N° RG 23/03539 – N° Portalis DBV2-V-B7H-JPUO

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRET DU 16 JANVIER 2025

DÉCISION DÉFÉRÉE :

22/02198

Tribunal judiciaire du Havre du 8 juin 2023

APPELANTE :

SCI LE PETIT SOU

[Adresse 7]

[Localité 9]

représentée et assistée par M^e Michel TARTERET de la SELARL TARTERET AVOCAT, avocat au barreau du Havre

INTIME :

Monsieur [D] [C]

né le 2 avril 1995 à [Localité 10]

[Adresse 2]

[Localité 8]

représenté et assisté par M^e Océane DUTERDE, avocat au barreau de Rouen

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 24 octobre 2024 sans opposition des avocats devant M^me Catherine MENARD-GOGIBU, conseillère, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me Cybèle VANNIER, présidente de chambre

M. Manuel URBANO, conseiller

M^me Catherine MENARD-GOGIBU, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me Catherine CHEVALIER

DEBATS :

A l’audience publique du 24 octobre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2025

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 16 janvier 2025, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me VANNIER, présidente et par M. GUYOT , greffier présent lors de la mise à disposition.

*

* *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La SCI Le Petit Sou est propriétaire d’un local à usage commercial situé au [Adresse 6].

Des pourparlers ont été engagés entre Monsieur [D] [C] et M. [R], gérant de la SCI Le Petit Sou.

La SCI Le Petit Sou a rédigé un projet de bail commercial daté du 15 mars 2022.

Un procès-verbal de constat de l’état des locaux a été dressé par Maître [Y] le 2 août 2022, en présence de l’ancien locataire et d’une personne présentée comme étant la dirigeante de la société Hermes Déménagement.

Par acte de commissaire de justice du 26 septembre 2022, la SCI Le Petit Sou a fait signifier un commandement de payer à Monsieur [C] la somme de 8.864,43 euros au titre d’arriérés de loyers et charges.

Par courrier recommandé du 11 octobre 2022, le conseil de la SCI Le Petit Sou a mis M. [C] en demeure d’avoir à régler les loyers.

Le 1er décembre 2022, la SCI Le Petit Sou a fait délivrer à Monsieur [C] une assignation à comparaître devant le tribunal judiciaire du Havre aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer diverses sommes.

Par jugement réputé contradictoire du 8 juin 2023 rectifié le 14 septembre 2023, le tribunal judiciaire du Havre a débouté la SCI Le Petit Sou de l’ensemble de ses demandes, laissé les dépens à sa charge sauf les dépens de la procédure de rectification mis à la charge du Trésor.

La société Le Petit Sou a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 26 octobre 2023.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 octobre 2024.

EXPOSE DES PRETENTIONS

Vu les conclusions du 17 septembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour exposé des prétentions et moyens de la société Le Petit Sou qui demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire du Havre le 8 juin 2023 rectifié le 14 septembre 2023 en ce qu’il a :

— débouté la SCI Le Petit Sou de l’ensemble de ses demandes,

— laissé les dépens de l’instance à la charge de la SCI Le Petit Sou,

Statuant à nouveau,

— condamner Monsieur [D] [C] à verser à la SCI Le Petit Sou une somme, après compensation entre les loyers impayés et le dépôt de garantie versé, égale à 10 274,77 euros en règlement des loyers impayés dus au titre de son occupation du local situé au [Adresse 5], cette somme étant soumise à intérêt au taux légal à compter de la date de délivrance de l’assignation du 1er décembre 2022,

— condamner Monsieur [D] [C] à verser à la SCI Le Petit Sou une somme de

4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Vu les conclusions du 21 octobre 2024, auxquelles il est renvoyé pour exposé des prétentions et moyens de Monsieur [D] [C] qui demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire du Havre le 08 juin 2023 en toutes ces dispositions,

En conséquence,

— débouter la SCI Petit Sou de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, plus amples et contraires,

— condamner la SCI Petit Sou au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

Moyens des parties

La SCI Le Petit Sou fait valoir que :

* la seule personne juridique qui a une existence dans cette procédure est M. [C] exerçant en qualité d’entrepreneur individuel sous l’enseigne ''Déménagements Hermes'' ;

* un bail commercial a été conclu, même verbalement entre M. [C] et la SCI Le Petit Sou ;

* M. [C] a occupé pour son activité les locaux situés au [Adresse 3] et un accord a été trouvé par les parties sur le loyer qui correspond au montant du loyer hors taxes annoncé dans le projet de bail du 15 mars 2022 ;

* M. [C] est redevable pour l’occupation du local pour la période du 1er juillet 2022 au 31 décembre 2022 de la somme de 18.074,77 euros au titre des loyers impayés dont à déduire le dépôt de garantie.

Monsieur [C] réplique que :

* il a été en pourparlers avec la SCI Le Petit Sou qui ne rapporte pas la preuve d’un bail régulièrement conclu avec la société Hermès Déménagements qui n’était aucunement en formation au moment des pourparlers ;

* Mme [W] est étrangère à la société Hermès Déménagements, elle ne disposait d’aucune qualité aux fins de conclure le bail de l’entreprise Déménagements Hermès ;

* il conviendra d’écarter ledit bail qui n’a pas été conclu par la société Hermès Déménagements, ni par son représentant ou encore son mandant ;

* si un bail peut être conclu verbalement, les pièces produites démontrent qu’aucun accord n’a pu aboutir ;

*l’absence d’état des lieux d’entrée, de démonstration quant à l’accord sur le prix du loyer, ou encore le dépôt de garantie, de date précise quant à l’intégration des lieux mais également de bail conclu par une personne ayant qualité pour ce faire prouvent l’inexistence d’un bail, même tacite, entre les parties.

Réponse de la cour

L’objet du litige ne commande de se prononcer que sur l’obligation de M. [C] de s’acquitter des loyers convenus contractuellement ou pas. Il suffit donc de déterminer si la preuve d’un bail est rapportée et, dans l’affirmative, si les parties sont convenues du montant des loyers.

L’article 1315 du code civil dispose que ''Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.''

Selon les articles 1709 et 1728 du code civil, le contrat de bail suppose la jouissance du bien et le paiement d’une contrepartie qui est le loyer.

Il appartient à celui qui s’en prévaut d’en rapporter la preuve, l’article 1714 du même code énonçant que '' On peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage.''

Lorsque le bail n’a reçu aucun commencement d’exécution, la preuve de son existence obéit aux prescriptions de l’article 1715 qui exigent la preuve par un écrit. En revanche, lorsque le bail a reçu un commencement d’exécution, la preuve se fait par tous moyens, sans être subordonnée à un commencement de preuve par écrit.

L’occupation des lieux avec l’accord du bailleur, accompagnée du paiement de loyers sont des éléments qui permettent de rapporter la preuve d’un bail verbal.

Il est désormais établi à hauteur d’appel, par l’acte d’acquisition du 9 novembre 2001 que la SCI Le Petit Sou est propriétaire d’un immeuble industriel constitué d’un hangar et d’un terrain d’accès figurant au cadastre : section OA numéro [Cadastre 1] pour une contenance de 2263 m2 au [Adresse 6].

La demande de la SCI Le Petit Sou ne repose pas sur le document intitulé ''bail commercial'' daté du 15 mars 2022 qui n’est pas signé par le bailleur mais uniquement par Mme [T] [W] présentée sur le projet de bail comme la gérante de la société en cours de formation ''Déménagements Hermes''. Ce projet de bail a fixé le loyer à 2 600 euros HT par mois outre 200 euros HT par mois de provisions pour charges et 7 800 euros de dépôt de garantie.

La demande de l’appelante repose sur l’existence d’un bail verbal de sorte que les développements de l’intimé sur l’absence de titre justifiant les créances du bailleur sont inopérants.

M. [C] admet que des pourparlers ont été engagés avec la SCI Le Petit Sou.

Toujours à hauteur d’appel, la SCI Le Petit Sou produit les pièces suivantes :

— l’avis BODACC publié le 6 mai 2022 mentionnant que [D] [C] exerce une activité de déménagement dont le nom commercial est ''Déménagements Hermes'' ce qui ressort également de la capture d’écran du site ''Rubypayeur.com/société'' précisant que M.[C] est entrepreneur individuel ;

— des messages de M. [C] adressés à M. [R] datés des 12 et 14 juin 2022, 29 août 2022, 28 et 29 septembre 2022, 17 et 27 octobre 2022 et 3 décembre 2022 mentionnant pour objet ''Bail'' et pour adresse '' [Adresse 4]'' aux termes desquels Monsieur [C] indique ''j’aurai besoin de votre copie de bail signé'', ''je vous refais deux versements la semaine prochaine'', ''nous avons pris possession des lieux avec votre accord'', ''quand au loyer je vous propose d’en payer la moitié des loyers (') et l’autre moitié (') quand nous aurons notre bail en main'' , '' un état des lieux a été fait (') nous sommes donc dorénavant légalement dans le dépôt'', ''je vous propose de vous payer la totalité du loyer mais je demande un rendez vous où vous me remettrez le bail signé au moment du paiement'', ''nous sommes en train de réunir votre somme due (') nous avons pris un peu de retard les deux dernières semaines (')'', '' nous faisons le nécessaire au plus vite et au mieux (') j’aurais aussi une proposition à vous faire sur quelques travaux à faire au dépôt que nous pourrions nous même faire dans les 3 premières années de location avec remise des sommes dues (') je pense que trois mois de loyer serais équivalent'', ''je vous informe que nous quitterons votre dépôt à la fin du mois'' ;

— un courrier du 31 juillet 2022 à en tête de '' Déménagements Hermès'' domiciliée au [Adresse 4], émanant de M. [C] et de Mme [W] destiné à M. [R] pour réclamer le bail signé, lui faisant part de difficultés à résoudre (compteur électrique, fuite d’eau, grillage à changer…), lui rappelant avoir effectué un paiement de 9 000 euros et disposer des clés du dépôt ;

— un procès-verbal de constat d’état des locaux du 2 août 2022 dressé par Maître [Y], commissaire de justice au Havre, mandaté par la SCI Le Petit Sou, en présence du précédent locataire des locaux la société Peppergraphik et en présence de la ''dirigeante de la société Hermes Déménagement'' ainsi que désignée par Maître [Y], ce dernier ayant constaté l’existence d’une enseigne sur la façade '' Hermes Déménagement'', la cour relevant que dans son message du 29 août 2022, M. [C] a reconnu qu’un état des lieux avait été dressé et qu’il occupait ''légalement'' le dépôt ;

— le grand-livre auxiliaire arrêté au 31 décembre 2022 mentionnant des versements effectués par virements et par chèques soit par Hermes Déménagement soit par [D] [C].

Si ces messages et le courrier du 21 juillet 2022 font ressortir l’existence de difficultés entre la SCI Le Petit Sou et M. [C] notamment en ce qui concerne la communication par la SCI Le Petit Sou du bail signé par Mme [W], des incidents de paiement des loyers, des problèmes matériels portant sur l’état des locaux, il en ressort également que M. [C] a reconnu occuper les lieux, a admis être redevable d’un loyer et au montant fixé dans le projet de bail en ce qu’il a proposé dans son message du 29 août 2022 d’en régler la moitié dans un premier temps et la seconde moitié lorsqu’il sera en possession du bail puis d’en régler la totalité dans son message du 28 septembre 2022. Par ailleurs M. [C] s’est acquitté de la somme de 17 848,43 euros correspondant à 7 800 euros de dépôt de garantie et à trois mois de loyer et charges TTC, montants indiqués dans le projet de bail.

Il s’ensuit que, nonobstant les dissensions apparues rapidement entre les parties ainsi qu’exposé plus haut, M. [C] s’est comporté comme le preneur des lieux et a manifesté par ses messages qu’il souhaitait mettre en place un bail commercial de sorte que la preuve est rapportée par l’appelante de l’exécution d’un bail verbal auquel M. [C] a mis fin en quittant les locaux fin décembre 2022 ainsi qu’annoncé dans son message du 3 décembre 2022. L’absence de date précise quant à l’intégration des lieux ne suffit pas à exclure l’existence du bail, M.[C] ayant reconnu dans son message du 29 août 2022 les occuper dans la suite de l’état des lieux auquel il a été sommé de participer par acte de commissaire de justice du 21 juillet 2022, l’état des lieux ayant été effectué le 2 août 2022 ce qui établit l’accord des deux parties sur une occupation des lieux par M. [C]. Bien qu’indiquant l’absence d’accord sur le prix du loyer, M. [C] ne s’explique pas sur les versements effectués et n’invoque aucun moyen pour faire juger que la SCI Le Petit Sou ne pouvait pas exiger un tel loyer de sorte que le montant réglé qui correspond au montant indiqué dans le projet de bail sera retenu.

Enfin l’accord de la SCI Le Petit Sou sur l’occupation des locaux par M. [C] s’étant manifesté dans la suite de la sommation faite le 21 juillet 2022 à M. [C] d’assister à l’état des lieux, le loyer est dû pour la période du mois d’août 2022 inclus au mois de décembre 2022 inclus soit 3 360 euros pour chacun des trois premiers mois et

3 441,60 euros pour les mois de novembre et décembre 2022 soit un total de

16 963,20 euros dont il convient de déduire les sommes versées par M. [C] d’un montant de 10 048,43 euros de sorte que ce dernier reste redevable de la somme de 6 914,77 euros, cette somme étant obtenue après compensation entre le dépôt de garantie revenant à M.[C] et les loyers impayés revenant à la SCI Le Petit Sou.

Par conséquent, le jugement qui a débouté la SCI Le Petit Sou de sa demande sera infirmé et il convient de condamner M. [C] à lui payer la somme de 6 914,77 euros avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2022, date de délivrance de l’assignation en paiement devant le tribunal judiciaire du Havre.

Les dépens de première instance et d’appel seront laissés et mis à la charge de la SCI Le Petit Sou qui n’a produit les pièces utiles à sa demande qu’en appel.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement entrepris en ses dispositions sauf en ce qu’il a débouté la SCI Le Petit Sou de sa demande en paiement des loyers et charges impayés,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne Monsieur [D] [C] à payer à la SCI Le Petit Sou la somme de

6 914,77 euros avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2022,

Condamne la SCI Le Petit Sou aux dépens de l’appel,

Déboute les parties de leurs demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, La présidente,