N° RG 24/02626 – N° Portalis DBV2-V-B7I-JW6I

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE

ARRET DU 03 JUILLET 2025

DÉCISION DÉFÉRÉE :

22/00885

Jugement du Tribunal judiciaire de Rouen du 12 juillet 2024

APPELANTES :

Madame [D] [G] épouse [M]

née le 16 Juillet 1931 à [Localité 14]

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée et assistée par M^e Sandrine DARTIX-DOUILLET, avocat au barreau de ROUEN

Madame [C] [M] épouse [Y]

née le 15 Février 1966 à [Localité 13]

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentée et assistée par M^e Sandrine DARTIX-DOUILLET, avocat au barreau de ROUEN

INTIMES :

Monsieur [A] [O]

né le 16 Février 1965 à [Localité 10]

[Adresse 1]

[Localité 8]

représenté par M^e Vincent GACOUIN de la SELARL POINTEL & ASSOCIES, avocat au barreau de ROUEN

Madame [W] [O] épouse [O]

née le 07 Janvier 1974 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par M^e Vincent GACOUIN de la SELARL POINTEL & ASSOCIES, avocat au barreau de ROUEN

S.A.S. CABINET [Localité 12] & ASSOCIÉS

[Adresse 2]

[Localité 7]

n’ayant pas constitué avocat, bien qu’assigné par acte d’un commissaire de justice en date du 12/09/2024

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 24 avril 2025 sans opposition des avocats devant Monsieur TAMION, Président, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

Monsieur TAMION, Président

Madame ALVARADE, Présidente

Madame TILLIEZ, Conseillère

DEBATS :

Madame DUPONT greffière

ARRET :

Réputé Contradictoire

Prononcé publiquement le 03 juillet 2025, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Monsieur TAMION, président et par Madame DUPONT, greffière lors de la mise à disposition.

Exposé des faits et de la procédure

Mme [D] [G] épouse [M] en qualité d’usufruitière et Mme [C] [M] épouse [Y] en qualité de nue-propriétaire (ci-après les consorts [M]/[Y]) sont propriétaires d’un immeuble à usage mixte (commercial et d’habitation), situé [Adresse 5] à [Localité 11] (76), qu’ils ont loué à M. [A] [O] et Mme [W] [I] épouse [O] (ci-après les époux [O]), lesquels exerçaient une activité commerciale de boulangerie pâtisserie.

Par acte sous seing privé du 1er mars 2021, conclu avec le concours de la SAS Cabinet [Localité 12] et associés les époux [O] ont cédé leur fonds de commerce comprenant le droit au bail.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 18 mars 2021, les consorts [M]/[Y] ont formé opposition au prix de vente pour un montant de 54 946,18 euros, au motif de dégradations locatives, puis ont fait assigner les époux [O] devant le tribunal judiciaire de Rouen en demande indemnitaire.

Par jugement contradictoire du 12 juillet 2024, le tribunal judiciaire de Rouen a :

— déclaré la demande recevable ;

— condamné M. [A] [O] et Mme [W] [I] épouse [O] à payer à Mme [C] [M] épouse [Y] la somme de 8 004 euros TTC, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

— autorisé Mme [D] [G] épouse [M] et Mme [C] [M] épouse [Y] à solliciter le règlement de cette somme auprès de la SAS Cabinet [Localité 12] et associés en sa qualité de séquestre du prix de cession du fonds de commerce ;

— condamné M. [A] [O] et Mme [W] [I] épouse [O] aux dépens avec recouvrement direct au profit de la SCP Silie Verhilhac et associés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— condamné M. [A] [O] et Mme [W] [I] épouse [O] à payer Mme [D] [G] épouse [M] et Mme [C] [M] épouse [Y] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté les demandes plus amples ou contraires ;

— rappelé que la présence décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Par déclaration électronique du 19 juillet 2024, les consorts [M]/[Y] ont interjeté appel de cette décision.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 avril 2025.

Exposé des prétentions des parties

Dans leurs conclusions d’appelantes récapitulatives n° 4, transmises le 16 avril 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des motifs, les consorts [M]/[Y] demandent à la cour de :

— infirmer la décision rendue en première instance qui a limité le montant des condamnations prononcées à l’encontre des époux [O] au profit de Mmes [M] et [Y] à la somme de 8 004 euros TTC avec intérêts au taux légal à compter du jugement rendu ;

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— condamner M. [A] [O] et Mme [W] [I] épouse [O] à payer à Mme [D] [G] épouse [M] et Mme [C] [M] épouse [Y] la somme de 36 266,10 euros TTC avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir correspondant aux travaux à réaliser pour remédier aux désordres relatifs aux équipements extérieurs mis en 'uvre sans autorisation préalable du bailleur ;

A titre subsidiaire,

— désigner tel expert judiciaire qu’il plaira avec mission, notamment de donner son avis sur l’origine, les causes et l’étendue des désordres allégués ; préconiser des solutions propres à remédier aux désordres constatés chiffrer le coût des remises en état ;

En tout état de cause,

— condamner les époux [O] à régler à Mmes [M] et [Y] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les époux [O] aux entiers dépens de l’instance.

Dans leurs conclusions d’intimés récapitulatives, transmises le 4 avril 2025, auxquelles il convient également de se référer pour l’exposé des motifs, les époux [O] demandent à la cour de :

— réformer le jugement en ce qu’il a considéré que M. [A] [O] et Mme [W] [I] épouse [O] ayant engagé leur responsabilité contractuelle devaient être condamnés à payer à Mmes [M] et [Y] une somme de 8 004 euros TTC avec intérêts au taux légal à compter du jugement rendu ;

Statuant de nouveau,

— débouter Mmes [D] [G] épouse [M] et [C] [M] épouse [Y] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire,

— confirmer purement et simplement le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

A titre infiniment subsidiaire,

— donner acte à M. [A] [O] et Mme [W] [I] épouse [O] de ce qu’ils formulent protestations et réserves sur la demande d’expertise formulée par Mmes [D] [M] et [C] [Y] ;

En tout état de cause,

— condamner solidairement Mmes [D] [M] et [C] [Y] à payer à M. [A] [O] et Mme [W] [I] épouse [O] une somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

— condamner les mêmes aux entiers dépens de première instance et d’appel.

La SAS Cabinet [Localité 12] et associés n’a pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la responsabilité des époux [O] au titre de dégradations

Par acte sous seing privé du 1er mars 2021 les époux [O] ont cédé leur fonds de commerce de boulangerie, pâtisserie et glaces, exploité [Adresse 6], à la SARL Valentin moyennant un prix global de 445 000 euros. Précédemment les époux [O] avait acquis le même fonds auprès des époux [V] par acte du 2 janvier 2002, au prix de 251 540,88 euros.

Ces cessions incluaient le droit au bail commercial en cours, à savoir initialement un bail signé non daté prenant effet le 1er avril 1998 entre d’une part M. [S] [M] et Mme [D] [G] épouse [M] (bailleurs) et les époux [V] (preneurs), pour une durée de neuf années devant se terminer le 31 mars 2007.

Lors de la cession du fonds de commerce intervenu le 2 janvier 2002 entre les époux [V] et les époux [O] un avenant au bail commercial avec les propriétaires a été signé, maintenant le montant du loyer en le prévoyant payable d’avance, reprenant la désignation des biens loués avec une reprise de jouissance par le propriétaire du surplus de la parcelle non bâtie (matérialisée sur plan) pour lui-même, ses ayants-droits et successeurs, avec un droit de passage, le preneur s’engageant à ne pas s’opposer à une éventuelle construction sur la parcelle reprise. Par la suite le bail a été renouvelé, en dernier lieu par acte sous seing privé du 26 octobre 2017, pour une durée de neuf années courant rétroactivement du 1er avril 2016 au 31 mars 2025, pour un loyer annuel hors taxe porté à 13 000 euros. Lors de ce renouvellement les bailleurs étaient Mme [D] [G] épouse [M], devenue usufruitière, et Mme [C] [M] épouse [Y], devenue nu-propriétaire.

A la suite de la cession du fonds de commerce intervenue le 1er mars 2021, les consorts [M]/[Y], représentés par leur conseil, ont formé opposition par lettre recommandée avec accusé du 19 mars 2021 au prix de vente pour une somme de 54 946,18 euros, s’estimant créancières pour diverses dégradations locatives, auprès de la SAS Cabinet [Localité 12] et associés qui a concouru à l’établissement de l’acte.

Saisi par les consorts [M]/[Y] le tribunal judiciaire de Rouen a considéré infondée, dans son jugement entrepris rendu le 12 juillet 2024, la demande de remise en état hors les équipements extérieurs, dans la mesure où la cession du bail commercial opère transmission des obligations en découlant au dernier titulaire du bail, qui devient débiteur envers le bailleur des dégradations causées par son prédécesseur. Sur ce point les appelants ne contestent pas la décision rendue.

Ainsi, le litige qui subsiste porte sur la mise en cause de la responsabilité contractuelle des époux [O], à qui les consorts [M]/[Y] demandent de leur payer la somme de 36 266,10 euros TTC calculée suivant devis, en application de l’article 1231-1 du code civile, au titre de travaux destinés à remédier à des désordres concernant treize moteurs de ventilation et de climatisation installés à l’extérieur sur un mur sans autorisation préalable du bailleur.

Les appelants s’appuient sur l’état des lieux de sortie dressé le 1er mars 2021 par maître [J], huissier de justice, constatant la présence de ces installations, alors que le bail prévoit qu’il est interdit d’installer et/ou d’utiliser des appareils à moteur qui produiraient des nuisances pour le voisinage, et que de telles nuisances sont réelles.

De leur côté, les époux [O] font valoir que ces équipements étaient présents lorsqu’ils ont acquis le fonds de commerce, que jusqu’en 2017 la situation n’avait posé aucune difficulté, les matériels en question étant suffisamment éloignés des autres habitations. A cet égard ils font état que la situation a évolué lorsque les bailleurs, après avoir repris la jouissance d’une partie de la parcelle louée, ont fait construire une maison et que depuis janvier 2019 son locataire, fils de Mme [C] [Y], s’est plaint de nuisances sonores occasionnées par les moteurs des groupes froid et climatisation. Outre l’antériorité des installations lors de leur prise à bail, les époux [O] considèrent que la demande des consorts [M]/[Y] correspond à des grosses réparations leur incombant au titre notamment de l’article 1719 du code civil, puisque nécessitant le déplacement de ces matériels dans un local à construire.

Le premier juge a considéré qu’aucune des pièces versées aux débats n’a permis d’établir que ces installations existaient dès l’origine en l’absence d’état des lieux d’entrée, ni qu’elles étaient nécessaires pour être en conformité avec la réglementation liée à l’activité de boulangerie, ce qui l’a conduit à retenir qu’il y avait des dégradations à la charge du locataire.

Toutefois, l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats d’appel, auxquelles ont été ajoutées des attestations par les intimés, conduit à une analyse différente.

Ainsi, il convient de relever que les différents actes qui ont été établis au fil du temps reprennent la même description des locaux loués, à savoir, pour la partie commerciale située en rez-de-chaussée, un magasin sur rue avec vitrine, un fournil, deux laboratoires et une chambre de congélation, aussi bien dans le bail de 1998, la vente du fonds de commerce de 2002 (pièces n° 34 des époux [O]), l’avenant au bail de 2002 (pièce n° 21 des consorts [M]/[Y]), le renouvellement de bail de 2017 (pièce n° 1 des époux [O]), ainsi que la vente du fonds de commerce de 2021 (pièce n° 14 des époux [O]). Cette description se retrouve dans le procès-verbal de constat dressée par maître [J] le 1er mars 2021, en particulier le local qu’il identifie sous le nom de local surgélation, correspondant à la chambre de congélation identifiée dans les actes précités, dont le fonctionnement nécessite du matériel afin de produire du froid.

A cet égard deux attestations précises produites par les époux [O] viennent corroborer la présence de longue date de moteurs de ventilation et de climatisation. D’une part celle de M. [E] [N], salarié des époux [O] jusqu’en 2004, qui atteste de la présence de ces matériels lorsqu’il travaillait pour les précédents exploitants (M. [K] entre 1985 et 1988 ; M. [V] entre 1988 et 2002 ' pièce n° 29 des époux [O]). M. [E] [N] précise que ces matériels permettaient le refroidissement des « vitrines, frigo, tour et chambres froides ». D’autre part celle de M. [Z] [B] déclarant habiter à [Localité 11] depuis plus de cinquante ans et avoir vu dans la cour de la boulangerie (qui est visible depuis la rue) la présence de moteurs et de tuyaux fixés sur le mur extérieur depuis au moins les années 1980 (pièce n° 33 des époux [O]).

Dès lors l’absence d’autorisation d’installation des matériels de refroidissement mise en avant par les propriétaires est insuffisante pour en contester la présence depuis de nombreuses années, c’est-à-dire avant même que les époux [O] exploitent le fonds de commerce, ce d’autant que ces matériels sont manifestement des accessoires nécessaires à l’exploitation du fonds de boulangerie, pâtisserie et glaces, qui n’a pas changé d’affectation ni dans la dispositions des pièces de la partie commerciale de l’immeuble comme cela a été précédemment évoqué. A cet égard les autorisations qu’ a pu donner le propriétaire, que les appelantes produisent (leurs pièces n° 15, 22, 23 et 24) concernent des éléments de travaux affectant le bâti, à savoir la transformation d’une cheminée (pièce n° 22), la démolition d’un garage dans la cour pour en prévoir son remplacement (pièce n° 23) et des travaux d’embellissement du magasins (pièces n° 15 et 24) ne permettent pas de déduire l’absence d’antériorité des installations de froid en question.

Dans ces conditions il y a lieu de considérer que les appelantes ne rapportent pas la preuve de l’installation de moteurs de ventilation et de climatisation par les époux [O] au cours de la période où ils ont exploité le fonds de commerce situé [Adresse 5] à [Localité 11], que partant elles ne caractérisent pas une dégradation des locaux lors du départ des intimés, qui n’ont réparer les conséquences des nuisances sonores évoquées.

En conséquence le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a condamné M. [A] [O] et Mme [W] [I] épouse [O] à payer à Mme [C] [M] épouse [Y] la somme de 8 004 euros TTC, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, ces dernières devant être déboutées de l’ensemble de leurs demandes.

Sur les frais et dépens

Les consorts [M]/[Y] qui succombent seront condamnés aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer aux époux [O] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le tribunal judiciaire de Rouen le 12 juillet 2024 ;

Statuant à nouveau,

Déboute Mme [D] [G] épouse [M] et Mme [C] [M] épouse [Y] de l’ensemble de leurs demandes ;

Condamne Mme [D] [G] épouse [M] et Mme [C] [M] épouse [Y] aux dépens de première instance ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [D] [G] épouse [M] et Mme [C] [M] épouse [Y] aux dépens d’appel ;

Condamne Mme [D] [G] épouse [M] et Mme [C] [M] épouse [Y] à payer à M. [A] [O] et Mme [W] [I] épouse [O] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le greffier Le président