N° RG 23/00425 – N° Portalis DBV2-V-B7H-JJAN

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITÉ

Section PARITAIRE

ARRET DU 01 FEVRIER 2024

DÉCISION DÉFÉRÉE :

Jugement au fond, origine Tribunal paritaire des baux ruraux de Dieppe, décision attaquée en date du 11/01/2023, enregistrée sous le n°51-21-000024

APPELANTS :

Madame [W] [M] [T] [D] [N] épouse [Z]

née le 07 février 1946 à [Localité 7]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Comparante, assistée de M^e Béatrice OTTAVIANI, avocat au barreau de ROUEN, substitué par M^e Gaëlle ALEXANDRE, avocat au barreau de ROUEN

Monsieur [S] [V] [B] [N]

né le 11 mars 1930 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Comparant, assisté de M^e Béatrice OTTAVIANI, avocat au barreau de ROUEN, substitué par M^e Gaëlle ALEXANDRE, avocat au barreau de ROUEN

INTIMES :

Madame [Y] [L]

née le 11 janvier 1957 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Non comparante, représentée par M^e Laure COBERT DELAUNAY, avocat au barreau de DIEPPE

Monsieur [H] [L]

né le 09 Septembre 1977 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 8]

Comparant, assisté de M^e Laure COBERT DELAUNAY, avocat au barreau de DIEPPE

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 945-1 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 11 janvier 2024 devant Madame Gouarin, présidente,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

Madame GOUARIN, présidente

Madame TILLIEZ, conseillère

Madame GERMAIN, conseillère

DEBATS :

Madame DUPONT, greffière

Rapport oral a été fait à l’audience publique du 11 janvier 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 01 février 2024

ARRET :

Prononcé publiquement le 01 février 2024, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

Signé par Madame Gouarin, présidente et par Madame Dupont, greffière.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte authentique du 24 août 1999, M. [J] [N], M. [S] [N] et Mme [W] [N] épouse [Z] ont donné à bail à Mme [Y] [C] épouse [L] diverses parcelles agricoles situées à [Localité 7] et à [Localité 8] pour une contenance totale de 13 ha 55 a 82 ca et une durée de 18 ans commençant à courir le 26 septembre 1999.

Par requête du 29 octobre 2021, M. [S] [N] et Mme [W] [Z], devenus pleinement propriétaires des parcelles dont M. [J] [N] était nu-propriétaire, ont saisi le tribunal paritaire d’une demande de résiliation du bail motif pris de la sous-location prohibée des terres louées à Mme [L] au profit de son fils, M. [H] [L].

Par jugement du 11 janvier 2023, le tribunal paritaire des baux ruraux de Dieppe a :

— reçu l’intervention volontaire de M. [H] [L] ;

— débouté M. [N] et Mme [Z] de leurs demandes ;

— condamné solidairement M. [N] et Mme [Z] à payer aux consorts [L] unis d’intérêts la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné solidairement M. [N] et Mme [Z] aux dépens.

Par déclaration du 2 février 2023, M. [N] et Mme [Z] ont relevé appel de cette décision.

EXPOSE DES PRETENTIONS DES PARTIES

Par dernières conclusions reçues le 12 septembre 2023, soutenues oralement à l’audience, M. [N] et Mme [Z] demandent à la cour de :

— réformer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions à l’exception de celles ayant reçu l’intervention volontaire de M. [H] [L] ;

Statuant à nouveau,

— ordonner la résiliation du bail et l’expulsion de Mme [L] et de tous occupants de son chef ;

— fixer une indemnité d’occupation d’un montant de 15 euros par jour jusqu’à l’expulsion ;

— condamner Mme [L] au paiement de la somme de 3 485,27 euros au titre des fermages 2021 et au remboursement de la part de taxe foncière et taxe des chambres d’agriculture incombant au preneur ;

— débouter les consorts [L] de leurs demandes ;

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par dernières conclusions reçues le 11 septembre 2023 développées à l’audience, Mme [Y] [L] et M. [H] [L] (les consorts [L]) demandent à la cour de :

— confirmer le jugement ;

— débouter M. [N] et Mme [Z] de leurs demandes ;

— à titre subsidiaire, constater l’existence d’un bail verbal ;

— condamner M. [N] et Mme [Z] au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par message adressé aux parties le 19 janvier 2024, la cour a sollicité des appelants la production d’un décompte détaillé de la somme réclamée au titre des fermages impayés.

Par note en délibéré reçue le 23 janvier 2024, le conseil des appelants a fait parvenir à la cour un décompte détaillant les fermages réclamés.

Le conseil des intimés n’a adressé à la cour aucune observation dans le délai imparti.

MOTIFS DE LA DECISION

La recevabilité de l’appel n’est en l’espèce pas contestée.

Sur la demande de résiliation du bail pour cession prohibée

Les appelants font grief au tribunal de les avoir déboutés de leur demande de résiliation du bail au motif qu’ils ont accepté de façon non équivoque la cession du bail au profit de M. [H] [L] alors que la cession non autorisée du bail à un descendant est sanctionnée par la résiliation du bail et que le tribunal, qui a visé des dispositions sans rapport avec le litige, n’a effectué aucun contrôle des conditions de la cession et n’a examiné ni la demande de résiliation du bail pour cession prohibée ni la demande de résiliation pour sous-location. Ils soutiennent notamment que les discussions des parties n’ont porté que sur la conclusion d’un nouveau bail, que la cession du bail n’est pas assimilable à la conclusion d’un nouveau bail, qu’il n’est justifié ni d’un agrément préalable du bailleur ni d’un agrément tacite rétroactif, que le seul encaissement du fermage ne vaut pas manifestation claire et non équivoque de l’agrément, que la cession ne lui a pas été signifiée et que la sanction de la cession non autorisée est la résiliation.

En réplique, les intimés font principalement valoir que les bailleurs ont donné leur agrément préalable à la cession lors du rendez-vous du 9 novembre 2020, ce de façon expresse.

Selon les articles L. 411-31 et L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime, le bailleur peut demander la résiliation du bail en cas de cession du bail consentie à un descendant du preneur sans l’agrément du bailleur.

En application de ces dispositions, l’agrément du bailleur peut être tacite en présence d’actes manifestant une acceptation claire et non équivoque de la cession.

En l’espèce, les pièces versées aux débats établissent que Mme [L] a informé les bailleurs, par lettres des 29 juillet et 21 août 2020, de son intention de faire valoir ses droits à la retraite et de son souhait de céder le bail à son fils majeur, M. [H] [L].

Il résulte du message électronique adressé par Me [R], notaire, à Mme [L] le 5 octobre 2021, qu’un rendez-vous entre les parties a eu lieu à son étude le 9 novembre 2020. Le notaire relate l’accord des parties ainsi qu’il suit :

'Que suite à une discussion qui était intervenue entre les parties, celles-ci étaient d’accord pour régulariser de nouveaux baux ruraux au profit de Monsieur [H] [L], repreneur de l’exploitation. Toutefois par la suite, les consorts [N] ont changé d’avis et n’ont plus souhaiter signer ces nouveaux baux compte tenu d’éléments de fait qui leur auraient été divulgués justifiant que les consorts [L] n’exploitaient pas les terres par eux-mêmes'.

Il résulte de ce message que la discussion des parties portait sur la régularisation de baux et non sur la cession du bail consenti à Mme [L].

Les intimés versent aux débats l’attestation de M. [A] [L], dont la valeur probante n’est pas contestée par les appelants, ainsi rédigée :

'Le 9 décembre 2020, ma femme, Mme [L] [Y] et mon fils, M. [L] [H], étaient convoqués à un rendez-vous chez le notaire [E] [R] pour la cession du bail [N]-[Z]. J’ai assisté à cet entretien, il y avait 6 personnes, [S] [N], [W] [Z], Maître [R], Mme [L] [Y], M. [L] [H] et moi-même. Au terme de cet entretien, il était d’accord pour refaire un nouveau bail par propriétaire, [H] n’étant pas obligé a accepté de refaire un nouveau bail qu’il paiera. Mme [L] a demandé à Maître [R] si elle pouvait retourné les documents de cession de parcelles à la MSA, il a répondu oui elle pouvait et que les baux seraient rédigés et signés avant la fin décembre 2020 en sortant de l’étude du notaire il y avait une bonne entente et aucun désaccord entre propriétaires et locataire.'

Sont également versées aux débats les lettres recommandées adressées par M. [N] et Mme [Z] à M. [H] [L] le 4 avril 2021 aux termes desquelles ces derniers écrivent :

'Je viens vers vous concernant la location des terres que vous devez reprendre suite à la retraite de votre mère (…) Le bail prévoit que toute sous location de terres et prohibée conformément à l’article L. 411-35 du code rural sous peine de résiliation du bail. Votre mère et vous même n’avaient pas exploité les terres directement, celles-ci ont été sous louées à un agriculteur notamment concernent la culture du lin puisque vous n’êtes pas adhérent à la coopérative linière. Je vous demande donc de bien vouloir me restituer les terres louées fin septembre, notre bail étant résilié à partir de cette date. Vous voudrez bien m’accuser réception du présent courrier en m’indiquant que vous libérez les terres à cette date.'

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’accord des parties ne portait pas sur la cession du bail initial à laquelle les bailleurs n’ont pas donné d’agrément clair et non équivoque expresse ni même tacite et que c’est à tort que le tribunal paritaire a estimé qu’était caractérisée l’acceptation non équivoque de la cession du bail par M. [N] et Mme [Z].

Il n’est en l’espèce pas contesté que Mme [L] a fait valoir ses droits à la retraite et que son fils, M. [H] [L] exploite depuis cette date les parcelles objet du bail.

La cession du bail par Mme [L] à son fils sans l’agrément des bailleurs justifie en conséquence de prononcer la résiliation du bail, le jugement déféré étant infirmé sur ce point.

L’expulsion de Mme [L] et de tout occupant de son chef des parcelles louées sera ordonnée et Mme [L] condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des fermages qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié ce, jusqu’à la restitution effective des terres.

Sur l’existence d’un bail rural verbal

En application des dispositions des articles L. 411-1 et L. 411-4 du code rural, il appartient à M. [L] de rapporter par tous moyens la preuve de l’existence d’un bail rural verbal consenti par M. [N] et Mme [Z].

En l’espèce, ll résulte du message du notaire, de l’attestation de M. [A] [L] et des lettres adressées par les bailleurs que, les parties ont engagé des discussions en vue de mettre à la disposition de M. [H] [L] les parcelles précédemment données à bail à Mme [Y] [L], ce à titre onéreux et pour y exercer une activité agricole.

Les courriers adressés par M. [N] et Mme [Z] à M. [H] [L] le 4 avril 2021 confirment que le projet en était au stade des pourparlers et que les bailleurs y ont renoncé au motif que les terres étaient sous-louées à un agriculteur y cultivant du lin.

Il est également établi que les chèques adressés par M. [H] [L] aux bailleurs en règlement des fermages n’ont pas été encaissés par ces derniers. Si le notaire a encaissé le versement effectué par M. [L] au mois de décembre 2021, le décompte établi mentionne que le règlement a été effectué 'pour le compte de Mme [Y] [L]', ce dont il ne saurait être déduit que ce règlement constitue la contrepartie de la mise à disposition des parcelles au profit de M. [L].

Les bailleurs font enfin valoir à juste titre qu’aucun nouveau bail ne pouvait être consenti à M. [L] alors que le précédent bail consenti à sa mère était toujours en cours.

M. [L] échoue en conséquence à rapporter la preuve de l’existence d’un bail rural verbal que lui auraient consenti par M. [N] et Mme [Z] sur les parcelles objet du bail consenti à Mme [L] le 24 août 1999.

Sur la demande en paiement des fermages

Les appelants sollicitent le paiement des fermages échus au 25 décembre 2021, soit postérieurement à la saisine du tribunal paritaire, et font valoir que cette demande est recevable comme étant accessoire à la demande principale et que le règlement effectué par M. [H] [L] n’a pas été accepté au motif que ce dernier n’était titulaire d’aucun droit.

En réplique, les intimés soutiennent que cette demande est irrecevable comme étant nouvelle en cause d’appel et qu’elle est mal fondée dès lors que les fermages litigieux ont été réglés.

Le dispositif des conclusions des intimés ne saisit cependant la cour d’aucune prétention tendant à voir déclarer irrecevable la demande en paiement des fermages de l’année 2021 de sorte que la cour n’est pas saisie de la fin de non-recevoir tirée du caractère nouveau de la demande en paiement formée pour la première fois en appel, qu’elle n’entend pas relever d’office dès lors que cette demande constitue un accessoire de la demande principale au sens des dispositions de l’article 566 du code de procédure civile.

Il résulte du décompte produit en cours de délibéré par les appelants que les échéances de fermage ne sont plus réglées depuis le terme du 25 décembre 2021, les règlements adressés par M. [H] [L] entre 2021 et 2023 n’ayant pas été encaissés par les bailleurs.

Le justificatif de paiement versé aux débats par les intimés concerne l’échéance du 25 juin 2022 dont il n’est pas contesté qu’elle a été encaissée par le notaire sous l’intitulé suivant : versement de M. [H] [L] (fermages 25/12/2020 au 24/06/2021) reçu pour le compte de Mme [Y] [L].

Les bailleurs n’ayant pas été autorisés à actualiser le montant réclamé au titre des fermages impayés en cours de délibéré, ils ne sont pas recevables à former une demande en paiement à hauteur de la somme de 6 287,03 euros au titre des échéances dues entre le 25 décembre 2021 et le 25 décembre 2023.

Mme [L], qui ne soutient ni ne démontre avoir réglé le paiement des fermages depuis le terme du 25 décembre 2021, doit en conséquence être condamnée au paiement de la somme de 3 485,27 euros réclamée à ce titre lors des débats.

Les bailleurs seront en revanche déboutés de leur demande en paiement des taxes en l’absence de production du moindre justificatif y afférent.

Sur les frais et dépens

Les dispositions du jugement déféré à ce titre seront infirmées.

Les intimés supporteront la charge des dépens de première instance et d’appel et devront régler à M. [N] et Mme [Z] unis d’intérêt la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare l’appel recevable ;

Infirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Prononce la résiliation du bail liant M. [S] [N] et Mme [W] [N] épouse [Z] à Mme [Y] [L] ;

Ordonne l’expulsion de Mme [Y] [L] et de tout occupant de son chef des parcelles objet du bail du 24 août 1999 ;

Condamne Mme [Y] [L] à payer à M. [S] [N] et Mme [W] [N] épouse [Z] une indemnité d’occupation jusqu’à la complète libération des parcelles d’un montant égal au montant des fermages qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié ;

Déboute M. [H] [L] de sa demande tendant à voir reconnaître l’existence d’un bail verbal ;

Condamne Mme [Y] [L] à payer à M. [S] [N] et Mme [W] [N] épouse [Z] unis d’intérêt la somme de 3 485,27 euros au titre des fermages impayés ;

Déclare irrecevable la demande en paiement formée au cours du délibéré ;

Déboute M. [N] et Mme [Z] de leur demande en paiement des taxes ;

Condamne Mme [Y] [L] et M. [H] [L] aux dépens de première instance et d’appel ;

Condamne Mme [Y] [L] et à M. [H] [L] à verser à M. [S] [N] et Mme [W] [N] épouse [Z] unis d’intérêts la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Mme [Y] [L] et à M. [H] [L] de leur demande formée au titre des frais irrépétibles.

Le greffier La présidente