N° RG 25/02447 – N° Portalis DBV2-V-B7J-KAFG

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE

ARRET DU 09 AVRIL 2026

DÉCISION DÉFÉRÉE :

12-25-0005

Ordonnance de référé du Tribunal de proximité de Bernay – Juge des Contentieux de la Protection du 07 mai 2025

APPELANTE :

Madame [H] [O] épouse [B]

née le 17 Juillet 1964 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Olivier COTE de la SELARL COTE JOUBERT PRADO, avocat au barreau de l’EURE

assistée par M^e Benoît JOUBERT, de la SELARL COTE JOUBERT PRADO, avocat au barreau de l’EURE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-006365 du 03/11/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

INTIMEE :

Société MON LOGEMENT 27 venant aux droits d’EURE HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Emmanuelle MENOU de la SCP RSD AVOCATS, avocat au barreau de l’EURE

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 29 janvier 2026 sans opposition des avocats devant Monsieur TAMION, Président, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

Monsieur TAMION, Président

Madame TILLIEZ, Conseillère

Madame HOUZET, Conseillère

DEBATS :

Madame DUPONT greffier

ARRET :

Contradictoire

Prononcé publiquement le 09 avril 2026, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Monsieur TAMION, Président et par Madame DUPONT, greffière lors de la mise à disposition.

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé à effet du 1er novembre 1994, l’OPAC de l’Eure, aux droits duquel se trouve désormais la SAEM MON LOGEMENT 27, a consenti à Mme [H] [B] née [O] un bail portant sur un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 3], à [Localité 5] (27), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 506,87 francs hors charges.

Se plaignant d’infiltrations non résolues depuis 2021 Mme [H] [B] née [O] a fait assigner en référé, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Bernay, la SAEM MON LOGEMENT 27, aux fins d’obtenir la désignation d’un expert sur le fondement des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile.

Par ordonnance de référé contradictoire du 7 mai 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Bernay a :

— sur le fond renvoyé les parties à mieux de pourvoir';

— débouté Mme [H] [B] née [O] de sa demande d’expertise judiciaire';

— condamné Mme [H] [B] née [O] aux dépens de l’instance';

— rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

Par déclaration électronique du 1er juillet 2025, Mme [H] [B] née [O] a interjeté appel de cette décision.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 janvier 2025.

Exposé des prétentions des parties

Dans ses conclusions responsives et récapitulatives n° 3, transmises le 22 janvier 2026, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des motifs, Mme [H] [B] née [O] demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance de référé en date du 7 mai 2025 rendue par le juge des contentieux de la protection statuant en référé du tribunal de proximité de Bernay en ce qu’il a renvoyé les parties à mieux se pourvoir, débouté Mme [B] de sa demande d’expertise judiciaire et en ce qu’il l’a condamné aux dépens de l’instance';

En conséquence,

— ordonner une mesure d’expertise';

— désigner tel Expert qu’il plaira avec pour mission de se faire remettre tout document utile par les parties, se rendre sur les lieux loués'; décrire les lieux loués';constater les désordres allégués aux termes de l’assignation et des pièces communiquées, le cas échéant les décrire, en indiquer la localisation, la nature et l’importance ; rechercher l’origine et la cause des éventuels désordres, et indiquer notamment s’ils résultent d’un quelconque vice de l’immeuble, au regard notamment des critères de décence fixés par les dispositions des décrets n° 87-149 du 6 mars 1987 et n° 2002-120 du 30 janvier 2002, s’ils résultent d’un manquement du locataire à l’une de ses obligations d’entretien ou de réparations dont la liste est fixée par le décret n° 87-712 du 26 août 1987, ou de tout autre défaut d’entretien, s’ils résultent de malfaçons ou d’un quelconque défaut d’exécution des travaux de reprise antérieurement effectués par l’une des parties'; dire si ces désordres sont nouveaux ou constituent des désordres persistants en précisant le cas échéant si des travaux de reprise réalisés par le bailleur ou le preneur ont permis de remédier à la cause des désordres ; fournir à la juridiction tous les éléments techniques de nature à permettre de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices matériels et de jouissance éventuellement subis'; décrire les solutions techniques de nature à remédier aux désordres identifiés et chiffrer leur coût, ainsi que les préjudices accessoires qu’ils pourraient entraîner tels que limitation ou privation de jouissance ; dire que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ; dire si les locaux, objet du bail, répondent aux exigences de décence de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précisées par le décret du 30 janvier 2002 et s’ils ne laissent pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé des personnes et s’ils sont dotés des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation'; indiquer la nature, l’urgence, la durée et le coût des travaux nécessaires pour rendre les lieux conformes aux exigences du décret du 30 janvier 2002'; faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

— dire que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original au greffe du tribunal judiciaire d’Évreux, service du contrôle des expertises, dans un délai de cinq mois à compter de la présente décision, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle des expertises';

— dire que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte-rendu aux parties et au juge chargé du contrôle ;

— dire que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction';

— dire que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

— désigner le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents';

— dire que si les parties parviennent à se concilier, la mission de l’expert deviendra sans objet et l’expert en fera rapport au juge ;

— chiffrer les différents préjudices subis par la locataire et notamment le préjudice de jouissance';

— donner tous éléments utiles permettant d’éclairer la juridiction';

— fixer la provision à valoir sur les frais d’expertise étant précisé que Mme [B] va bénéficier de l’aide juridictionnelle';

— réserver les dépens';

— débouter la SAEM MON LOGEMENT 27 de ses demandes';

— condamner la SAEM MON LOGEMENT 27 aux dépens d’appel.

Dans ses conclusions d’intimée n° 2, transmises le 21 janvier 2026, auxquelles il convient également de se référer pour l’exposé des motifs, la SAEM MON LOGEMENT 27 demande à la cour de :

— confirmer en son intégralité l’ordonnance de référé du juge des contentieux du tribunal de proximité de Bernay du 7 mai 2025 en ce qu’elle a renvoyé les parties à mieux se pourvoir, débouté Mme [H] [B] née [O] de sa demande d’expertise judiciaire, condamné Mme [H] [B] née [O] aux dépens de l’instance, rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision';

Y ajoutant,

— condamner Mme [H] [B] née [O] au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’appel avec droit de recouvrement direct au profit de maître Emmanuelle Menou, membre de la SCP RSD AVOCATS dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile';

— à défaut, si la cour d’appel de Rouen réformait l’ordonnance de référé du tribunal de proximité de Bernay du 7 mai 2025 et ordonnait la réalisation d’une mission d’expertise, la SAEM MON LOGEMENT 27 sollicite de la cour d’appel de Rouen qu’elle prenne acte, sans aucune reconnaissance de responsabilité, de ses plus expresses protestations et réserves d’usage'; en cette hypothèse, réserver les dépens de première instance et d’appel.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’expertise

L’ordonnance entreprise a rejeté la demande d’expertise en retenant que la persistance d’humidité dénoncée par Mme [H] [B] née [O] n’a pas été constatée, que de nouveaux travaux ont été réalisés par la bailleresse, que l’unique expertise amiable contradictoire qui a eu lieu près d’un an avant les travaux n’a pas constaté d’écoulement d’eau, lequel pourrait toutefois provenir de la bouche de la VMC de la douche, la bailleresse s’étant engagée à des travaux complémentaires au sein du logement situé au-dessus.

En cause d’appel Mme [H] [B] née [O] fait valoir que les infiltrations qu’elle dénonce viendraient certainement pour partie du voisin du dessus, mais surtout du réseau des canalisations qui n’est plus étanche. Elle souligne que les pièces versées aux débats par la bailleresse ne permettent pas de démontrer que les désordres sont réglés.

De son côté la SAEM MON LOGEMENT 27 soutient qu’il n’existe plus d’infiltration dans le logement de Mme [H] [B] née [O], les photographies que cette dernière verse aux débats avec un procès-verbal de constat ne montrant que des embellissements devant être repris.

En droit, l’article 145 du code de procédure civile prévoit que': «'S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.'»

Il résulte des débats et des pièces qui y ont été versées, que Mme [H] [B] née [O] ne produit pas d’éléments permettant de justifier la persistance d’humidité ou d’infiltrations depuis le logement situé au-dessus de sa chambre mezzanine, la bailleresse justifiant au cours de l’année 2025 d’interventions au niveau de l’appartement voisin (pièces n° 1 de l’intimée), dont des infiltrations avaient pu gagner le sien. En effet, tant les photographies prises par l’appelante le 3 juillet 2025 dans la chambre où elle dénonce de l’humidité en hauteur (plafond), que le procès-verbal de constat qu’elle a fait dresser le 27 août 2025 par maître [J] commissaire de justice, ne permettent pas de constater la présence persistante d’humidité, mais de ce qui s’apparente à des stigmates, à savoir de la peinture écaillée, étant considéré qu’il n’y a pas eu de nouvelles mesures du taux d’humidité depuis la dernière réunion d’expertise amiable du 4 août 2024 et que la bailleresse admet la nécessité de reprise des stigmates évoqués.

Dans ces conditions il y a lieu de considérer que Mme [H] [B] née [O] ne justifie pas d’un motif légitime pour que soit ordonnée une expertise judiciaire.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée.

Sur les frais de procédure

En considération de l’issue de la procédure les dépens de première instance seront confirmés. En outre, Mme [H] [B] née [O] qui succombe doit être condamnée aux dépens d’appel, lesquels pourront être directement recouvrés par maître Emmanuelle Menou, membre de la SCP RSD AVOCATS.

Toutefois il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de la SAEM MON LOGEMENT 27 les frais qu’elle a pu engager au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue le 7 mai 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Bernay';

Y ajoutant,

Condamne Mme [H] [B] née [O] aux dépens d’appel, lesquels pourront être recouvrés directement par maître Emmanuelle Menou, membre de la SCP RSD AVOCATS';

Déboute la SAEM MON LOGEMENT 27 de sa demande de condamnation de Mme [H] [B] née [O] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le président