COUR D’APPEL

DE [Localité 14]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 10 février 2026

N° RG 23/00195 – N° Portalis DBVU-V-B7H-F6KM

— DA-

S.A.R.L. GERANCE PLUS IMMOBILIER / [X] [O] épouse [E], [T] [E] épouse [A], [L] [E], [D] [E]

Jugement au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 11], décision attaquée en date du 09 Janvier 2023, enregistrée sous le RG n° 21/00471

Arrêt rendu le MARDI DIX FEVRIER DEUX MILLE VINGT SIX

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M. [V] VALLEIX, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

Madame Anne-Laure FOULTIER, Vice-Président placé

En présence de :

M^me Céline DHOME, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

S.A.R.L. GERANCE PLUS IMMOBILIER

[Adresse 7]

[Localité 9]

Représentée par Maître Isabelle CONSTANT, avocat au barreau de CLERMONT- FERRAND et par Maître Marie LEPAROUX – OUTTERS de la SCP ROTH- PIGNON,LEPAROUX & ASSOCIÉS, avocat au barreau de STRASBOURG

Timbre fiscal acquitté

APPELANTE

ET :

Mme [X] [O] épouse [E]

[Adresse 2]

[Localité 1]

et

Mme [T] [E] épouse [A]

[Adresse 6]

[Localité 8]

et

Mme [L] [E]

[Adresse 3]

[Localité 10] OF AMERICA

et

M. [D] [E]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentés par Maître Sophie LACQUIT, avocat au barreau de CLERMONT- FERRAND et par Maître David TEYSSIER de la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

INTIMES

DÉBATS : Al’audience publique du 8 décembre 2025

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 10 février 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par M. ACQUARONE, conseiller, pour le président empêché et par M^me DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

I. Procédure

Mme [X] [O] épouse [E], Mme [T] [E] épouse [A], Mme [L] [E], et M. [D] [E] (les consorts [E]) sont copropriétaires indivis d’une maison d’habitation sise [Adresse 5] à [Localité 13].

Par contrat de mandat du 6 juin 2016 l’indivision [E] a confié la gestion locative de cet immeuble à la SARL Gérance Plus Immobilier, agence Reille Immobilier.

En vertu de ce mandat la SARL Gérance Plus Immobilier a conclu un contrat de bail le 13 juin 2016 pour le 20 juin 2016, avec Mme [M] [F] et M. [R] [H]. Un état des lieux a été dressé.

Le 30 décembre 2018 Mme [M] [F] et M. [R] [H] ont notifié leur congé pour le 2 février 2019. L’état des lieux de sortie a été réalisé le 8 février 2019, en présence de M. [R] [H] qui l’a signé.

Mme [X] [E] a fait établir le 15 février 2019 un rapport de visite par un architecte. Elle s’est plainte ensuite, par courrier électronique du 7 mars 2019 adressé à l’agence Reille Immobilier, des conditions d’établissement de l’état des lieux de sortie du 8 février 2019.

De leur côté, Mme [M] [F] et M. [R] [H], par lettre adressée le 6 mars 2019 à l’agence Reille Immobilier, ont contesté les dégradations qui leur étaient reprochées par Mme [X] [E]. Cette contestation a donné lieu à un procès qui s’est déroulé devant le tribunal judiciaire de Paris.

Par jugement du 18 décembre 2020 le tribunal judiciaire de Paris a condamné Mme [X] [E] à restituer à Mme [M] [F] et à M. [R] [H] la somme de 3068,43 EUR au titre du dépôt de garantie, sous déduction de la somme de 1276,57 EUR pour des loyers impayés. Dans les motifs de sa décision le tribunal a notamment écrit : « Attendu que la comparaison entre l’état des lieux d’entrée contradictoire et l’état des lieux de sortie contradictoire ne fait pas apparaître de manière précise des réparations locatives qui seraient à la charge des locataires. »

Le 19 mai 2021, Mme [X] [O] épouse [E], Mme [T] [E] épouse [A], Mme [L] [E], et M. [D] [E] ont assigné la SARL Gérance Plus Immobilier devant le tribunal judiciaire de Cusset, pour manquement à ses obligations contractuelles résultant de sa qualité de mandataire, sur le fondement des articles 1991 et 1992 du code civil. L’indivision [E] réclamait à la SARL Gérance Plus Immobilier diverses indemnisations, dont notamment 11 230,02 EUR au titre des travaux de remise en état du bien, et 8560 EUR au titre des pertes locatives.

La SARL Gérance Plus Immobilier contestait avoir commis la moindre faute dans l’exercice de son mandat.

À l’issue des débats, par jugement du 9 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Cusset a rendu la décision suivante :

« Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition, par jugement contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE la SARL GERANCE PLUS IMMOBILIER (RCS [Localité 12] (nº 342067303) à payer et porter à Madame [X] [E] née [O], Madame [T] [X] [B] [E], épouse [A], Madame [L] [N] [M] [E] et Monsieur [D] [V] [U] [E] les sommes de :

— mille quatre-vingt-dix-huit euros et quarante et un centimes (1098,41 euros) au titre des frais supportés par Madame [X] [E] ;

— huit mille cinq cent soixante euros (8560 euros) au titre des perles locatives ;

— six mille quatre cent trente et un euros et cinquante-huit centimes (6431,58 euros) au titre des travaux de remise en état ;

DÉBOUTE la SARL GÉRANCE PLUS IMMOBILIER de sa demande principale ;

DIT n’y avoir lieu à statuer concernant la demande subsidiaire de la SARL GÉRANCE PLUS IMMOBILIER ;

CONDAMNE la SARL GÉRANCE PLUS IMMOBILIER aux dépens ;

CONDAMNE la SARL GÉRANCE PLUS IMMOBILIER à payer à Madame [X] [E] née [O], Madame [T] [X] [B] [E], épouse [A], Madame [L] [N] [M] [E] et Monsieur [D] [V] [U] [E] la somme de trois mille euros (3.000 euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SARL GÉRANCE PLUS IMMOBILIER de ses demandes au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement en toutes ses dispositions est de droit. »

***

Dans des conditions non contestées la SARL Gérance Plus Immobilier a fait appel de cette décision le 2 février 2023. Dans ses conclusions nº 2 du 19 septembre 2023 elle demande à la cour de :

« INFIRMER la décision rendue le 9 janvier 2023 en toutes ses dispositions,

Et statuant à nouveau,

À titre principal :

DÉBOUTER les consorts [E] de l’intégralité de leurs demandes formulées à l’encontre de la SARL GÉRANCE PLUS IMMOBILIER,

À titre subsidiaire,

RÉDUIRE les montants à de plus justes proportions,

ÉCARTER les factures de travaux réalisés en raison de la seule vétusté du bien,

ÉCARTER les factures produites par la société CINESTAR,

FAIRE APPLICATION du principe de la perte de chance.

En tout état de cause :

CONDAMNER les consorts [E] à verser à la SARL GÉRANCE PLUS IMMOBILIER la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du C.P.C outre 3.000 € au titre de la première instance,

CONDAMNER les consorts [E] en tous les frais et dépens de la présente procédure. »

***

Les consorts [E] ont pris des conclusions récapitulatives le 5 septembre 2024, pour demander à la cour de :

« Vu les articles 1991 et 1992 du Code civil ;

Vu les pièces versées aux débats ;

DÉCLARER mal fondé l’appel de la société GÉRANCE PLUS IMMOBILIER à l’encontre du jugement rendu le 9 janvier 2023 par le Tribunal judiciaire de CUSSET ;

Par conséquent ;

CONFIRMER la décision déférée en toutes ses dispositions ;

DÉBOUTER la société GÉRANCE PLUS IMMOBILIER de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Y ajoutant :

Condamner la société GÉRANCE PLUS IMMOBILIER à porter et payer à Madame [X] [E], Madame [T] [X] [B] [E], épouse [A], Madame [L] [N] [M] [E], Monsieur [D] [V] [U] [E] la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’appel dont distraction au profit de Maître Sophie LACQUIT avocat sur son affirmation de droit. »

***

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées, étant précisé que le litige se présente céans de la même manière qu’en première instance.

Une ordonnance du 19 septembre 2024 clôture la procédure.

II. Motifs

Le contrat de mandat de gestion locative conclu le 6 juin 2016 entre l’indivision [E] et la SARL Gérance Plus, agence Reille Immobilier, donne mission au mandataire, notamment, d’établir les états des lieux.

Selon les articles 1991 du code civil le mandataire répond des fautes qu’il commet dans sa gestion et des dommages-intérêts qui pourraient résulter de la mauvaise exécution du mandat qui lui a été confié. La rigueur de la loi est moindre lorsque le mandat est gratuit, mais en l’espèce le mandat est à titre onéreux.

Dans les motifs de sa décision, le tribunal reproche à la SARL Gérance Plus d’avoir manqué à ses obligations contractuelles de mandataire lors de l’établissement de l’état des lieux de sortie, d’une part en s’abstenant d’organiser une « pré-visite » qui avait été sollicitée par Mme [X] [E], d’autre part en organisant cet état des lieux en fin d’après-midi le 8 février 2019, alors que la lumière ambiante ne permettait pas de constater la situation réelle du bien visité. Le premier juge considère que dans ces circonstances particulières l’état des lieux n’a pas permis de mettre en évidence certains désordres qui ont été révélés plus tard par M. [W] [J], architecte mandaté par Mme [X] [E] pour établir un rapport de situation du bien après le départ des locataires Mme [M] [F] et M. [R] [H].

Sollicitant la confirmation pure et simple du jugement, l’indivision [E] se plaint céans, comme en première instance, d’une discordance très importante entre l’état des lieux de sortie qui a été établi le 8 février 2019 à la diligence de la société BC2E, elle-même désignée à cet effet par l’agence Reille Immobilier, et la situation réelle des lieux, dont il est soutenu qu’ils sont beaucoup plus dégradés que ce que cet état des lieux, réalisé dans de mauvaises conditions d’éclairage, indiquait. L’indivision propose d’en rapporter la preuve au moyen de diverses pièces qu’elle produit, notamment le « rapport de visite » réalisé le 16 février 2019 par M. [W] [J] à la demande de Mme [X] [E].

Bien qu’elle critique dans ses conclusions (page 4) le caractère non contradictoire du rapport de visite de M. [W] [J], la SARL Gérance Plus ne sollicite pas, dans le dispositif de ses écritures, que ce document lui soit déclaré inopposable. En toute hypothèse, ce document purement technique est conforté par les autres pièces du dossier relatives à l’objet de la location, notamment l’état des lieux d’entrée. Il constitue donc un élément de preuve parmi d’autres.

Ce rapport de visite a donc été établi le 16 février 2019, c’est-à-dire très peu de temps après l’état des lieux de sortie réalisé par la société BC2E le 8 février 2019 en présence de M. [R] [H] qui l’a signé.

Le rapport de visite de M. [J] constate d’abord la présence, dans la cage d’escalier sur l’ensemble des murs, sur le mur d’une chambre, sur certaines portes, de multiples taches sur la peinture, en raison de coups de pinceau de couleurs différentes que le fond du mur « prouvant des tentatives de cacher des coups et d’autres dégradations ». M. [J] dit encore qu’une moquette bleue dans une chambre est tachée d’encre bleue et rouge en plusieurs endroits. Il observe ensuite la moquette du salon qui est gondolée, ainsi que les parquets en bois des paliers des étages qui présentent des taches et des auréoles, le vernis ayant disparu par endroits. La vasque de la salle de bains est fissurée, un problème de serrure est mise en évidence, ainsi que des éclats de peinture sur un radiateur. À l’extérieur, M. [J] constate que le mur de la terrasse est dégradé sous une fenêtre en raison d’une fuite de la descente d’eaux pluviales. Sur les déclarations de Mme [X] [E], concernant la situation antérieure des lieux, M. [J] ajoute que le jardin est en mauvais état, que des boîtiers du système d’arrosage manquent, qu’un treillage de décoration de la cour a disparu, que les grilles de ventilation n’ont pas été entretenues.

L’indivision [E] fait également état d’une lettre de M. [C] [G] en date du 15 avril 2019, où celui-ci, « agissant en tant que prestataire pour Mme [E], pour les travaux de rénovation de sa maison », déclare avoir été présent, « à la demande de la propriétaire », lors de l’état des lieux réalisés par la société BC2E, et avoir constaté que l’éclairage de la maison était faible, en raison de l’heure tardive, et que même dans certaines pièces il n’y avait pas de lumière. Pour l’essentiel, M. [G] confirme les constatations de M. [J], à savoir : coups de pinceau le long de la cage d’escalier ainsi que sur certaines portes, mur de la cour « totalement dévasté », serrure cassée, moquette du séjour en mauvais état, jardin mal entretenu, éclats sur la laque des radiateurs, mauvais état du sol des paliers.

L’indivision [E] affirme que tous ces désordres auraient dû être vus lors de l’état des lieux établi par la société BC2E le 8 février 2019, si cette opération avait été réalisée dans de bonnes conditions d’éclairage et conformément aux règles de l’art. En substance, elle reproche donc à l’appelante d’avoir « triplement fauté », d’une part en négligeant d’organiser une pré-visite des lieux conformément aux demandes de Mme [X] [E] ; d’autre part en ayant accepté de réaliser l’état des lieux de sortie dans des conditions impropres à vérifier l’état réel du bien locatif ; enfin en n’ayant pas convoqué de nouveau les locataires, dans les bonnes formes, afin de parfaire l’état des lieux de sortie « et leur rendre opposables les désordres cachés mise en évidence dès le lendemain » (cf. conclusions de l’indivision [E] page 10).

Il convient en premier lieu de réfuter la critique de l’indivision [E] concernant une « pré-visite » des lieux qui aurait été exigée par Mme [X] [E]. En effet, cette opération n’est pas convenue parmi les obligations du mandataire, selon le contrat du 6 juin 2016 qui prévoit uniquement l’établissement des états des lieux d’entrée et de sortie, ce qui correspond aux obligations légales en la matière.

Ceci étant précisé, la nature du litige, tel que présenté, nécessite de comparer l’état des lieux d’entrée réalisé le 22 juillet 2016, l’état des lieux de sortie établi le 8 février 2019 par la société BC2E, et le rapport de visite de M. [W] [J] en date du 16 février 2019. Il s’agit en effet de vérifier la pertinence des constatations réalisées par M. [J] lors de son rapport de visite, puisque tous les reproches de l’indivision [E] reposent sur la comparaison entre ce rapport et l’état des lieux de sortie dressé par la société BC2E, ce qui suppose de s’intéresser également à l’état des lieux d’entrée.

L’état des lieux d’entrée du 22 juillet 2016 a été réalisé selon la nomenclature suivante : A = très bon état ; B = bon état ; C = état moyen ; D = mauvais état.

Dans son rapport de visite M. [J] mentionne l’existence de traces de peinture sur les portes et la cage d’escalier. Or la cour constate que les photographies insérées dans ce document ne mettent pas en évidence de manière très pertinente les défauts décrits ; il est impossible de discerner sur ces photographies les traces mentionnées par l’auteur du rapport. De plus, on lit dans l’état des lieux d’entrée que la porte de l’entrée/rez-de-chaussée est notée « peinture C » avec mention : « éclats et traces ». La porte de la buanderie du rez-de-chaussée est notée : « bois peint C ». La porte du WC du rez-de-chaussée est notée « bois peint B ». L’état des lieux de sortie mentionne deux portes en bois peint notées « bon état ». Ces éléments ne permettent pas d’accréditer les critiques de l’indivision [E] concernant les peintures de la cage d’escalier et des portes du rez-de-chaussée ; d’une part les désordres énoncés n’apparaissent pas de manière très évidente sur les photographies produites, d’autre part ces murs et portes n’étaient pas à l’état de neuf lors de la prise à bail de Mme [M] [F] et de M. [R] [H]. En conséquence, ces éléments ne peuvent pas être retenus comme les conséquences d’une attitude fautive du mandataire lors de l’établissement de l’état des lieux de sortie.

Concernant la moquette bleue qui selon M. [J] serait tachée d’encre bleue et rouge, ici encore la photographie produite n’est pas très probante. De plus, l’état des lieux d’entrée montre que les moquettes des chambres sont classées « C ». Cet état « moyen » n’est donc nullement incompatible avec les constatations de M. [J]. Il est dès lors indifférent que l’état des lieux de sortie du 8 février 2019 mentionne, sans doute un peu rapidement, que cette moquette est en « bon état ». Ici encore la critique de l’indivision [E] manque de pertinence.

Concernant la moquette du salon, selon M. [J] elle a été remplacée par les locataires, il note dans son rapport de visite : « Je constate qu’elle est simplement posée sur l’ancienne thibaude ». L’état des lieux d’entrée note la moquette en « B » avec la précision : traces de meuble. L’état des lieux de sortie mentionne une moquette grise en bon état. Cependant, l’état des lieux d’entrée ne permet pas de connaître la couleur de la moquette d’origine. L’hypothèse d’un changement de cette moquette par les locataires ne résulte en réalité que de la propre déclaration de Mme [X] [E] à M. [J], ce que d’ailleurs celui-ci note dans son rapport de visite page 7. Il est difficile d’en savoir plus, ni de comprendre exactement quel était l’état de cette moquette lors de la prise à bail, si ce n’est que sa note « B » à l’époque signifie clairement qu’elle n’était pas neuve. Ici encore, l’indivision [E] échoue à démontrer une faute commise par la SARL Gérance Plus lors de l’état des lieux de sortie.

Concernant les parquets en bois du palier de l’étage, l’état des lieux d’entrée note les parquets en « B », ce qui signifie qu’ils n’étaient pas neufs lors de la prise à bail. Sur l’état des lieux de sortie les parquets en bois marron sont notés en bon état, ce qui correspond à peu près à la même chose. Par conséquent les taches et les auréoles constatées par M. [J], illustrées par des photographies, ici encore guère probantes, ne sont pas de nature à donner du crédit aux critiques des consorts [E]. En effet, le classement « B » ou « bon état » permet de considérer que de minimes imperfections existaient déjà avant le bail, et il n’est pas prouvé que ces éléments ont été dégradés par les locataires. La SARL Gérance Plus n’a donc commis aucune faute lors de l’état des lieux de sortie.

Concernant le jardin et les plantes, l’état des lieux d’entrée ne les détaille pas, sauf un très laconique : « Terre et plantations B » dans la rubrique « courette maison ». L’état des lieux de sortie dressé par la société BC2E note : « jardin non entretenu », ce qui est conforme avec le rapport de visite de M. [J], qui cependant ne fait que reprendre les critiques exprimées à ce sujet par Mme [X] [E]. Or, faute de pouvoir déterminer de manière plus précise la nature et l’état des plantations décoratives lors de la prise à bail des consorts [F] et [H], il est impossible d’imputer à ceux-ci un mauvais entretien du jardinet attenant à la maison. Et il est tout aussi impossible de reprocher à la société BC2E d’avoir de ce chef établi un état des lieux de sortie erroné ou incomplet.

Les radiateurs (convecteurs) avaient été changés à neuf avant la prise à bail du 13 juin 2016. Tous ces éléments sont donc notés « A ». L’état des lieux de sortie mentionne que les convecteurs sont en bon état. Dans son rapport de visite M. [J] note des éclats du revêtement et des traces. Cependant, ici encore les photographies qu’il produit ne témoignent pas d’une dégradation très importante de ces éléments, alors que le bail a duré du 13 juin 2016 au 2 février 2019, moyennant quoi nécessairement les convecteurs qui avaient servi deux ans et demi ne pouvaient pas être restitués exactement à l’état de neuf. La démonstration ici des consorts [E] n’est pas suffisamment pertinente pour caractériser une erreur d’appréciation commise par la société BC2E lors de l’établissement de l’état des lieux de sortie du 8 février 2019.

La dégradation du mur extérieur ne peut pas être prise en considération, dans la mesure où tout simplement la situation de ce mur n’a pas été mentionnée lors de l’état des lieux d’entrée. C’est donc uniquement sur la déclaration de Mme [X] [E] que M. [J], ainsi que la société BC2E, ont pu noter une dégradation de ce mur, dont rien ne permet d’affirmer qu’elle n’existait pas lors de la prise à bail. Il est impossible dans ces conditions de l’imputer aux locataires sortants, et la société BC2E ne peut être critiquée en ce qu’elle a, de même que M. [J], rapporté les observations de la propriétaire à ce sujet.

Les rayures dans le fond de la baignoire, observées par M. [J], figuraient expressément dans l’état des lieux d’entrée page 6. Ce désordre était donc préexistant à la location.

Concernant la serrure de la baie vitrée du studio, l’état des lieux d’entrée note déjà son mauvais état : « Taquet bas du vantail sans poignée, reste bloqué en position fermée ».

Plusieurs autres défauts mineurs notés par M. [J] dans son rapport de visite, sur les seules déclarations de Mme [X] [E] (boîtiers du système d’arrosage, programmateur, grilles de ventilation'), se rapportent à des équipements qui n’ont pas été mentionnés dans l’état des lieux d’entrée, moyennant quoi il est impossible de savoir l’état exact de tous ces éléments lors de la prise à bail des consorts [F] et [H].

L’argumentation enfin de l’indivision [E], consistant à dire que l’état des lieux de sortie a été réalisé le 8 février 2019 à 18 heures dans des conditions d’éclairage défavorables n’est pas sérieuse. Rien ne prouve en effet que la société BC2E ne s’était pas munie d’un système d’éclairage portatif, et quoi qu’il en soit M. [G], qui était présent sur place pour l’indivision selon ses propres dires (cf. pièce [E] nº 9) avait toute latitude pour dénoncer cette situation si elle lui paraissait anormale, ce que manifestement il n’a pas fait.

De l’ensemble de ces éléments il résulte que la SARL Gérance Plus n’a commis aucune faute lors de l’établissement de l’état des lieux de sortie le 8 février 2019, étant précisé qu’on ne peut lui reprocher d’avoir à cet effet commis une entreprise spécialisée pour ce type d’opération. Il apparaît que les critiques formulées par l’indivision [E] sur la base du rapport de visite de M. [J] ne sont pas pertinentes, soit faute de démonstration suffisante, soit par comparaison avec l’état des lieux d’entrée. Même en tenant compte du rapport de visite de M. [J], il n’y a en réalité, aucune discordance majeure entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie. Nulle raison ne justifiait donc de reconvoquer les locataires à un second état des lieux de sortie, et de ce chef également la SARL Gérance Plus n’a commis aucune faute dans l’exercice de son mandat.

Les motifs ci-dessus conduisent la cour à infirmer le jugement.

8000 EUR sont justes pour l’article 700 du code de procédure civile, première instance et appel.

Les consorts [E] supporteront les dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement ;

Déboute les consorts [E] ;

Condamne les consorts [E] à payer à la SARL Gérance Plus la somme de 8000 EUR en application de l’article 700 du code de procédure civile (première instance et appel) ;

Condamne les consorts [E] aux dépens de première instance et d’appel ;

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Le greffier Le conseiller, pour le président