Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRET DU 13 FEVRIER 2024

(n° 56 , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/11868 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CH5I5

Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé du 26 Mai 2023 -Président du TJ de Paris – RG n° 23/52835

APPELANTE

S.A.R.L. COKI TRAITEUR, RCS de Paris n°892277963, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Teddy BENESTY, avocat au barreau de PARIS, présent à l’audience

INTIMEE

E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT – OPH, RCS de Paris n°B344810825, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Catherine HENNEQUIN, substituée à l’audience par M^e Maxence BENOIT GAUNIN, de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, toque : P0483

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 16 Janvier 2024, en audience publique, conformément aux articles 804, 805 et du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre chargé du rapport, et Anne-Gaël BLANC, Conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre

Anne-Gaël BLANC, Conseillère

Valérie GEORGET, Conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre et par Jeanne PAMBO, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

********

Par acte sous seing privé du 29 janvier 2010, M. [B] et Mme [W] ont donné à bail commercial à Mme [T] des locaux situés [Adresse 1]. La Ville de [Localité 5] est devenue propriétaire de l’immeuble abritant ces locaux et l’a donné à bail emphyéotique à l’établissement public [Localité 5] habitat – OPH par acte authentique des 4 et 5 avril 2012. Par acte sous seing privé du 16 mars 2010, Mme [T] a cédé son fonds de commerce à la société New Shanghai.

Par acte sous seing privé du 6 juin 2019, [Localité 5] habitat – OPH a consenti à la société New Shanghai un avenant de renouvellement du bail commercial pour un loyer annuel en principal de 16 483,61 euros. Par acte sous seing privé du 28 janvier 2021, la société New Shanghai a cédé son fonds de commerce à la société Coki traiteur.

Par acte du commissaire de justice du 13 décembre 2022, [Localité 5] habitat – OPH a fait délivrer à la société Coki traiteur un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme au principal de 17 966,50 euros HT charges comprises.

Par acte extrajudiciaire du 23 mars 2023, Paris habitat – OPH a fait assigner la société Coki traiteur devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins, notamment, de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 13 janvier 2023, avec toutes les conséquences de droit, et de voir condamner la preneuse à lui payer à titre provisionnel la somme de 22 450,45 euros correspondant à l’arriéré locatif et une indemnité d’occupation trimestrielle égale au montant des loyers taxes et charges comprises jusqu’à la libération des lieux.

Par ordonnance réputée contradictoire du 26 mai 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, a :

constaté l’acquisition à la date du 13 janvier 2023 au profit de l’EPIC [Localité 5] habitat – OPH de la clause résolutoire du contrat de bail du 6 juin 2019, ayant pour objet les locaux situés [Adresse 1] ;

ordonné l’expulsion de la société Coki traiteur et de toutes personnes de son chef des locaux situés [Adresse 1], au besoin avec l’aide de la force publique sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision et pour une durée maximale de 5 jours ;

autorisé l’EPIC [Localité 5] habitat – OPH à transporter et mettre sous séquestre les meubles et objets garnissant les lieux dans tel garde-meubles qui lui plaira aux frais de la société Coki traiteur ;

condamné à titre provisionnel la société Coki traiteur à payer la somme de 22 450,45 euros TTC charges comprises à l’EPIC [Localité 5] habitat – OPH depuis le 1er avril 2023 et jusqu’à la libération complète des lieux et la remise des clés ;

condamné à titre provisionnel la société Coki traiteur à payer 4 483,95 euros TTC charges comprises à l’EPIC [Localité 5] habitat – OPH depuis le 1er avril 2023 et jusqu’à la libération complète des lieux et la remise des clefs ;

condamné la société Coki traiteur aux dépens ;

condamné la société Coki traiteur à payer à l’EPIC [Localité 5] habitat – OPH la somme de 1 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

rappelé que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.

Par déclaration du 6 juillet 2023, la société Coki traiteur a interjeté appel de cette décision en critiquant l’ensemble de ses chefs de dispositif, sauf en ce qu’elle a condamné à titre provisionnel la société Coki traiteur à payer 4 483,95 euros TTC charges comprises à l’EPIC [Localité 5] habitat – OPH depuis le 1er avril 2023 et jusqu’à la libération complète des lieux et la remise des clefs.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs prétentions et moyens, savoir :

pour la société Coki traiteur, ses dernières conclusions du 11 août 2023 ;

pour [Localité 5] habitat – OPH, ses dernières conclusions du 8 septembre 2023.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 décembre 2023.

Sur ce,

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

En application de ce texte, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bail commercial du 29 janvier 2010 contient un article X intitulé « clause pénale & clause résolutoire », reproduit dans le commandement de payer visant la clause résolutoire du 13 décembre 2022.

Il apparaît du décompte produit que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le mois de sa date, ce qui n’est pas contesté par l’appelante. La clause résolutoire du bail est donc acquise depuis le 13 janvier 2023.

Il convient d’observer par ailleurs que l’appelante ne conteste pas le décompte produit par l’intimée qui porte à la somme de 28 443,63 euros le montant des sommes dues en exécution de l’ordonnance attaquée, en additionnant les loyers et les indemnités d’occupation qui ont couru.

Il résulte de l’article L. 145-41 du code de commerce précité que le juge peut accorder des délais de paiement et suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire.

En cause d’appel et tant qu’aucune décision constatant la résiliation du bail n’est passée en force de chose jugée, la cour saisie d’une demande de délais peut les accorder et suspendre les effets de la clause résolutoire en les subordonnant au règlement des causes du commandement.

En l’espèce, les décomptes locatifs produits démontrent la bonne foi et les efforts de paiement de la société Coki traiteur, qui justifie avoir payé, en exécution d’un accord matérialisé par courriers officiels d’avocats, une somme représentant la moitié des sommes dues, soit 14 222 euros par paiement du 1er août 2023. Paris habitat ' OPH ne conteste pas que la locataire continue de payer les mensualités courantes.

Par ailleurs, même si le dispositif des dernières conclusions de [Localité 5] habitat ' OPH contient une demande de confirmation de l’ordonnance entreprise, il y a lieu de noter que le bailleur indique dans le corps de ses conclusions que, compte tenu du paiement de la moitié de la dette locative, il ne serait pas opposé aux délais de paiement au profit de la société Coki traiteur afin de régler les causes du commandement, ni à la suspension des effets de la clause résolutoire durant cette période, le tout avec une clause de déchéance du terme prévoyant la résiliation de plein droit du bail et l’expulsion de la société Coki traiteur soit prononcée en cas de non-respect de l’échéancier accordé.

Dès lors, la bonne foi de la société Coki traiteur et ses efforts de paiement commandent de lui octroyer un délai de douze mois pour apurer sa dette, dans les conditions prévues au dispositif.

Il est rappelé qu’à défaut d’apurement de sa dette au terme de ce délai ou de règlement du loyer courant et des charges et taxes à leur échéance, le solde sera immédiatement exigible et la clause résolutoire retrouvera son plein effet, avec toutes conséquences de droit.

Elle sera alors tenue au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférents, qu’elle aurait dû payer si le bail n’avait pas été résilié.

La société Coki traiteur, qui a contraint son bailleur à engager de nouveaux frais de procédure, sera tenue aux dépens d’appel. Toutefois, son appel étant pour partie fondé puisqu’elle obtient des délais et une suspension des effets de la clause résolutoire, il n’y a pas lieu de la condamner au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant dans les limites de l’appel,

Confirme l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle a ordonné l’expulsion de la société Coki traiteur et de toutes personnes de son chef des locaux situés [Adresse 1], au besoin avec l’aide de la force publique sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision et pour une durée maximale de 5 jours ;

Statuant à nouveau sur la disposition infirmée, et y ajoutant,

Dit que la société Coki traiteur pourra s’acquitter de la somme de 14 222 euros au titre des loyers, charges et accessoires impayés au 1er août 2023, en plus des loyers courants, en douze mensualités égales, le premier versement devant intervenir avant le 15 du mois suivant le mois de signification du présent arrêt et les versements suivants avant le 15 de chaque mois ;

Suspend les effets de la clause résolutoire insérée au bail pendant le cours de ces délais, lesquels seront réputés n’avoir jamais joué si la société Coki traiteur se libère de sa dette dans ce délai et si les loyers courants augmentés des charges et taxes afférents sont payés pendant le cours de ce délai dans les conditions contractuelles ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou du loyer courant augmenté des charges et taxes afférents à leur échéance, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

la clause résolutoire reprendra son plein effet à la date du 13 janvier 2023 ;

faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de la société Coki traiteur et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 1], avec le concours de la force publique si nécessaire ;

le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

la société Coki traiteur sera condamnée, jusqu’à la libération effective des lieux, à payer à l’établissement public [Localité 5] habitat – OPH une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférents, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi ;

Déboute l’établissement public [Localité 5] habitat ' OPH de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Coki traiteur aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT