5ème Chambre

ARRÊT N°-23

N° RG 22/07446 – N° Portalis DBVL-V-B7G-TL6S

(Réf 1ère instance : 20/04920)

E.U.R.L. W RENOVATION

C/

Mme [N] [B]

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 6]

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 28 JANVIER 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

Assesseur : Monsieur Sébastien FOURNIER, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 26 Novembre 2025

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 28 Janvier 2026 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

E.U.R.L. W RENOVATION

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Bertrand NAUX de la SELARL BNA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉES :

Madame [N] [B]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Jean-marc LEON de la SELARL ROULLEAUX-LEON AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE sis [Adresse 7] à [Localité 10], représenté par son syndic M. [R] [G]

[Adresse 8]

[Localité 4]

Représentée par M^e Emilie BUTTIER de la SELARL RACINE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

Par acte sous seing privé en date du 23 mai 2012, Mme [N] [B] a consenti à la société W rénovation un bail commercial portant sur des locaux comprenant un sous-sol et un rez-de-chaussée situés au sein d’un ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 7], à [Localité 10], à destination de 'tous commerces sauf nuisances', pour une durée de 9 ans et moyennant le paiement d’un loyer et de charges de 1 500 euros hors taxe par an.

Par décision en date du 12 avril 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de Nantes, à la demande de la société W rénovation qui a indiqué subir des arrivées d’eau en provenance de la descente des eaux usées de la copropriété, a ordonné une expertise pour déterminer l’origine des désordres dénoncés par la locataire et commis pour y procéder, M. [S] [V], expert.

Le 12 novembre 2019, l’expert a déposé son rapport.

Par ordonnance du 2 juillet 2020, le juge des référés du tribunal de grande instance de Nantes a notamment, débouté la société W rénovation de sa demande d’exécution de travaux par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à Nantes, de sa demande de suspension/ réduction du loyer dû à Mme [N] [B] et de sa demande de provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice économique, la condamnant en outre au paiement de la somme de 29 297,36 euros à titre de provision sur les loyers impayés.

Par actes d’huissier délivrés le 28 octobre 2020, la société W rénovation a fait assigner Mme [N] [B] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à Nantes devant le tribunal judiciaire de Nantes.

Par jugement en date du 6 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Nantes a :

— débouté la société W rénovation de sa demande formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 10], au titre des travaux de réfection du système d’évacuation des eaux de la copropriété,

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 10] et Mme [N] [B] à payer à la société W rénovation la somme de 21 340 euros hors taxe, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, au titre des travaux de remise en état des locaux loués,

— dit que cette somme sera actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01 depuis le 12 novembre 2019 jusqu’à la date du présent jugement,

— condamné Mme [N] [B] à payer à la société W rénovation la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

— débouté la société W rénovation de sa demande formée à l’encontre de Mme [N] [B] pour le surplus au titre de la suspension et de la réduction du loyer,

— débouté la société W rénovation de sa demande formée à l’encontre syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 10] et de Mme [N] [B] au titre de sa perte de chiffre d’affaires,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 10] à garantir Mme [N] [B] de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 10] de ses demandes,

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 10] et Mme [N] [B] aux dépens, en ce compris les honoraires de l’expert judiciaire,

— admis les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 10] et Mme [N] [B] à payer à la société W rénovation la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 10] et Mme [N] [B] de leurs demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que la charge finale des dépens et frais irrépétibles sera supportée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 10],

— rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Le 22 décembre 2022, la société W rénovation a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 13 septembre 2023, elle demande à la cour d’appel de Rennes de :

— l’accueillir en ses demandes et les dire bien fondées,

— réformer le jugement déféré en ce qu’il :

* l’a déboutée de sa demande formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 10], au titre des travaux de réfection du système d’évacuation des eaux de la copropriété,

* condamné Mme [N] [B] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

* l’a déboutée de sa demande formée à l’encontre de Mme [N] [B] pour le surplus au titre de la suspension et de la réduction du loyer,

* l’a déboutée de sa demande formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 10] et de Mme [N] [B] au titre de sa perte de chiffre d’affaires,

Statuant à nouveau,

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 10] à réaliser les travaux tels que décrits par l’expert, sous astreinte d’une somme de 200 euros par jour de retard passé un délai de 1 mois de la signification de la décision à intervenir,

— ordonner la suspension du loyer durant 4 mois en 2017, puis réduire celui-ci d’un taux de 40 % depuis le mois de septembre 2017 jusqu’à la date de réalisation des travaux par la copropriété,

— en conséquence, condamner Mme [N] [B] au paiement des sommes suivantes :

* défaut de délivrance totale : 1 500 x 4 = 6 000 euros,

* défaut de délivrance partielle : 66 mois x 1 500 euros x 40 % = 99 000 euros (sauf à parfaire),

— condamner conjointement et solidairement, Mme [N] [B] ainsi que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 10] au paiement de la somme de 250 000 euros au titre de son préjudice économique pour les années 2017/2018,

— les condamner conjointement et solidairement, au paiement de la somme de 60 000 euros au titre du préjudice économique subi sur l’année 2019,

— débouter Mme [N] [B] ainsi que le syndicat des copropriétaires de leur appel incident, ainsi que de toutes leurs prétentions,

— les condamner conjointement et solidairement au paiement d’une somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais d’expertise judiciaire.

Par dernières conclusions notifiées le 8 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à Nantes demande à la cour d’appel de Rennes de :

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nantes le 6 décembre 2022 en ce qu’il :

* l’a condamné in solidum avec Mme [N] [B], à payer à la société W rénovation la somme de 21 340 euros hors taxe au titre des travaux de remise en état des locaux, outre actualisation de la somme en fonction de l’indice BT01 depuis le 12 novembre 2019 jusqu’à la date du jugement,

* a condamné Mme [N] [B] à payer à la société W rénovation la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

* a rejeté ses demandes formées, à titre principal ou subsidiaire,

* l’a condamné in solidum avec Mme [N] [B], au paiement des dépens, en ce compris les honoraires de l’expert judiciaire,

* l’a condamné in solidum avec Mme [N] [B], au paiement de la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles,

* l’a condamné à relever et garantir intégralement Mme [N] [B] des condamnations prononcées à son encontre, en ce compris les condamnations au titre des frais irrépétibles et des dépens,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nantes le 6 décembre 2022 en ce qu’il a :

* débouté la société W rénovation de sa demande de condamnation formée à son encontre au titre des travaux de réfection du système d’évacuation des eaux de la copropriété,

* débouté la société W rénovation de sa demande formée à l’encontre de Mme [N] [B] au titre de la suspension et de la réduction du loyer,

* débouté la société W rénovation de sa demande de condamnation formée à son encontre et à l’encontre de Mme [N] [B] au titre du préjudice financier résultant d’une prétendue perte de chiffre d’affaires sur les 2017/2018/2019,

Statuant à nouveau,

— débouter la société W rénovation de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— rejeter toute demande de condamnation ou en garantie formulée à son encontre,

Subsidiairement,

— limiter à 45 000 euros hors taxe le montant du préjudice économique allégué par la société W rénovation,

— condamner M^me Madame [N] [B] à le garantir des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

En tout état de cause,

— condamner la société W rénovation à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 21 août 2023, Mme [N] [B] demande à la cour d’appel de Rennes de :

— confirmer le jugement déféré, en ce qu’il :

* débouté la société W rénovation de sa demande formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 10], au titre des travaux de réfection du système d’évacuation des eaux de la copropriété,

* débouté la société W rénovation de sa demande formée à son encontre pour le surplus au titre de la suspension et de la réduction du loyer,

* débouté la société W rénovation de sa demande formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 10] et à son encontre au titre de sa perte de chiffre d’affaires,

* condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 10] à la garantir de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre,

* débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 10] de ses demandes,

* dit que la charge finale des dépens et frais irrépétibles sera supportée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 10],

— infirmer le jugement déféré, en ce qu’il :

* l’a condamnée in solidum avec le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 10] à payer à la société W rénovation la somme de 21 340 euros hors taxe, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, au titre des travaux de remise en état des locaux loués,

* dit que cette somme sera actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01 depuis le 12 novembre 2019 jusqu’à la date du présent jugement,

* l’a condamnée à payer à la société W rénovation la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

* l’a condamnée in solidum avec le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 10] aux dépens, en ce compris les honoraires de l’expert judiciaire,

* l’a condamnée in solidum avec le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 10] à payer à la société W rénovation la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

* les a déboutés le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 10] et elle de leurs demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Et, statuant à nouveau, à titre principal, de :

— débouter la société W rénovation de toutes ses demandes formulées à son encontre,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 10] de toutes ses demandes formulées à son encontre,

A titre subsidiaire,

— réduire à de plus justes proportions l’indemnisation de la société W rénovation au titre des préjudices allégués,

En tout état de cause,

— condamner in solidum la société W rénovation et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 10], ou l’un à défaut de l’autre, à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance,

— condamner in solidum la société W rénovation et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 10], ou l’un à défaut de l’autre, aux entiers dépens de première instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire et de la procédure de référé, avec droit pour M. [D] [O], avocat, d’en recouvrer directement ceux dont il aurait fait l’avance sans en avoir reçu provision, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Y ajoutant de :

— condamner in solidum la société W rénovation et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 10], ou l’un à défaut de l’autre, à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel,

— condamner in solidum la société W rénovation et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 10], ou l’un à défaut de l’autre, aux entiers dépens d’appel, avec droit pour M. [D] [O] d’en recouvrer directement ceux dont il aurait fait l’avance sans en avoir reçu provision, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 23 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur les responsabilités

La société W rénovation soutient qu’à compter du début de l’année 2017, elle a constaté d’importantes odeurs particulièrement gênantes et remontées d’humidité dans les locaux en précisant qu’il n’existe aucune séparation entre le sous-sol et le rez-de-chaussée qui sont reliés par un escalier non cloisonné. Elle indique en avoir informé aussitôt son bailleur notamment aux termes d’un courrier du 10 avril 2017 dans lequel elle lui a indiqué que compte-tenu de la situation particulièrement désagréable, elle était dans l’obligation de fermer son show-room. Elle précise que depuis le mois d’avril 2017, la colonne d’eau usée se déversait dans la cave, ce qui engendrait d’importantes remontées d’eaux polluées dans le sous-sol, ce que le syndic de copropriété a reconnu. Elle indique que les travaux n’ont été réalisés qu’en août 2017 permettant une baisse progressive du niveau d’eau.

Elle critique le jugement qui a retenu que le sinistre dégât des eaux était ponctuel alors qu’il avait débuté, selon elle, en janvier 2017 par des remontées d’odeurs puis par la présence d’un mélange d’eaux usées et pluviales entre avril et août 2017 pour ne diminuer qu’à la fin de l’été 2017 maintenant ensuite une forte humidité agrémentée d’une odeur nauséabonde. Elle affirme que l’expert judiciaire a constaté que des infiltrations et de l’humidité étaient toujours présentes et a préconisé la réalisation de travaux pour y remédier qui n’ont pas été réalisés par le syndicat de copropriétaires qui les avait pourtant votés mais qui a tout stoppé suite à l’ordonnance de référé du 2 juillet 2020.

Elle considère que s’il s’agissait d’un sinistre ponctuel relatifs aux eaux usées qui a entraîné 4 mois de fermeture, les infiltrations d’eaux pluviales constituent un autre sinistre qui se poursuit. À ce titre, elle argue que l’expert a constaté que la descente d’eaux pluviales était fuyarde et maintenait une humidité anormale dans le sous-sol nécessitant les travaux préconisés qui n’ont jamais été réalisés. Elle conteste la présence d’une nappe phréatique ou l’incidence du puisard qu’elle a dû mettre en place pour collecter l’humidité présente en pied de mur.

Elle soutient que ces désordres relèvent de :

— la responsabilité du bailleur au titre de son obligation de délivrance au visa de l’article 1719 du code civil. Elle demande de confirmer le jugement qui a retenu la responsabilité du bailleur en raison du dégât des eaux subi mais de réformer sur l’ampleur de celui-ci en retenant que les locaux ont été totalement inaccessibles pendant 4 mois minimum et qu’ils le sont encore partiellement depuis, faute pour le bailleur d’avoir réalisé les travaux et diligences nécessaires tant directement qu’auprès du syndic de copropriétaires.

— la responsabilité du syndicat de copropriétaires au visa de l’article 14 alinéa 4 de loi du 10 juillet 1965. Elle allègue que sa responsabilité a été clairement établie par l’expert judiciaire qui a conclu que le magasin avait été sinistré par une défaillance des équipements de la copropriété notamment l’évacuation des eaux usées et pluviales provenant de la descente dans la cour collectées dans une ancienne cuve et a relevé que les travaux sommaires réalisés étaient insuffisants si l’on se rapportait au rapport de l’entreprise ayant examiné le système avant de préconiser la réalisation de travaux destinés à établir un système d’évacuation des eaux parfaitement étanche. Elle ajoute que l’apport d’humidité est persistant et est lié au fait que la descente des eaux pluviales continue de se déverser dans le sous-sol, et ce en raison de la vétusté et de la dégradation des installations, parties communes. Elle fait valoir que la présence et l’odeur d’humidité a été constatée par procès-verbal de constat de commissaire de justice de février 2023.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 10] (ci-après dénommé syndicat des copropriétaires) soutient avoir parfaitement rempli sa mission de conservation de l’immeuble et d’administration des parties communes conformément à l’article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 et conteste être responsable des préjudices invoqués par la société W rénovation.

Il fait valoir qu’il a fait preuve de diligence en sollicitant sans délai les services de [Localité 10] métropole afin de faire contrôler les branchements de la copropriété puis la société Altea pour établir un diagnostic des réseaux d’assainissement avant de faire réaliser les travaux nécessaires de réhabilitation des réseaux en août 2017. Il indique que les réparations effectuées ont été efficaces, ce dont les parties conviennent.

Il critique l’expert judiciaire qui a considéré que les travaux réalisés étaient insuffisants à mettre un terme au sinistre alors même que le preneur avait reconnu qu’ils avaient mis fin aux inondations et qu’aucune infiltration n’a été constatée postérieurement aux travaux réalisés. Il ajoute que l’expert a retenu l’insuffisance des travaux sans préciser en quoi et en se reportant au rapport de l’entreprise ayant réalisé un examen du système et ce alors que ladite entreprise Altea n’a pas seulement examiné le système mais a bien effectué les travaux de réparation nécessaires qui ont supprimé la cause du désordre.

Il expose que les travaux restant à réaliser, à savoir l’assèchement du puisard et les travaux de réfection, sont les conséquences du sinistre et non la cause. Il ajoute que ces travaux sont à effectuer en partie privative et sont destinés à assainir un sous-sol doté d’un puisard qui recueille les eaux de ruissellement et les remontées de nappe, et non les eaux pluviales comme l’indique l’expert, et qui n’avait pas posé de problème avant le sinistre ni depuis lors. Elle soutient que la société W rénovation entretient une confusion entre les travaux réalisés par la copropriété pour régler le sinistre avant la désignation de l’expert et les réponses formulées par l’expert, au cours des opérations d’expertise, à la demande de réalisation de travaux permettant de traiter correctement le problème d’humidité.

Mme [B] expose que les désordres allégués par le preneur concernent exclusivement la partie sous-sol des locaux loués qui sert de stockage des archives et de wc des salariés et n’est pas liée à la réception de clientèle de sorte que lesdits désordres ne sont pas de nature à faire obstacle à l’exploitation totale ou partielle de l’activité exercée dans les locaux donnés à bail.

En réponse à la société W rénovation qui dit avoir dû fermer son local, elle rétorque que le preneur ne semble pas savoir lui-même combien de temps son local a été fermé puisqu’il est dans l’incapacité de préciser les dates de cette fermeture invoquée de sorte qu’aucun défaut de délivrance totale n’est établi.

Elle conteste le fait que les remontées d’odeur aient commencé en janvier 2017 comme l’affirme le preneur et soutient que cela ne ressort d’aucun échange entre les parties ni d’aucune pièce objective.

Elle réfute également un éventuel défaut de délivrance partielle en arguant que le preneur ne démontre pas que les désordres persistent depuis le mois de novembre 2017, notamment l’humidité au sous-sol. Elle fait valoir que les travaux réparatoires réalisés en août 2017 ont permis de stopper définitivement les infiltrations d’eau en sous-sol et que depuis cette date, les désordres ont cessé et ne se sont jamais reproduits, ce qui permet d’établir, selon elle, que la cause du sinistre a été trouvée et traitée, ce qui exclut l’hypothèse d’une humidité prégnante de longue date.

Elle reproche au preneur de ne pas avoir remis en état les locaux alors que la cause des désordres a été neutralisée depuis plus de 3 ans et d’avoir ainsi concouru à son propre dommage. Elle conteste le procès-verbal de constat du commissaire de justice en arguant qu’il ne décrit pas l’ampleur de l’odeur d’humidité ressentie, qu’il ne dispose pas des compétences techniques pour lier l’odeur au désordre passé et se contente de rapporter les propos du preneur outre le fait qu’il n’indique pas que le sous-sol serait impropre à sa destination.

Elle ajoute que l’expert a précisé que les désordres provenaient d’une collecte défectueuse des eaux pluviales et usées de la copropriété et que les travaux, qui concernent une partie commune, incombent à la copropriété et non à elle de sorte qu’aucun élément ne permet de mettre à sa charge un quelconque manquement à son obligation d’assurer le clos et le couvert au preneur ni même un éventuel défaut de diligence.

Il est constant que par mail du 10 avril 2017, la société W rénovation a informé le mandataire du bailleur d’odeurs nauséabondes faisant suite au déversement d’eaux usées dans le sous-sol du local donné à bail.

Le preneur affirme que ces odeurs nauséabondes auraient commencé au début de l’année 2017 sans précision de date, ce qui est contesté par le bailleur et le syndicat des copropriétaires.

La cour relève que la société W rénovation ne justifie pas de l’apparition de ces odeurs début 2017. En effet, la seule attestation de Mme [Y] [T], salariée de la société W rénovation, qui n’a été embauchée par le preneur que mi-mars 2017 et qui rapporte les propos d’une autre salariée, est insuffisante à établir la survenance de ces odeurs en début 2017. De plus, le preneur ne justifie pas s’être plaint de ces odeurs avant le mail du 10 avril 2017. De surcroît, il doit être constaté que le preneur n’avait pas évoqué la survenance de ces odeurs au début de l’année 2017 devant le premier juge mais à compter de mars 2017. Il ne peut, dès lors, être utilement soutenu par l’appelante que le sinistre est survenu avant le 10 avril 2017.

S’agissant de la cause du sinistre, il résulte du diagnostic réalisé par la société Altea le 4 juin 2017 par inspection télévisée des réseaux d’assainissement des eaux usées qu’un 'regard borgne maçonné dans la partie cave présentait un défaut d’étanchéité apparent et structurel dû à une détérioration au cours du temps’ à l’origine d’infiltrations importantes.

L’expert a conclu que le bien donné à bail avait été sinistré par une défaillance des équipements de la copropriété notamment l’évacuation des eaux usées et pluviales provenant des descentes dans la cour collectée dans une ancienne cuve.

Le cabinet d’expertise Elex mandaté par l’assureur du syndicat de copropriétaires confirme que la cause du sinistre affectant le local donné à bail est liée à un défaut d’étanchéité d’un regard accueillant les eaux usées et les eaux pluviales de l’immeuble.

Il est acquis que ledit regard fait partie des parties communes de l’immeuble et que les travaux de reprise du défaut d’étanchéité de ce regard ont été réalisés en août 2017.

L’expert a considéré que les réparations effectuées étaient insuffisantes 'si l’on se rapporte au rapport de l’entreprise ayant réalisé le système'. Le devis de la société Altea du 10 juillet 2017 indique effectivement 'nature des travaux : réhabilitation de réseau unitaire 1ère phase de travaux ne permettant pas de régler l’ensemble des problèmes'. Toutefois, le syndicat des copropriétaires relève justement que l’expert ne précise pas en quoi les réparations effectuées seraient insuffisantes et ce d’autant que le preneur reconnaît, en effet, aux termes de ces écritures que les travaux réalisés à la demande du syndicat de copropriétaires ont mis fin à ce sinistre. Il n’évoque pas de nouveaux désordres suite à la réalisation desdits travaux mais allègue la persistance d’une forte humidité et d’odeurs nauséabondes.

Alors même qu’elle n’évoque pas de nouveaux désordres, la société W rénovation affirme que l’expert judiciaire a constaté la présence d’infiltrations et le fait que la descente d’eaux pluviales était fuyarde outre la présence d’humidité lors des opérations d’expertise.

Or l’expert n’a pas constaté d’infiltrations ou une descente d’eaux pluviales fuyarde mais la présence d’un regard ouvert rempli d’eau avec un tuyau déversant dans la cuve. A ce titre, il a relevé qu’il avait plu avant l’expertise, ce qui expliquait les écoulements dans la cuve. Il a noté 'il est facile de faire le rapprochement entre ce tuyau et la descente d’eaux pluviales de la cour sur laquelle sont branchés quelques tuyaux de faible diamètre eaux usées. Ce fait pourrait participer à alimenter l’eau collectée dans le regard situé dans le fond du sous-sol'.

Il apparaît que ce rapprochement effectué par l’expert n’est pas affirmatif et qu’il est contesté par le cabinet Elex, mandaté par l’assureur du syndicat de copropriétaires, qui soutient que le dispositif a vocation à récolter les eaux souterraines habituelles dans une pièce située sous le niveau du terrain nature de sorte que la présence de cette eau stagnante ne peut être assimilée à une infiltration des eaux pluviales. D’ailleurs, l’expert préconise au titre des réparations l’assèchement du regard situé dans le sous-sol du local donné à bail.

Il n’est, dès lors, ni établi ni même d’ailleurs allégué un lien entre ce regard préexistant au sinistre et le dégât des eaux invoqué par le preneur en avril 2017, le preneur n’a jamais évoqué le fait que ce regard aurait débordé ou qu’il aurait été responsable de problèmes d’humidité avant le sinistre d’avril 2017.

S’agissant des odeurs persistantes, la société W rénovation produit devant la cour un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 8 février 2023 qui relève 'une odeur stagnante assimilable à de l’humidité/moisissure’ dans l’intégralité du local au rez-de-chaussée et au niveau inférieur. Le commissaire de justice indique que le représentant de la société W rénovation lui précise que cela est la résultante des désordres survenus lors des inondations.

La cour s’interroge sur les inondations évoquées par le preneur au commissaire de justice dans la mesure où il admet que le sinistre d’avril 2017 a cessé et n’évoque aucune autre inondation.

En tout état de cause, les odeurs constatées peuvent s’expliquer par le fait que les travaux de réfection des locaux n’ont pas été réalisés. L’expert avait d’ailleurs relevé que le placo de doublage et des cloisons du sous-sol étaient pourris, que la porte du wc était moisie et gonflée et que les boiseries étaient humides.

Le jugement a donc justement considéré que seul le sinistre d’avril 2017 lié à un défaut d’étanchéité du regard borgne et ses conséquences devaient être pris en considération.

C’est dès lors à bon droit que le jugement a déclaré :

— le syndicat des copropriétaires responsable du sinistre survenu du fait de la défectuosité d’un regard borgne s’agissant d’une partie commune de la copropriété au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 qui rend le syndicat responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes. Le fait que le syndicat ait fait réaliser les travaux de réfection ne lui permet pas de s’exonérer de sa responsabilité.

— le bailleur également responsable du sinistre survenu en avril 2017 en ce qu’il est tenu à l’égard du preneur d’une obligation de délivrance qui perdure durant toute la durée du bail et qu’il est également obligé d’entretenir la chose louée en l’état de servir à l’usage à laquelle elle a été louée et d’en assurer la jouissance paisible au visa de l’article 1719 du code civil. En effet, il résulte de l’expertise que la présence de moisissures sur les placoplâtres ainsi que l’humidité en pied de murs rendent les locaux non conforme à la chose louée. Le fait que les désordres soient situés au sous-sol est sans incidence en ce qu’il suffit qu’une partie des locaux donnés à bail ne soient pas conformes à l’usage que le preneur pouvait en attendre de sorte que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance.

— Sur l’indemnisation des préjudices

La société W rénovation sollicite au titre de l’indemnisation de ses préjudices :

— la perte de son chiffre d’affaires : elle expose qu’elle a subi un préjudice particulièrement important en raison de la fermeture de son show-room, lieu d’accueil du public et vitrine de son savoir-faire en raison d’odeurs nauséabondes liées aux remontées d’eaux usées de janvier 2017 jusqu’à 2018. Elle indique que l’expert l’a chiffrée à 250 000 euros. Elle ajoute que les odeurs persistant, elle a subi une perte évaluée à 60 000 euros en 2019, une fois déduit le taux de marge moyen.

— la confirmation du jugement qui lui a alloué la somme de 21 340 euros HT retenu par l’expertise au titre des travaux de remise en état des locaux avec décontamination et reconstruction.

— la réfection du système d’évacuation des eaux évaluée par l’expert à la somme de 8 569 euros et l’infirmation du jugement qui l’a débouté à tort de cette demande.

— l’indemnisation de son préjudice de jouissance qu’elle dit avoir été total pendant 4 mois d’avril à août 2017 période pendant laquelle elle a fermé ses locaux puis partiel en raison de la persistance des odeurs. Elle sollicite à ce titre de la part du bailleur la suspension totale du loyer pendant 4 mois soit la somme de 6 000 euros et la réduction partielle du loyer de 40% de septembre 2017 jusqu’à la date de réalisation des travaux de reprise réalisés par l’expert.

Le syndicat des copropriétaires expose que s’agissant de l’indemnisation du préjudice de jouissance sollicitée contre le bailleur, il est légitime à contester cette réclamation dans la mesure où le jugement déféré l’a condamné à relever et garantir le bailleur des condamnations prononcées à son encontre. Il sollicite de réformer le jugement qui a alloué au preneur une somme de

5 000 euros en réparation de ce préjudice dont il critique le caractère forfaitaire. Il fait valoir que le preneur ne justifie d’aucune fermeture de son activité, que l’état du sous-sol ne démontre pas un quelconque impact sur l’activité exercée par le preneur au rez-de-chaussée utilisé comme show-room. Il conteste toute condamnation à son encontre de ce chef.

Il ajoute avoir versé à la société W rénovation la somme de 39 216,99 euros en exécution du jugement entrepris comprenant la somme de 21 340 euros HT au titre des travaux de remise en état de sorte que la société W rénovation ne peut se prévaloir d’un préjudice persistant ni à parfaire.

Il s’oppose à toute condamnation au titre de la perte de chiffre d’affaires. Il critique la période d’indemnisation retenue par l’expert de janvier 2017 à janvier 2018 s’agissant d’une période avant le sinistre et après la réalisation des travaux ayant mis fin aux infiltrations. Il critique l’expert qui a retenu les seuls éléments chiffrés donnés par la société W rénovation. Il ajoute que lien de causalité entre le sinistre et le préjudice n’est pas établi et qu’au contraire, le chiffre d’affaires de la société a augmenté entre 2015 et 2018. A titre subsidiaire, il indique que la somme allouée ne peut excéder la somme de 45 000 euros HT.

Enfin, il sollicite la garantie du bailleur à hauteur de la part de responsabilité lui incombant.

Mme [B] conteste tout manquement à son obligation de délivrance en arguant que les désordres sont imputables uniquement à la copropriété. Elle demande d’infirmer le jugement qui l’a condamnée à verser la somme de

5 000 euros en réparation du préjudice de jouissance du bailleur ainsi que la somme de 21 340 euros HT in solidum avec le syndicat des copropriétaires au titre de la remise en état des locaux alors que sa responsabilité ne peut pas être engagée et que la société W rénovation ne justifie pas de la non intervention de son assureur dans l’indemnisation de son préjudice.

Elle demande de voir débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de garantie présentée à son égard en ce qu’elle considère n’être en rien responsable des désordres survenus.

* Sur le préjudice matériel

S’agissant des travaux de réfection du système d’évacuation, il a été précédemment rappelé que le lien de causalité entre le sinistre d’avril 2017, et les travaux d’assèchement du regard n’était pas établi et que les travaux d’août 2017 ont mis fin aux infiltrations d’eaux de sorte que le jugement a justement débouté la société W rénovation de sa demande à ce titre.

S’agissant des travaux de remise en état du sous-sol, le jugement a retenu le chiffrage de l’expert à hauteur de 21 344 euros HT sur la base du devis [Localité 9] et dont le chiffrage n’est pas contesté par les parties. Le jugement, qui a condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et le bailleur à verser cette somme sera confirmé en ce que le syndicat des copropriétaires est tenu de réparer les dommages causés par la défectuosité de parties communes et le bailleur est tenu à la remise en état des lieux.

* Sur le préjudice de jouissance

Il résulte de l’expertise et des courriers échangés entre les parties que la société W rénovation n’a pas pu exploiter l’ensemble du bien donné à bail et notamment le sous-sol entre le mois d’avril 2017, date du sinistre et la mois d’août 2017, date de réalisation des travaux ayant mis fin au sinistre et a ainsi subi un préjudice de jouissance durant cette période de 4 mois. Il sera ainsi fait droit à la demande de la société W rénovation de lui allouer la somme de 6 000 euros correspondant à la suspension du loyer pendant 4 mois. Mme [B] sera condamnée au paiement de cette somme. Le jugement sera uniquement infirmé en son montant alloué.

* Sur la perte de chiffre d’affaires

Cette perte doit être examinée uniquement sur la période d’avril à août 2017 pour les raisons précédemment évoquées. Or le premier juge a relevé, à juste titre, qu’aucune diminution de chiffre d’affaires n’était constatée sur la période concernée au vu du rapport d’expertise du sapiteur. Les évolutions du chiffre d’affaire sur la période sont postérieures au moins d’août 2017 et sont donc survenues après le sinistre. Le jugement, qui a débouté la société W rénovation de cette demande, sera confirmé.

Enfin, le jugement a rappelé que les conséquences dommageables du sinistre étaient imputables au syndicat des copropriétaires et en a justement déduit que Mme [B] devait être garantie par le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées à son encontre. Pour la même raison, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de garantie à l’encontre de Mme [B].

— Sur les frais irrépétibles et les dépens

Succombant pour l’essentiel de ses prétentions en appel, la société W rénovation sera condamnée à payer la somme de 1 500 euros à Mme [B] au titre des frais irrépétibles en cause d’appel et la somme de 1 500 euros au syndicat des copropriétaires au titre des frais irrépétibles en cause d’appel ainsi qu’aux entiers dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. Les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe :

Confirme le jugement sauf à préciser que la somme allouée à la société W rénovation au titre du préjudice de jouissance sera portée à la somme de

6 000 euros ;

Y ajoutant,

Déboute la société W rénovation du surplus de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Condamne la société W rénovation à payer la somme de 1 500 euros à Mme [N] [B] au titre des frais irrépétibles en cause d’appel ;

Condamne la société W rénovation à payer la somme de 1 500 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 10] au titre des frais irrépétibles en cause d’appel ;

Condamne la société W rénovation aux entiers dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes, fins et conclusions.

Le greffier, La présidente,