Cour d'appel de Riom, 1re chambre, 28 janvier 2025, n° 22/02267

CA Riom
Confirmation 28 janvier 2025

Arguments

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Rejeté
Lien de causalité entre les travaux et le départ du locataire
La cour a estimé qu'il n'était pas prouvé que le départ du locataire était directement lié aux travaux réalisés, soulignant l'absence de déclaration claire du locataire à cet égard.
Rejeté
Impossibilité de louer ou vendre le bien en raison de l'expertise judiciaire
La cour a jugé que les désordres préexistants et la nécessité de travaux d'entretien ne pouvaient pas être imputés à la SARL NC RENOV, et que les appelantes n'ont pas démontré que l'expertise judiciaire était la cause de leur incapacité à vendre ou louer.
Rejeté
Perte de loyers due à l'impossibilité de louer le bien
La cour a confirmé que les désordres étaient préexistants et que la responsabilité de la SARL NC RENOV n'était pas engagée, rendant la demande de réparation infondée.
Rejeté
Droit à l'indemnité au titre de l'article 700
La cour a jugé que l'équité ne commandait pas d'accorder une indemnité au titre de l'article 700, compte tenu du rejet de leurs demandes.

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Sur la décision

Référence :	CA Riom, 1re ch., 28 janv. 2025, n° 22/02267
Juridiction :	Cour d'appel de Riom
Numéro(s) :	22/02267
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	18 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Michel DE ROCQUIGNYChristine EVEZARD-LEPYChristine ROGER
Cabinet(s) :	SCP D'AVOCATS COLLET-DE ROCQUIGNY-CHANTELOT-BRODIEZ-GOURDOU & ASSOCIES
Parties :	La SARL NC RENOV, S.A. MMA IARD, S.A. MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

Texte intégral

COUR D’APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 28 janvier 2025

N° RG 22/02267 – N° Portalis DBVU-V-B7G-F5MX

— DA- Arrêt n° 28

[T] [A], [F] [V], [G] [A], [H], [M] [C], [I] [K] / S.A. MMA IARD, La SARL NC RENOV, S.A. MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

Jugement au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CLERMONT-FERRAND, décision attaquée en date du 07 Novembre 2022, enregistrée sous le n° 20/03066

Arrêt rendu le MARDI VINGT HUIT JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

M^me Laurence BEDOS, Conseiller

En présence de :

M^me Marlène BERTHET, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

Mme [T] [A], [F] [V]

[Adresse 11]

[Localité 2]

Mme [G] [A], [H], [M] [C]

[Adresse 5]

[Localité 7]

Mme [I] [K]

[Adresse 8]

[Localité 1]

Toutes trois représentées par Maître Jean-Michel DE ROCQUIGNY de la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

APPELANTES

ET :

S.A. MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, intervenante volontaire par constitution du 5 janvier 2023

[Adresse 4]

[Localité 10]

S.A. MMA IARD

[Adresse 4]

[Localité 10]

Toutes deux représentées par Maître Christine EVEZARD-LEPY, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

S.A.R.L. NC RENOV

[Adresse 3]

[Localité 9]

Représentée par Maître Christine ROGER, avocat au barreau de CLERMONT- FERRAND

Timbre fiscal acquitté

INTIMEES

DÉBATS : A l’audience publique du 18 novembre 2024

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 05 novembre 2024 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. VALLEIX, président et par M^me BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

I. Procédure

Propriétaires d’un appartement au deuxième étage d’un immeuble ancien situé [Adresse 6] à [Localité 12], M. [S] [O] et Mme [D] [B] ont confié à la SARL NC RENOV d’importants travaux de rénovation, qui ont été réalisés fin 2016 et début 2017.

Mesdames [T] [V], [G] [C] et [I] [K], propriétaires d’un appartement loué situé au troisième étage du même immeuble, se sont plaintes de désordres consécutifs à ces travaux, ayant provoqué le départ de leur locataire en février 2017.

Les désordres ont donné lieu à une expertise judiciaire ordonnée par le juge des référés, dont la mission a été confiée à M. [R] [Z], qui a déposé son rapport le 19 décembre 2019.

Lors des travaux litigieux, la SARL NC RENOV était assurée par la compagnie MMA IARD.

Par exploit du 25 août 2020 Mesdames [V], [C] et [K] ont fait assigner la SARL NC RENOV devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, aux fins de réparation de leur préjudice. La SARL NC RENOV a appelé en cause son assureur la compagnie MMA IARD, et les deux procédures ont été jointes.

À l’issue des débats, par jugement du 7 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a rendu la décision suivante :

« Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute Madame [T] [V], Madame [I] [K] et Madame [G] [C] de l’ensemble de leurs demandes ;

Déboute Madame [T] [V], Madame [I] [K] et Madame [G] [C], la SARL NC RENOV et la société MMA IARD de leurs demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne Madame [T] [V], Madame [I] [K] et Madame [G] [C] aux dépens de l’instance ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit. »

Dans les motifs de sa décision le tribunal judiciaire a notamment écrit :

Au regard de l’ensemble des éléments de la procédure, et plus particulièrement du rapport d’expertise judiciaire susvisé, il apparaît que la SARL NC RENOV n’est pas responsable des désordres qui préexistaient à son intervention, mais que les travaux qu’elle a été amenée à réaliser, et qui ont manifestement excédé ses compétences, se sont révélés inadaptés.

Il appartient en tout état de cause aux demanderesses de caractériser l’existence d’un le lien de causalité entre les travaux effectués par la SARL NC RENOV et les préjudices qu’elles disent avoir subis.

À cet égard, s’il est établi que les anciens locataires des demanderesses ont pu se plaindre des désagréments occasionnés par les travaux effectués par la SARL NC RENOV, il n’est cependant pas démontré que leur départ en février 2017 serait intervenu du fait de ces mêmes travaux. Il est en effet manifeste que l’appartement du troisième étage appartenant à Madame [T] [V], Madame [I] [K] et Madame [G] [C] et jusqu’alors occupé par les époux [X] a fait l’objet d’une vente, de la même façon que l’appartement du second étage a été vendu aux consorts [B]-[O], et qu’aucun élément ne permet de déterminer si la libération des lieux par les locataires est intervenue du fait des désagréments subis ou du fait de la volonté des demanderesses de vendre le bien.

***

Mme [T] [V], Mme [G] [C], et Mme [I] [K], on fait appel de cette décision le 6 décembre 2022, précisant :

« Objet/Portée de l’appel : L’appel tend à la nullité du jugement et à tout te moins à son infirmation en ce qu’il a : – débouté Madame [T] [V], Madame [I] [K] et Madame [G] [C] de l’ensemble de leurs de mandes – débouté Madame [T] [V], Madame [I] [K] et Madame [G] [C], la SARL NC RENOV et la compagnie MMA IARD de leurs demandes au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile – débouté Madame [T] [V], Madame [I] [K] et Madame [G] [C] aux dépens de l’instance – débouté les parties de leurs de mandes plus amples ou contraires. »

Dans leurs plus récentes conclusions du 25 juillet 2023 Mesdames [V], [C] et [K], demandent ensemble à la cour de :

« RECEVOIR les concluantes en leur appel, le dire bien-fondé et REFORMER en toutes ses dispositions le jugement déféré, sauf la déclaration de responsabilité de l’entreprise NC RENOV.

EN CONSÉQUENCE :

CONFIRMER l’Entreprise NC RENOV comme responsable des désordres survenus dans l’appartement des requérantes et ayant entrainé son immobilisation, et donc la DÉCLARER responsable d’une perte de jouissance à partir du départ prématuré du locataire au début du mois de février 2017.

LA CONDAMNER en conséquence in solidum avec MMA au paiement d’une somme de

46 453,00 € en réparation du préjudice résultant de la perte de chance de percevoir les loyers jusqu’à la revente en février 2019, retardée par les opérations d’expertise judiciaire. Et ce avec intérêts à compter de l’assignation introductive et capitalisation depuis lors

CONDAMNER les mêmes au paiement d’une indemnité de 7 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens, dans lesquels seront compris ceux de référé et d’expertise. »

***

La SARL NC RENOV a conclu le 9 mai 2023 pour demander à la cour de :

« Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

Débouté Madame [T] [V], Madame [I] [K] et Madame [G] [C] de l’ensemble de leurs demandes ;

Débouté Madame [T] [V], Madame [I] [K] et Madame [G] [C] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné Madame [T] [V], Madame [I] [K] et Madame [G] [C] aux dépens de l’instance ;

Réformer le jugement en ce qu’il a retenu la responsabilité de la SARL NC RENOV et l’a déboutée de ses demandes au titre de l’article 700 du CPC.

Juger en conséquence ni fondées ni justifiées les demandes formées par Madame [T] [V], Madame [I] [K], et Madame [G] [C] à l’encontre de la SARL NC RENOV.

Débouter Madame [T] [V], Madame [I] [K], et Madame [G] [C] de toutes leurs demandes.

Condamner Madame [T] [V], Madame [I] [K], et Madame [G] [C] à payer et porter à la SARL NC RENOV la somme de 4500 € au titre de l’article 700 du CPC outre aux entiers dépens.

Subsidiairement :

Condamner la Société d’assurances mutuelles MMA IARD au titre de la garantie dommages aux existants et responsabilité civile professionnelle à garantir la SARL NC RENOV de toutes condamnations en principal article 700 du CPC frais intérêts dépens qui pourraient être prononcées à son encontre au profit de Madame [T] [V], Madame [I] [K], et Madame [G] [C] et dire nulle et de nul effet et de surcroit non applicable la clause d’exclusion de garantie invoquée par les MMA.

Débouter la Société d’assurances mutuelles MMA IARD de toutes ses demandes à l’encontre de la SARL NC RENOV.

Condamner la Société d’assurances mutuelles MMA IARD à payer et porter à la SARL NC RENOV la somme de 4500 € au titre de l’article 700 du CPC outre aux entiers dépens. »

***

Enfin, la compagnie MMA IARD a pris des conclusions le 22 mai 2023, pour demander à la cour de :

« Vu l’article 1240 du Code civil,

Vu le rapport d’expertise judiciaire,

Vu les pièces et justifications à l’appui des présentes ;

Confirmer le jugement de première instance en son entier dispositif, sauf en ce qu’il a débouté la SA MMA IARD de sa demande formulée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

À titre infiniment subsidiaire si, par extraordinaire, la Cour estimait devoir réformer le jugement de première instance et juger que la SARL NC RENOV avait engagé sa responsabilité concernant le dommage invoqué par les consorts [V], [K] et [C] :

Juger qu’en aucun cas les garanties de la SA MMA IARD ne pourraient trouver à s’appliquer pour un tel sinistre se rapportant à une activité non-assurée ;

Débouter la SARL NC RENOV de sa demande en garantie dirigée à l’encontre de la SA MMA IARD ;

Dans les deux cas et du fait de la confirmation du jugement :

Condamner, in solidum, Madame [T] [V], Madame [I] [K] et Madame [G] [C], ou tout autre partie succombant en cause d’appel, à payer et porter à la SA MMA IARD une somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles générés par la procédure d’appel ;

Condamner la même aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire. »

***

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées, étant précisé que le litige se présente céans de la même manière qu’en première instance.

Une ordonnance du 13 juin 2024 clôture la procédure.

II. Motifs

1. Sur le départ « prématuré » du locataire au mois de février 2017

Il s’agit ici de savoir si le départ du locataire des appelantes, M. [X], au mois de février 2017, a été provoqué par les travaux qui étaient conduits à cette époque par la SARL NC RENOV au deuxième étage de l’immeuble. En d’autres termes, il convient de déterminer si une relation de cause à effet indiscutable peut être établie entre ces deux événements.

M. [X] était locataire de l’appartement du troisième étage, situé au-dessus de celui où les travaux étaient réalisés au deuxième étage. D’après les appelantes il a quitté les lieux de manière prématurée, au mois de février 2017, ainsi qu’elles l’expliquent dans leurs conclusions page 2 :

L’expertise qui a suivi à la requête des consorts [B] [O] et confiée à Monsieur [Z] a pleinement confirmé la relation causale directe et immédiate entre les travaux de NC RENOV et l’affaissement du plancher de l’appartement du 3e étage.

Cette circonstance a provoqué le départ du locataire en février 2017 et l’impossibilité de vendre tant que l’expertise judiciaire a duré puisque les lieux devaient demeurer en l’état, de façon à pouvoir conduire les investigations rendues nécessaires par la mesure d’instruction.

Cependant, la cause du départ de M. [X], ne résulte pas, dans le dossier tel qu’il est présenté à la cour, d’un motif clairement exprimé par lui-même : aucune pièce du dossier ne contient une déclaration de ce locataire, dont il convient de rappeler qu’en 2017 il était âgé de 83 ans, pour être né en 1934 d’après le contrat de location produit partiellement au dossier.

En réalité, c’est seulement dans le rapport définitif de M. [Z], page 20, que l’on trouve la reproduction d’une déclaration que M. [X], sollicité par l’expert, lui a faite le 13 août 2018. De ce témoignage, en quelque sorte indirect, il résulte que M. [X] a certes été incommodé par les travaux réalisés dans l’appartement situé au-dessous de celui dont il était locataire, mais en aucun cas il n’est possible d’en déduire de manière certaine que son départ a été expressément motivé par lesdits travaux. La relation que l’expert fait de cette discussion ne permet nullement de confirmer l’hypothèse d’un départ précipité en raison des désagréments causés par les travaux.

En conséquence, le départ des lieux loués de M. [X] au mois de février 2017 ne peut pas être considéré comme ayant été spécialement motivé par les travaux de la SARL NC RENOV.

2. Sur l’impossibilité de louer ou de vendre le bien en raison de l’expertise judiciaire en cours

En substance, Mesdames [V], [C] et [K], plaident que les travaux mal réalisés par la SARL NC RENOV, ont conduit à une expertise judiciaire qui a été longue et qui les a empêchées de vendre ou de louer leur bien. Elles s’expriment ainsi dans leurs conclusions page 3 :

À supposer même, ce que contestent les concluantes appelantes, et pour le simple besoin du raisonnement que le lien causal entre le départ des locataires et les désordres occasionnés à l’appartement ne soit pas établi, il reste que cette circonstance n’est en rien dans la constitution du préjudice souffert, sauf pour en déclencher le point de départ.

Car, l’indemnisation a été sollicitée dès lors que les locataires étant partis (en raison des travaux, mais ce n’est pas la question déterminante), par définition il n’y avait plus de loyers encaissés.

Mais pour autant l’appartement ne pouvait pas être ni loué, ni vendu puisqu’il y avait une expertise judiciaire en cours et que les lieux devaient être laissés en l’état.

C’est seulement et effectivement à l’issue de la procédure d’expertise et surtout avant même le dépôt du rapport judiciaire, où il a été déterminé que les lieux pouvaient être restitués dans leur disponibilité, qu’une mise en vente a été organisée, pour des raisons d’opportunité de gestion familiale : en effet, après des années d’occupation, il aurait fallu des travaux de remise en état que les concluantes n’était pas disposées à engager.

Rien ne permet cependant de donner du crédit à cette thèse. Il convient tout d’abord d’observer, ce qui n’est pas un détail, que les travaux dont il est question ont été conduits non pas dans l’appartement de M. [X] au troisième étage, mais dans celui au-dessous situé au deuxième étage de l’immeuble.

Ensuite, même s’il est avéré que Mesdames [V], [C] et [K] ont bien vendu cet appartement du troisième étage le 16 février 2019, rien dans leur dossier ne précise à quel moment elles avaient engagé des démarches pour aboutir à ce résultat. Il est dès lors impossible de savoir ce qui s’est passé entre le départ de M. [X] au mois de février 2017 et la vente de l’appartement deux ans plus tard en février 2019.

Par ailleurs, d’un arrêt nº 18/2216 rendu par cette cour le 9 juin 2020, il résulte que les travaux conduits au deuxième étage de cet immeuble en copropriété, avait mis au jour une défaillance de certaines poutres importantes. Un devis de réparations avait été présenté à l’assemblée générale des copropriétaires qui, par délibération du 25 janvier 2018, résolution nº 4, avait voté contre la réalisation des travaux (cf. cet arrêt page 2). Or à cette date Mesdames [V], [C] et [K], étaient encore propriétaires du bien, et elles ne démontrent pas avoir contesté ce refus de réaliser les travaux nécessaires. Ce sont les propriétaires du deuxième étage qui ont porté l’affaire devant le tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand lequel, confirmé par la cour, a annulé la résolution nº 4.

Par ailleurs, si l’expert judiciaire M. [Z] mentionne dans son rapport que la SARL NC RENOV a commis des fautes techniques dans la réalisation des travaux qui lui étaient confiés, il n’en demeure pas moins que cette entreprise n’est pas à l’origine de la fissuration des poutres anciennes, qu’elle a seulement constatée lors de la démolition des plafonds, et que ce désordre structurel préexistait, de longue date sans doute, à son intervention.

Il convient enfin de considérer que dans ce type de bâtiment très ancien, remanié à de multiples reprises au fil du temps, des époques et des habitudes de vie qui ont changé, comme le rappelle l’expert judiciaire dans son rapport (page 34), il faut s’attendre à devoir périodiquement réaliser des travaux confortatifs comme en l’espèce concernant les poutres fissurées. Dès lors, nonobstant l’intervention par ailleurs maladroite de la SARL NC RENOV, l’obligation de réparer ces poutres plus que centenaires découlait de la nature même du bien. Les copropriétaires en pareil cas ne peuvent pas sérieusement se plaindre de devoir réaliser des travaux dont la nécessité résulte de l’ancienneté du bâtiment. Et de tels travaux, inévitablement, sont susceptibles de contrarier certains projets de vente ou de location du bien concerné, sans que l’on puisse en imputer la responsabilité à l’un ou l’autre.

En conséquence des motifs ci-dessus, le jugement sera confirmé.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Chaque partie de ses dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement ;

Déboute les parties de leurs autres demandes ;

Dit que chaque partie gardera ses dépens d’appel.

Le greffier Le président