R.G : 16/00612

COUR D’APPEL DE ROUEN

1^eRE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 09 NOVEMBRE 2016

DÉCISION DÉFÉRÉE :

13/04844

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE ROUEN du 19 Janvier 2016

APPELANT :

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis 33 route de Darnétal, 76000
ROUEN, représenté par son Syndic le Cabinet CITYA CAPELLE
URBANIA

XXX

XXX

représenté et assisté par M^e X Y de la SCP
SILIE Y ET
ASSOCIES SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de
ROUEN

INTIMEE :

SASU FONCIA HAUGUEL

XXX

XXX

représentée et assistée par M^e Z A de la SCP
LENGLET, MALBESIN &
ASSOCIES, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 786 du Code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 28 Septembre 2016 sans opposition des avocats devant Madame FEYDEAU-THIEFFRY, Conseiller, rapporteur, en présence de Monsieur LOTTIN,
Président

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

Monsieur LOTTIN, Président de
Chambre

Monsieur SAMUEL, Conseiller

Madame FEYDEAU-THIEFFRY, Conseiller

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me VERBEKE, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 28 Septembre 2016, où l’affaire a été mise en délibéré au 09
Novembre 2016

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 09 Novembre 2016, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la
Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Monsieur LOTTIN, Président et par M^me VERBEKE, Greffier présent à cette audience.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier du 33 route de Darnétal à
ROUEN regroupe un certain nombre de lots, notamment à usage commercial ou à usage mixte (bureaux, commerces, entrepôts) sur deux bâtiments et plusieurs niveaux.

Un contrat d’assurance multirisque immeuble a été souscrit auprès de la compagnie AGF
COURTAGE, prenant effet au 31 octobre 2004, avec l’indication relative au risque selon laquelle l’immeuble « n’abrite aucune des professions ou activités suivantes : discothèque, boîte de nuit, salle de jeux spécialisés, cabaret, bar avec piste de danse ou autre établissement de même nature ».

En juin 2006, le syndic de l’époque, la société FONCIA HAUGUEL, a adressé une lettre à l’ensemble des copropriétaires pour se voir transmettre une copie des baux par les propriétaires bailleurs.

A réception de ces baux, elle a informé la société AGF COURTAGE de ce qu’une activité de discothèque était exploitée par une société titulaire d’un bail sur le lot appartenant à la SCI
PRICYMO.

Par courrier reçu le 31 juillet 2006, la société AGF COURTAGE a résilié le contrat pour le 31 octobre 2006.

Le 17 janvier 2007, un contrat d’assurance a été signé entre la société FONCIA HAUGUEL et la société SOLLY AZAR, par l’intermédiaire de la société ASSURIMO, courtier des
SOUSCRIPTEURS DU LLOYD’S DE LONDRES, contrat de type multirisque immeuble et incluant le risque spécial « discothèque-bowling-loisirs » à effet au 1^er janvier 2007 et à échéance au 1^er janvier suivant, moyennant une prime semestrielle de 25.613 euros TTC, soit une prime annuelle de 51.226 euros TTC, représentant une surprime par rapport au précédent contrat d’un montant de 38.254,46 euros.

Par assemblée générale du 04 septembre 2007, les copropriétaires ont refusé de régler la

surprime qu’ils ont souhaité mettre à la charge de la SCI PRICYMO.

Face au refus de la SCI PRICYMO, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 33 route de
Darnétal, représenté par son syndic, la société FONCIA HAUGUEL, a fait délivrer à la
SCI
PRICYMO le 04 février 2008 une assignation afin d’obtenir sa condamnation à lui régler la somme de 38.254,46 euros et à prendre en charge à l’avenir la surprime liée à l’activité de discothèque dès l’émission de la quittance par la compagnie d’assurance.

Dans le cadre de cette instance, la SCI PRICYMO a appelé en garantie la société FONCIA
HAUGUEL.

Par décision rendue le 17 janvier 2011, le tribunal de grande instance a débouté le syndicat des copropriétaires du 33 route de Darnétal, représenté par son syndic FONCIA HAUGUEL, de ses demandes.

L’assemblée générale des copropriétaires du 14 juin 2011 a habilité le cabinet CITYA
OFFICE IMMOBILIER, nouveau syndic, à agir en justice à l’encontre de la société FONCIA
HAUGUEL pour obtenir réparation du préjudice subi résultant de l’acceptation d’une majoration pour prime d’assurance pour la copropriété à hauteur de 38.254,46 euros.

* * *

Par acte d’huissier en date du 8 octobre 2013, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 33 rue de Darnétal a attrait la société FONCIA
HAUGUEL devant le tribunal de grande instance de ROUEN.

Par un jugement rendu le 19 janvier 2016, le tribunal de grande instance de ROUEN a :

déclaré irrecevable l’action introduite par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 33 route de Darnetal par l’effet de la prescription,

débouté la société FONCIA HAUGUEL de sa demande d’indemnité procédurale,

condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 33 route de Darnétal aux dépens.

* * *

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 33 rue de Darnétal a interjeté un appel général de la décision le 9 février 2016.

Par dernières conclusions du 6 mai 2016, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 33 rue de Darnétaldemande à la cour :

d’infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de ROUEN en date du 19 janvier 2016 dans toutes ses dispositions,

de dire recevable comme non prescrite et bien fondée son action,

de condamner la société FONCIA HAUGUEL sur le fondement de sa responsabilité civile professionnelle à prendre en charge le paiement du différentiel entre le montant de la prime de l’assurance résiliée le 31 octobre 2006 et celle due au titre de la police souscrite le 17 janvier 2007 en surprime, soit la somme de 47.078,90 euros, ainsi que les frais afférents à la procédure qui a été diligentée uniquement du fait des fautes professionnelles commises par la

société FONCIA HAUGUEL (honoraires d’avocat et honoraires du syndic),

de condamner la société FONCIA HAUGUEL au règlement d’une somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

d’ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

de condamner la société FONCIA HAUGUEL aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de la SCP SILIE Y & ASSOCIES sur le fondement des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions du 17 juin 2016, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, la société FONCIA HAUGUEL demande à la cour de confirmer le jugement en toutes ses dispositions, subsidiairement de dire le syndicat des copropriétaires non fondé en ses prétentions en l’absence d’établissement de fautes commises dans l’accomplissement du mandat de syndic comme de tout préjudice en relation avec les fautes alléguées et de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 33 route de Darnétal 76000
ROUEN représenté par son syndic, le cabinet CITYA CAPELLE
URBANIA, à lui régler la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de la SCP LENGLET
MALBESIN &
ASSOCIES pour ceux dont il aura été fait l’avance sans en avoir reçu provision préalable.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 septembre 2016.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

A titre principal, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 33 route de Darnétal, pour soutenir que son action est recevable, invoque les dispositions de l’article 2224 du code civil selon lesquelles « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer », considérant que le délai de prescription de son action a commencé à courir à compter du jugement du 17 janvier 2011, faisant valoir que c’est à cette date qu’il a été en mesure de connaître les faits lui permettant d’engager une action en responsabilité contractuelle à l’égard de la société FONCIA
HAUGUEL et en particulier de cerner de manière définitive son préjudice.

Le tribunal, suivant l’argumentation de la société
FONCIA HAUGUEL, a considéré que l’action du syndicat était prescrite, au motif que ce dernier avait connaissance des faits fondant son action en responsabilité au moins à compter de l’assemblée générale du 4 septembre 2007 ou à défaut depuis le courrier adressé par le président du conseil syndical à la société FONCIA HAUGUEL en date du 30 juin 2008, dont tous les copropriétaires avaient été destinataires.

La demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 33 rue de Darnétal consiste à rechercher la responsabilité contractuelle de son ancien syndic, fondée sur une souscription fautive d’un contrat d’assurance multirisque immeuble le 17 janvier 2007 exposant le syndicat à une surprime d’un montant exorbitant.

Il est constant que, lors de assemblée générale tenue le 4 septembre 2007, a été soumise aux voix la résolution relative à la «hausse de la prime d’assurance et répartition de celle-ci ».

Les mentions du procès-verbal à ce sujet étaient les suivantes :

« Majorité nécessaire : article 24

L’assemblée générale prend acte de la hausse de la prime d’assurance et décide de la

répartir conformément aux dispositions du règlement de copropriété.

Les copropriétaires souhaitent se retourner contre le cabinet FONCIA car ils estiment qu’il y a un manque d’information sur l’assurance.

Il sera transmis, avec le procès-verbal, l’appel d’offre de différentes compagnies et le contrat d’assurance actuel.

L’assemblée générale souhaite s’assurer a minima avec simplement une responsabilité civile.

M. B est chargé de trouver une assurance moins chère, qui sera proposée lors d’une assemblée générale, si elle est transmise dans les temps.

Le syndic indique que la multirisque immeuble est nécessaire pour préserver les intérêts de la copropriété.

L’assemblée générale désire simplement une assurance responsabilité civile.

Cette résolution est rejetée à l’unanimité. »

Une deuxième résolution concernait « l’autorisation d’assigner », avec les précisions suivantes :

« Majorité nécessaire : article 24

A défaut d’adoption de la résolution précédente et conformément à la consultation de
Me
C, jointe en annexe, l’assemblée générale autorise le syndic à entamer toute action judiciaire utile par devant la juridiction compétente, afin d’obtenir la prise en charge par la SCI PRICYMO, propriétaire des locaux dans lesquels est exercée une activité de discothèque, des surprimes exigibles à ce jour et exigibles pour l’avenir liées à l’activité de discothèque.

Le syndic est, par ailleurs, autorisé à solliciter tous dommages et intérêts complémentaires sur ce point.

L’autorisation donnée au syndic est valable, non seulement à l’encontre de la SCI PRICYMO, mais de tout propriétaire ultérieur qui pourrait se révéler en cours d’instance, et à l’encontre de toute personne pouvant être tenue seule ou solidairement avec la SCI PRICYMO.

Cette assignation sera faite après mise en demeure en lettre recommandée d’avoir à régler le montant de la surprime. Pour cette action, M^e C sera mandaté. Un devis sera proposé au conseil syndical.

Par ailleurs, l’assemblée générale n’exclut pas une action en justice contre le cabinet
FONCIA en raison des erreurs présumées dont l’assemblée générale a l’impression.

L’assemblée générale vote un budget de 1.000 euros pour la procédure contre PRICYMO appelé au 1^er octobre 2007.

L’assemblée générale demande la résiliation à titre conservatoire de la multirisque immeuble.

Le syndic attire l’attention de la copropriété sur les risques engendrés par ce comportement.

Cette résolution est adoptée à la majorité. »

A la date du 4 septembre 2007, l’appelant avait donc connaissance de la souscription par le syndic d’un contrat d’assurance, dans des conditions jugées par le syndicat comme suffisamment anormales pour envisager une action en responsabilité contre le mandataire.

Le préjudice était également bien identifié puisqu’il s’agissait pour les copropriétaires de supporter une surprime d’un montant conséquent, répartie entre eux conformément aux dispositions du règlement de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires soutient que le procès-verbal de l’assemblée générale du 4 septembre 2007 n’exprime pas la volonté collective des copropriétaires d’engager la responsabilité du cabinet FONCIA, les résolutions votées ne concernant que la hausse de la prime d’assurance et sa répartition d’une part, l’action en justice à mener contre la SCI
PRICYMO d’autre part.

Or, cette argumentation est inopérante puisque la question est de savoir si à la date du 4 septembre 2007, le syndicat des copropriétaires avait en sa possession les éléments lui permettant d’envisager une action en responsabilité contre le syndic.

A cette date, le syndicat appelant avait à tout le moins la connaissance du préjudice et de forts soupçons sur de possibles manquements du syndic à ses obligations.

Il convient par ailleurs de relever que la volonté d’agir contre le syndic était plus clairement affirmée lors de l’assemblée générale du 10 mars 2008, puisque qu’une résolution n°9 consacrée au « remboursement par FONCIA de la prime d’assurance en cas de responsabilité avérée du syndic » était soumise au vote, en ces termes :

« Le syndicat, après en avoir délibéré, décide de demander au syndic le remboursement de la prime d’assurance de l’année 2007, au cas où sa responsabilité serait avérée.

Le syndic précise, qu’en souscrivant la police d’assurance, objet de la présente résolution, il estime n’avoir commis aucune faute, mais au contraire avoir agi conformément aux dispositions du règlement de copropriété.

Si sa responsabilité était mise en jeu, il procéderait à une déclaration de sinistre auprès de sa compagnie d’assurance. FONCIA assurera ses responsabilités, si sa responsabilité était avérée par l’autorité judiciaire.

Cette résolution est adoptée à la majorité ».

L’énumération des griefs ressortait enfin très clairement d’un courrier du président du conseil syndical rédigé le 30 juin 2008 à l’attention de la société FONCIA HAUGEL et adressé à tous les copropriétaires :

«Vous avez été informé le 31 juillet 2006 par le cabinet DE CLARENS, que le contrat d’assurance de la copropriété serait résilié le 31 octobre 2006 à cause de la présence d’une discothèque dans la copropriété.

Vous nous avez informés lors de l’AG du 21 décembre 2006 de cette décision et indiqué que vous aviez signé un contrat avec ASSURIMO, courtier du groupe
FONCIA, pour garantir les risques, conformément au règlement de copropriété, la prime annuelle passant de 12.000 à

52.000 euros!

Vous avez pris l’initiative de souscrire un contrat d’assurance chez ASSURIMO du groupe
FONCIA, sans l’accord de la copropriété alors que celui-ci est obligatoire dès qu’une somme dépasse 1500 euros.

Vous avez eu un délai de trois mois pour nous aviser, le montant de la prime d’assurance étant très important, notre accord était impératif, uniquement dans le cas d’un danger imminent, alors vous pouvez agir dans l’urgence pour des travaux, ce qui n’est pas le cas.

Les copropriétaires ont de quoi être mécontents. Nous vous reprochons plusieurs fautes :

1/ la souscription d’une police d’assurance le 30 octobre 2006 sans autorisation et sans recherche préalable d’une solution alternative, avec les copropriétaires

2/ de ne pas avoir pris les dispositions nécessaires pour obtenir le paiement du surcoût de la prime auprès de la SCI PRICYMO (art 2 page 31 du règlement de copropriété)

3/ de ne pas avoir anticipé en tant que professionnel, à savoir que l’activité d’une discothèque pouvait engendrer un surcoût important de l’assurance et de ne pas avoir pris de disposition auprès de la SCI PRICYMO pour garantir le paiement de cette somme (constitution de provisions ou promesse irrévocable)

4/ de ne pas avoir respecté le règlement de copropriété et la décision de l’AG du 21 décembre 2006, pour ce qui concerne l’article 2 page 31 du règlement au sujet des aggravations de charges qui sont dues par le copropriétaire qui les occasionne.

Sur le fond du problème, vous avez commis des erreurs involontaires ou calculées'

Je doute parce que la ficelle est grosse. Des bruits courent que FONCIA, pour avantager
ASSURIMO, assurance de son groupe, serait très laxiste sur les résiliations'

Après avoir interrogé une responsable du cabinet de CLARENS, celle-ci m’a précisé que vous ne lui aviez fait aucune demande pour une autre proposition et que, en tant que courtier, ils sont à notre disposition sur ce sujet.
(')

Nous avons mis fin à ce « racket » en résiliant votre contrat, l’assurance de la copropriété étant conseillée mais pas obligatoire. Nous avons pris cette décision dans l’urgence, mais elle reste provisoire. Sur le fond du problème, vous avez commis des fautes et le syndicat de copropriétaires en subit le préjudice, le lien de causalité est flagrant.

Je vous demande une dernière fois d’arrêter de nier l’évidence et de faire une déclaration à votre compagnie d’assurances en responsabilité civile afin de nous rembourser (…)l la somme de 69.253 euros.

Dans le cas d’un refus, les copropriétaires devront envisager la révocation du cabinet
FONCIA et sa poursuite en justice »

Ce courrier fait ressortir l’ensemble des manquements que reproche le syndicat des copropriétaires au cabinet FONCIA dans le cadre de la présente procédure.

L’appelant fait valoir que la seule expression du président de conseil syndical ne saurait représenter la volonté collective du syndicat des copropriétaires.

Or, comme rappelé précédemment, l’important n’est pas de savoir quelle était la volonté collective exprimée par le syndicat des copropriétaires mais de déterminer si celui-ci avait en sa possession tous les éléments pour mener une action.

Il est incontestable qu’à réception du courrier du président du conseil syndical du 30 juin 2008, l’ensemble des copropriétaires était pleinement informé des fautes susceptibles d’être reprochées au syndic et du préjudice en résultant.

Enfin, l’appelant n’est pas fondé à soutenir que le point de départ de la prescription doit être fixé à la date du jugement rendu par le tribunal de grande instance de ROUEN le 17 janvier 2011, puisque cette décision statuait sur une simple action récursoire, tendant à faire supporter à un tiers la charge d’un préjudice déjà né, ce qui est un cas de figure totalement différent de celui dans lequel le dommage résulte d’une condamnation.

Le syndicat des copropriétaires aurait pu engager une procédure à l’encontre du syndic, dès 2008, comme cela ressort très clairement du courrier du président du conseil syndical.

Un sursis à statuer aurait pu le cas échéant être demandé dans l’attente de l’issue de la procédure menée à l’encontre de la SCI PRICYMO, ce afin de cerner avec précision l’étendue du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires.

En assignant la société FONCIA HAUGEL le 8 octobre 2013, le syndicat des copropriétaires a agi plus de cinq ans après avoir eu en sa possession tous les éléments lui permettant de rechercher la responsabilité du syndic.

Il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a dit l’action prescrite au visa des dispositions de l’article 2224 du code civil.

A titre subsidiaire, si la cour considérait que la prescription était acquise selon les dispositions de l’article 2224 du code civil, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 33 rue de Darnétal invoque l’article 2225 du même code qui dispose que « l’action en responsabilité dirigée contre les personnes ayant représenté ou assisté les parties en justice, y compris à raison de la perte ou de la destruction des pièces qui leur ont été confiées, se prescrit par cinq ans à compter de la fin de leur mission.
»

Dans ce cas, le syndicat estime que le point de départ correspond au 17 janvier 2011, date du jugement du tribunal de grande instance de
ROUEN.

Mais comme le relève justement la société
FONCIA HAUGUEL, l’appelant introduit une confusion entre la représentation ad litem, c’est-à-dire la représentation dans l’accomplissement des actes dans le cadre du procès (art. 411 du code de procédure civile), et la représentation ad agendum, c’est-à-dire la représentation dans l’exercice de l’action qui correspond au mandat reçu par une personne pour agir en justice à la place et au nom d’une autre personne qui n’est pas en mesure de le faire elle-même, telle que la mission du syndic de représenter le syndicat des copropriétaires en justice selon l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Or, le régime spécifique de la prescription prévu à l’article 2225 du code civil ne s’applique qu’au mécanisme de la représentation ad litem.

Au vu de ces éléments, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a dit le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 33 rue de Darnétal irrecevable en ses demandes, comme étant prescrites.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Compte tenu de la solution du litige, les dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront confirmées.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 33 rue de Darnétal supportera la charge des dépens d’appel, sera débouté de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et réglera à ce titre la somme de 2.000 euros à la société FONCIA HAUGUEL.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement frappé d’appel,

Y AJOUTANT,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 33 rue de Darnétal de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 33 rue de Darnétal à payer à la société FONCIA HAUGUEL la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 33 rue de Darnétal aux dépens d’appel avec droit de recouvrement direct au profit des avocats en ayant fait la demande, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier Le Président