4ème Chambre

ARRÊT N°144

N° RG 25/04831

N° Portalis DBVL-V-B7J-WDHK

(1)

Mme [I] [W] [L] [O]

C/

Mme [I] [U] [P]

Syndic. de copro. SDC DE LA COPROPRIETE LE CLOS DU LEGUER CLOS DU LEGUER

S.A. AXA FRANCE IARD

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Guillaume [Localité 1]

M^e Diane RENARD

M^e Régis ROPARS

M^e Jean-david CHAUDET

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 21 MAI 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre,

Assesseur : M^me Gwenola VELMANS, Conseillère,

Assesseur : M^me Valentine BUCK, Conseillère,

GREFFIER :

Monsieur Régis ZIEGLER, lors des débats, et Madame Anne CHETIVEAUX, lors du prononcé,

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Mars 2026 devant M. Alain DESALBRES, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 21 Mai 2026 après prorogation, par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

Madame [I] [W] [L] [O]

née le 20 Octobre 1949 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Guillaume PRAT de la SELARL GUILLAUME PRAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

INTIMÉES :

Madame [I] [U] [P]

née le 10 Février 1954 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Diane RENARD de la SELARL KOVALEX, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

Syndicat de copropriété de la COPROPRIETE LE CLOS DU LEGUER

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée par M^e Régis ROPARS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

S.A. AXA FRANCE IARD

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Bertrand LEROUX de la SELARL MARION LEROUX COURCOUX DEGOUEY, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

Représentée par M^e Jean-david CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Mme [I] [U] [P] est propriétaire d’un appartement au 1er étage de la Copropriété [Adresse 5] sis [Adresse 6] à [Localité 6] incluant la jouissance privative d’une terrasse avec véranda couvrant partiellement le rez-de-chaussée. Il s’agit d’une résidence secondaire assurée auprès de la société Axa France Iard.

La copropriété est représentée par M. [C] [J], syndic bénévole, et assurée également auprès de la SA Axa France lard.

Le 27 juin 2023, Mme [I] [O] a acquis à usage d’habitation différents lots de la Copropriété [Adresse 5], à savoir un local à usage de réserve, deux locaux d’activité et un parking situés au rez-de-chaussée. Elle a fait procéder, en qualité de maître de l’ouvrage, à des travaux d’aménagement dans l’ancien garage situé en dessous du toit-terrasse, portant sur des travaux d’isolation et de pose de placoplâtre.

Constant des infiltrations d’eau au plafond de son appartement, Mme [I] [O] a déclaré le sinistre auprès de son assureur, la société MACIF. Cette dernière a notifié à son assurée un refus de garantie estimant que les désordres invoqués ne relevaient pas d’un événement garanti compte tenu des conditions de réalisation des travaux par l’assurée.

Mme [I] [O] a sollicité du juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc le prononcé d’une mesure d’expertise judiciaire.

Par acte d’huissier du 26 février 2025, le Syndicat des copropriétaires de la Copropriété [Adresse 5] a appelé en garantie son assureur, la société Axa France Iard.

Ces deux instances ont été jointes sous le n° RG 25/00088.

Par ordonnance en date du 17 juillet 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc a :

— débouté Mme [I] [O] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamné Mme [I] [O], aux dépens ;

— condamné Mme [I] [O] à payer à Mme [I] [U] la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que les ordonnances de référé sont exécutoires, par provision, de plein droit.

Mme [I] [O] a relevé appel de cette décision le 14 août 2025.

L’avis de fixation à bref délai du 4 septembre 2025 a fixé la clôture et l’examen de l’affaire au 3 mars 2026, L’ordonnance de clôture intervenant avant la date d’ouverture des débats.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions en date du 24 février 2026, Mme [I] [O] demande à la cour :

— de débouter le Syndicat des copropriétaires de la Copropriété [Adresse 5], Mme [I] [U] et la société Axa France Iard de leurs demandes fins et conclusions ;

— de dire et juger recevable et bien fondé son appel ;

— d’infirmer l’ordonnance de référé rendue par le tribunal judiciaire de Rennes le 17 juillet 2025 en toutes ses dispositions ;

Statuant de nouveau :

— de débouter le Syndicat des copropriétaires de la Copropriété [Adresse 5] et Mme [I] [U] de leurs demandes fins et conclusions ;

— d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire et désigner tel expert en bâtiment qu’il plaira à la cour de désigner qui aura pour mission de :

— Se rendre sur place,

— Se faire communiquer tous documents et toutes pièces utiles,

— Entendre tous sachants,

— Prendre en considération les observations des parties ou de leurs conseils dans les conditions de l’article 276 du code de procédure civile,

— Recueillir l’avis de tout technicien dans les conditions de l’article 278 du code de procédure civile,

— Visiter les lieux, et plus particulièrement le toit terrasse du 1er étage, les lots de copropriété lui appartenant situés dans la copropriété Le Clos du Léguer dont le local d’activité, et décrire les travaux à réaliser sur le toit terrasse et sur la véranda située sur le toit terrasses,

— Se prononcer sur la stabilité et la solidité du toit terrasse et indiquer toute éventuelle mesure d’urgence ou conservatoire à effectuer,

— Examiner et décrire les désordres des lots de copropriété lui appartenant situés dans la copropriété [Adresse 5], dont le local d’activité, notamment ceux listés dans le compte rendu technique acte du 24 juin 2024 et dans les constats de Maître [A] du 14 février 2025, du 16 juin 2025 et du 27 janvier 2026,

— En rechercher l’origine,

— Dire si les désordres compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination,

— Plus particulièrement fournir tous les éléments techniques et factuels permettant, le cas échéant à la juridiction du fond saisie, de déterminer les responsabilités éventuellement encourues,

— Evaluer tous les préjudices subis par elle, ainsi que les préjudices de jouissance,

— Indiquer et évaluer les réparations nécessaires,

— Dire que l’expert commis déposera son rapport au secrétariat du greffe de la cour dans un délai de 3 mois du jour de sa saisine,

— Dire qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert d’accomplir sa mission, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du conseiller de la mise en état,

— Fixer le montant de la provision à consigner entre les mains de la régie d’avances et de recettes,

— de condamner solidairement le Syndicat des copropriétaires de la Copropriété [Adresse 5], Mme [I] [U] et la société Axa France Iard à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens d’appel.

Selon ses dernières conclusions en date du 8 décembre 2025, la société Axa France Iard, ès qualité d’assureur du Syndicat des copropriétaires de la Copropriété [Adresse 5], demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance de référé du 17 juillet 2025 en toutes ses dispositions ;

En conséquence :

— débouter l’appelante de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à son encontre ;

En tout état de cause :

— condamner Mme [I] [O] au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens.

Suivant ses dernières conclusions en date du 18 décembre 2025, Mme [I] [U] [P] demande à la cour :

— de débouter l’appelante de toutes ses demandes fins et conclusions ;

Sur la demande d’expertise judiciaire :

— de confirmer l’ordonnance déférée en qu’elle a débouté l’appelante de l’ensemble de ses demandes ;

Subsidiairement :

— d’inviter les parties à entrer dans un processus de médiation ;

— de surseoir à statuer dans l’attente du résultat de la médiation ;

Plus subsidiairement :

— de limiter la mission qui sera confiée à l’expert qui sera désigné à l’examen des désordres expressément dénoncés par Mme [I] [O] dans son assignation et ses conclusions en 1ère instance ;

— de compléter la mission qui sera confiée à l’expert judiciaire des chefs suivants :

— Détailler la destination contractuelle des lots de Mme [I] [O] prévue au règlement de copropriété ;

— Dire si l’usage que fait Mme [I] [O] de ces lots est conforme à cette destination ;

— Dans la négative décrire la destination actuelle des lots de Mme [I] [O] et indiquer si elle a obtenu les autorisations administratives et les autorisations du syndicat des copropriétaires utiles ;

— Détailler les travaux réalisés par Mme [I] [O] de ses lots situés sous la terrasse toiture infiltrante et leur chronologie au regard de la manifestation des infiltrations ainsi que leur pertinence compte tenu desdits passages d’eau ;

— Détailler les travaux réalisés à la demande de Mme [I] [O] sur les « skydômes» et dire s’ils sont suffisants pour éviter les passages d’eau ;

— Donner son avis sur les préjudices subis par elle du fait des travaux qui devront être réalisés sur l’étanchéité de la terrasse toiture dont elle a la jouissance privative ;

— Déterminer les responsabilités de Mme [I] [O] pour les travaux qu’elle a entrepris elle-même ;

— Ordonner que le préfinancement de l’expertise soit réalisé par Mme [I] [O], seule demanderesse à l’expertise.

— de condamner l’appelante à lui régler une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 pour la procédure d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens de 1ère instance et d’appel.

Aux termes de ses dernières conclusions du 24 février 2026, le Syndicat des copropriétaires de la Copropriété [Adresse 5], représenté par son syndic bénévole M. [C] [J], demande à la cour :

— de débouter l’appelante de son appel et de toutes ses demandes,

— de confirmer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions,

— de condamner l’appelante à lui verser la somme de 2 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— de compléter la mission qui sera confiée à l’expert judiciaire des chefs suivants :

— Détailler la destination contractuelle des lots de Mme [I] [O] prévue au règlement de copropriété,

— Dire si l’usage que fait Mme [I] [O] de ces lots est conforme à cette destination,

— Dans la négative, décrire la destination actuelle des lots de Mme [I] [O] et indiquer si elle a obtenu les autorisations administratives et les autorisations du Syndicat des copropriétaires utiles,

— Détailler les travaux réalisés par Mme [I] [O] dans ses lots situés sous la terrasse infiltrante et leur chronologie au regard de la manifestation des infiltrations ainsi que leur pertinence compte tenu desdits passages d’eau,

— Détailler les travaux réalisés à la demande de Mme [I] [O] sur les skydômes et dire qu’ils sont suffisants pour éviter les passages d’eau,

— de déterminer les responsabilités de l’appelante pour les travaux qu’elle a entrepris elle-même,

— d’ordonner que le préfinancement de l’expertise soit réalisé par Mme [I] [O], seule demanderesse à l’expertise.

— de condamner Mme [I] [O] aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIVATION

L’article 145 du Code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Le tribunal a rejeté la demande d’expertise judiciaire en relevant son inutilité, et donc l’absence de motif légitime, dans la mesure où l’assemblée générale des copropriétaires avait voté à l’unanimité en faveur de la réalisation de travaux permettant de remédier totalement aux désordres dénoncés.

L’appelante estime que l’expertise judiciaire sollicitée a pour objectif de démontrer que les infiltrations subies par son lot proviennent de la terrasse fuyarde qui est une partie commune non entretenue depuis de nombreuses années par le Syndicat des copropriétaires.

L’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose en effet que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes. Il s’agit d’une responsabilité sans faute.

Les pièces versées par les parties permettent de démontrer :

— l’existence d’infiltrations subies par Mme [I] [O], notamment au niveau du plafond de son séjour qui se trouve sous le toit-terrasse, qui occasionnent de nombreuses dégradations (procès-verbaux de constat des 14 février, 16 juin 2025 et 27 janvier 2026) ;

— que des travaux ayant pour but de remédier aux désordres, qui doivent être entrepris au niveau de la toiture-terrasse, ont été votés à l’unanimité lors des assemblées générales des copropriétaires des 19 octobre 2023 et 30 septembre 2024 et que les résolutions y afférentes ne peuvent plus être contestées en justice.

Mme [I] [O] considère que l’absence d’instauration d’une mesure d’expertise judiciaire serait susceptible de l’empêcher d’être indemnisée par le Syndicat des copropriétaires des conséquences dommageables des infiltrations, et ce nonobstant la future réalisation des travaux visant à y mettre un terme.

L’expertise amiable du Groupe Ouest Entreprise ACTE du 15 mai 2024, réalisée en présence de Mme [I] [U] [P] et de Mme [I] [O] indique que, lors des travaux de rénovation du rez-de-chaussée du lot appartenant à cette dernière, une société a procédé au rebouchage des deux skydômes, qui sont des parties privatives et non communes, sans avoir réalisé la réfection de l’étanchéité dans la zone concernée. Le lien entre cette situation et les infiltrations est clairement établi.

Il doit être observé que l’assureur habitation de l’appelante a refusé toute indemnisation de celle-ci des conséquences des infiltrations en arguant du rôle déterminant joué par les travaux également réalisés par son assurée portant sur les parties privatives que sont les menuiseries extérieures, les vitrages et les châssis à tabatière.

Le Syndicat des copropriétaires ne conteste pas la réalité des infiltrations en provenance du toit-terrasse et la nécessité d’y remédier par la réalisation de travaux qui devront très prochainement être entrepris à la suite des deux votes favorables des assemblées générales susvisées.

Ainsi, si le juge ne peut fonder exclusivement sa décision sur un rapport d’expertise non judiciaire, même contradictoire, établi à la demande d’une partie (Ch. mixte., 28 septembre 2012, n° 11-18.710, Bull. 2012), il en va différemment si les constatations et conclusions expertales portent sur un fait établi et non discuté par les parties (Civ. 1re, 15 octobre 2025, n°24-15.281).

Il sera ajouté que les opérations de dépose-repose de la véranda et de la baie vitrée de Mme [I] [U] [P], rendues nécessaires lors de la réalisation des travaux réparatoires, demeureront exclusivement à la charge de celle-ci. Leur coût ne sera donc pas réparti entre les copropriétaires de sorte que l’appelante ne subit aucun préjudice financier sur ce point.

Dès lors, les éléments produits par les parties sont suffisamment clairs et probants. En l’état, la nécessité d’organiser une mesure d’instruction n’est pas démontrée. L’intérêt légitime fait donc défaut. L’ordonnance déférée sera donc confirmée.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Outre la somme mise à la charge de Mme [I] [O] au profit de Mme [I] [U] [P] en première instance, il y a lieu en cause d’appel de la condamner au versement, en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile :

— à Mme [I] [U] [P] la somme de 1 500 euros ;

— à la SA Axa France Iard la somme de 1 500 euros ;

— au Syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros ;

et de rejeter les autres demandes sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

— Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue le 17 juillet 2025 par le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc ;

Y ajoutant ;

— Condamne Mme [I] [O] à verser à Mme [I] [U] [P] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamne Mme [I] [O] à verser à la société anonyme Axa France Iard la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamne Mme [I] [O] à verser au Syndicat des copropriétaires de la Copropriété [Adresse 5], représenté par son syndic bénévole M. [C] [J], la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Rejette les autres demandes présentées sur ce fondement ;

— Condamne Mme [I] [O] au paiement des dépens d’appel qui pourront être directement recouvrés par les avocats qui en ont fait la demande en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Le Cadre Greffier Le Président