Cour d'appel de Riom, Chambre commerciale, 4 février 2026, n° 25/00123

TGI Moulins 18 novembre 2024

CA Riom
Confirmation 4 février 2026

Arguments

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Rejeté
Justification du paiement des loyers
La cour a constaté que la société Obéo n'a pas prouvé le paiement des loyers dus au jour du jugement, confirmant ainsi la décision du tribunal.
Rejeté
Absence de justification des frais bancaires
La cour a confirmé que les frais bancaires étaient justifiés par les retards de paiement des loyers, rendant légitime la demande d'indemnisation.
Rejeté
Contestation du préjudice moral
La cour a jugé que le préjudice moral était établi en raison des difficultés rencontrées par les bailleurs pour obtenir le paiement des loyers.
Accepté
Demande de remboursement des frais de défense
La cour a jugé équitable de condamner les intimés à verser une somme sur le fondement de l'article 700, en raison de la succombance de la société Obéo.

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Sur la décision

Référence :	CA Riom, ch. com., 4 févr. 2026, n° 25/00123
Juridiction :	Cour d'appel de Riom
Numéro(s) :	25/00123
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Moulins, 18 novembre 2024, N° 23/00404
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	13 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jonathan MINETSébastien BLONDONSébastien RAHONJérôme LANGLAIS
Cabinet(s) :	SCP LANGLAIS BRUSTEL LEDOUX & ASSOCIESSEROT - MINET AVOCATS
Parties :	Société OBEO ASSET MANAGEMENT, SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro

Texte intégral

COUR D’APPEL

DE RIOM

Troisième chambre civile et commerciale

ARRET du 04 Février 2026

N° RG 25/00123 – N° Portalis DBVU-V-B7J-GJSU

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Arrêt rendu le quatre Février deux mille vingt six

Sur appel d’un jugement du tribunal judiciaire de Moulins en date du 18 novembre 2024, enregistré sous le n° 23/00404

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M^me Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre

Madame Anne Céline BERGER, Conseiller

Madame Aurélie GAYTON, Conseiller

En présence de : M^me Valérie SOUILLAT, Greffier, lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

Société OBEO ASSET MANAGEMENT

SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 520 298 696

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Jonathan MINET de la SELARL SEROT-MINET AVOCATS, avocat au barreau de CAEN – et par M^e Sébastien RAHON, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

APPELANTE

ET :

Mme [X] [O]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Jérôme LANGLAIS de la SCP LANGLAIS BRUSTEL LEDOUX & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND – et par M^e Sébastien BLONDON, avocat au barreau de PARIS

M. [Z] [W]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté par M^e Jérôme LANGLAIS de la SCP LANGLAIS BRUSTEL LEDOUX & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND – et par M^e Sébastien BLONDON, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉS

DEBATS : Après avoir entendu en application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, à l’audience publique du 04 Décembre 2025, sans opposition de leur part, les avocats des parties, Madame DUBLED-VACHERON et Madame BERGER, magistrats chargés du rapport, en ont rendu compte à la Cour dans son délibéré. L’affaire est mise en délibéré au 04 Février 2026.

ARRET :

Prononcé publiquement le 04 Février 2026, par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M^me Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre, et par M^me Valérie SOUILLAT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Monsieur [Z] [W] et Madame [X] [O] divorcée [W] sont bailleurs d’un bien situé [Adresse 7] au titre d’un « contrat de bail commercial de locaux d’habitation meublés ».

Par acte sous seing privé du 20 décembre 2011, ils ont donné ce bien à bail à la société Aquarella Yzeure. La société Obéo Asset Management a succédé à la société Aquarella Yzeure.

Par un courrier daté du 15 mai 2020, la société Obéo a évoqué une diminution de loyers en ces termes :

« ..Nous sollicitons votre solidarité pour une période de 6 mois par :

— une diminution temporaire des loyers de 25 % à compter de l’échéance du loyer du mois de Mars jusqu’à Août inclus ».

La société Obéo Asset Management ne réglant plus ses loyers, M. et Mme [W] lui ont adressé le 31 mai 2017 un courrier de mise en demeure d’avoir à régler sous huit jours la somme de 1 961,11 euros due depuis plus de 9 mois en soulignant les difficultés financières générées par ces impayés.

Par courriels et courriers des 10 août 2019, 5 septembre 2019, 30 mars 2020, 23 juillet 2020, 28 avril 2023, 17 mai 2023, 5 juin 2023 et 27 juin 2023 les consorts [W] ont informé la société Obéo Asset Management de leur mécontentement et effectué auprès d’elle diverses réclamations auxquelles la société Obéo Asset Management n’a apporté aucune réponse.

Par suite, M.[W] et Mme [O] divorcée [W] ont fait assigner la société Obéo Asset Management devant le tribunal judiciaire de Moulins afin d’obtenir le règlement des loyers impayés ainsi que la réparation d’un préjudice moral.

Par jugement du 18 novembre 2024, le tribunal judiciaire a condamné la société Obeo Asset Management à payer à Monsieur [Z] [W] et Madame [X] [O] divorcée [W] :

— la somme de de 4.254,85 euros au titre des loyers impayés partiellement et totalement,

— la somme de 2 929,00 euros à titre d’indemnisation des frais bancaires,

— la somme de 5.000,00 euros à titre d’indemnisation du préjudice moral subi,

— la somme de 5.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Obéo Asset Management a été condamnée aux dépens.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que la société Obéo Asset Management restait devoir les loyers des mois de novembre et décembre 2023, ainsi que de janvier 2024, février 2024 et mars 2024 soit une somme de 3.276,85 euros outre la somme de 978 euros correspondant à la minoration appliquée sur six mois de loyers datant de 2020.

Il a jugé que la demande de délai de paiement n’était ni justifiée ni motivée et que les demandeurs justifiaient de leur préjudice moral.

Par déclaration du 15 janvier 2025, cette dernière a relevé appel du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Moulins.

Par conclusions notifiées le 28 octobre 2025, elle demande à la cour :

— de réformer le jugement du 18 novembre 2024 en ce qu’il :

*l’a condamnée à verser à Monsieur [Z] [W] et Madame [X] [O] divorcée [W] :

— la somme de de 4.254,85 euros au titre des loyers impayés partiellement et totalement,

— la somme de 2 929 euros à titre d’indemnisation des frais bancaires,

— la somme de 5.000 euros à titre d’indemnisation du préjudice moral subi,

— la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

*a débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;

*l’a condamnée aux dépens.

Statuant à nouveau :

— de constater qu’il n’existe plus aucune dette locative ;

— de débouter M et Mme [W] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

— de condamner les consorts [W]-[O] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens tant de première instance que d’appel dont distraction au profit de Maître Rahon.

La société Obéo Asset Management reproche aux consorts [W]-[O] de ne pas avoir « joué le jeu » lors de la crise Covid en refusant de minorer les loyers en remisant le reliquat de loyer impayé (25%) entre mars et août 2020. Elle explique avoir restitué les lieux en bon état le 30 juin 2025 en étant à jour de loyers.

Elle soutient qu’au jour du jugement elle avait payé les loyers suivants :

— Le loyer de janvier 2024 le 16 août 2024 ;

— Le loyer de février 2024 le 10 septembre 2024 ;

— Le loyer de mars 2024 le 10 octobre 2024.

Elle assure avoir réglé les loyers postérieurs de manière spontanée et dès qu’elle en a eu la possibilité, ainsi que la somme de 978 euros au titre de la minoration de loyers appliquée sur 6 mois en 2020.

Elle sollicite la réformation de la décision relative au paiement d’une indemnité au titre des frais bancaires engagés par les intimés en soulignant que ces derniers ne justifient pas avoir réellement supporté les frais dont ils sollicitent le remboursement.

Elle conteste enfin l’existence du préjudice moral allégué et fait valoir qu’elle a subi une pression certaine de ses créanciers alors qu’elle tentait de s’acquitter au mieux de ses obligations.

En réponse et par conclusions notifiées le 12 novembre 2025, les consorts [W]-[O] demandent à la cour, de confirmer le jugement en toutes ses dispositions ; de débouter l’appelante de toutes ses demandes, de condamner la société Obéo Asset Management à lui verser une somme de 5.000 euros en réparation du préjudice moral subi ainsi qu’une somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Ils sollicitent également sa condamnation à payer une amende civile de 5000 euros et à supporter les dépens.

Les intimés soulignent le fait que la société Obéo n’expose aucun moyen de droit au soutien de sa demande et ne met ainsi pas la cour en état de statuer sur sa demande.

Ils font observer que les retards de loyer ont été parfaitement relatés et que la minoration de loyer n’était pas causée.

Ils rappellent les difficultés rencontrées pour obtenir l’exécution du jugement.

Il sera renvoyé aux conclusions des parties pour plus ample exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 novembre 2025.

Motivation :

I-Sur le paiement des loyers :

La décision attaquée a condamné la société Obéo Asset Management à payer les loyers dont elle était redevable à la date du jugement.

L’infirmation de la décision sollicitée suppose donc de répondre à la question suivante :

Les loyers des mois de novembre et décembre 2023 ainsi que les loyers des mois de janvier, février et mars 2024 dont le règlement était sollicité étaient-ils dus au jour où le tribunal a statué '

Il sera rappelé que l’exécution du jugement en vertu de l’exécution provisoire ne s’analyse pas comme une cause de réformation du jugement rendu et qu’en application de l’article 1353 du code civil celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

Il n’est pas contesté qu’en exécution du bail commercial établi le 20 décembre 2011, la société Obéo Asset Management doit s’acquitter d’un loyer annuel de 7865 euros TTC par échéances trimestrielles échues. Il n’est par ailleurs pas contesté que les loyers n’étaient pas payés à échéance. Il résulte sur ce point de la pièce N°1 que ceux-ci étaient habituellement réglés depuis janvier 2018, soit avant la période covid, avec un retard régulier de 6 mois. Il appartient à l’appelante de justifier du paiement dont elle se prévaut étant observé qu’en première instance elle a conclu en indiquant que les loyers étaient réglés jusqu’en septembre 2023 (CF jugement page 4).

Elle produit aux débats :

— un tableau établi par ses soins, donc sans valeur probante, à la lecture duquel il n’est pas établi que les loyers aient été réglés depuis le mois de juin 2023.

— le congé donné par ses soins le 20 décembre 2024 pour le 30 juin 2025 ;

— des captures écran partielles de ce qui semble être un relevé de compte (sans référence bancaire précise) mentionnant deux versements de 655.37 euros (montant du loyer non révisé) le 7 juin 2024 et le 12 juillet 2024 ainsi que des virements opérés en avril 2025.

— un courrier émanant de Mme [B], directrice générale d’Obéo, indiquant : « Pour votre information bous avons régularisé les loyers de juin à octobre 2024 ainsi que les loyers minorés Covid. Pour le reste nous revenons vers vous d’ici début de semaine prochaine avec une proposition de règlement. »

— un tableau intitulé « récap régularisation loyers » de M. [W] établi par l’appelante (donc sans véritable force probante) à la lecture duquel il apparaît que celle-ci aurait réglé le loyer de janvier 2024 le 16 août 2024, celui de février 2024 le 10 septembre 2024 et celui de mars 2024 le 10 octobre 2024.

Ce tableau n’est cependant étayé par aucun document bancaire ou quittance permettant de considérer que la régularisation invoquée a été effective avant le 18 novembre 2024, date du jugement.

Il résulte par ailleurs des courriers adressés par les bailleurs les 29 janvier 2025 et 14 février 2025, que la société Obéo a dans un premier temps refusé d’exécuter le jugement et restait en outre débitrice des loyers dus pour les mois de juin à décembre 2024 inclus au 29 janvier 2025.

Par courrier du 28 mars 2025, M. [W] a sommé la société Obéo de s’acquitter des causes du jugement.

Il ne résulte donc pas de ces éléments la preuve du règlement au jour du jugement des loyers des mois de novembre et décembre 2023 ainsi que des mois de janvier 2024, février 2024 et mars 2024.

Le jugement sera ainsi confirmé sur ce point. De la même façon la somme de 978 euros a été payée dans le cadre de l’exécution du jugement de sorte qu’il n’y a pas lieu à réformation sur ce point.

II-Sur les demandes de dommages et intérêts :

Suivant l’article 1147 du code civil, le débiteur d’une obligation contractuelle est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En l’espèce, les consorts [W]-[O] ont financé l’acquisition du bien loué au moyen d’un crédit contracté auprès du Crédit Agricole Brie Picardi. Les retards chroniques de la société Obéo dans le règlement des loyers les a contraints à solliciter deux « pauses » de 6 mois auprès de la banque. Ces aménagements génèrent un surcoût global dont les intimés justifient et qui s’élève à la somme globale de 2 929 euros. La société Obéo ne peut se prévaloir du fait que les simulations de pause communiquées portent la mention « ce document est une simulation et ne saurait avoir valeur contractuelle ». Ces documents ont pris valeur contractuelle après acceptation expresse des emprunteurs et ces « pauses » se retrouvent dans un nouveau tableau d’amortissement remis aux consorts [W]-[O].

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Le tribunal a par ailleurs fait droit à la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral présentée par les intimés.

La cour observe que ces derniers ont multiplié les courriers sur une période assez longue pour tenter d’obtenir le paiement des loyers qui leur étaient dus. La carence, et le silence de leur débiteur les a obligés à solliciter deux suspensions. M. [W] indique dans un courrier du 5 septembre 2019, que cette mesure est nécessaire pour éviter d’avoir à vendre sa propre maison « fruit de 28 ans de sueur et de travail ».

Il explique dans un courrier du 17 mai 2023, que les manquements de la société Obéo les placent depuis des années dans une situation financière particulièrement complexe et alarmante pour finir leurs fins de mois. Il a également pu dénoncer le mutisme de son interlocuteur en lui reprochant d’être responsable de leurs angoisses.

Le préjudice moral causé aux consorts [W]-[O] est établi et c’est par de justes motifs que le tribunal a fait droit à la demande présentée au titre du préjudice moral. Le jugement sera confirmé sur ce point.

III-Sur l’amende civile :

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En l’espèce, le fait de contester le préjudice financier ou moral des intimés de s’analyse pas comme une demande dilatoire ou abusive. Cette demande sera rejetée.

IV-Sur les autres demandes :

La société Obéo Asset Management succombant en ses demandes sera condamnée aux dépens.

L’équité commande de ne pas laisser aux intimés la charge de leurs frais de défense.

La société Obéo Asset Management sera condamnée à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs :

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déboute M. [Z] [W] et Mme [X] [O] de leur demande tendant à voir prononcer une amende civile ;

Condamne la SAS Obéo Asset Management à verser à M. [Z] [W] et Mme [X] [O], pris ensemble, la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS Obéo Asset Management aux dépens.

Le greffier La présidente