COUR D’APPEL

DE [Localité 3]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 16 septembre 2025

N° RG 23/00635 – N° Portalis DBVU-V-B7H-F7RC

— PV- Arrêt n°

[G] [B] / [Z] [P] [J]

Jugement au fond, origine Tribunal de proximité de VICHY, décision attaquée en date du 03 Avril 2023, enregistrée sous le n° 1122000159

Arrêt rendu le MARDI SEIZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

M^me Clémence CIROTTE, Conseiller

En présence de :

M^me Marlène BERTHET, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

M. [G] [B]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représenté par Maître Elise BAYET de la SCP LALOY – BAYET, avocat au barreau de CUSSET/VICHY et par Maître Emilie PIGNAUD, avocat au barreau de CUSSET/ VICHY

Timbre fiscal acquitté

APPELANT

ET :

Mme [Z] [P] [J]

[Adresse 8]

[Localité 1]

Représentée par Maître Emmanuelle PRESLE de la SELARL CAP AVOCATS, avocat au barreau de CUSSET/VICHY

Timbre fiscal acquitté

INTIMEE

DÉBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 13 février 2025, en application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me BEDOS, rapporteur.

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 16 septembre 2025, après prorogés du délibéré initiallement prévus le 8 avril 2025 puis le 27 mai 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. VALLEIX, président et par M^me BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat du 1er novembre 2020, Mme [Z] [J] a donné à bail à M. [G] [B] un appartement situé [Adresse 6]), pour un loyer mensuel de 400,00 €. Le 7 décembre 2021, Mme [J] a fait délivrer à son locataire un commandement de payer les loyers avec intérêts visant la clause résolutoire pour un montant total de 881,81 €.

Ces loyers étant néanmoins demeurés impayés, Mme [J] a assigné le 14 avril 2022 M. [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Vichy afin de prononcer la résiliation du bail et d’ordonner son expulsion des lieux.

C’est dans ces conditions que le Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Vichy a , suivant un jugement n°RG-11-22-000159 rendu le 3 avril 2023 :

— prononcé la résiliation au 1er septembre 2022 du bail conclu le 1er novembre 2020 entre Mme [J] et M. [B], relatif à l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7], aux torts exclusifs du défendeur ;

— ordonné en conséquence à M. [B] de libérer l’appartement dans le mois de la signification du jugement ;

— dit qu’à défaut pour M. [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Mme [J] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signi’cation d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

— condamné M. [B] à payer à Mme [J] la somme de 3.200,00 €, selon décompte arrêté au 1er septembre 2022 incluant le loyer d’août 2022, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

— autorisé M. [B] à apurer sa dette en 24 mensualités de 130,00 € au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signi’cation du jugement, avec une dernière mensualité comprenant le solde de la dette ;

— dit qu’à défaut de paiement d’une mensualité l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

— rappelé qu’au cours du délai fixé pour apurer la dette, les procédures civiles d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

— condamné M. [B] à payer à Mme [J] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 200,00 €, à compter du 1er septembre 2022 et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

— condamné M. [B] à payer à Mme [J] une indemnité de 200,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— condamné M. [B] aux dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer ;

— rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Par déclaration formalisée par le RPVA le 13 avril 2023, le conseil de M. [B] a interjeté appel de la décision susmentionnée. L’effet dévolutif de cet appel y est ainsi libellé : « Objet/Portée de l’appel : Appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués L’objet de l’appel est de demander à la Cour d’Appel la réformation de la décision de première instance, en ce qu’elle a :

— PRONONCE la résiliation au 1er septembre 2022 du bail conclu le 1er novembre 2020 entre Madame [Z] [P] [J] et Monsieur [G] [B] relatif à l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], aux torts exclusifs du défendeur – ORDONNE en conséquence à Monsieur [G] [B] de libérer l’appartement dans le mois de la signification du présent jugement -DIT qu’à défaut pour Monsieur [G] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Madame [Z] [P] [J] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique – DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place – CONDAMNE Monsieur [G] [B] à verser à Madame [Z] [P] [J] la somme de 3200 € (selon décompte arrêté au 1er septembre 2022 incluant le loyer d’août 2022), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement – AUTORISE Monsieur [G] [B] à apurer la dette en 24 mensualités de 130 € au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification du jugement, avec une dernière mensualité comprenant le solde de la dette – DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse – RAPPELLE qu’au cours du délai fixé pour apurer la dette, les procédures civiles d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues – CONDAMNE Monsieur [G] [B] à verser à Madame [Z] [P] [J] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 200 €, à compter du 1er septembre 2022 et jusqu’à la date de libération effective des lieux – CONDAMNE Monsieur [G] [B] à verser à Madame [Z] [P] [J] une somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile – DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires – CONDAMNE Monsieur [G] [B] aux dépens comprenant le coût du commandement – RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision Cet appel est fondé sur les pièces dont il a été fait état en première instance ou toute autre à produire devant le Cour. ».

' Par dernières conclusions d’appelant notifiées par le RPVA le 13 juillet 2023, M. [G] [B] a demandé de :

— déclarer recevable et bien fondé l’appel de M. [B] ;

— infirmer le jugement du Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Vichy du 3 avril 2023 en ce qu’il a :

* condamné M. [B] à payer à Mme [J] 3.200,00 € (selon décompte arrêté au 1er septembre 2022 incluant le loyer d’août 2022), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

* condamné M. [B] à payer à Mme [J] une indemnité d’occupation d’un montant de 200,00 € à compter du 1er septembre 2022, et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

* condamné M. [B] à payer à Mme [J] une indemnité de 200,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* condamné M. [B] aux dépens comprenant le coût du commandement ;

— débouter Mme [J] de ses demandes financières ;

— constater le caractère indécent du logement ;

— et en conséquence ;

— à titre principal ;

— dire et juger que M. [B] n’est redevable d’aucune somme à l’encontre de Mme [J] au titre des loyers ;

— condamner Mme [J] à payer à M. [B] la somme de 11.130,00 €, correspondant aux sommes versées depuis l’origine du bail ;

— à titre subsidiaire ;

— fixer le montant du loyer à la somme de 200,00 € par mois depuis l’origine du bail compte tenu du trouble de jouissance résultant des désordres affectant le logement ;

— condamner Mme [J] à payer à M. [B] la somme de 4.530,00 € correspondant au montant trop versé par rapport à un loyer réduit de 200,00 € ;

— en tout état de cause, condamner Mme [J] :

* à payer à M. [B] une indemnité de 2.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

* aux entiers dépens.

' Par dernières conclusions d’intimé notifiées par le RPVA le 13 octobre 2023, Mme [Z] [J] a demandé de :

— au visa de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, ainsi que de l’article 1184 du code Civil ;

— déclarer la demande de Mme [J] recevable et bien fondée, et en conséquence ;

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a déclaré la résiliation du bail aux torts de M. [B] ;

— ordonner l’expulsion de M. [B], et de tous occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique, sous astreinte de 100,00 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— débouter M. [G] [B] de toutes ses demandes ;

— condamner M. [B] à payer à Mme [J] :

* la somme de 1.355,25 € selon décompte en date du 17/03/2022, correspondant aux loyers et charges dus au 17/03/2022, avec intérêts au taux légal, outre les loyers et charges dus depuis la date de l’arrêté des comptes, (actualisé à 8.750,00 € au 13/10/2023 € au 1/02/2023) ;

* la somme de 400,00 € par mois, indexés sur l’indice du coût de la construction, jusqu’à l’expulsion, à titre d’indemnité d’occupation ;

*une indemnité de 2.500,00 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [B] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, les moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions sont directement énoncés dans la partie Motifs de la décision.

Par ordonnance rendue le 12 décembre 2024, le Conseiller de la mise en état a ordonné la clôture de cette procédure. Lors de l’audience civile en conseiller-rapporteur du 13 février 2025 à 14h00, au cours de laquelle cette affaire a été évoquée, chacun des conseils des parties a réitéré ses précédentes écritures. La décision suivante a été mise en délibéré au 8 avril 2025 et prorogée au 27 mai 2025 puis au 16 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Au visa de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, imposant au bailleur de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître des risques manifestes pouvant porter atteint à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté de l’ensemble des éléments le rendant conforme à son usage d’habitation, M. [B] considère que le logement qui lui a été loué par Mme [J] est indécent. Il fait ainsi état des désordres suivants : présence de moisissures au niveau des murs et du plancher, absence de ventilation, mauvaise isolation et mauvaise état des menuiseries. Il communique à ce sujet une lettre qui lui a été adressée le 9 janvier 2023 par la Caisse des allocations familiales (CAF) de l'[Localité 2], faisant mention d’un diagnostic réalisé sur ce logement qui conclut à sa non-conformité au regard d’un certain nombre de critères.

Il verse également aux débats ce diagnostic établi le 23 décembre 2022 par la communauté d’agglomération [Localité 9] Communauté, faisant notamment mention après une visite de contrôle du 7 octobre 2022 des éléments suivants : équipements électriques et de chauffage décents, sanitaires décents, bâti non décent et présence d’humidité, d’aération et d’infiltrations d’air parasites dans des conditions indécentes. Par ailleurs, ce rapport pointe plus particulièrement des défauts de stabilité du bâti avec des risques d’effondrement et de chutes de matériaux, des encombrants venant alourdir le plancher en mauvais état des combles, un escalier intérieur non consolidé ayant cédé en plusieurs endroits et ayant contraint le locataire à effectuer lui-même des réparations, des dégradations au niveau des murs et des chéneaux, des canalisations et des menuiseries de portes et de fenêtres en mauvais état, des revêtements extérieurs dégradés avec des descentes d’eaux pluviales percées, une canalisation non raccordée et se vidant dans la cave, des murs extérieurs non étanches, des planchers intérieurs dégradés avec des passages d’air, un défaut d’étanchéité de la porte d’entrée dont les gonds et le bois sont abîmés.

En l’occurrence, force est de constater que ce logement présente effectivement des désordres particulièrement sévères et préoccupants d’habitabilité compromettant la santé et la sécurité des personnes, compte tenu notamment de l’instabilité du bâti et des risques d’effondrement et de chute de matériaux, de la dangerosité de l’escalier intérieur du fait de son absence de consolidation, des pénétrations d’air parasite et d’humidité à l’intérieur du logement faisant visiblement obstacle à toute performance énergétique.

Pour autant, force est de constater que M. [B] n’en tire aucunement les conséquences qui s’imposent, soit en demandant à Mme [J] de d’engager à ses frais l’ensemble des travaux nécessaires pour mettre en conformité ce logement indécent, le cas échéant sous astreinte, soit en quittant les lieux, le cas échéant en demandant des dommages-intérêts compensatoires en allégation de rupture anticipée et abusive du bail d’habitation en cours aux torts exclusifs du bailleur pour non-respect de ses propres obligations. Il ne peut en effet indéfiniment se maintenir dans les lieux dans de telles conditions en demandant à titre principal la dispense totale du loyer et à titre subsidiaire sa réduction, soit un dispositif total ou partiel de gratuité pour une période totalement indéterminée.

Dans ces conditions, le jugement de première instance sera confirmé en ses décisions de résiliation de ce bail d’habitation au 1er septembre 2022, d’expulsion des lieux de M. [B] le cas échéant avec le concours de la force publique et celui d’un serrurier, de condamnation de ce dernier à payer à Mme [J] la somme principale de 3.200,00 € selon décompte au 1er septembre 2022 au titre des arriérés de loyers et de fixation d’une indemnité d’occupation de 200,00 € par mois de la date du 1er septembre 2022 à celle de libération effective des lieux.

En conséquence des motifs qui précèdent à titre principal, M. [B] ne demandant pas la condamnation de Mme [J] à effectuer à ses frais, le cas échéant sous astreinte, l’ensemble des travaux nécessaires à la mise en conformité de cet appartement au regard des normes d’habitabilité et ne pouvant en tout état de cause bénéficier sans aucune limitation de durée de la gratuité de ce logement sous prétexte d’indécence, sa demande de remboursement total ou partiel des loyers précédemment versés sera rejetée.

Le jugement de première instance sera confirmé en sa décision d’aménagement d’un délai de paiement concernant la dette locative.

Le jugement de première instance sera confirmé en ses décisions d’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et d’imputation des dépens de première instance incluant le coût du commandement de payer.

En cause d’appel, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une quelconque des parties.

Succombant à l’instance d’appel, M. [B] en supportera les entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement.

CONFIRME en toutes ses dispositions frappées d’appel le jugement n° RG-11-22-000159 rendu le 3 avril 2023 par le Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Vichy.

Y ajoutant.

REJETTE le surplus des demandes des parties.

CONDAMNE M. [G] [B] aux entiers dépens de l’instance.

Le greffier Le président