Arrêt N°

NM

N° RG 24/01043 – N° Portalis DBWB-V-B7I-GEVI

[U]

[U]

C/

[U]

[U]

[U]

[U]

[U] VEUVE [XV]

[U] EPOUSE [ZE]

[U] EPOUSE [OP]

[U]

[ZU]

[U] EPOUSE [D]

[P]

[U]

[U] EPOUSE [O]

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS

ARRÊT DU 05 DECEMBRE 2025

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT DENIS en date du 25 JUIN 2024 suivant déclaration d’appel en date du 12 AOUT 2024 rg n° 21/01049

APPELANTS :

Monsieur [V] [IC] [U]

[Adresse 14]

[Localité 19]

Représentant : M^e Alain ANTOINE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Madame [IW] [U]

[Adresse 16]

[Localité 19]

Représentant : M^e Alain ANTOINE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMÉS :

Madame [UU] [U]

[Adresse 13]

[Localité 19]

Monsieur [T] [BM] [U]

[Adresse 12]

[Localité 19]

Monsieur [RD] [U]

[Adresse 18]

[Localité 19]

Monsieur [LT] [U]

[Adresse 17]

[Localité 20]

Madame [AV] [U] VEUVE [XV]

[Adresse 9]

[Localité 19]

Madame [TG] [SM] [U] EPOUSE [ZE]

[Adresse 16]

[Localité 19]

Madame [TG] [GO] [U] EPOUSE [OP]

[Adresse 2]

[Localité 19]

Monsieur [T] [X] [U]

[Adresse 12]

[Localité 19]

Madame [DS] [ZU]

[Adresse 12]

[Localité 19]

Madame [TG] [HI] [U] EPOUSE [D]

[Adresse 11]

[Localité 19]

Monsieur [ZY] [YK] [P]

[Adresse 10]

[Localité 19]

Représentant : M^e Dominique LAW WAI, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Madame [Z] [U]

[Adresse 1]

[Localité 21]

Madame [H] [U] EPOUSE [O]

[Adresse 3]

[Localité 8]

CLÔTURE LE : 27 mai 2025

DÉBATS : en application des dispositions de l’article 799 alinéa 3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 19 Septembre 2025.

Les parties ont été avisées que l’affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la Cour composée de :

Président : Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre

Conseiller : Madame Chantal COMBEAU, Présidente de chambre

Conseiller Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère:

qui en ont délibéré,

et que l’arrêt serait rendu le 05 Décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 05 Décembre 2025.

Greffier : M^me Véronique FONTAINE

LA COUR

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Le 15 janvier 2008, après le décès le 5 octobre 2006 de Mme [I] [TG] [B], veuve de [IC] [EL] [U], laquelle demeurait [Adresse 13], Me [MI], notaire, a établi un acte de notoriété acquisitive aux termes duquel il a indiqué que toutes les conditions pour acquérir la propriété par prescription trentenaire des parcelles AS [Cadastre 6] et AS [Cadastre 7], situées lieu-dit [Localité 19] au profit de [LT] [U], [GO] [U], [UU] [U], [TG] [SM] [U], [RD] [U], [AV] [U], [V] [IC] [U], [TG] [HI] [U], [VN] [U], [H] [U], et [IW] [U], étaient réunies au regard des attestations de [CW] [UE] et [JP] [M] [CE]. L’acte a été publié au bureau des hypothèques le 23 janvier 2008.

Constatant la construction d’un immeuble sur la parcelle AS [Cadastre 6], M. [ZY] [YK] [P] a assigné devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis par actes de mars et juin 2021, Mme [TG] [HI] [U] épouse [D], Mme [IW] [U], M. [V] [IC] [U], Mme [H] [U] épouse [O], M. [LT] [U], Mme [TG] [GO] [U] épouse [OP], Mme [UU] [U], Mme [TG] [SM] [U] épouse [ZE], M. [RD] [U], Mme [AV] [U] veuve [XV], Mme [DS] [ZU], M. [T] [BM] [U], M. [T] [X] [U] et Mme [Z] [U] aux fins de revendication de la propriété immobilière de la parcelle ainsi qu’en expulsion de ses occupants.

Par un jugement en date du 25 juin 2024, le tribunal judiciaire de Saint-Denis a :

— rejeté la demande d’annulation de l’acte de notoriété acquisitive reçu le 15.01.2008 ;

— jugé que M. [P] [ZY] [YK] est propriétaire de la parcelle de terrain cadastrée AS n°[Cadastre 6] située commune de [Localité 26] (Réunion)- lieudit " [Adresse 22] " d’une surface de 00ha 15ca 35ca ;

— ordonné la publication du jugement au service de la publicité foncière;

— ordonné aux défendeurs et à tous occupants de leurs chefs, d’avoir à libérer la parcelle cadastrée AS n°[Cadastre 6] située commune de [Localité 26] (Réunion) – lieudit " [Adresse 22] " de leurs personnes et de leurs biens, dans le délai de trente jours suivant la signification du jugement, à défaut de quoi ils pourront en être expulsés et les biens retirés et gardés à leurs frais (en garantie de toutes sommes qui pourront être dues), avec le concours, si besoin est, de la force publique ;

— ordonné aux mêmes de procéder à la démolition de toutes les constructions et autres travaux réalisés par eux sur la parcelle cadastrée AS n°[Cadastre 6] appartenant à M. [P], et à la remise en état de la parcelle, à leurs frais exclusifs ;

— dit que cette démolition et cette remise en état devront intervenir dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision ;

— assorti cette obligation, passé le délai d’un mois, d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, pour une durée de trois mois;

— condamné M. [V] [U] à payer à M. [P] [ZY] [YK] la somme de 2 000 euros au titre du préjudice de jouissance et 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum Mme [TG] [HI] [U] épouse [D], Mme [IW] [U], M. [V] [IC] [U], Mme [H] [U] épouse [O], M. [LT] [U], Mme [TG] [GO] [U] épouse [OP], Mme [UU] [U], Mme [TG] [SM] [U] épouse [ZE], M. [RD] [U], Mme [AV] [U] veuve [XV], Mme [DS] [ZU], M. [T] [BM] [U], M. [T] [X] [U] et Mme [Z] [Y] entiers dépens de l’instance.

[V] [IC] [U] et [IW] [U] ont interjeté appel de cette décision le 18 août 2024.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 22 mai 2025.

PRETENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions en date du 12 novembre 2024, M. [V] [IC] [U] et Mme [IW] [U] demandent à la cour de :

— recevoir M. [V] [IC] [U] et Mme [IW] [U] en leur appel et les y déclarer bien fondés,

Ce faisant,

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— jugé que M. [ZY] [YK] [P] est propriétaire de la parcelle de terrain cadastrée AS [Cadastre 6] située commune de [Localité 26] (Réunion) Lieudit [Adresse 22] d’une surface de 00ha 15a 35ca ;

— ordonné la publication du présent jugement au service de la publicité foncière,

— ordonné à Mme [TG] [HI] [U] épouse [D], Mme [IW] [U], M. [V] [IC] [U], Mme [H] [U] épouse [O], M. [LT] [U], Mme [TG] [GO] [U] épouse [OP], Mme [UU] [U], Mme [TG] [SM] [U] épouse [ZE], M. [RD] [U], Mme [AV] [U] veuve [XV], Mme [DS] [ZU], M. [T] [BM] [U], M. [T] [X] [U], Mme [Z] [U] et à tous occupants de leurs chefs, d’avoir à libérer la parcelle cadastrée AS [Cadastre 6] située commune de [Localité 26] (Réunion) Lieudit [Adresse 22] de leurs personnes et de leurs biens, dans le délai de trente jours suivant la signification du jugement, à défaut de quoi ils pourront en être expulsés et les biens retirés et gardés à leurs frais (en garantie de toutes sommes qui pourront être dues), avec le concours, si besoin est, de la force publique ;

— ordonné aux mêmes de procéder à la démolition de toutes les constructions et autres travaux réalisés par eux sur la parcelle cadastrée AS [Cadastre 6], et à la remise en état de la parcelle, à leurs frais exclusifs ;

— dit que cette démolition et cette remise en état devront intervenir dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision;

— assorti cette obligation, passé le délai d’un mois, d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, pour une durée de trois mois,

— rejeté toutes les demandes plus amples ou contraires des parties,

— condamné M. [V] [U] à payer à M. [ZY] [YK] [P] la somme de 2 000 (deux mille) euros au titre du préjudice de jouissance,

— condamné in solidum Mme [TG] [HI] [U] épouse [D], Mme [IW] [U], M. [V] [IC] [U], Mme [H] [U] épouse [O], M. [LT] [U], Mme [TG] [GO] [U] épouse [OP], Mme [UU] [U], Mme [TG] [SM] [U] épouse [ZE], M. [RD] [U], Mme [AV] [U] veuve [XV], Mme [DS] [ZU], M. [T] [BM] [U], M. [T] [X] [U], et Mme [Z] [U] aux entiers dépens de l’instance,

— condamné M. [V] [IC] [U] à payer à M. [ZY] [YK] [P] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

— débouter M. [ZY] [YK] [P] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— déclarer irrecevable la demande d’expertise formulée subsidiairement par M. [ZY] [YK] [P] ;

— condamner M. [ZY] [YK] [P] à payer à M. [V] [IC] [U], Mme [IW] [U] et M. [RD] [U], la somme de 4 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

— condamner M. [ZY] [YK] [P] aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions en date du 13 janvier 2025, [ZY] [YK] [P] demande à la cour de :

— juger l’appel de M. [V] [IC] [U] et de Mme [IW] [U] non fondé ;

— débouter M. [V] [IC] [U] et de Mme [IW] [U] de toutes leurs demandes, fins et prétentions ;

— confirmer le jugement rendu le 25 juin 2024, sauf à le réformer sur l’existence du titre de propriété de M. [P] [ZY] [YK] et sur le quantum des dommages-intérêts octroyés ;

— recevoir l’appel incident de M. [P] [ZY] [YK];

Le juger bien fondé et statuant à nouveau :

— juger que M. [P] [ZY] [YK] justifie d’un titre de propriété sur la parcelle AS n°[Cadastre 6] corroborée par une possession trentenaire ;

— juger que M. [P] [ZY] [YK] est propriétaire de la parcelle de terrain cadastrée AS n°[Cadastre 6] située commune de [Localité 26] (Réunion)- Lieudit " [Adresse 22] " d’une surface de 00ha 15ca 35ca, conformément à son titre de propriété en date du 22.06.1971, titre corroboré par une possession trentenaire continue et non interrompue, paisible, publique et non équivoque, et à titre de propriétaire ;

— condamner M. [V] [U] à payer à M. [P] [ZY] [YK] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel et moral résultant du trouble à sa propriété et de la privation de jouissance ;

— condamner in solidum M. [V] [IC] [U] et Mme [IW] [U] à verser à M. [P] [ZY] [YK], la somme de 4 500 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure, lesquels seront recouvrés par Maître D. Law-Wai conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

MOTIFS

Il résulte des pièces du dossier que la parcelle AS [Cadastre 6] est située au sud-Est et dans le prolongement du terrain cadastré AS [Cadastre 7], pour lequel la qualité de propriétaire des consorts [U] n’est pas contestée. Les deux parcelles sont toutefois séparées par le chemin [Adresse 24] ou " [Adresse 25] " qui forme des lacets.

Il n’est pas contesté par les parties, et même reconnu par elles, que la parcelle AS [Cadastre 6] était réservée à l’exploitation agricole et ne contenait aucune construction jusqu’en 2017, ce qui est confirmé par les photographies aériennes de 2017 issues du site geoportail (pièces 16 et 17 [Localité 23]).

Le tribunal a dénié à l’acte de notoriété acquisitive dressé au profit des consorts [U], reçu le 15 janvier 2008 par Me [MI], toute valeur probante.

Il a retenu que l’attestation notariée établie par Me [K] le 22 juin 1971 composant l’actif successoral de M. [P] [L], père de [ZY] [P], ne correspondait pas à la parcelle AS [Cadastre 6] et ne prouvait donc pas la qualité de propriétaire de ce dernier. Il a en revanche considéré que le demandeur démontrait une possession trentenaire conforme à l’article 2261 du code civil sur ce même terrain.

I.Sur les demandes des appelants

Les appelants font grief aux premiers juges de n’avoir pas reconnu leur qualité de propriétaire de la parcelle AS [Cadastre 6] démontrée selon eux par l’acte de notoriété et les attestations.

Aux termes de l’article 2261 du code civil pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

Il est constant que l’existence d’un acte notarié constatant une usucapion ne peut, par elle-même, établir celle-ci, mais il appartient au juge d’apprécier la valeur probante des témoignages relatés dans cet acte quant à l’existence d’actes matériels de nature à caractériser la possession invoquée (3e Civ., 10 octobre 2024, n° 23-17.458).

En l’espèce, en premier lieu, les premiers juges ont exactement dénié toute valeur probante à l’acte de notoriété alors que :

— le témoignage de M. [CE] ne porte que sur une parcelle sans que l’on sache s’il s’agit de celle numérotée AS [Cadastre 6] ou [Cadastre 7] et il a indiqué sur sommation interpellative que [IW] [U] occupait et demeurait sur cette parcelle avec son père de manière continue et publique alors que la parcelle litigieuse ne contenait jusqu’en 2017 aucune construction,

— Mme [CW] [IS] a déclaré que Mme [IW] [U] habitait sur ces deux parcelles depuis son plus jeune âge, sans préciser de quels terrains il s’agissait et sans caractériser d’acte de possession sur la parcelle AS [Cadastre 6], sans construction jusqu’en 2017.

En deuxième lieu, les témoignages de [NG] [FB] du 21 juin 2022, [R] [AH] du 21 juin 2022, [B] [FF], [CY] [F] et de [RX] [G], visent tous le " [Adresse 14] " qui correspond à la parcelle AS [Cadastre 7]. Ils sont donc insuffisants pour prouver la possession des appelants de la parcelle AS [Cadastre 6], numérotée [Adresse 15], ainsi que l’indique le commissaire de justice dans son procès-verbal du 5 octobre 2018 (pièce 10 [Localité 23]).

De plus, les appelants qui ne précisent pas la date de construction des bâtiments sur leur parcelle AS [Cadastre 7], ne démontrent pas que ce terrain, qualifié également d’agricole par l’acte de notoriété, ne pouvait être travaillé et exploité. Dès lors, la circonstance que certains témoignages mentionnent que M. [EL] [U] a cultivé cette parcelle est insuffisante pour prouver qu’était visée celle numérotée AS [Cadastre 6].

En troisième lieu, cette possession paisible et publique est notamment réfutée par [GO] [U] épouse [OP], l’ainée de la fratrie [U], qui a attesté le 23 octobre 2018 que son frère [V] s’est installé en 2018 sur la parcelle AS [Cadastre 6] qui appartient aux héritiers [P], qu’à sa connaissance ses parents n’ont jamais acheté de terrain au [Adresse 25] à [Localité 19] (pièce n°4 [Localité 23]). Sa s’ur, [H] [U], déclare également que sa famille n’a jamais cultivé la parcelle AS[Cadastre 6] (pièce n°18 [Localité 23]).

En quatrième lieu, les mentions cadastrales mentionnant la propriété des consorts [U] ne sont que déclaratives, ont été inscrites après le décès de Mme [I] [TG] [U] il y a moins de 30 ans en 2007 et ne constituent ni la preuve de la qualité de propriétaire ni celle d’une possession continue.

En conséquence de ce qui précède, le jugement sera confirmé en ce qu’il n’a pas retenu la qualité de propriétaire des consorts [U] sur la parcelle AS [Cadastre 6] et rejeté l’ensemble de leurs demandes accessoires.

II. Sur les demandes de M. [P] [ZY] [YK]

A.Sur l’attestation notariée du 22 juin 1971

L’attestation notariée établie après le décès d'[L] [P], père de [ZY], mentionne la propriété en propre au défunt d’une portion de terrain située au lieu-dit [Localité 19], d’une superficie de 47a 31 ca borné :

— à la base (nord-ouest) par [NW] [N],

— au sommet (sud-Est) par les héritiers [PJ],

— au Nord Est par les héritiers [MM],

— au sud-Ouest par les héritiers [KF] [WH].

M. [ZY] [P] a fait réaliser une expertise privée le 13 janvier 2021 par M. [J] qui conclut que l’étude des confronts et des origines de propriété démontrent que le terrain décrit dans l’attestation immobilière du 22 juin 1971 correspond à la parcelle cadastrale AS [Cadastre 6].

Il convient de rappeler que le juge ne peut refuser d’examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire. Toutefois, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l’une des parties (Ch. Mixte, 28 septembre 2012, n° 11-18.710), que cette expertise amiable soit contradictoire (3e Civ., 14 mai 2020, n° 19-16.278, 19-16.279) ou non contradictoire (2e Civ., 13 septembre 2018, n°17-20.099 ; 3e Civ., 5 mars 2020, n° 19-13.509).

Ainsi que l’ont retenu les premiers juges, les explications de l’expert amiable et de l’intimé sont insuffisantes et non corroborées par d’autres pièces pour expliquer l’importante différence de superficie entre la parcelle héritée et le terrain litigieux.

De plus, si l’expert relève que les titres de [MM] et [WH] mentionnent comme voisin la succession [P], ce sont plusieurs parcelles qui sont contiguës sans qu’elles ne puissent être elles-mêmes précisément déterminées.

Enfin, si M. [P] fait valoir que si la superficie mentionnée dans l’attestation notariée est plus importante c’est qu’elle pouvait également regrouper les parcelles AS [Cadastre 4] et [Cadastre 5] qui appartenaient aussi à son père, il ne le démontre pas.

Dès lors, c’est à juste titre que les premiers juges ont estimé que l’attestation notariée du 22 juin 1971 ne prouvait pas la qualité de propriétaire de M. [ZY] [P] sur la parcelle AS [Cadastre 6].

B. Sur l’usucapion trentenaire

Le tribunal a exactement retenu que les attestations de M. [KZ] [FB], de M. [A] [E] et de M. et Mme [FV], précises et circonstanciées établissent que M. [ZY] [P] a cultivé la parcelle en litige à compter du décès de son père en 1971 jusqu’en 1988 et qu’à compter de cette date il en a confié l’exploitation à M. [FB] jusqu’en 2018.

Il sera ajouté que les témoignages de Mme [ZA], de M. [WX] [FV], de M. [T] [S] [W] et de M. [C] [UA] confirment les mêmes faits.

La cour constate, enfin, que c’est avec mauvaise foi que les appelants font valoir que la parcelle AS [Cadastre 6] est située chemin " [Adresse 24] « et que le chemin » [Adresse 25] " où sont domiciliés certains attestants est une autre voie, alors qu’il ressort des pièces de la procédure que les deux orthographes sont utilisées et que, notamment, le procès-verbal de constat du 16 juillet 2007 a été établi à la demande de Mme [IW] [U] demeurant [Adresse 16] et mentionne les parcelles AS [Cadastre 6] et [Cadastre 7], chemin " [Adresse 25] ".

Il se déduit de ce qui précède, une possession, continue, non interrompue, paisible, publique et non équivoque pendant plus de trente ans de la parcelle AS [Cadastre 6] par l’intimé.

Les conditions de la prescription acquisitive étant réunies, le jugement est confirmé en ce qu’il a reconnu la qualité de propriétaire de [ZY] [P] sur la parcelle AS [Cadastre 6]. Dès lors, sont également confirmées les dispositions prononcées au titre de l’expulsion et de la démolition sous astreinte.

III. Sur la demande de dommages et intérêts

M. [P] estime que la somme de 2 000 euros qui lui a été allouée à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel et moral résultant du trouble à sa propriété est insuffisante. Il demande qu’elle soit portée à 5 000 euros. Il fait valoir que l’accès à sa parcelle lui ayant été interdite par [V] [U], il n’a pu la cultiver depuis 2018.

Les premiers juges ont exactement apprécié le montant du préjudice subi par l’intimé qui ne justifie pas des revenus financiers que lui procurait la culture par M. [FB] de cette terre. Le jugement est confirmé de ce chef.

IV. Sur les autres demandes

Les dispositions prononcées par le tribunal au titre des frais irrépétibles et des dépens sont confirmées.

M. [V] [U] et Mme [IW] [U], qui succombent, seront condamnés in solidum à payer à M. [ZY] [YK] [P] une indemnité supplémentaire de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt de défaut mis à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Confirme le jugement entrepris,

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. [V] [IC] [U] et Mme [IW] [U] à payer à M. [ZY] [YK] [P] une indemnité supplémentaire de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [V] [IC] [U] et Mme [IW] [U] aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre, et par M^me Véronique FONTAINE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT