4ème Chambre

ARRÊT N° 48

N° RG 24/03661

N°Portalis DBVL-V-B7I-U45G

(Réf 1ère instance : 22/03995)

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 12 FEVRIER 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre,

Assesseur : M^me Gwenola VELMANS, Conseillère,

Assesseur : M^me Valentine BUCK, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Françoise BERNARD, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Décembre 2025

devant M^me Gwenola VELMANS, magistrat rapporteur, tenant seule l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 12 Février 2026 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

Madame [P] [V]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par M^e Mériem DEPASSE-LABED, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉE :

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 2], pris en la personne de son Syndic : la SARL COGIR (immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 659 201 032, dont le siège social est sis [Adresse 3]), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représenté par M^e Benoît BOMMELAER de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [P] [V] est usufruitière d’un appartement et d’un garage au sein d’un ensemble immobilier " [Adresse 5] " sis [Adresse 6] à [Localité 2].

Le 21 mars 2022, lors d’une assemblée générale, à laquelle Madame [V] a pris part, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier " [Adresse 5] " (le Syndicat des copropriétaires) a adopté 15 résolutions.

Par acte d’huissier du 20 mai 2022, Madame [V] a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir prononcer l’annulation de trois résolutions (5, 9 et 12).

Par jugement en date du 15 avril 2024, le tribunal judiciaire de Rennes a :

— débouté Madame [V] de ses demandes d’annulation des trois résolutions 5, 9 et 12 adoptées le 21 mars 2022 par l’assemblée générale extraordinaire du Syndicat des copropriétaires,

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande reconventionnelle en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive,

— débouté les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamné Madame [V] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Madame [V] aux entiers dépens de l’instance,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Madame [V] a relevé appel de cette décision le 21 juin 2024.

Aux termes de ses dernières écritures en date du 3 novembre 2025, elle demande à la cour d’infirmer le jugement l’ayant débouté de ses demandes d’annulation des résolutions n°5 et 9 du procès-verbal du 21 mars 2022, et

— d’annuler les résolutions n°5 et 9 du procès-verbal du 21 mars 2022,

— condamner le Syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 4.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le Syndicat des copropriétaires aux entiers dépens d’instance.

Dans ses dernières conclusions en date du 23 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires conclut à la confirmation du jugement sauf en ce qu’il l’a débouté de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive, et au titre des frais irrépétibles.

Il demande à la cour de :

— rejeter les demandes, fins et conclusions de Madame [V],

— condamner Madame [V] à lui verser la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner Madame [V] à lui verser la somme15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Pour l’exposé complet des prétentions et de l’argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il sera relevé à titre liminaire que Madame [V] ne conclut plus à l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande d’annulation de la résolution N°12 du procès-verbal d’assemblée générale de la copropriété du 21 mars 2022.

Seules seront donc examinées la validité des résolutions N°5 et 9.

Sur la résolution N°5

La résolution N°5 dont Madame [V] sollicite l’annulation, comporte l’intitulé suivant:

' Décision à prendre concernant la réalisation des travaux de dépose des panneaux photovoltaïques et brises vues situés en toiture (majorité de l’article 24 de la loi du 10.07.1965).

Elle conclut à l’infirmation du jugement qui l’a déboutée de sa demande d’annulation et se prévaut pour ce faire, de la comptabilisation du vote d’un copropriétaire arrivé en retard à l’assemblée générale du 21 mars 2022, et de l’atteinte à son droit de jouissance privatif sur une fraction des panneaux solaires.

Sur la comptabilisation du vote d’un copropriétaire arrivé en retard

S’il est exact que le vote d’un copropriétaire qui n’a pas pris part au vote d’une résolution ne doit pas être pris en compte, tel n’est pas le cas en l’espèce.

En effet, si la première page du procès-verbal d’assemblée générale mentionne Madame [G] détenant 506 tantièmes comme absente, ce qui ressort également des résultats des votes des résolutions 1, 2 et 3, il résulte de ce procès-verbal qu’aucun copropriétaire n’est plus indiqué comme absent pour le vote des autres résolutions, soit les résolutions 5 à 15.

La signature de Madame [G] figure sur la feuille de présence (Cf. Pièce N°2) et elle confirme dans une attestation versée aux débats (Cf. Pièce N°7), être arrivée en retard et avoir participé aux votes à compter de la résolution N°5.

Madame [U] qui était présidente de séance, indique également dans une attestation (Cf. Pièce N°6) que Madame [E] est arrivée en retard à la fin des débats sur la résolution N°3.

C’est donc manifestement par erreur que la première page du procès-verbal d’assemblée générale la mentionne comme absente alors que cela est contredit par les autres éléments dont il vient d’être fait état.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté cet argument.

Sur l’atteinte au droit de jouissance privatif de Madame [V]

Madame [V] rappelle que les panneaux dont s’agit, ne sont pas des panneaux photovoltaïques, mais des collecteurs solaires installés sur le toit, qui captent l’énergie solaire laquelle est acheminée dans chaque lot, au moyen d’un équipement individuel installé dans chaque appartement, cette chaleur solaire étant transformée en énergie par la chaudière individuelle installée dans chaque appartement.

Elle soutient qu’il résulte de l’état descriptif de division, que chaque copropriétaire bénéficie, selon sa quote-part d’un droit de jouissance exclusif et privatif sur une fraction des panneaux solaires, qui constitue un droit réel et perpétuel qui ne se perd pas par le non-usage et qui ne peut être remis en cause que du seul consentement de son bénéficiaire.

Selon elle, la résolution N°12 de l’assemblée générale de copropriétaires du 17 décembre 2019, invoquée par le syndicat des copropriétaires, ne concernait que les copropriétaires qui ne voulaient plus utiliser l’énergie solaire pour l’eau chaude, et que n’a pas été votée à cette occasion, la coupure de cet équipement mais la souscription d’un contrat de maintenance des chaudières individuelles.

Le syndicat des copropriétaires rétorque que le droit de jouissance privatif ne saurait concerner un élément d’équipement, que s’agissant d’un droit indivis, les copropriétaires pouvaient voter la suppression des panneaux solaires qui n’avaient plus d’utilité, ainsi que des brises-vue qui présentaient un risque pour la sécurité.

Il affirme que lors du vote de la résolution de 2019, Madame [V], qui bénéficiait déjà d’un entretien individuel, n’était pas concernée par le fait que l’usage des équipements solaires était abandonné et mis hors service.

Il fait état d’une autre procédure opposant Madame [V] au promoteur dans laquelle elle sollicitait des dommages-intérêts motif pris du caractère visible des panneaux solaires (qui sont inutiles) et ont pour effet de dénaturer l’esthétique de l’immeuble, générant une charge d’entretien supplémentaire.

La cour constate à la lecture de l’état descriptif de division (Cf. pièce SDC N°4), paragraphe 3.1.2. que les panneaux solaires situés en toiture du bâtiment 1 et l’installation d’alimentation d’eau chaude solaire à l’exclusion des branchements privatifs, sont mentionnés comme faisant partie des éléments d’équipements communs conformément aux dispositions de l’article 3 de la loi de 1965.

Comme toute partie commune, ils sont l’objet d’une propriété indivise entre les copropriétaires. Aucun copropriétaire ne dispose d’un droit de jouissance privatif et exclusif sur cet équipement contrairement à ce que prétend Madame [V]. Qui échoue à démontrer le contraire.

S’il est exact que la résolution N°12 votée à l’unanimité lors de l’assemblée générale du 17 décembre 2017, n’avait pas pour objet de constater que les panneaux solaires ne fonctionnaient plus, mais la souscription du contrat de maintenance des chaudières, il est néanmoins mentionné :

' Pour les copropriétaires ne souhaitant plus bénéficier du circuit solaire, CHAM propose un prix forfaitaire de 200,85 € HT par logement comprenant :

1/ Vidange du circuit solaire avec compresseur de façon à tout évacuer

2/ Pas besoin de bouchonnage

3/ Paramétrage de la chaudière pour lui indiquer qu’elle fonctionne seule (sans solaire)

Pour les personnes où le circuit solaire serait hors-service, le contrat peut donc être abaissé à 120 € HT.

Soit le contrat actuel à 160,55 € HT est conservé pour la chaudière et le contrôle solaire, soit mise à disposition du contrat à 120,00 € HT que pour la chaudière.

Le syndic et les résidents ont constaté la défaillance des équipements solaires dont le coût d’entretien est refusé par 10 sur 12 copropriétaires.

Après examen et discussion, l’assemblée décide de :

— mettre en place le contrat à 120,00 € (seulement chaudière) pour les personnes concernées : M.[C] [D], M.[M], Mme [I], M.[U], Mme [R], Mme [O], Mmme [B], M. [N],

— par l’entreprise CHAM

— répartir le contrat selon les tantièmes de charges unitaires.

Il est précisé que Madame [V] et Monsieur [K] ont leur entretien à titre individuel et ne sont pas concernés.

Les copropriétaires souhaitant garder le contrat solaire sont Monsieur [H] et Madame [E].'

Il résulte clairement de cette résolution que dès 2019, existaient des problèmes avec les panneaux solaires, que Madame [V] qui ne faisait pas partie des personnes souhaitant conserver un contrat solaire et disposait d’ores et déjà de sa propre chaudière.

En tout état de cause, dès lors que cette résolution ne porte pas atteinte au droit de jouissance privative de Madame [V], elle pouvait être votée par l’assemblée des copropriétaires qui l’ont adoptée à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 (8188 tantièmes pour / 1785 contre), alors que le rapport de la société SARETEC faisait d’une absence de points de fixation des supports des panneaux photovoltaïques et des équipements de brise-vue, ce qui n’est pas sans incidence sur la sécurité.

Madame [V] ne justifiant d’aucun motif valable d’annulation de cette résolution, le jugement sera confirmé en ce qu’il l’a déboutée de sa demande à ce titre.

Sur la résolution N°9

La résolution N°9 dont Madame [V] sollicite également l’annulation est ainsi rédigée :

' Souscription du contrat d’entretien pour la toiture terrasse (majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965) :

Le syndic a demandé un devis pour un contrat d’entretien tous les deux ans de la toiture-terrasse du bâtiment, de la toiture des garages et de l’étanchéité/évacuation des terrasses privatives'

Cinq devis ont été proposés, et a été retenu le devis de l’entreprise 'A travers toit’ avec une majorité de 9276 voix pour et 695 contre.

Madame [V] sollicite l’infirmation du jugement qui l’a déboutée de sa demande d’annulation de cette résolution au motif que le syndic n’a pas repris lors de la rédaction du procès-verbal sa contestation et que le devis est imprécis quant à la détermination des toitures du bâtiment concernées par le contrat d’entretien, que les travaux objets des devis n’ont pas été repris ou bien le devis retenu n’a pas été joint au procès-verbal d’assemblée générale.

La cour relève que si le procès-verbal d’assemblée générale du 21 mars 2022 ne mentionne pas expressément les observations formulées par Madame [V] lors du vote de cette résolution, elle est cependant indiquée comme faisant partie des opposants. La résolution ne saurait donc être annulée pour cette raison.

Par ailleurs, et contrairement à ce que celle-ci prétend, la résolution N°9 indique clairement que qu’un devis a été demandé par le syndic pour un contrat d’entretien tous les deux ans de la toiture-terrasse du bâtiment, de la toiture des garages et de l’étanchéité/évacuation des terrasses privatives.

Il y a bien une distinction entre ce qui ressort des parties communes (toiture-terrasse du bâtiment et toiture des garages) et ce qui concerne les parties privatives.

Il n’y a donc aucune ambiguïté sur les toitures et terrasses concernées.

Le syndicat des copropriétaires justifie en outre que les devis soumis au vote, étaient joints à la convocation à l’assemblée générale. Il s’agit de devis très détaillés dont Madame [V] a donc pu prendre connaissance.

Sa contestation est donc sans fondement et le jugement qui l’a déboutée de sa demande d’annulation de la résolution N°9 sera donc confirmé.

Sur la demande reconventionnelle en dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires critique la décision entreprise qui l’a débouté de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive qu’il estime fondée compte tenu du comportement de Madame [V] qui s’inscrit depuis dix ans dans une attitude de contestation et multiplie les procédures.

Il est constant que l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

Il ne saurait être reproché à [V] en sa qualité de copropriétaire d’user du droit qui lui appartient de par la loi d’agir en justice pour solliciter l’annulation de résolutions contre lesquelles elle a voté.

Il n’est pas justifié par ailleurs de ce qu’elle multiplierait les procédures à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté celui-ci de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

L’équité commande de condamner Madame [V] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10.000,00 € au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel et de la débouter de sa demande à ce titre.

Le jugement sera donc infirmé en ce qui concerne la somme allouée au syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant, Madame [V] sera condamnée aux dépens d’appel, le jugement étant confirmé en ce qu’il l’a condamnée aux dépens de première instance.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Rennes du 15 avril 2024 sauf en ce qui concerne le montant de la somme allouée au syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

L’INFIRME de ce chef,

Y ajoutant,

CONDAMNE Madame [P] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], sis [Adresse 4] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic la SARL COGIR, la somme de 10.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel,

DEBOUTE Madame [P] [V] de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [P] [V] aux dépens d’appel.

Le Greffier Le Président