Cour d'appel de Rennes, 4e chambre, 12 février 2026, n° 24/04177

CA Rennes
Confirmation 12 février 2026

Arguments

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Rejeté
Incorporation des parties communes au domaine communal
La cour a jugé que l'ASL a encore un objet et que les appelants font toujours partie de l'association, car les espaces verts n'ont pas été incorporés au domaine public.
Rejeté
Absence de procédure écrite pour l'adoption du statut de copropriété
La cour a estimé que la demande était irrecevable car elle n'a pas été formulée conformément aux règles de procédure, notamment l'absence d'appel en la cause de tous les membres concernés.
Rejeté
Contestations sur l'existence des charges dues
La cour a confirmé que les appelants sont tenus de payer les charges d'entretien des espaces communs, car ils font toujours partie de l'ASL.
Rejeté
Absence de procédure abusive
La cour a jugé que les amendes civiles étaient justifiées en raison de la nature des demandes des appelants.
Rejeté
Droit aux frais irrépétibles
La cour a débouté l'ASL de sa demande de dommages et intérêts, mais a confirmé que les appelants devaient supporter leurs propres frais.

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Sur la décision

Référence :	CA Rennes, 4e ch., 12 févr. 2026, n° 24/04177
Juridiction :	Cour d'appel de Rennes
Numéro(s) :	24/04177
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	22 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Stéphanie PRENEUXMichel PEIGNARD
Cabinet(s) :	SELARL D'AVOCATS BAZILLE TESSIER PRENEUX
Parties :	Association Syndicale Libre des propriétaires du [ Adresse 4 ]

Texte intégral

4ème Chambre

ARRÊT N° 39

N° RG 24/04177

N° Portalis DBVL-V-B7I-U7T7

(Réf 1ère instance :

TJ de [Localité 1]

Jugement du 16 mai 2024

RG N° 23/00369)

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 12 FEVRIER 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre,

Assesseur : M^me Gwenola VELMANS, Conseillère,

Assesseur : M^me Valentine BUCK, Conseillère,

GREFFIER :

Monsieur Jean-Pierre CHAZAL, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Décembre 2025, devant M^me Valentine BUCK, magistrat rapporteur, tenant seule l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 12 Février 2026 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Madame [K] [D] née [O]

née le 10 Mai 1946 à [Localité 2] (56)

[Adresse 1] [Localité 3] [Adresse 2]

Représentée par M^e Stéphanie PRENEUX de la SELARL BAZILLE, TESSIER, PRENEUX, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Monsieur [M], [B] [D]

né le 01 Novembre 1942 à [Localité 4] (56)

[Adresse 3]

Représenté par M^e Stéphanie PRENEUX de la SELARL BAZILLE, TESSIER, PRENEUX, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉE :

Association Syndicale Libre des propriétaires du [Adresse 4]

dont le siège social est [Adresse 5]

agissant poursuites et diligences de son Président, domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Michel PEIGNARD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VANNES

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par jugement du 24 mars 2022, le tribunal judiciaire de Vannes a condamné M. et Mme [D], propriétaire d’une maison au sein du lotissement du [Adresse 6] à Vannes, à payer à l’association syndicale libre du lotissement du pont Douar (ASL) les sommes dues au titre de l’arriéré de charges des parties communes entre 2013 et 2020.

Par requête du 26 mai 2023, l’ASL a saisi le tribunal judiciaire de Vannes pour solliciter la condamnation de M. et Mme [D] à régler les sommes dues au titre des charges d’entretien des espaces communs entre 2021 et 2024.

Par jugement du 16 mai 2024, le tribunal judiciaire de Vannes a :

— Déclarer irrecevables les demandes formulées de M. et Mme [D] tendant à déclarer l’ASL inexistante, à l’adoption du statut de la copropriété, envers M. [H],

— Débouté M. et Mme [D] de leur demande d’annulation du jugement rendu le 24 mars 2022,

— Débouté M. et Mme [D] de leur demande de retrait de l’ASL,

— Débouté M. et Mme [D] de leur demande tendant à ce que l’indivision adopte le statut de la copropriété,

— Condamné M. et Mme [D] à payer à l’ASL la somme de 91 euros au titre de l’arriéré des charges restant dues,

— Déclaré sans objet la demande de l’ASL de condamnation de M. et Mme [D] à se conformer aux statuts et règlement de l’ASL,

— Condamné M. [D] à une amende civile de 1.500 euros,

— Condamné Mme [D] à une amende civile de 1.500 euros,

— Condamné solidairement M. et Mme [D] aux dépens.

M. et Mme [D] ont relevé appel de cette décision les 11 et 12 juillet 2024.

Par ordonnance du 18 juillet 2024, le conseiller de la mise en état a ordonné la jonction des deux instances.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 décembre 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions en date du 28 novembre 2025, M. et Mme [D] demandent à la cour de :

— Infirmer le jugement en ce qu’il a :

— Débouté M. et Mme [D] de leur demande de retrait de l’ASL,

— Débouté M. et Mme [D] de leur demande tendant à ce que l’indivision adopte le statut de la copropriété,

— Condamné M. et Mme [D] à payer à l’ASL la somme de 91 euros au titre de l’arriéré des charges restant dues,

— Condamné M. [D] à une amende civile de 1.500 euros,

— Condamné Mme [D] à une amende civile de 1.500 euros,

— Condamné solidairement M. et Mme [D] aux dépens,

Et statuant à nouveau,

— Juger que le retrait de M. et Mme [D] de l’ASL est effectif depuis le 14 décembre 2020, date à laquelle les parties communes du lotissement (rues et parkings) ont été incorporés au domaine communal,

— Juger que l’indivision créée s’agissant des parcelles litigieuses CX [Cadastre 1]-[Cadastre 2]-[Cadastre 3]-[Cadastre 4] est soumis au statut de la copropriété,

En conséquence,

— Condamner l’indivision créée s’agissant des parcelles litigieuses CX [Cadastre 1]-[Cadastre 2]-[Cadastre 3]-[Cadastre 4] à adopter le statut de la copropriété,

— Juger qu’ils ne sont pas redevables envers l’ASL de la somme de 91 euros au titre de l’arriéré des charges restant dues, au titre des années 2021/2022 et 2023/2024,

— Juger qu’ils n’ont, en aucun cas, initié une procédure abusive ou dilatoire justifiant qu’ils soient condamnés, respectivement, à une amende civile sur le fondement de l’article 32-1 de code de procédure civile,

— Condamner l’ASL, représentée par son président M. [H] à leur payer la somme de 2.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner l’ASL, représentée par son président M. [H] aux entiers dépens de la présente procédure lesquels seront recouvrés par la SELARL Bazille Tessier Preneux, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— Débouter l’ASL de l’ensemble de ses demandes plus amples ou contraires.

Dans ses dernières conclusions en date du 1er décembre 2025, l’ASL demande à la cour de :

— Confirmer le jugement entrepris sur les éléments pour lesquels M. et Mme [D] ont fait appel,

— Débouter M. et Mme [D] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

En conséquence,

— Condamner M. et Mme [D] à régler en outre à titre de dommages-intérêts la somme de 3.000 euros et au titre des frais irrépétibles la somme de 3.000 euros,

— Condamner M. et Mme [D] enfin en tous les dépens, tant de première instance que d’appel.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de l’ASL

Le tribunal a rappelé qu’un certain nombre de parcelles (parcelles CX [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 10]) n’avaient pas été incorporées au domaine public de sorte que l’ASL conserve un objet et une existence et que les statuts de l’ASL ne prévoient pas la possibilité d’un retrait unilatéral. Il a jugé la demande de M. et Mme [D] d’adoption du statut de la copropriété par l’indivision sur les parcelles litigieuses irrecevable au motif qu’ils n’ont pas appelé à la cause l’ensemble des membres concernés et qu’une telle demande relève d’une procédure écrite. Il a par ailleurs jugé que le titre de propriété des membres de l’ASL attribue des millièmes pour le calcul de la répartition des charges et non une quote part de la propriété des parties communes.

M. et Mme [D] estiment ne pas devoir contribuer aux charges de l’ASL. Ils demandent en effet de constater leur retrait de l’ASL depuis le 14 décembre 2020, date à laquelle les parties communes du lotissement (rues et parkings) ont été incorporés au domaine communal. Ils soutiennent que les parcelles CX [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 10] visées par le tribunal n’ont jamais existé, que la voirie et les parkings ont été incorporés officiellement au domaine communal et qu’ils ne disposent d’aucun droit sur les espaces verts gérés par une indivision à laquelle ils ne font pas partie. Ils expliquent que les espaces verts se trouvaient dans la limite de ce qui avait été acquis par la société Lotimor, deuxième lotisseur, de sorte que les 19 propriétaires initiaux du lotissement n’avaient aucun droit sur ces espaces verts qui n’appartiendraient qu’aux seuls 53 copropriétaires ayant acquis leur bien par l’intermédiaire de la société Lotimor. Ils considèrent que cette indivision, qui seule gère ces espaces verts, doit adopter le statut de la copropriété.

L’ASL rétorque que, selon ses statuts, même modifiés, les 72 lots font nécessairement tous partie de l’ASL, les propriétaires des lots du lotissement en étant automatiquement membres. Pour l’ASL, les millièmes déterminés dans le règlement du syndicat ont pour but de déterminer la participation de chaque propriétaire de lot dans la gestion des parties communes. Ils indiquent que le fait d’avoir transféré la propriété des voies et parkings n’empêche que l’ensemble des espaces verts et du transformateur restent la propriété du lotissement et donc de l’ASL.

***

Il est constant qu’à la suite de la réalisation du lotissement [Adresse 7], sur un terrain sis [Adresse 8] à [Localité 1], une association syndicale libre a été créée dont les statuts ont été déposés devant notaire le 4 juillet 1980 (pièces 1 et 2 de l’ASL).

Selon ces statuts, 'tous les acquéreurs d’un lot de terrain compris dans le périmètre tracé sur le plan annexé à l’acte de vente du lotissement’ sont réunis en association libre et cette adhésion résulte de 'toute acquisition à titre gratuit ou onéreux de l’une des parcelles du lotissement, que l’acquéreur tienne le lot acheté du lotisseur, directement, ou indirectement, à travers plusieurs mutations’ (article 1).

Le but de l’association est la 'gestion et l’entretien des voies espaces libres et ouvrages d’intérêt collectif (eau, assainissement, éclairage public, plantations…)'.

Selon l’article 28 de ces statuts (correspondant à l’article 9/5 de l’extrait de l’acte authentique de vente de M. et Mme [D]), 'le syndicat cessera d’exister lorsqu’aura lieu l’incorporation totale à la voirie communale ou départementale du parking du lotissement et de sa voirie.

Chaque membre du syndicat aura le droit à tout moment de solliciter cette incorporation de l’autorité compétente et si celle-ci donne son adhésion il suffira de la volonté d’un seul syndicaliste pour que soit valable la cession du sol entier.

A partir de cette incorporation, les propriétaires seront affranchis de l’obligation contractuelle qui leur était imposée de faire partie du syndicat sans préjudice au droit que tout ou partie d’entre eux auraient de constituer une association syndicale libre conformément à la loi du 22 juin 1985 et du droit qui appartient au Préfet de les constituer en association syndicale autorisée, conformément à la loi'.

Il est encore constant (conclusions des deux parties ; pièces 3;4;6 de l’ASL ; pièce 12 de M. et Mme [D]) que le 25 juin 2013, l’ASL a décidé de modifier ses statuts et d’adopter de nouveaux statuts, lesquels mentionnent, au titre de la durée de l’ASL, en son article 29, que celle-ci ''cessera d’exister lorsque la totalité des propriétés commune aura disparu, soit par incorporation au domaine public, soit par cession gratuite ou à titre onéreux''.

Il est également constant que le lotissement comporte 72 lots, vendus à des acquéreurs devenus colotis. En application des contrats de vente, dont il n’est pas contesté qu’ils comprennent les statuts de l’ASL, tous les acquéreurs, initiaux ou à travers plusieurs mutations, d’un lot de terrain compris dans le périmètre tracé sur le plan annexé à l’acte de vente du lotissement font automatiquement partie de l’ASL. Il en ressort que tous les colotis font partie de l’ASL.

Ainsi, contrairement à ce que soutiennent M. et Mme [D], l’achat en 1973 par la société Lotimor, deuxième lotisseur, de 53 lots non vendus par le premier lotisseur et la vente effectuée par ce deuxième lotisseur de ces 53 lots n’a pas fait naître une situation d’indivision entre les 53 nouveaux propriétaires. Les indivisions figurant dans les relevés de propriété des services de la publicité foncière produits par M. et Mme [D] (pièce 7) concernent les relations entre les ayants droit de lots vendus et non les relations entre les différents acquéreurs des lots vendus par la société Lotimor et les 19 premiers acquéreurs.

En l’état des pièces versées aux débats, les 53 acquéreurs des lots initialement acquis par le deuxième lotisseur, la société Lotimor, font donc bien partie de l’ASL en tant que colotis et ne sont pas coindivisaires des lots initialement acquis par la société Lotimor, dont les parcelles litigieuses.

Il en résulte que l’ASL, composée de tous les acquéreurs d’un lot de terrain compris dans le périmètre tracé sur le plan annexé à l’acte de vente du lotissement, avait bien pour objet la gestion et l’entretien des parcelles litigieuses cadastrées CX [Cadastre 1]-[Cadastre 2]-[Cadastre 3]-[Cadastre 4] comprenant les espaces verts.

Il est constant que par décision du conseil municipal du 4 octobre 1982, le classement des seules voiries du lotissement était approuvé et que seuls les parkings et les voiries ont été par la suite transférés d’office à la commune de [Localité 1] et incorporés au domaine communal par décision du Conseil municipal du 14 décembre 2020, hormis les espaces verts des parcelles litigieuses.

Il ressort du jugement du tribunal judiciaire de Vannes du 24 mars 2022, devenu définitif, qu’il était constant que le conseil municipal de Vannes avait, le 14 décembre 1987, 'approuvé le classement des espaces verts à l’exception de la parcelle CX [Cadastre 2] (transformateur électrique propriété d’EDF) et des parcelles CX [Cadastre 11] et [Cadastre 8]', mais que ces espaces verts relevaient encore de l’objet de l’ASL au jour du jugement. Aucune des parties ne soutient d’ailleurs que ces espaces verts ont, depuis, été transférés à la commune de [Localité 1].

Il en résulte qu’ils continuent de faire l’objet de la gestion et de l’entretien de l’ASL en tant qu’ouvrage d’intérêt collectif, indépendamment du fait que leur numérotation cadastrale n’est pas clairement établie, selon les différents plans de géomètres versés aux débats difficilement lisibles (pièce 10;11;12;14;16).

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté M. et Mme [D] de leur demande de retrait de l’ASL, celle-ci ayant encore un objet, celui de gérer et d’entretenir les espaces verts qui n’ont pas été incorporés au domaine public ou cédés gratuitement.

Le jugement sera également confirmé en ce qu’il a débouté M. et Mme [D] de leur demande d’adoption par l’indivision du statut de la copropriété. En effet, outre l’absence d’appel en la cause de chaque membre de l’ASL ou de l’indivision alléguée, la loi du 10 juillet 1965 est principalement applicable à un immeuble bâti ou un groupe d’immeubles bâtis et uniquement à défaut de convention contraire à un autre ensemble immobilier. En l’espèce, une association syndicale a été créée en vertu de l’article R. 442-7 du code de l’urbanisme et a encore un objet.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné M. et Mme [D], membres de l’ASL, à payer à l’ASL du [Adresse 4] la somme de 91 euros au titre de l’arriéré des charges restant dues au titre des charges d’entretien des espaces communs entre 2021 et 2024.

Sur l’amende civile

M. et Mme [D] font valoir qu’ils n’ont pas initié la procédure, qu’ils ont exercé légitimement leurs droits et qu’ils ont toujours payé les condamnations à leur encontre.

C’est par de justes motifs, que la Cour adopte, que le tribunal a condamné M. et Mme [D] à une amende civile. Le jugement sera donc confirmé.

L’ASL sera déboutée de sa demande supplémentaire de dommages et intérêts à hauteur de 3.000 euros qui n’est pas justifiée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Succombant à l’instance, M. et Mme [D] seront condamnés solidairement à payer à l’ASL la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel et aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement du 16 mai 2024 du tribunal judiciaire de Vannes ;

Y ajoutant,

Condamne M. et Mme [D] solidairement à payer à l’association syndicale libre du [Adresse 4] la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Déboute l’association syndicale libre du [Adresse 4] de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 3.000 euros ;

Condamne M. et Mme [D] solidairement aux dépens d’appel.

Le Greffier, Le Président,