03/12/2024

ARRÊT N° 510/2024

N° RG 22/04212 – N° Portalis DBVI-V-B7G-PEFU

J-C.G/IA

Décision déférée du 5 septembre 2022

Juge des contentieux de la protection de [Localité 11]

( 21/00166)

C.LOUISON

[U] [H]

[R] [S] épouse [H]

C/

[D] [E]

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU TROIS DECEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE

***

APPELANTS

Monsieur [U] [H]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représenté par M^e Aurélien DELECROIX, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [R] [S] épouse [H]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Aurélien DELECROIX, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMÉ

Monsieur [D] [T] [I]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Catherine MOUNIELOU de la SCP MOUNIELOU, avocat au barreau de SAINT-GAUDENS

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 30 Septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant J.C. GARRIGUES, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président de chambre

P. BALISTA, conseiller

J.C. GARRIGUES, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 15 mai 2017, M. [T] [I] a donné à bail à M et Mme [H] un local à usage d’habitation sis [Adresse 6] à [Localité 9] [Adresse 8] [Localité 7] moyennant un loyer mensuel d’un montant de 600 € .

Par acte d’huissier en date du 31 octobre 2019, le bailleur a fait signifier aux locataires un congé pour reprise avec prise d’effet au 14 octobre 2020 à minuit, afin de lui permettre d’occuper lui-même le bien immobilier.

Par acte d’huissier en date du 28 juillet 2021, M et Mme [H] ont fait assigner M.[T] [I] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Gaudens, principalement aux fins de voir annuler le congé délivré.

Par jugement en date du 5 septembre 2022, le tribunal a :

— constaté la validité du congé délivré par M. [T] [I] à M et Mme [H] par exploit d’huissier en date du 31 octobre 2019 ;

— constaté la résiliation, à compter du 15 août 2021 minuit, du contrat de bail souscrit entre M.[T] [I] et M et Mme [H] concernant le logement sis [Adresse 5] à [Localité 10] ;

— condamné M et Mme [H] à verser en deniers ou quittance à M. [T] [I] la somme de 1498 € au titre des échéances échues impayées (décompte arrêté au 31 décembre 2021) du loyer du logement sis [Adresse 5] à [Localité 10] ;

— condamné M. [T] [I] à remettre à M et Mme [H] les quittances mensuelles de loyers pour la période de juin 2017 à septembre 2021 (échéances incluses) dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision et sous astreinte provisoire de 50 € par jour de retard passé ce délai ;

— condamné M et Mme [H] aux entiers dépens ;

— condamné M et Mme [H] à verser à M. [T] [I] la somme de 1200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire.

Pour statuer ainsi, le premier juge a constaté, au visa des dispositions de l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, que le congé délivré le 31 octobre 2019 l’avait été conformément aux conditions et délais posés par cet article et, s’agissant des conditions de fond du congé, que la charge de la preuve du caractère frauduleux du congé pour reprise reposait sur le locataire et que M et Mme [H] échouaient à rapporter la preuve de ce caractère frauduleux.

Sur l’arriéré locatif, le premier juge a constaté, au vu des documents produits, que la somme de 1498 € restait due 'en deniers ou quittance', en précisant qu’afin de rapporter la preuve du règlement de la totalité des loyers, M et Mme [H] auraient dû produire la totalité de leurs relevés de compte en justifiant.

Par déclaration en date du 07 décembre 2022, M et Mme [H] ont interjeté appel de cette décision en critiquant l’ensemble de ses dispositions.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 20 septembre 2024, M et Mme [H] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. [T] [I] à la remise des quittances mensuelles de loyers pour la période de juin 2017 à septembre 2021 ;

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté toutes les autres demandes concernant la nullité du congé délivré pour reprise, l’invalidité du congé pour reprise, la reconduction du bail d’habitation à compter du 16 août 2021 pour une durée de trois ans ;

en conséquence,

— annuler le congé délivré pour reprise en date du 31 octobre 2019 ;

— ordonner que le bail d’habitation est reconduit à effet du 16 août 2021 pour une nouvelle durée de trois ans ;

— condamner M. [T] [I] à leur payer la somme de 1430,51 € au titre des travaux de remplacement du cumulus et du chauffage ;

— ordonner la compensation de ladite somme avec les loyers éventuellement dus par M et Mme [H] ;

— rejeter la demande de paiement des loyers de février et mars 2018 sollicités par M. [T] [I] ;

— condamner M. [T] [I] à leur payer la somme de 3000 € au titre de la procédure abusive, à l’appui d’un congé au motif frauduleux ;

— condamner M. [T] [I] à leur verser la somme de 4000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

M et Mme [H] indiquent en premier lieu qu’ils ont été contraints de quitter le logement le 21 novembre 2023 mais que ce départ ne remet pas en cause leur appel en ce que ce départ résulte de la pression exercée par la présente procédure et de la crainte, à terme, d’une expulsion du logement. Ils sollicitent l’annulation du congé, étant établi à ce jour que le bailleur n’a pas pris possession des lieux qui sont occupés par de nouveaux locataires depuis leur départ.

Sur la contestation du congé délivré, M et Mme [H] rappellent les dispositions de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989. Ils exposent que M. [T] [I] leur a signifié sa volonté de reprendre le bien loué pour son usage personnel au motif qu’il correspondait mieux à ses attentes, notamment l’accueil occasionnel de ses petits enfants, surtout au niveau de la sécurité et de l’aménagement intérieur. Ils ajoutent que cela est d’autant plus préjudiciable que par de telles manoeuvres le bailleur a cru pouvoir s’économiser le processus devant être suivi pour un congé pour vente avec droit de préemption du locataire.

Sur l’arriéré locatif, M et Mme [H] font valoir que le logement ne remplissait plus les conditions de décence imposées par le décret du 30 juillet 2002 suite à des problèmes de sécurité au niveau électrique, qu’ils ont également dû réparer et changer le cumulus à leurs frais, n’ayant plus eu d’eau chaude dès le début de l’année 2022, qu’au vu des manquements de leur bailleur et suite à la lettre de la CAF indiquant qu’ils n’avaient plus à payer leur loyer à partir du mois de février 2018, ils ont décidé de ne plus verser la somme de 600 € . Ils affirment que les seuls loyers impayés sont ceux de février et mars 2018, les loyers d’avril 2018 à juin 2019 étant suspendus au titre des arrêts préfectoraux.

Eu égard aux manquements de M. [T] [I], ils invoquent l’exception d’inexécution en ce qui concerne les loyers de février et mars 2018, lesquels ont en tout état de cause été payés par la suite.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 13 septembre 2024, M.[T] [I] demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions, en ce qu’il a débouté M et Mme [H] de leurs demandes, a prononcé la validité du congé pour reprise, constaté la résiliation du bail d’habitation et les a condamnés au paiement de la somme de 1498 € au titre de l’arriéré locatif ;

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M et Mme [H] aux dépens de première instance ;

en conséquence,

— rejeter les demandes formulées par M et Mme [H] ;

— condamner M et Mme [H] aux dépens d’appel ;

— condamner M et Mme [H] à lui payer la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile , s’agissant des frais d’appel non compris dans les dépens.

Sur la nullité du congé, M. [T] [I] rappelle que le bailleur n’a pas à justifier de son besoin de logement, que la fraude ne se présume pas et qu’en elle-même la reprise pour habiter est un motif suffisant justifiant la décision de donner congé. Par ailleurs, il conteste le fait que le logement serait désormais occupé par des tiers et il ajoute qu’une telle occupation ne démontrerait pas son intention frauduleuse, ses intentions ayant pu évoluer depuis la date du congé compte tenu de son ancienneté.

Sur la dette locative, il sollicite la confirmation du jugement, non utilement contesté, et il ajoute que l’exception d’inexécution ne peut être employée que dans des circonstances très particulières, lorsque les manquements du bailleur rendent impossible la jouissance des lieux loués.

MOTIFS

Sur la validité du congé

Sur ce point, en l’absence d’éléments nouveaux soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties, tant en ce qui concerne les conditions de forme que les conditions de fond du congé.

En cause d’appel, M et Mme [H] ajoutent qu’en définitive le bailleur n’a pas pris possession des lieux après leur départ intervenu le 21 novembre 2023 et que le logement serait désormais occupé par des locataires ou des acquéreurs. Cet argument est sans incidence sur le litige dès lors que l’intention frauduleuse du bailleur doit s’apprécier à la date du congé, soit le 31 octobre 2019, et qu’il ne peut être reproché à M. [T] [I] d’avoir modifié ses intentions cinq ans plus tard.

Il convient en conséquence de confirmer la décision déférée en ce que le tribunal a constaté la validité du congé délivré par M. [T] [I] à M et Mme [H] par exploit d’huissier en date du 31 octobre 2019 et constaté la résiliation, à compter du 15 août 2021 minuit, du contrat de bail souscrit entre M. [T] [I] et M et Mme [H] concernant le logement sis [Adresse 5] à Frontignan de Comminges (31510).

Sur l’arriéré locatif

Le tribunal a condamné M et Mme [H] à verser en deniers ou quittances à M. [T] [I] la somme de 1498 € au titre des échéances échues impayées (décompte arrêté au 31 décembre 2021), en insistant sur le fait qu’afin de rapporter la preuve du règlement de la totalité des loyers, M et Mme [H] auraient dû produire la totalité de leurs relevés de compte en justifiant.

En cause d’appel, au vu des relevés bancaires complets et des documents justifiant certains règlements (pièces n° 17, 19 et 28 de M et Mme [H] ) produits par les locataires , il y a lieu de constater qu’il ne subsiste plus aucune dette de loyer sur la période considérée, la somme de 1498 € ayant été réglée.

Sur les travaux de remplacement du cumulus et du chauffage

M et Mme [H] ne justifient pas de la nécessité de réaliser ces travaux ni de leur prise en charge.

Cette demande doit être rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, M et Mme [H] ne justifient pas du bein fondée de cette demande fondée sur le fait que le congé aurait eu un caractère frauduleux, fraude qui n’a pas été retenue par la cour.

Cette demande doit être rejetée.

Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

M et Mme [H], parties principalement perdantes, doivent supporter les dépens de première instance, ainsi que décidé par le premier juge, et les dépens d’appel.

Ils se trouvent redevables d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, que le premier juge a justement estimée au titre de la procédure de première instance.

En revanche, au vu des éléments du dossier mis en évidence en cause d’appel, il n’est pas équitable de faire bénéficier M. [T] [I] des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel.

M et Mme [H] ne peuvent eux-même prétendre à une indemnité sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

Statuant dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Gaudens en date du 5 septembre 2022.

Y ajoutant,

Constate que la somme de 1498 € faisant l’objet de la condamnation en deniers ou quittances prononcée par le tribunal dans sa décision du 5 septembre 2022 a été réglée.

Déboute M et Mme [H] de leur demande en paiement de la somme de 1430,51 € au titre des travaux de remplacement du cumulus et du chauffage.

Déboute M et Mme [H] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Condamne M et Mme [H] aux dépens d’appel.

Déboute les parties de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER E.VET