R.G : 17/01606

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITÉ

ARRÊT DU 22 MARS 2018

DÉCISION DÉFÉRÉE :

Jugement du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE ROUEN du 14 Mars 2017

APPELANTES :

Association INHARI

[…]

[…]

Représentée par M^e Jérôme HERCE de la SELARL HERCE MARCILLE POIROT-BOURDAIN, avocat au barreau de ROUEN, postulant

Assistée de M^e CANCIANI, avocat au barreau de PARIS, plaidant

Commune DE ST MARTIN DU VIVIER

Hôtel de ville – […]

[…]

Représentée et assistée de M^e Jérôme VERMONT de la SELARL VERMONT TRESTARD GOMOND, avocat au barreau de ROUEN

INTIMÉES :

GROUPAMA

[…]

[…]

Représentée et assistée de M^e Richard SEDILLOT, avocat au barreau de ROUEN, substitué par M^e LE LANDAIS, avocat au barreau de ROUEN

Association SIRES NORD OUEST

[…]

[…]

Représentée par M^e Vincent MOSQUET de la SELARL LEXAVOUE NORMANDIE, avocat au barreau de ROUEN, postulant

Assisté de M^e CHAUVEAU-MOLINI A., avocat au barreau de PARIS, plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 786 du Code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 15 Janvier 2018 sans opposition des avocats devant M^me LEPELTIER-DUREL, Présidente, rapporteur, Madame LABAYE, Conseiller et Madame DELAHAYE, Conseiller

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

Madame LEPELTIER-DUREL, Présidente

Madame LABAYE, Conseiller

Madame DELAHAYE, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

M^me DUPONT, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 Janvier 2018, où l’affaire a été mise en délibéré au 22 Mars 2018

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement le 22 Mars 2018, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

Signé par M^me LEPELTIER-DUREL, Présidente et par M^me DUPONT, Greffier.

FAITS, PROCÉDURE et PRÉTENTIONS des PARTIES

Par acte authentique du 30 juin 1987, la commune de […] a consenti au Centre d’amélioration du logement de Rouen (CAL) aux droits duquel vient désormais l’association INHARI, un bail emphytéotique sur un immeuble situé à […], dénommé ancien presbytère, (Seine-Maritime), pour une durée de 25 ans expirant le 30 juin 2012 moyennant le paiement d’une redevance annuelle de 100 francs et de toutes les charges en ce compris l’intégralité de la taxe foncière.

A compter du 1^er mars 2007, le CAL devenu Centre d’Amélioration de l’Habitat de Seine-Maritime (CDAH 76) a confié à l’association SIRES de Normandie (ensuite devenue SIRES Nord Ouest puis à la suite d’une absorption AIS SOLIHA Normandie) un mandat de gestion des deux logements installés dans l’immeuble.

Se prévalant à la fin du bail de désordres de l’immeuble, la commune de […] a obtenu la désignation d’un expert par ordonnance de référé du président du tribunal de grande instance de Rouen, rendue le 3 octobre 2013.

L’expert judiciaire, M. X, a déposé son rapport le 5 août 2014.

Par jugement du 14 mars 2017, le tribunal de grande instance de Rouen, saisi par la commune, a :

— constaté que le CDAH 76 était devenu l’association INHARI,

— condamné l’association INHARI à payer à la commune de […] la somme de 456 284,40 euros avec indexation sur l’indice BT01 de juillet 2014 du coût de la construction, celle de 22 400 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toute autre demande,

— condamnél’association INHARI aux dépens en ce compris le coût de l’expertise judiciaire dont distraction au profit de la SELARL Vermont Testard Gomond, avocats, et de M^e Sédillot, avocat.

L’ association INHARI a interjeté appel par déclaration reçue au greffe le 24 mars 2017 et, aux termes de ses dernières écritures notifiées le 8 janvier 2018, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé des moyens et prétentions développés, demande à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris,

— débouter la commune de […] de ses demandes,

— condamner la commune de […] à lui payer la somme de 15 000 euros au titre des frais de procédure,

— la condamner aux dépens.

L’association INHARI fait valoir que :

— selon l’article L.451-8 du code rural et de la pêche maritime, l’emphytéote n’est pas tenu de reconstruire les bâtiments ayant péri par le vice de la construction antérieure au bail, cette disposition n’étant pas limitée à la destruction totale du bien mais s’appliquant aux désordres graves compromettant la solidité de l’ouvrage,

— l’immeuble consenti à bail a été édifié en 1772, or l’expert a constaté que plusieurs graves désordres existaient avant 1987, qu’il en résulte qu’elle ne peut être tenue de réparer le sous-dimensionnement de la charpente réalisée selon les usages du XVIIIème siècle,

— le contenu de ses obligations contractuelles n’est pas prouvé par le descriptif des travaux produit par la propriétaire, celui-ci (sa pièce n° 9) étant postérieur au bail alors que le document déterminant les travaux à réaliser est visé dans le bail comme ayant été établi 'antérieurement’ de sorte que la commune ne rapporte pas la preuve des obligations contractuelles dont elle poursuit l’inexécution,

— elle n’a jamais reçu de mission de maîtrise d’oeuvre de la commune et n’est intervenue dans le cadre des travaux entrepris en 1987 qu’en qualité d’emphytéote et donc de maître de l’ouvrage et ne peut donc voir sa responsabilité recherchée pour un manquement lié à la définition des travaux à réaliser ou à l’absence de réalisation de diagnostic structurel du bâtiment,

— sa responsabilité ne peut être recherchée qu’au titre d’un défaut d’entretien que le rapport d’expertise judiciaire ne permet pas de déterminer, faute de ventilation du préjudice allégué par la commune,

— l’expertise judiciaire qui a été faite sur la base d’une seule visite de l’immeuble d'1 heure 30 et d’un entérinement des documents remis par la propriétaire de l’immeuble, est invalidée par le rapport de M. Y, spécialiste des immeubles à pans de bois, qu’elle produit au débat, en ce qui concerne

les désordres allégués aux colombages et à la charpente construite selon les usages du XVIII ème siècle dont la mise aux normes de 2013 n’a pu être exigée lors de la signature du bail en 1987, et contestée sur le chiffrage des travaux à réaliser estimés par ce rapport à 50 000 euros HT et hors frais de maîtrise d’oeuvre,

— aucun préjudice n’est dû au titre du déménagement et du relogement des occupants de l’immeuble, les deux logements étant vides.

***

La commune de […] a également interjeté appel de la décision du tribunal de grande instance de Rouen par déclaration reçue au greffe le 20 avril 2017, à l’encontre de l’association SIRES Nord Ouest (désormais Association AIS SOLIHA Normandie).

Par dernières conclusions notifiées le 4 janvier 2018, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé des moyens et prétentions développés, la commune de […] demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qui concerne les condamnations à paiement de l’association INHARI,

— débouter l’association INHARI de ses demandes,

— condamner l’association AIS SOLIHA Normandie in solidum avec l’association INHARI au paiement des mêmes sommes,

— débouter l’association AIS SOLIHA Normandie de ses demandes,

— subsidiairement, condamner la Caisse GROUPAMA Centre Manche à garantir l’association AIS SOLIHA Normandie des condamnations prononcées contre elle,

— condamner in solidum l’association INHARI, l’association AIS SOLIHA Normandie et la Caisse GROUPAMA Centre Manche au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre dépens.

La Commune de […], s’appuyant sur les conclusions du rapport d’expertise, fait valoir que :

— l’association INHARI a manqué à ses obligations contractuelles en n’ayant pas réalisé la réhabilitation, l’amélioration et l’aménagement de l’immeuble conformément aux règles de l’art, en ne l’ayant pas entretenu en bon état de réparations et en l’ayant restitué en mauvais état,

— le descriptif des travaux à entreprendre, produit au débat, était précis, portait sur un total de dépenses de 825 951 francs pour la maçonnerie, la plâtrerie et l’isolation ainsi que 222 600 francs pour les menuiseries, cloisonnements, couverture, sanitaires, chauffage, électricité, peintures etc…, des subventions ayant été accordées pour ces travaux,

— il est relevé par divers professionnels dont l’expert judiciaire : un défaut de traitement des colombages et des sablières basses, des conduits de fumée fissurés dans les combles, des sommiers et solives de planchers sous-dimensionnés, un défaut d’entretien à l’origine de dommages structurels,

— les dispositions de l’article L.451-8 du code rural et de la pêche n’exonèrent pas l’emphytéote de ses obligations telles que fixées par le bail, ne sont pas applicables au litige, le bien n’ayant pas péri, aucune comparaison ne peut être faite entre l’état de l’immeuble à la signature du bail et celui

postérieur à ce bail, l’objet du bail étant de le réhabiliter,

— l’assocation INHARI n’a pas fait valoir d’observations pendant la durée de l’expertise et ne peut désormais invoquer sa propre carence lors des opérations d’expertise,

— le rapport technique de M. Y qu’elle produit tardivement, sans respect du contradictoire, ne doit pas être pris en considération,

— l’association AIS SOLIHA Normandie a une responsabilité délictuelle des désordres pour n’avoir pas préconisé des travaux d’entretien d’urgence et d’ampleur pour limiter ou remédier aux dommages affectant l’immeuble.

***

Ces deux appels enregistrés sous les n° de RG 17/01606 et 17/02064 ont été joints sous le n° 17/01606 par mention au dossier du 28 juillet 2017.

***

Par écritures notifiées le 28 décembre 2017, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé des moyens et prétentions développés, l’association AIS SOLIHA Normandie, après avoir intimé sur appel provoqué la Caisse GROUPAMA, conclut à la confirmation du jugement entrepris et au débouté de la commune de […] de ses demandes formées contre elle. A titre subsidiaire, elle demande la condamnation de GROUPAMA à la garantir de toutes condamnations et à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. En tout état de cause, elle sollicite la condamnation solidaire des parties succombantes aux dépens et à une indemnité de procédure à son profit de 3 500 euros, avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’association AIS SOLIHA Normandie rappelle qu’elle n’a reçu son mandat de gestion locative qu’en 2007 et fait valoir que :

— le bail emphytéotique n’a jamais prévu de remettre à neuf l’immeuble très ancien donné à bail,

— l’immeuble donné à bail qui avait fait l’objet d’une déclaration d’insalubrité en 1987, était en très mauvais état et l’objectif du bail était de le rendre habitable pour le louer, ce qui a été fait pendant toute la durée du bail,

— sa mission pour la période de 2007 à 2012 était limitée aux réparations bénignes, lesquelles n’ont donné lieu à aucun désordre, en ce compris son intervention sur la demande de la commune de […] formée 5 jours avant la fin du bail et relative à un décollement du revêtement de façade de 50 cm de longueur sur 30 cm de largeur, demande qui, de plus, aurait dû être présentée à l’emphytéote,

— elle n’a commis aucune faute ayant causé un préjudice à la propriétaire,

— la garantie de GROUPAMA est due pour l’activité de gestion locative et plus précisément l’étude des devis relatifs aux travaux nécessaires et le suivi de leur exécution, avec un montant maximum pour les activités de prestations de service pour le compte d’autrui.

***

La Caisse de Réassurance Mutuelle Agricole du Centre Manche aussi dénommée GROUPAMA Centre Manche (GROUPAMA) a notifié ses dernières conclusions le 31 octobre 2017, auxquelles il

convient de se reporter pour l’exposé détaillé des moyens et prétentions développés. Elle demande la confirmation du jugement entrepris, le débouté des demandes formées contre elle, la condamnation de tout succombant à lui payer 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec distraction au profit de M^e Sédillot, avocat.

Le GROUPAMA fait valoir que le contrat d’assurances qui le liait à l’association SIRES Nord Ouest ne couvre pas les dommages résultant du non-respect d’obligations professionnelles et donc exclut sa garantie d’une faute d’entretien de l’immeuble par son assurée.

***

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 15 janvier 2018.

MOTIFS de la DÉCISION

Sur l’application des dispositions des articles L.451-1 et suivants du code rural

La réglementation relative au bail emphytéotique résultant de ces seules dispositions légales est purement supplétive hormis pour ce qui concerne l’existence du droit réel immobilier ainsi consenti à l’emphytéote et la durée du bail qui est nécessairement supérieure à 18 ans sans être de plus de 99 ans. Le contenu du contrat est pour toutes les autres questions fixé par les stipulations des parties. Et, contrairement à ce que soutient l’association INHARI, les dispositions de l’article L.451-8 du code rural, selon lesquelles le preneur n’est pas obligé de reconstruire les bâtiments s’il prouve qu’ils ont été détruits par cas fortuit, par force majeure ou qu’ils ont péri par le vice de la construction antérieure au bail, ne sont pas applicables au présent litige puisque l’immeuble en cause n’a pas été détruit et n’a pas péri.

Sur les obligations de l’emphytéote

Il sera observé, à titre liminaire, s’agissant du contexte de l’affaire, qu’il est constant que l’immeuble, objet du bail et du litige, a été construit en 1772, qu’il s’agit d’une maison dénommée 'ancien presbytère’ qui, le 29 juin 1987, a fait l’objet d’un arrêté préfectoral d’insalubrité.

Les obligations de l’association INHARI intéressant le litige ont été fixées par la convention des parties contenue dans le bail du 30 juin 1987.

Ainsi que l’a rappelé le premier juge, ce bail contient les stipulations suivantes, au titre des conditions générales :

'1) L’emphytéote devra réaliser à ses frais sur les biens ci-dessus les travaux d’amélioration et d’aménagement convenus entre lui et la ville de […], sur un descriptif établi antérieurement à ce jour, ces travaux étant destinés à rendre habitable l’ensemble immobilier sous réserve toutefois de l’obtention par l’emphytéote des subventions de l’ANAH et d’un prêt de 400 000 francs garanti par la commune.

2) Il devra entretenir, après réfection de l’immeuble, celui-ci en bon état de réparations de toutes sortes, grosses ou menues. Il pourra également faire d’autres travaux d’amélioration et en aviser la commune.

3) […] (concerne les servitudes).

4) A la fin du bail, il laissera et abandonnera au bailleur toutes les constructions et améliorations de toutes sortes apportées par lui en raison des travaux qu’il s’engage à faire et qui existeront lors de la cessation du présent bail pour quelque cause qui arrive sans autre indemnité de quelque sorte que ce soit.

5) Il acquittera en sus de la redevance ci-après fixée à partir de ce jour, à la décharge de la commune et sans répétition contre celle-ci, les charges et contributions de toute nature auxquelles le meuble loué peut et pourra être assujetti.

6) Il supportera notamment les primes d’assurance incendie ainsi que les taxes foncières et tous autres impôts pouvant être créés ultérieurement. […] (puis dispositions diverses sans intérêt pour le présent litige).

Au titre des conditions particulières, il est stipulé :

' L’emphytéote s’engage à louer l’ensemble immobilier en priorité à des personnes proposées par la mairie de […]. A défaut de candidat proposé par ladite commune, l’emphytéote pourra faire occuper lesdites maisons dépendant de ce ténement par des candidats qu’il aura lui-même choisis. […]'

Le bail était précédé d’une délibération du conseil municipal de la commune de […] prise le 3 avril 1987 qui, au vu du dossier présenté par le CAL 'proposant de réaliser des travaux de réhabilitation de l’ancien presbytère' avait autorisé le maire à consentir au CAL un bail de 25 ans, 'l’emphytéote s’engageant à réaliser à ses frais les travaux d’aménagement et d’amélioration selon le descriptif et les plans proposés par le CAL le 18 février 1987" et 'à restituer les bâtiments en bon état intérieur et extérieur au terme du bail.'

Il n’est pas douteux et pas utilement contesté que le descriptif des travaux dont la date figure dans la délibération municipale et qui est visé dans les conditions du bail consiste en un document établi le 18 février 1987 par le CAL.

Ce document, produit en annexe du rapport de l’AFCI (Agence Fonctionnelle de Consultants en Immobilier et Ingénierie) rédigé le 2 janvier 2013 à la demande de la commune, liste les travaux à réaliser par corps de métier (maçonnerie, plâtrerie et isolation, menuiserie et cloisonnement, couverture, sanitaire, chauffage gaz, électricité, peinture et revêtement des sols, GDF, EDF, eau) et en prévoit le financement d’un coût total de 825 951 francs.

Il résulte du bail ainsi précisé par la délibération municipale et le descriptif des travaux établi par le CAL et accepté par la commune que les obligations du preneur étaient d’entreprendre les travaux ainsi spécifiés, d’entretenir l’immeuble en y faisant les réparations grosses et menues nécessaires et de restituer l’immeuble en bon état de réparations.

S’agissant des travaux à entreprendre selon le descriptif du 18 février 1987, l’association INHARI établit par la production des comptes rendus des chantiers et des factures de travaux dont elle avait d’ailleurs apporté la justification 106 907 à l’époque de leur réalisation, qu’ils ont tous été entrepris.

Il sera observé que l’objet de la convention des parties tel que défini par le bail était l’amélioration et l’aménagement de l’immeuble dans le but de le louer. Or, outre que les factures de travaux sont en totale concordance avec le descriptif des travaux, base de la convention, il sera également constaté que ces travaux ont été conformes à ceux énumérés dans l’arrêté préfectoral d’insalubrité qui, dans son article 2 indiquait qu’étaient nécessaires pour remédier à cette insalubrité et justifier la subvention de sortie d’insalubrité : la réfection de la toiture et des accessoires des collectes des eaux pluviales, la remise en état des murs et planchers, le remplacement des menuiseries extérieures, le raccordement à l’égout, la création de WC conformes pour chaque logement, l’isolation thermique du bâtiment, l’installation de dispositifs de chauffage et de ventilation permanente des locaux d’habitation, la mise aux normes des branchements et réseaux, la démolition de l’appentis vétuste.

Seule une complète réalisation desdits travaux a pu permettre une concrétisation de l’objet de la convention.

Sur ce point des travaux devant être faits en 1987, la responsabilité de l’association INHARI ne peut donc être recherchée que sur l’éventuelle mauvaise réalisation de certains d’entre eux.

Sur les désordres constatés et leurs causes

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que l’expert s’est appuyé sur une seule visite des lieux d'1 heure 30 et essentiellement sur son analyse des documents établis à la demande de la commune : constat d’huissier du 31 juillet 2012, rapport de l’AFCI du 2 janvier 2013 et rapport du BESB (Bureau d’Etude Structure Bois) du 20 mars 2013. Ce rapport qui n’a pratiquement pas fait l’objet de dires des parties est en partie invalidé par le rapport technique de M. Y, expert, rédigé le 12 décembre 2017à la demande de l’association INHARI, établi non contradictoirement, ne valant que comme pièce soumise au débat.

L’expert judiciaire a relevé que les désordres évoqués par les trois rapports sur lesquels il s’appuie sont 'en tous points incontestables'. Il s’agit de :

— sur les façades en colombage bois :

. Attaques de champignons sur les pieds de poteaux et les pièces horizontales en contact avec le soubassement, désordre dû à l’absence de pente sur le dessus du soubassement,

. Dégradation des autres pans de bois, cavités visibles, assemblages détériorés, l’ossature du pignon ouest s’écarte vers le vide,

. Le hourdis est soufflé et fissuré, le gonflement du bois provoque la poussée des remplissages vers l’extérieur à cause du défaut d’étanchéité de la façade, l’eau pénètre entre le bois et la maçonnerie.

— dans les combles :

. L’arbalétrier d’une ferme est cassé et maintenu de façon sommaire, l’ensemble est en équilibre instable,

. Une panne a été sciée et repose dans le vide suspendue aux chevrons,

. La panne faîtière au droit du conduit de fumée est dans un état de pourriture avancée,

. Les pointes de pignons ne sont pas étanches, le jour est visible entre le bois et la maçonnerie,

. Les conduits de fumées en boisseaux de terre cuite sont fendus.

L’expert judiciaire explique ces désordres par un non respect des règles de l’art lors de la réalisation des travaux en 1987 et une absence d’entretien des façades. Cependant, il indique également que la date d’apparition des désordres ne peut être fixée.

Précisément, au titre des non-respects des règles de l’art, il retient un défaut de pose de joint entre le bois et la maçonnerie lors de la réfection des hourdis (pas de DTU sur ce point mais seulement obligation d’assurer une étanchéité à l’air et à l’eau) et une non-conformité des conduits de fumée 'au DTU 24.1 P1, leur stabilité n’étant pas assurée, contrairement à l’arrêté du 22 octobre 1969".

En ce qui concerne les autres désordres des façades, il les impute à un défaut de diagnostic et d’entretien depuis 1987 par manque d’application périodique de lasure ou peinture, de révision des

assemblages et non traitement des fissures et cavités.

S’agissant des désordres sur la charpente des combles, il précise que celle-ci n’a pas été reprise lors des travaux de réhabilitation de 1987 et que les pièces cassées et assemblages défectueux ainsi que les pannes sous-dimensionnées ont été laissées en l’état. Or ces travaux n’étaient pas prévus par le descriptif de sorte que l’emphytéote ne s’était pas engagé à les réaliser.

Il relève le sous-dimensionnement des sommiers et solives des planchers en indiquant que ce point n’a pas été revu en 1987. Là aussi, il sera observé qu’aucun engagement n’avait été pris pour engager ces travaux.

L’expert mandaté par l’association INHARI, après avoir fait valoir sa spécialité dans la rénovation des maisons à pans de bois du 'vieux Rouen', expose que l’immeuble présente deux catégories de colombages, ceux réalisés il y a 244 ans et ceux réalisés en 1987 (entures sous les appuis de fenêtres, poteaux et linteaux des ouvertures nouvelles ou modifiées et réparations ponctuelles). Selon lui, tous les travaux de façade faits en 1987 sont de bonne facture et en parfait état. S’agissant des colombages anciens conservés en 1987, ayant rappelé les caractéristiques du chêne utilisé en 1773 et notamment sa pérennité sans traitement particulier et sa capacité à résister à l’exposition aux intempéries (risques biologiques de classe 3-Forte exposition), il conclut que les bois des façades nord et est ne souffrent pas de défaut d’entretien mais qu’en revanche, ceux des façades sud et ouest auraient pu nécessiter des réparations ponctuelles au droit de quelques assemblages et de quelques pieds de poteaux.

S’agissant de la conception de l’appui de la sole sur la tête du soubassement, il relève un défaut de mise en oeuvre et préconise un solin en ciment tout en indiquant que la disposition actuelle n’est pas source de désordre dans la mesure où, si l’aubier de la sole a pu pourrir, le duramen (bois sain du chêne) est apte à résister à l’eau stagnante.

Il considère que l’affirmation selon laquelle l’absence de traitement des bois a favorisé le pourrissement et une dégradation superficielle est fausse pour les raisons tenant aux propriétés du chêne utilisé dès l’origine et que les gerces du bois constituent un vieillissement normal et n’ont pas besoin d’être colmatées.

Concernant les défauts d’imperméabilité de la façade ayant provoqué le gonflement de certains bois et provoqué la poussée des remplissages vers l’extérieur, il retient une erreur de réalisation préjudiciable à la pérennité de l’ouvrage, commise en 1987 par l’utilisation de brique creuse montée au plâtre, montage non étanche à l’eau.

Selon lui, la présence de fissures entre l’enduit et le bois est liée à la construction en colombage et tient au mélange de matériaux hétérogènes mais ne constitue pas un désordre.

Il confirme que le montage de la cheminée en boisseaux de terre cuite montés au plâtre et posés sur un solivage en bois souple ayant abouti à la fissuration du conduit provient d’une erreur de conception du chevêtre et de conception du conduit sur des travaux réalisés en 1987.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments, au regard des obligations de l’association INHARI, qu’elle doit réparer :

— Au titre des travaux mal réalisés en 1987 et désormais constitutifs d’un désordre :

. Les hourdis scellés au plâtre,

. Les conduits de fumée,

— Au titre des grosses réparations incombant à l’emphytéote pour empêcher un désordre et découlant

de son obligation d’entretien :

. La réalisation d’un solin entre le soubassement et les pièces horizontales où l’eau stagnante a entraîné la présence de champignons,

. Le remplacement des pièces de bois des colombages très abîmées et des hourdis au droit de ces pièces de bois, étant précisé que sur ce poste la dégradation s’est faite au fil du temps depuis l’origine et non seulement depuis 1987,

. La réparation des éléments de charpente cassés.

En revanche, il ne peut être mis à la charge de l’association INHARI les défauts relevés par les rapports des techniciens mandatés par la commune de […] et repris par l’expert judiciaire, qui ont trait à la structure de l’immeuble depuis son origine, n’ont pas fait partie du descriptif de travaux auxquels s’était engagée l’association et ne sont pas à l’origine de désordres ayant empêché ou interdit l’habitabilité de l’immeuble. Seront donc exclus des sommes mises à la charge de l’association INHARI les travaux de réfection totale de la charpente et ceux liés au sous-dimensionnement des sommiers et solives des planchers.

Compte tenu des chiffrages des travaux faits par CECOBAT à la demande de la commune et repris comme base d’évaluation tant par l’expert judiciaire que par l’expert intervenu à la demande de l’association INHARI, sans être utilement contestés par les parties, il convient de retenir la somme de 1 900 euros pour la réfection des conduites de fumée, celles de 13 888 euros, 58 900 euros et 21 700 euros, basées sur une réfection de 124 m2 de pans de bois et de hourdis au lieu de la totalité (247 m2), ce qui correspond à une plus juste évaluation des désordres des façades tels que décrits dans les rapports et justifiés par les photographies, et celle de 3 525 euros pour la confection d’un solin entre la sole et le soubassement, soit la somme de 99 913 euros à laquelle il sera ajouté celle de 6 994 euros (7 % au titre du coût de la maîtrise d’oeuvre), soit au total 106 907 euros.

Cette somme sera mise à la charge de l’association INHARI.

Par ailleurs, ainsi que le fait valoir l’association INHARI sans être utilement contestée sur ce point, l’immeuble n’ayant plus de locataires, il n’y a pas lieu de prévoir de frais de déménagement et d’emménagement des occupants pas plus que de perte de loyers.

Le jugement entrepris sera infirmé sur ces points du litige, hormis l’indexation de la somme mise à la charge de l’association INHARI sur l’indice BT01 de juillet 2014 du coût de la construction.

Sur l’action de la commune à l’encontre de l’association AIS SOLIHA Normandie et sur la mise en cause du GROUPAMA

Comme l’a retenu à juste titre le premier juge, l’association SIRES Nord Ouest (désormais association AIS SOLIHA Normandie) a eu pour mandat du 1^er mars 2007 jusqu’à la fin du bail la gestion locative de l’immeuble, ses pouvoirs étant limités aux réparations de moindre coût et a procédé en 2009 et 2012 à des menues réparations liées aux demandes des locataires, remplissant ainsi ses obligations à l’égard de son mandant.

La commune reproche à cette association de n’avoir pas procédé à des menues réparations sans préciser lesquelles et de n’avoir pas préconisé des travaux d’entretien d’urgence et d’ampleur pour éviter ou limiter les dommages affectant l’immeuble. Cependant, au vu de l’absence de répercussions des désordres ensuite constatées sur les façades ou la charpente sur les logements loués, il n’est pas rapporté la preuve certaine que l’association chargée de la gestion locative de l’immeuble ait commis une faute ayant contribué au dommage subi par la commune.

Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point du litige ainsi que sur son rejet des demandes formées à l’encontre de GROUPAMA.

Sur les dépens et leurs accessoires

Les dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles de première instance seront infirmées. Les dépens tant de première instance que d’appel en ce compris le coût de l’expertise judiciaire seront partagés par moitié entre le commune de […] et l’association INHARI. Elles seront l’une et l’autre déboutées de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

La commune de […] succombe en son appel formé à l’encontre de l’association AIS SOLIHA Normandie et devra lui payer une indemnité de 1 000 euros ainsi qu’une indemnité de 800 euros à Groupama sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement entrepris, sauf en ce qui concerne le rejet des demandes formées à l’encontre de l’association AIS SOLIHA Normandie et de la Caisse de Réassurance Mutuelle Agricole du Centre Manche aussi dénommée GROUPAMA Centre Manche,

Statuant à nouveau dans cette limite et y ajoutant,

Condamne l’Association INHARI à payer à la commune de […] la somme de 106 907 euros, avec indexation sur l’indice BT01 de juillet 2014 du coût de la construction,

Condamne la commune de […] à payer à l’association AIS SOLIHA Normandie la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la commune de […] à payer à la Caisse de Réassurance Mutuelle Agricole du Centre Manche aussi dénommée GROUPAMA Centre Manche, la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que les dépens de première instance et d’appel en ce compris le coût de l’expertise judiciaire seront partagés entre la commune de […] et l’Association INHARI et accorde droit de recouvrement direct à Maître Chauveau Maulini, avocat, et à Maître Sedillot, avocat, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

Déboute les parties de toute autre demande plus ample ou contraire.

Le Greffier La Présidente

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