Arrêt N°25/

SL

R.G : N° RG 24/00876 – N° Portalis DBWB-V-B7I-GCVM

S.A.S. TELCO OI

S.A.S. TOWERCO REUNION MAYOTTE 'TORM'

C/

[B]

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS

ARRÊT DU 26 NOVEMBRE 2025

Chambre commerciale

Appel d’une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT-DENIS en date du 25 JUIN 2024 suivant déclaration d’appel en date du 10 JUILLET 2024 rg n° 22/00614

APPELANTES :

S.A.S. TELCO OI

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentant : M^e Laurent BENOITON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

S.A.S. TOWERCO REUNION MAYOTTE 'TORM'

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentant : M^e Laurent BENOITON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMÉE :

Madame [V] [B]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : M^e Rohan RAJABALY, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

CLÔTURE LE : 15/09/2025

DÉBATS : en application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, la conseillère de la mise en état à la demande des parties, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre commerciale avant le 1er octobre 2025.

Par bulletin du 15 septembre 2025, la conseillère de la mise en état a avisé les parties que l’affaire était mise en délibéré devant la chambre commerciale de la cour composée de :

Président : Madame Séverine LEGER, Conseillère

Conseiller : Madame Claire BERAUD, Conseillère

Conseiller : Madame Pascaline PILLET, Vice-présidente placée affectée à la cour d’appel de Saint-Denis par ordonnance de Madame la Première Présidente

qui en ont délibéré

et que l’arrêt serait rendu le 26 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 26 novembre 2025.

Greffiere : Madame Nathalie BEBEAU, Greffière.

* * *

LA COUR

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Un bail commercial a été conclu le 1er juin 2006 entre Mme [V] [B] et la SARL DTM portant sur un local situé à [Adresse 3] sur un terrain d’une superficie de 8 271 m2 à prendre et à détacher d’une parcelle de plus grande contenance.

Par acte du 12 janvier 2011, la société DTM a conclu un contrat de sous-location consistant en la mise à disposition d’un terrain nu aux fins d’installation d’une antenne relais avec la société Outremer Télécom dont l’activité a été reprise par la société Telco OI en 2015 et désormais par la société Towerco Réunion Mayotte (TORM).

Un bail commercial portant sur les mêmes locaux a été consenti par Mme [V] [B] à la société Capron Divers Transports Marchandises (CDTM) le 1er juillet 2014.

La société preneuse a été placée en liquidation judiciaire par jugement du 21 février 2018.

Arguant avoir découvert la présence d’occupants sans droit ni titre sur sa parcelle, par acte du 25 février 2022, Mme [V] [B] a fait assigner la SAS Telco OI en expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation.

Par acte du 5 septembre 2022, Mme [B] a fait assigner en intervention forcée la SAS Towerco Réunion Mayotte (TORM).

Les deux procédures ont été jointes.

Par jugement contradictoire du 25 juin 2024, le tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion a :

— ordonné l’expulsion des lieux de la société Telco OI ainsi que celle de la société TORM substituée à la société Telco de l’emplacement de 12 m2 qu’elle occupe au [Adresse 3] et ce, sous astreinte de 500 euros par jour à compter du 8ème jour suivant celui de la signification du présent jugement, avec si besoin le concours de la force publique ;

— ordonné le démontage des installations de l’antenne relais sous astreinte de 500 euros par jour à compter du 8ème jour suivant celui de la signification du présent jugement ;

— condamné solidairement la société Telco OI et la société TORM à payer à Mme [B] une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 600 euros à compter du 1er janvier 2021 jusqu’à la libération effective de lieux ;

— les a condamnés à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par déclaration du 10 juillet 2024, la société Telco OI et la société TORM ont interjeté appel de cette décision.

L’affaire a été renvoyée à la mise en état par ordonnance du 10 juillet 2024.

Par ordonnance de référé du 1er octobre 2024, le premier président de la présente cour d’appel a ordonné l’arrêt de l’exécution provisoire de la décision querellée.

Les appelants ont notifié leurs conclusions par voie électronique le 10 octobre 2024 et l’intimée le 31 octobre 2024.

Par ordonnance du 15 septembre 2025, la procédure a été clôturée et les parties ont été invitées à déposer leur dossier avant le 1er octobre 2025 avec mise en délibéré par mise à disposition au greffe de la décision le 26 novembre 2025.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS

Dans leurs seules et uniques conclusions notifiées par voie électronique le 10 octobre 2024, les appelants demandent à la cour d’infirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel et statuant à nouveau, de :

— les déclarer recevables et bien fondées en leur action ;

— rejeter purement et simplement la demande en expulsion comme parfaitement injustifiée et mal fondée ;

— rejeter toutes les demandes d’indemnisation formées par Mme [B] ;

— ordonner l’exécution forcée du bail commercial dans les termes de son article 8 ordonnant qu’un nouveau bail commercial leur soit proposé par Mme [B] ;

— reconnaître le statut d’occupant titré de la société TORM en application du bail commercial conclu en 2006, et ce depuis 2011 ;

— rejeter purement et simplement toutes les demandes de Mme [B] ;

— condamner Mme [B] à leur payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

— déclarer que conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Maître Laurent Benoit on pourra recouvrer directement les frais dont il fait l’avance sans avoir reçu provision.

Les appelantes font valoir que :

— la société Outremer Télécom occupait la parcelle de manière licite aux termes d’une sous-location consentie en 2011 autorisée par le bail commercial de 2006 signé avec la société DTM et elle n’est donc pas sous-locataire de la société CDTM qui s’est vu consentir un bail postérieurement en 2014 ;

— la société TORM dispose ainsi d’un titre pour son installation sur la parcelle et n’a jamais manqué à ses obligations contrairement à la bailleresse ;

— la société TORM est bien fondée à se prévaloir d’un bail verbal depuis 2015 comme le démontrent les factures de loyers ;

— le nouveau bail consenti en 2014 l’a été au mépris des dispositions de l’article 8 du bail commercial initialement consenti en 2006 sur la base duquel le contrat de sous-location a été régulièrement consenti ;

— la société TORM s’est substituée à la société Telco OI depuis le traité d’apport partiel d’actifs du 16 novembre 2020, ce qui justifie la mise hors de cause de la seconde ;

— la société TORM est bien fondée à obtenir la signature d’un nouveau bail commercial sur le fondement de la clause de l’article 8 du bail commercial de 2006.

Dans ses seules et uniques conclusions notifiées par voie électronique le 31 octobre 2024, l’intimée demande à la cour de :

— confirmer le jugement déféré ;

— débouter les sociétés Telco OI et TORM de toutes leurs demandes ;

— condamner les sociétés Telco OI et TORM à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers frais et dépens.

Elle soutient que :

— la motivation du jugement querellé est à l’abri de toute critique ;

— le bail commercial consenti à la société CDTM le 1er juillet 2014 a été résilié par le liquidateur judiciaire par courrier du 21 octobre 2020 à effet à la date du jugement de liquidation judiciaire de la société preneuse ;

— aux termes du bail du 1er juillet 2014, la sous-location était interdite sans l’accord exprès du bailleur ;

— par jugement du 23 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion a expulsé la société Sery Transports marchandises de l’Ouest (STMO) en raison d’une cession de bail irrégulière car consentie sans autorisation du bailleur à compter du 1er janvier 2017 ;

— la sous-location consentie à la société Telco OI est elle-même irrégulière et il en est de même pour la société TORM , toutes deux étant occupantes sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2017;

— le paiement des loyers était effectué entre les mains de la société CDTM puis de STMO et le dernier paiement date du 1er septembre 2020.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’expulsion :

Le bail initial conclu par la bailleresse, Mme [B] est un bail commercial signé le 1er juin 2006 avec la SARL DTM pour une durée de neuf ans devant se terminer le 1er juin 2015.

L’article 6 afférent à la sous-location stipule que le preneur est autorisé par le bailleur de sous-louer tout ou une partie des biens loués par lui à toutes sociétés faisant partie du groupe SARL DTM ou toute autre société partenaire du groupe.

L’article 8 prévoit par ailleurs qu’en cas d’arrêt d’activité de la société DTM ou de changement de destination de l’activité du terrain, les sociétés partenaires de la SARL DTM seront prioritaires pour la location de ce bâtiment au prix du m2 du présent contrat réévalué selon l’indice INSEE en vigueur.

Par contrat du 12 janvier 2011, la SARL DTM en qualité de bailleur et la société Outremer Télécom en qualité de preneur, ont signé un bail pour la mise à disposition d’un terrain nu destiné à l’implantation d’un équipement technique aux fins d’installation d’une antenne relais GSM sur un emplacement de terrain de 12 m2 moyennant le paiement d’un loyer annuel de 6 000 euros.

La société Outremer Télécom a ainsi occupé la parcelle litigieuse dans le cadre d’un contrat de sous-location régulièrement consenti par la SARL DTM en application des dispositions du bail commercial du 1er juin 2006.

Suivant contrat du 1er juillet 2014, Mme [B] a consenti un bail commercial à la SARL CDTM portant strictement sur les mêmes locaux que ceux objets du bail de 2006 consenti à la société DTM interdisant toute sous-location sans le consentement du bailleur.

Ce bail commercial a cependant été consenti par la bailleresse avant l’expiration du bail commercial de 2006 et alors que la société Outremer Télécom disposait d’un titre d’occupation des lieux en sa qualité de sous-locataire régulier de la SARL DTM dont la liquidation judiciaire a été prononcée par jugement du 11 mars 2015.

La société Outremer Télécom, à laquelle a succédé la société Telco OI suite à la réalisation d’un traité d’apport partiel d’actifs le 30 juin 2015, a conservé l’usage de la parcelle sous-louée et a poursuivi le règlement des loyers entre les mains de la SARL CDTM comme en attestent les factures annuelles versées aux débats.

Les loyers ont ensuite été réglés entre les mains de la SARL STMO à compter de l’année 2018 suite à la notification de ce que cette société avait repris la gestion du dépôt de Cambaie antérieurement assurée par la SARL CDTM.

Le règlement des loyers entre les mains des sociétés ayant succédé à la SARL DTM n’est cependant pas de nature à emporter de conséquence sur l’origine du titre d’occupation de la parcelle litigieuse par la société Outremer Télécom devenue la société Telco OI tirant son droit du bail signé le 12 janvier 2011.

Il en découle que la société Telco OI ne tire pas son occupation d’une sous-location non autorisée dans le cadre du bail commercial consenti le 1er juillet 2014 par la SARL CDTM contrairement à la décision du premier juge.

En signant ce nouveau bail en 2014, alors que la durée du bail de 2006 n’était pas expirée et sans faire application des stipulations de l’article 8 offrant aux sociétés partenaires de la SARL DTM une priorité pour la location des lieux donnés à bail, la bailleresse a manqué à ses obligations.

Il est en outre indifférent que la société CDTM ait procédé à une cession irrégulière de son bail à la société STMO en violation des obligations du bail de 2014 la liant à la bailleresse comme il a été jugé par décision du 23 novembre 2021 du tribunal judiciaire de Saint-Denis dès lors que l’occupation de la parcelle litigieuse par la société TORM ayant succédé à la société Telco OI suite au traité d’apports d’actifs du 16 novembre 2020 ne découle ni de la société STMO, ni de la société CDTM mais du bail qui lui a été régulièrement consenti par la société DTM le 12 janvier 2011 sur le fondement du bail commercial du 1er juin 2006.

La société TORM ne saurait dès lors être considérée comme occupante sans droit ni titre et la demande d’expulsion ainsi que les demandes subséquentes présentées par Mme [B] seront rejetées par voie d’infirmation du jugement déféré.

L’exécution forcée des stipulations de l’article 8 du bail du 1er juin 2006 sera ordonnée afin qu’un nouveau bail commercial soit consenti à la société TORM par Mme [B].

Sur les autres demandes :

Partie succombante, Mme [B] sera condamnée à payer les entiers dépens, de première instance et d’appel, sur le fondement des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Maître Laurent Benoiton, avocat, sera autorisé à recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision en application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner Mme [B] à payer à la société TORM et à la société Telco OI la somme globale de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par leurs soins en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’intimée sera déboutée de sa prétention du même chef en ce qu’elle succombe.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement déféré dans l’intégralité de ses dispositions soumises à la cour ;

Statuant à nouveau,

Déboute Mme [B] de sa demande d’expulsion et de ses demandes subséquentes ;

Ordonne l’exécution forcée des stipulations de l’article 8 du bail commercial signé le 1er juin 2006 afin qu’un nouveau bail commercial soit consenti à la société Towerco Réunion Mayotte (TORM) par Mme [B] ;

Condamne Mme [B] aux entiers dépens, de première instance et d’appel et autorise Maître Laurent Benoiton, avocat, à recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

Condamne Mme [B] à payer la somme globale de 3 000 euros à la société Towerco Réunion Mayotte (TORM) et à la société Telco OI ;

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.

Le présent arrêt a été signé par Madame Séverine LEGER, conseillère faisant fonction de présidente de chambre, et par Madame Nathalie BEBEAU, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE