensation avec les fermages de l’année 2024,

— condamner la SCI du Rhun à lui payer une indemnité provisionnelle d’un montant de 13.000 € à valoir sur son préjudice de jouissance,

— condamner la SCI du Rhun à lui payer une somme de 2.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens d’appel.

* * * * *

11. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’obligation de réaliser les travaux de réfection ou de remplacement de l’ensemble des cornadis

12. Sans pour autant reconnaître l’obligation mise à sa charge, la SCI du Rhun estime que le délai fixé par le juge des référés est trop court s’agissant de travaux devant être effectués pendant la période estivale, au cours de laquelle les entreprises ne sont pas disponibles. Par ailleurs, le montant de l’astreinte est disproportionné par rapport à ses moyens. Pour l’appelante, l’EARL [S] demande vainement la confirmation de l’ordonnance puisque les travaux ont été réalisés, ainsi qu’elle en justifie, ce que ne conteste pas l’intimée.

* * * * *

13. L’EARL [S] constate que la SCI du Rhun ne conteste plus son obligation de travaux, laquelle était établie, le juge des référés ayant justement exclu le caractère simplement locatif des réparations à apporter. L’ordonnance a été signifiée le 6 juin 2025, ce qui lui donnait le temps d’exécuter une obligation qu’elle reconnaissait devoir réaliser par courriel du 4 décembre 2024, le délai de quatre mois sollicité par l’appelante n’étant pas justifié.

Réponse de la cour

14. Aux termes de l’article 893 du code de procédure civile, 'dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal paritaire peut, dans les limites de la compétence du tribunal, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend'.

15. L’article 894 du même code prévoit en son 1er alinéa que 'le président peut, dans les mêmes limites, et même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite'.

16. L’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose en son 1er alinéa que 'tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision'.

17. Un bailleur a comme obligation principale vis-à-vis de son preneur celle de délivrer la chose convenue.

18. En l’espèce, l’EARL [S] a conclu avec le GAEC du Rhun (qui sera transformé en SCI du Rhun) représenté par M. [X] [A] un bail rural verbal à compter du 1er janvier 2023, moyennant un fermage annuel de 13.000 €, portant sur :

— un bâtiment à usage de stabulation avec table d’alimentation en béton banché, comprenant 120 places laitières et 80 places génisses,

— une laiterie avec salle de traite, fosse 2 x 8, traite par l’arrière,

— une fumière avec fosse enterrée de 300 m3, un silo à maïs,

— une partie stockage, matériel et forage,

cet ensemble agricole figurant au cadastre à la section DS n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 11] sur la commune de [Localité 2] (56).

19. La cour observe qu’aucun bail écrit n’a été établi et qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été réalisé concernant les bâtiments, que M. [S] connaissait pour y avoir travaillé en qualité de salarié du GAEC du Rhun, devenu la SCI du Rhun, dans le cadre d’un contrat de travail à durée déterminée du 3 août 2020. Il n’existe qu’un descriptif sommaire des bâtiments, évalués à 520.000 €, établi par Me [T], notaire à [Localité 4] (56).

20. L’obligation mise à la charge de la SCI du Rhun n’est toutefois pas discutée en cause d’appel puisque seuls la durée de l’exécution et le montant de l’astreinte font encore débat.

21. Le fait que la SCI du Rhun indique que les travaux ont été exécutés ne remet pas en cause le droit de l’EARL [S] à solliciter la confirmation de l’ordonnance sur ce point, la cour devant se placer au jour où le juge des référés a statué. D’ailleurs, elle-même en convient puisqu’elle demande à la cour de statuer à nouveau en ordonnant l’obligation à des conditions plus favorables.

22. Le juge des référés a, par ordonnance du 19 mai 2025, ordonné à la SCI du Rhun de réaliser ou de faire réaliser les travaux de réfection ou de remplacement de l’ensemble des cornadis comprenant leur système de fixation ainsi que de leurs poteaux supports situés dans l’étable dans un délai de 45 jours à compter de la signification de l’ordonnance et dit qu’à défaut pour la SCI du Rhun de respecter la présente obligation, celle-ci y sera contrainte par astreinte de 150 € par jour de retard pendant un délai de trois mois. Cette ordonnance a été signifiée le 6 juin 2025.

23. Il ressort d’un procès-verbal de constat de commissaire de justice établi le 26 août 2025 par Me [G] 'la présence de bovins derrière les cornadis mangeant du foin et de la paille mis à leur disposition dans la circulation centrale. En entrant dans l’étable depuis la voie publique, les vaches sont rassemblées sur la gauche, les génisses et les veaux sur la droite. Les infrastructures présentement évoquées apparaissent pleinement exploitées. Les cornadis reposent sur des poteaux supports en béton. Les poteaux, côté vaches, sont solidement renforcés par un poteau métallique en U fixé au sol et sur les poteaux en béton à l’aide de vis neuves. Seul le premier poteau, côté mur, n’est pas renforcé en raison de sa solidité suffisante. Les cornadis sont solidement fixées sur ces poteaux en partie haute avec des vis neuves. Elles sont également fixées en partie basse par des pièces galvanisées neuves. Les cornadis sont également maintenues par des fixations centrales neuves prises sur la longrine. Entre le deuxième et le troisième poteau, la longrine a fait l’objet d’une réparation en béton. Du côté des génisses, les poteaux existants ont également été renforcés de la même manière que ceux décrits précédemment à l’exception d’un poteau suffisamment solide. Trois poteaux ayant un aspect neuf sont solidement fixés à la longrine et aux cornadis. Les cornadis sont également solidement fixées au poteau par des pièces et vis métalliques neuves. Leur structure ne soulève pas d’observation particulière. Elles sont en bon état'.

24. La SCI du Rhun justifie donc avoir rempli l’obligation mise à sa charge, encore que l’EARL [S] semble en contester la qualité à travers la production d’un procès-verbal de constat d’huissier établi le 2 septembre 2025 par Me [P] qui expose que 'seule une partie des poteaux Nord-Ouest ont été repris à l’aide de ferraillage. (…) Les poteaux des cornadis situés au Sud-Ouest n’ont pas tous été repris ni renforcés. Au niveau de la partie Sud, je constate qu’un seul poteau a été renforcé par un élément de ferraillage extérieur. Je constate, au niveau de la deuxième section de la partie Sud-Ouest, une reprise partielle qui ne va pas jusqu’au pied. Au pied, je constate la présence de ferraillage à nu et Mme [S] me précise que, lorsqu’elle enlève les barrières, le poteau bouge. (…) Mme [O] [R] me précise que les cornadis et les abreuvoirs devraient être reliés à la terre. Elle me précise que cette absence de raccordement à la terre empêche toute utilisation des abreuvoirs. Je constate que les cornadis et les abreuvoirs n’ont pas de prise de terre. (…) Au niveau de la sixième stabilisation des génisses, je constate que deux barres coulissent très difficilement. Je constate également la présence de frottements importants au niveau des barres perpendiculaires aux barres coulissantes. Mme [R] me précise craindre qu’à tout moment des génisses se pendent à cet endroit. Je constate qu’une partie de la soudure de la cornadis est tranchante. Mme [R] m’indique qu’une de ses génisses s’est déjà blessée sur cette partie excavée'.

25. Quoi qu’il en soit, contrairement aux travaux structurels dont les bâtiments avaient également manifestement besoin, les travaux de réparation des cornadis ne demandaient pas de travaux lourds mais simplement quelques ajustements et renforts que la SCI du Rhun pouvait parfaitement mettre en oeuvre dans le délai de 45 jours fixé par le premier juge.

26. L’astreinte prononcée était nécessaire pour garantir la bonne exécution de l’obligation. Elle n’avait pas, contrairement à ce que soutient l’appelante, à être fixée au regard des possibilités financières de la SCI du Rhun mais en fonction de l’importance de l’obligation pour le créancier, qui commande le caractère dissuasif de l’astreinte.

27. Un rapport de visite vétérinaire Innoval de mars 2025 met en lumière la dégradation des sols, la grande quantité de liquide (eau et lisier) devant la fumière et au niveau du stockage de la paille, la fissuration des plaques translucides en toiture, la partie Est inutilisable depuis plusieurs mois en raison notamment d’infiltrations, mais aussi la dégradation des cornadis comme étant autant de facteurs de risque pour le cheptel. Il s’en évince que la reprise des cornadis, tout autant que celle de la structure du bâtiment, était vitale à la bonne exploitation des lieux.

28. Dès lors que les travaux réclamés étaient vitaux pour la pérennité de l’exploitation, le premier juge a valablement retenu une astreinte dissuasive de 150 €.

29. L’ordonnance entreprise sera confirmée de ce chef.

Sur le paiement du fermage 2024

30. La SCI du Rhun affirme que le locataire ne peut s’exonérer du paiement du loyer s’il peut exploiter les lieux loués. Or, l’EARL [S] n’a jamais cessé de jouir des locaux et elle a réalisé un chiffre d’affaires en 2024, les grosses réparations ayant été apportées cette année-là. Les défauts constatés n’empêchent pas une exploitation normale des lieux, de sorte que le fermage de 2014 est dû, s’agissant qui plus est de sa principale source de revenus. L’EARL [S] n’a d’ailleurs jamais consigné le fermage malgré l’autorisation donnée par le juge des référés. Elle n’a pas davantage répondu à l’appel de fermage pour l’année 2025, malgré la libre disposition des biens dont elle jouit. L’obligation de paiement n’est pas contestable, au moins à hauteur de la moitié. Par ailleurs, aucun élément ne permet d’accorder une quelconque provision à l’EARL [S], l’expert judiciaire ayant d’ores et déjà émis les plus expresses réserves sur le principe même d’un préjudice d’exploitation.

* * * * *

31. L’EARL [S] considère que l’exception d’inexécution constitue une contestation sérieuse de la créance locative, les désordres affectant les bâtiments ayant rendu les locaux impropres à leurs usages sur toute l’année 2024. Le bailleur ne s’est pas empressé à réaliser les travaux les plus urgents. Elle estime donc avoir incontestablement subi un préjudice de jouissance qui pourrait venir en compensation avec sa dette locative. L’intimée considère en effet que la défaillance du bailleur dans son obligation de délivrance a entraîné des incidences sur la production laitière, la qualité du lait, la mortalité et le retard de croissance des génisses, représentant un préjudice global de 99.771 € sur la période de février 2024 à janvier 2025. La première note établie par l’expert judiciaire corrobore cette situation.

Réponse de la cour

32. L’article 894 du code de procédure civile dispose en son 2ème alinéa que, 'dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, (le président du tribunal paritaire des baux ruraux) peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire'.

33. L’octroi d’une provision suppose le constat par le juge de ce que la demande repose sur une obligation non sérieusement contestable, condition intervenant à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

34. Le juge des référés, qui intervient ici dans sa fonction d’anticipation, ne saurait trancher une difficulté sérieuse quant à l’existence même de l’obligation pour accorder une provision, de sorte que l’existence d’une contestation de nature à créer un doute sérieux sur le bien-fondé de l’obligation ou de la créance dont se prévaut le demandeur impose de rejeter ses prétentions. Ainsi, en matière contractuelle, le juge des référés ne saurait accorder une provision sur une obligation dont l’existence résulte de l’interprétation du contrat.

35. Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation fondant la demande est la seule condition de l’octroi d’une provision. Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause, la nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision étant indifférente, celle-ci pouvant être quasi-délictuelle comme contractuelle.

36. Il appartient d’abord au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande, en tout ou partie, l’intervention du référé étant ici subordonnée à l’appréciation d’une certaine évidence.

37. En l’espèce, il n’est pas contesté que le fermage annuel arrêté entre les parties est de 13.000 €.

38. Le procès-verbal de constat de commissaire de justice établi le 2 septembre 2025 fait encore état de certaines insuffisances affectant le bâtiment, notamment la persistance de bardages manquants.

39. Le rapport de visite vétérinaire de mars 2025 (supra § 27) indique que l’autopsie pratiquée sur une génisse de huit mois 'ne permet pas d’orienter cers une cause précise pouvant expliquer le dépérissement’ mais relève que 'l’agencement et les équipements du bâtiment montrent de sérieuses difficultés d’accès à l’alimentation et à l’eau, ce qui peut indéniablement entraver la croissance de jeunes animaux'. Concernant les vaches, le rapport met en évidence une 'aire paillée très humide’ ainsi que la 'présence d’une grande quantité d’eau à côté du puisard d’évacuation de l’eau en provenance du chéneau, et entrée directe d’eau de pluie par le bardage cassé’ côté Nord-Est. Par ailleurs, 'les buses du puisard (descente du chéneau) ne sont pas étanchéifiées entre elles’ et 'le caniveau d’évacuation des lissiers est bouché'. En outre, 'le bardage bois ajourés au niveau du long-pan Nord-Est est très dégradé : nombreuses planches manquantes'.

40. Ce rapport conclut que les carences de logement et d’équipement affectent les performances des vaches laitières et des génisses laitières. Pour ses auteurs, 'l’état général du troupeau est préoccupant : sans corrections rapidement apportées, l’avenir technico-économique de l’élevage paraît très compromis'.

41. Dans ces conditions, l’exception d’inexécution opposée par l’EARL [S] à la demande de paiement du fermage 2024 apparaît légitime, un premier préjudice ayant été évalué le 26 février 2025 par Mme [K], conseillère indépendante en élevage, à hauteur de 99.771 €, même si celle-ci ne met qu’une 'très grande majorité de ces pertes’ en relation avec les 'conditions défaillantes du bâtiment loué'.

42. La cour observe que l’EARL [S] a, dès le 15 octobre 2024, mis en demeure la SCI du Rhun d’effectuer les travaux nécessaires sur le bâtiment après plusieurs vaines relances.

43. Si l’expert judiciaire [Z], dans sa note n° 1 du 7 juillet 2025, indique que 'des zones fonctionnelles avec des cornadis d’une autre conception ne sont pas exploitées. Les vaches sont entassées dans une petite zone malgré la taille conséquente des locaux', pour autant, il confirme la dégradation des bardages, la façade Est 'laissant pénétrer de l’eau dans la stabule’ et 'les chéneaux corrodés et percés apportant une quantité d’eau anormalement élevée'. Il indique que 'le stock de nourriture a été dégradé par un développement de champignons de pourriture et probablement contaminé par des bactéries'. L’expert indique encore que 'le risque de réapparition du désordre sur d’autres zones est significatif’ et 'une inspection des pannes est nécessaire'.

44. Pour M. [Z], les travaux apportés par la SCI du Rhun 'ont permis de faire cesser le désordre dans son importance', mais il subsiste des infiltrations d’eau, les conséquences négatives pour l’exploitation de l’EARL [S] en 2024 apparaissant en toute hypothèse sérieuses.

45. La créance locative de la SCI du Rhun est donc sérieusement contestable en raison de sa défaillance dans son obligation de délivrance qui est la condition du paiement du fermage.

46. L’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a débouté la SCI du Rhun de sa demande en paiement.

47. En revanche, l’EARL [S] ne justifie pas avoir consigné le paiement du fermage malgré l’autorisation faite en ce sens par le juge des référés à sa demande.

48. La SCI du Rhun est légitime à invoquer la conservation de ses droits. Il sera donc fait droit à sa demande tendant à voir condamner l’EARL [S] à verser la somme de 13.000 € sur un compte séquestre auprès du bâtonnier de l’ordre des avocats, dans un délai d’un mois à compter de l’arrêt, l’ordonnance étant infirmée en ce qu’elle a simplement autorisé cette consignation.

49. Il ne sera donné aucune suite à la demande de provision de l’EARL [S] à valoir sur son préjudice de jouissance dès lors que cette demande n’avait vocation qu’à permettre une compensation avec une éventuelle condamnation au paiement du fermage 2024.

Sur les dépens

50. Le chef de l’ordonnance concernant les dépens de première instance sera confirmé. La SCI du Rhun, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

51. Le chef de l’ordonnance concernant les frais irrépétibles de première instance sera confirmé. L’équité commande de faire bénéficier l’EARL [S] des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 2.000 € au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile, dans la limite des chefs critiqués,

Confirme l’ordonnance du juge des référés du tribunal paritaire des baux ruraux de Lorient du 19 mai 2025 sauf en ce qu’elle a autorisé l’EARL [S] à consigner la somme de 13.000 € auprès du bâtonnier de l’ordre des avocats de Lorient au titre du fermage 2024,

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne l’EARL [S] à verser, au titre du fermage 2024, la somme de 13.000 € sur un compte séquestre auprès du bâtonnier de l’ordre des avocats de [Localité 3], dans un délai d’un mois à compter de l’arrêt,

Y ajoutant,

Condamne la SCI du Rhun aux dépens d’appel,

Condamne la SCI du Rhun à payer à l’EARL [S] la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,