03/12/2024

ARRÊT N° 505/2024

N° RG 22/03787 – N° Portalis DBVI-V-B7G-PCB6

J-CG/IA

Décision déférée du 08 Septembre 2022

Tribunal d’Instance de TOULOUSE

( 21/03835)

M. BERGE

[W] [H]

C/

[F] [M]

[T] [N]

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU TROIS DECEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE

***

APPELANT

Monsieur [W] [H]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représenté par M^e Anne MARIN de la SELARL MARIN AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMÉS

Madame [F] [M]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Frédéric LANGLOIS, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [T] [N]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représenté par M^e Frédéric LANGLOIS, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 30 Septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant J.C. GARRIGUES, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président de chambre

P. BALISTA, conseiller

J.C. GARRIGUES, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 6 janvier 2015, M. [O] [H], propriétaire d’une maison d’habitation divisée en plusieurs logements, a donné à bail à M. [T] [N] et Mme [F] [M] un appartement sis [Adresse 1] à [Localité 7] (31), moyennant un loyer mensuel de 840 €.

Les locataires s’étant trouvés confrontés à divers troubles de jouissance, une expertise amiable a été diligentée par le cabinet Sateb en mars 2017 en présence du mandataire du bailleur. Le cabinet Sateb a préconisé la réalisation de divers travaux, et notamment la réfection complète du système d’assainissement autonome des eaux usées-eaux vannes de l’immeuble, la réfection de l’étanchéité de la toiture terrasse et la mise en place d’un isolant en sous toiture.

A défaut d’accord du bailleur sur la réalisation des travaux, Mme [M] et M. [N] ont saisi le juge des référés du tribunal d’instance de Toulouse, lequel a désigné M. [X] en qualité d’expert par ordonnance en date du 18 mars 2019.

Le rapport d’expertise a été déposé le 18 février 2021.

Par acte d’huissier en date du 18 novembre 2021, Mme [F] [M] et M. [T] [N] ont fait assigner M. [W] [H] devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de voir :

— ordonner l’exécution par M. [W] [H], dans le logement donné à bail situé [Adresse 2], des travaux suivants sous astreinte de 100 € par jour de retard, l’astreinte commençant à courrier un mois après la signification du jugement à intervenir :

* réfection de la toiture, suppression des éléments comportant de l’amiante et mise en place d’une isolation sous toiture, sur la partie de toit au droit du bien donné à bail,

* réfection du revêtement carrelé de la terrasse au-dessus du garage et de la buanderie,

* mise en oeuvre de clapets anti-vide sur l’évacuation lavabo pour éliminer les odeurs

nauséabondes,

* raccordement et motorisation du portail,

* neutralisation du réseau de chauffage alimentant le radiateur situé à l’extérieur du logement loué,

— condamner M. [W] [H] à verser à Mme [F] [M] et M. [T] [N] en réparation de leur préjudice de jouissance, une somme mensuelle de 420 € à compter de janvier 2015, soit un montant de 33.600 €, arrêté au 31 août 2021, outre une somme mensuelle de 420 € à compter du 1er septembre 2021 et ce jusqu’à achèvement des travaux ordonnés par le Tribunal,

— condamner M. [W] [H] à verser à Mme [F] [M] et M. [T] [N] la somme de 1.800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris ceux de l’instance en référé et les frais d’expertise judiciaire dont les demandeurs ont dû faire l’avance.

Par jugement contradictoire en date du 8 septembre 2022, le tribunal a :

— constaté que M. [T] [N] et Mme [F] [M] ont dû en l’absence de travaux réalisés par le bailleur, quitter les lieux au 28 février 2022 de sorte que la demande d’exécution des travaux préconisés par l’expert judiciaire est devenue sans objet ;

— dit qu’il n’y pas lieu de condamner M. [T] [N] et Mme [F] [M] à communiquer sous astreinte de 200€ par jour de retard leur nouvelle adresse ;

— condamné Monsieur [W] [H] à payer à M. [T] [N] et Mme [F] [M] la somme de 25 200€ au titre de leur préjudice de jouissance ;

— condamné M. [T] [N] et Mme [F] [M] à payer à M. [W] [H] la somme de 9 840 € ;

— ordonné la compensation entre les dettes réciproques des parties ;

— condamné M. [W] [H] à payer à M. [T] [N] et Mme [F] [M] la somme de 15 360 € ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— condamné M. [W] [H] à payer à M. [T] [N] et Mme [F] [M] la somme de 2 000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [W] [H] aux dépens en ce compris ceux de l’instance en référé et les frais d’expertise judicaire dont les demandeurs ont fait l’avance.

Pour statuer ainsi, le tribunal a constaté que tant le rapport contradictoire amiable du cabinet Sateb que le rapport d’expertise judiciaire avaient relevé de nombreuses défectuosités affectant la quasi-totalité du logement, que M. [H] avait refusé d’exécuter les travaux préconisés par l’expert judiciaire et que les locataires avaient dû quitter les lieux le 1er mars 2022.

Il a estimé que les désordres allégués par les locataires étaient démontrés et qu’ils leur avaient causé un préjudice de jouissance certain qu’il a chiffré à 420 € par mois pendant 60 mois, de mars 2017 à mars 2022.

Par déclaration en date du 27 octobre 2022, M. [W] [H] a relevé appel de la décision en critiquant l’ensemble de ses dispositions.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 19 septembre 2024, M. [W] [H] demande à la cour, au visa de la loi du 6 juillet 1989, de :

— réformer le jugement rendu le 8 septembre 2022 par le tribunal judiciaire de Toulouse en ce qu’il a :

* constaté que M. [T] [N] et Mme [F] [M] ont dû en l’absence de travaux réalisés par le bailleur, quitter les lieux au 28 février 2022 de sorte que la demande d’exécution des travaux préconisés par l’expert judiciaire est devenue sans objet ;

* dit qu’il n’y pas lieu de condamner M. [T] [N] et Mme [F] [M] à communiquer sous astreinte de 200€ par jour de retard leur nouvelle adresse ;

* condamné M. [W] [H] à payer à M. [T] [N] et Mme [F] [M] la somme de 25 200 € au titre de leur préjudice de jouissance ;

* condamné M. [W] [H] à payer à M. [T] [N] et Mme [F] [M] la somme de 15.360 € ;

* débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

* condamné M. [W] [H] à payer à M. [T] [N] et Mme [F] [M] la somme de 2 000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

* condamné M. [W] [H] aux dépens en ce compris ceux de l’instance en référé et les frais d’expertise judicaire dont les demandeurs ont fait l’avance ;

— condamner solidairement M. [T] [N] et Mme [F] [M] à payer sans délai à M. [W] [H] la somme de 10.680 € arrêtée au 28 février 2022 au titre des loyers et charges impayés ;

— compenser le montant de la caution de 840 € à restituer avec cette somme ;

— débouter Mme [F] [M] et M. [T] [N] de l’intégralité de leurs demandes,

— condamner solidairement Mme [F] [M] et M. [T] [N] à payer la somme de 5.000€ à M. [W] [H] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement Mme [F] [M] et M. [T] [N] aux entiers dépens.

M. [H] explique qu’il avait la ferme volonté de réaliser les travaux mais qu’il s’est retrouvé en difficultés financières à la suite de son divorce et qu’il attendait la vente de sa résidence principale intervenue le 21 décembre 2021 pour disposer des fonds nécessaires, et ce d’autant plus que les locataires ne s’acquittaient plus du paiement des loyers depuis le mois de mars 2021.

Il ajoute que c’est dans le cadre d’une mutation professionnelle que les locataires ont quitté le logement qu’ils n’habitaient plus depuis le mois d’octobre 2021.

Sur les désordres retenus par le tribunal, il soutient que les deux seules pièces subissant des infiltrations étaient le garage et la buanderie jouxtant ce garage qui n’étaient pas des pièces de vie, ce qui ne justifie pas l’évaluation du préjudice de jouissance à hauteur de la moitié du loyer.

Il conteste la réalité et/ou l’importance des autres désordres allégués.

Il insiste également sur le fait qu’aucune réunion d’expertise contradictoire à son égard n’a été réalisée.

Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 11 septembre 2024, Mme [F] [M] et M. [T] [N] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— débouter M. [W] [H] de toute demande contraire,

— le condamner à verser à Mme [F] [M] et M. [T] [N] la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens d’appel.

Ils font valoir que M. [H] était parfaitement informé des désordres et des expertises qui ont été diligentées et que l’expertise judiciaire n’a fait que confirmer le constat des désordres précédemment relevés par l’expertise amiable dès 2017.

Ils estiment que le premier juge a fait une exacte appréciation du préjudice subi pendant plusieurs années par les locataires.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est obligé :

— de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

— d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle ;

— d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien des locaux loués.

Il est également de principe que le bailleur est tenu d’indemniser le locataire du trouble de jouissance subi du fait de la non-exécution des travaux qui lui incombaient, ce trouble ne cessant que par l’exécution de ces travaux.

Au vu des explications de l’expert judiciaire, page 6 du rapport, il apparaît que les opérations d’expertise se sont déroulées de manière contradictoire, même si M. [H], régulièrement convoqué et son mandataire avisé, n’était ni présent ni représenté lors de la réunion d’expertise du 16 décembre 2019.

L’expert judiciaire a effectué les constatations suivantes en ce qui concerne les désordres dénoncés :

— problèmes d’odeurs : nous ne l’avons pas vraiment constaté au rez-de-chaussée ; en revanche, nous avons perçu une odeur légèrement désagréable lorsque les locataires ont fait fonctionner l’évacuation de la salle de bains avec de façon concomitante l’évacuation du WC ; la propagation d’odeurs nauséabondes est logique au vu de l’installation d’assainissement qui ne peut en aucun cas fonctionner en l’état ;

— étanchéité de la toiture terrasse et infiltrations : pour ce qui concerne les infiltrations constatées dans le garage et dans la buanderie, la terrasse dite solarium située au-dessus est constituée d’un carrelage sur support dépourvu d’étanchéité, raison pour laquelle l’eau s’infiltre facilement à travers ce support carrelé et très fortement dégradé au point de présenter même un danger pour la marche de l’utilisateur :

— problème d’isolation en sous-toiture : pour ce qui concerne les températures extrêmes affectant les pièces situées en sous toiture rampante de ce logement, il faut rappeler que la quasi-absence d’isolant à cet endroit ne peut que favoriser ce phénomène;

— absence de détecteur de fumée : constatée ;

— absence de raccordement au portail d’entrée : le portail n’est pas relié électriquement à la commande située à l’intérieur du logement : c’est un fait ;

— problème de fonctionnement du mitigeur de la baignoire : constaté ;

— impossibilité de sécuriser la partie habitation : impossibilité de crocheter la porte permettant de passer de la cuisine à la buanderie située à l’arrière du bâtiment ; par conséquent, la partie habitable accessible depuis cette porte n’est pas protégée et le logement ne peut être assuré ;

— problème de répartition du réseau de chauffage alimentant les radiateurs : au moins un radiateur alimenté par la boucle de chauffage central du logement sert à chauffer une pièce ne faisant pas partie du logement loué par Mme [M] et M. [N] ; cela représente une dépense de chauffage inutile pour le locataire.

L’expert judiciaire a logiquement conclu que Mme [M] et M. [N] subissaient bien des préjudices d’occupation liés à ces divers désordres.

M. [H] tente de limiter les désordres aux infiltrations d’eau dans le garage et la buanderie, mais il est démontré que Mme [M] et M. [N] ont subi en outre des pertes énergétiques, une surconsommation d’énergie, le risque lié à l’impossibilité de clore l’une des entrées du logement et les mauvaises odeurs générées par les défectuosités de l’installation d’assainissement.

Le fait que Mme [M] et M. [N] aient ou non donné congé en raison d’une mutation professionnelle plutôt qu’en raison des désordres affectant le logement est sans incidence sur le litige. Il est constant qu’ils ont subi au moins à compter du mois de mars 2017 et jusqu’à la fin du mois de février 2022, soit pendant 60 mois, des troubles de jouissance justifiant une indemnisation.

Au regard de la nature et de la localisation des ces troubles et de leur prolongation malgré les demandes formulées dès l’année 2017, le premier juge a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties en chiffrant ce préjudice sur la base de la moitié du montant du loyer, soit 420 € sur une durée de 60 mois. Il convient en conséquence de confirmer le jugement dont appel sur ce point.

La condamnation de Mme [M] et M. [N] au paiement de la somme de 9840 € au titre des loyers impayés, déduction faite du dépôt de garantie de 840 € , et la compensation entre les créances respectives des parties ne font pas l’objet de contestations.

— - – - – - – - – -

M. [H], partie principalement perdante, doit supporter les dépens de première instance, ainsi que décidé par le premier juge, et les dépens d’appel.

Il se trouve redevable d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, que le premier juge a justement estimée au titre de la procédure de première instance, et dans les conditions définies par le dispositif du présent arrêt au titre de la procédure d’appel.

Il ne peut lui-même prétendre à une indemnité sur ce même fondement.

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

Statuant dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 8 septembre 2022.

Y ajoutant,

Condamne M. [H] aux dépens d’appel.

Condamne M. [H] à payer à Mme [M] et M. [N] la somme de 2000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en sus de la somme déjà allouée à ce titre en première instance.

Déboute M. [H] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER E.VET