ARRÊT n°

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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 16 OCTOBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/02302 – N° Portalis DBVK-V-B7F-O6K4

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 09 MARS 2021

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE MONTPELLIER

N° RG 13/05773

APPELANTS :

Monsieur [F], [J], [U], [H] [E]

né le 02 Décembre 1967 à [Localité 31]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 25]

et

Monsieur [DL] [X]

né le 17 Juillet 1958 à [Localité 26] (ALGERIE)

de nationalité Française

[Adresse 11]

[Localité 5]

et

Madame [L] [X]

née le 23 Août 1962 à [Localité 30]

de nationalité Française

[Adresse 11]

[Localité 5]

et

Monsieur [ZJ], [A], [IU], [H] [R]

né le 19 Mai 1964 à [Localité 32]

de nationalité Française

[Adresse 10]

[Localité 24]

et

Monsieur [S], [DL] [C]

né le 15 Août 1955 à [Localité 35]

de nationalité Française

[Adresse 12]

[Localité 23]

Représentés par M^e Philippe SENMARTIN de la SELARL CSA, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l’audience par M^e Isabelle DU MANOIR DE JUAYE, avocat au barreau de PARIS

INTIMES :

Maître [Y] [G]

[Adresse 19]

[Localité 2]

et

S.C.P. [I] [G] – [Y] [G]

[Adresse 19]

[Localité 2]

Représentés par M^e Gilles LASRY de la SCP D’AVOCATS BRUGUES – LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l’audience par M^e Elvina DEJARDIN, avocat au barreau de MARSEILLE

Maître [DL] [P]

[Adresse 1]

[Localité 15]

et

S.A.S. NOTAIRES NEMAUSUS venant aux droits de la SCP [P] [W] et représentée en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 15]

Représentés par M^e Gilles LASRY de la SCP D’AVOCATS BRUGUES – LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l’audience par M^e Véronique CHIARINI, avocat au barreau de NIMES

Monsieur [V] [N],

décédé le 24 mai 2021

Société AFUL [Adresse 8]

C/O Mme [B]

[Adresse 22]

[Localité 20]

Non représentée – assignée le 19 juillet 2021 à étude

SARL SOREVIM immatriculée au RCS de NIMES sous le N° 390 453 553, en liquidation judiciaire prononcée par jugement du TC de Nîmes du 12.04.23 représentée par Me [IU] [D], liquidateur judiciaire à [Localité 15]

[Adresse 13]

[Localité 15]

Non représentée – assignée le 21 juillet 2021 – PV de recherches infructueuses

S.C.P. [TD] [Z] prise en la personne de Maître [Z] ès qualités de Mandataire Liquidateur de la société CABINET D’ADMINISTRATION DE BIENS PRIVE selon jugement du Tribunal de Commerce de BORDEAUX du 16 Novembre 2016,

[Adresse 7]

[Localité 16]

Non représentée – assignée le 19 juillet 2021 à personne habilitée

S.C.P. RIVIERE BORGIA RIVIERE MORLON ET ASSOCIES prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège social

[Adresse 14]

[Localité 16]

Représentée par M^e Camille FABRE, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l’audience par M^e Anaïs LOURABI, avocat au barreau de PARIS

AFUL DU [Adresse 9] prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège social sis

C/O Mr [M]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Non représentée – assignée le 16 juillet 2021 à personne habilitée

CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DU LANGUEDOC, société coopérative à capital variable, régie par les articles L512-20 à L512-54 du Code Monétaire et Financier, dont le SIREN est 492 826 417 et immatriculée au RCS MONTPELLIER audit siège, agissant par son représentant légal en exercice ès qualités, domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 27]

[Adresse 27]

[Localité 18]

Représentée par M^e Pascal ADDE de la SCP ADDE – SOUBRA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTERVENANTS :

DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES, prise en sa qualité de curateur à la succession de M. [V] [N], prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 17]

[Adresse 17]

[Localité 32]

Non représentée – assignée le 10 mai 2022 à personne habilitée

Monsieur [IU] [D] ès qualités de liquidateur de la société SOREVIM

[Adresse 29]

[Adresse 29]

[Localité 15]

Non représenté – assigné le 03 juillet 2023 à personne

S.E.L.A.R.L. BRMJ représentée par Me [K] [LX], pris en sa qualité de mandataire ad’hoc de la société SOREVIM selon ordonnance du président du tribunal de commerce de NIMES du 21 juin 2023

[Adresse 21]

[Localité 15]

Non représentée – assignée le 04 juillet 2023 à étude

Ordonnance de clôture du 29 avril 2025 révoquée avant l’ouverture des débats et nouvelle clôture au 20 mai 2025.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 mai 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Gilles SAINATI, président de chambre, chargé du rapport et M. Thierry CARLIER, conseiller.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

Greffier lors des débats : M^me Sabine MICHEL

ARRET :

— rendu par défaut ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour fixée au 11 septembre 2025 et prorogée au 16 octobre 2025 les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Sabine MICHEL, Greffière.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [E], les époux [X], Monsieur [R] et Monsieur [C] ont tous acquis plusieurs appartements sur la commune de [Localité 28], commercialisés par Monsieur [N] et par l’intermédiaire de l’Agence Soverim.

Les appartements sont situés respectivement dans deux immeubles sis à [Localité 28] :

* [Adresse 8] (acquisition des époux [X], Monsieur [R], Monsieur [E], Monsieur [C])

* [Adresse 9] (acquisition des époux [X])

Ces acquisitions ont été financées au moyen de prêts bancaires souscrits auprès de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel du Languedoc.

A l’appui de leurs prétentions, ils expliquent qu’ils auraient acquis lesdits appartements en vue de bénéficier du dispositif de défiscalisation dit « Malraux » après rénovation complète de leurs biens confiée à la Société ERHIM et à la Société Structure et Bâtiments. Les travaux n’auraient pas été totalement achevés pour certains appartements de sorte que le vendeur aurait manqué à son obligation de délivrance.

Les problèmes rencontrés lors de l’exécution des travaux de rénovation les auraient privés de leur faculté de louer leurs biens et, au surplus, de pouvoir bénéficier du régime de la loi Malraux.

Dans ces conditions, ils s’estimaient légitimes et fondés à solliciter l’annulation des ventes, la restitution du prix de cession et l’octroi de dommages et intérêts substantiels à l’encontre de l’ensemble des acteurs ayant concouru à l’opération.

Suivant exploits en date des 13,15 et 17 juin 2013, Monsieur et Madame [X], Monsieur [E], Monsieur [R] ont assigné :

— l’AFUL du [Adresse 8] et à l’AFUL du [Adresse 9],

— le cabinet ABP « Administration de Biens Privés »

— le Cabinet Rivière

— la Caisse Régionale Du Crédit Agricole Languedoc

— Maitre [Y] [G] et la SCP [G]

— La SCP [P] [W]

— La SARL Sorevim et Monsieur [V] [N]

Monsieur [C] est intervenu volontairement à l’instance devant le tribunal judiciaire par conclusions du 8 juin 2016 et ses conclusions aux fins de résolution de vente ont été publiées le 10 juin 2016.

Par jugement en date du 16 novembre 2016, le tribunal de commerce de Bordeaux a prononcé la liquidation judiciaire de la société Cabinet d’Administration de Biens Privé SA – ABP. La SCP [TD]-[Z] a été nommée mandataire liquidateur. La société Cabinet ABP était le gestionnaire administratif de l’AFUL du [Adresse 8] et de l’AFUL du [Adresse 9].

Le 25 janvier 2017, les quatre concluants ont déclaré leurs créances au passif de la liquidation du Cabinet ABP et lesdites déclarations ont été admises au passif avec la mention d’une instance en cours le 1er février 2017.

Par exploit du 3 mars 2017, les concluants ont alors assigné le liquidateur, la SCP [TD] [Z] pour régulariser la procédure à son égard, les deux instances étant jointes.

Monsieur [V] [N] est décédé le 24 mai 2021, la procédure n’ayant pas été reprise par ses ayants droit et la succession ayant été déclarée vacante par ordonnance du 4 mars 2022 de Madame la Présidente du tribunal judiciaire de Nîmes qui en a confié la curatelle au Pôle de Gestion des Patrimoines Privés.

La dénonciation du jugement, DA et conclusions au Pôle de Gestion des Patrimoines Privés est intervenue le 10 mai 2022.

Le tribunal de commerce de Nîmes a prononcé la liquidation judiciaire de la société SOREVIM par jugement du 12 avril 2023 et a nommé Maitre [D], en qualité de liquidateur.

Par ordonnance du 21 juin 2023, le Président du tribunal de commerce de Nîmes a nommé Maitre [LX], membre de la SELARL BRMJ, mandataire ad hoc de la société SOREVIM.

Monsieur [E], les époux [X], Monsieur [R] et Monsieur [C] ont dénoncé et assigné en intervention forcée : Maître [D] par acte du 3 juillet 2023 et la SARL BRMJ par acte du 4 juillet 2023.

Par jugement réputé contradictoire du 9 mars 2021, le tribunal judiciaire de Montpellier a :

— Déclaré irrecevable comme prescrite l’action de Monsieur [C],

— Déclaré irrecevables comme prescrites les demandes indemnitaires des époux [X] par conclusion du 20 juin 2016 pour un retard de livraison constaté en 2007,

— Débouté Monsieur [E], les époux [X], Monsieur [R] de l’ensemble de leurs demandes, tant principales que subsidiaires,

— Débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires,

— Condamné in solidum Monsieur [E], les époux [X], Monsieur [R] et Monsieur [C], par application de l’article 700 du code de procédure civile à payer :

«  A la SCP [I] [G] – [Y] [G] – [O] Favre Taylaz la sommes de 5 000 euros,

«  A Maître [P] la somme de 1 500 euros et à la SCP [P] [W] la somme de 3 500 euros,

«  A la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel du Languedoc la somme de 5 000 euros,

«  A la SCP Rivière Borgia Rivière Morlon et Associés la somme de 5 000 euros,

— Condamné in solidum Monsieur [E], les époux [X], Monsieur [R] et Monsieur [C] aux dépens de l’instance et accorde aux avocats de la cause qui peuvent y prétendre le droit de recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Par déclaration au greffe du 09 avril 2021, Monsieur [E], les époux [X], Monsieur [R] et Monsieur [C] ont interjeté appel à l’encontre de :

— La SCP Rivière Borgia Rivière Morlon et Associés

— Aful du [Adresse 9]

— CRCAM

— Monsieur [Y] [G]

— SCP [I] [G]-[Y] [G]

— Maître [DL] [P]

— SAS Notaires Nemausus

— Monsieur [N]

— Aful [Adresse 8] C/O Mme [B]

— SARL SOREVIM

— SCP [TD] [Z]

Par leurs conclusions remises au greffe le 29 avril 2025, Monsieur [E], les époux [X], Monsieur [R] et Monsieur [C] sollicitent l’infirmation du jugement et demandent à la cour de :

— Débouter les intimés de leurs prétentions, fins et conclusions et appels incidents,

— Dire recevable et bien fondée la procédure à l’encontre du Pole De Gestion Des Patrimoines Prives es-qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [N],

— Dire recevable et bien fondée la procédure à l’encontre de Maitre [D] es-qualité de liquidateur de la SOREVIM et de S.E.L.A.R.L. BRMJ représentée par Maitre [K] [LX] es qualité de mandataire ad’hoc de la SOREVIM,

— Constater que l’assignation a été publiée au Service de la Publicité Foncière de [Localité 15] le 28 janvier 2016,

— Constater que les conclusions d’intervention volontaire de Monsieur [C] ont été publiées au Service de la Publicité Foncière de [Localité 15] le 10 novembre 2016 et le recevoir en son intervention volontaire,

— Juger que l’action de Monsieur [C] n’est pas prescrite,

— Juger que l’acquisition des immeubles et des travaux que chacun des appelants a acquis forment un tout,

— Constater l’absence de réalisation des travaux dans les délais prévus,

— Constater les fautes et manquements de l’ensemble des intimés à l’encontre de chacun des appelants

A titre principal,

1) Pour Monsieur [C]

— Prononcer la nullité ou la résolution judiciaire de l’acquisition faite par Monsieur [C] en date du 28 décembre 2007 passée par Maître [G] et la SCP [G] Favre -Taylaz concernant les lots n° 5 et 6 sis [Adresse 8]

— Condamner la SOREVIM à régler la somme de 43 600 euros à Monsieur [C]

— Déclarer responsable et condamner in solidum le Pôle de Gestion des Patrimoines Privés Direction Régionale des Finances Publiques, pris en sa qualité de curateur de la succession de Monsieur [V] [N], Maitre [G] la SCP [G] – Favre Taylaz, la Caisse Régionale De Crédit Agricole Mutuel Du Languedoc à payer à Monsieur [C] la somme de 43 600 euros,

— Déclarer responsable et condamner in solidum Pôle de Gestion des Patrimoines Privés Direction Régionale des Finances Publiques, pris en sa qualité de curateur de la succession de Monsieur [V] [N] , Maitre [D] es-qualité de liquidateur de la société SOREVIM, Maitre [G] et la SCP [G] – Favre Taylaz, l’Aful du [Adresse 8], le Cabinet Rivière Maubaret Rivière Borgia, La Caisse Régionale De Crédit Agricole Mutuel Du Languedoc à indemniser Monsieur [C] du montant des travaux qu’il a versé à L’aful du [Adresse 8] à savoir la somme de 173 300 euros.

— Juger que la nullité de la vente prendra effet à la réception par Monsieur [C] du prix d’acquisition et du prix des travaux,

— Conséquemment de prononcer subséquemment la caducité des prêts bancaires (acquisition et travaux) consentis par la Caisse Régionale De Crédit Agricole Mutuel du Languedoc à Monsieur [C] et dire que la banque devra lui rembourser la totalité des condamnations prononcées par l’arrêt de la Cour d’appel de Nîmes en date du 18 avril 2013.

— Déclarer responsable et Condamner les intimés à savoir Pôle de Gestion des Patrimoines Privés Direction Régionale des Finances Publiques, pris en sa qualité de curateur de la succession de Monsieur [V] [N] , Maitre [D] es-qualité de liquidateur de la société Sorevim, Maitre [G] et la SCP [G] – Favre Taylaz, l’aful du [Adresse 8], le Cabinet Rivière Maubaret Rivière Borgia, la Caisse Régionale De Crédit Agricole Mutuel Du Languedoc à garantir Monsieur [C] de toutes conséquences d’un redressement fiscal y compris les pénalités de retard,

— Déclarer responsable et Condamner in solidum les intimés à savoir Pôle de Gestion des Patrimoines Privés (G.P.P), Direction Régionale des Finances Publiques, pris en sa qualité de curateur de la succession de Monsieur [V] [N], Maitre [D] es-qualité de liquidateur de la société SOREVIM, Maitre [G] et la SCP [G] – Favre Taylaz, l’Aful du [Adresse 8], le Cabinet Rivière Maubaret Rivière Borgia, La Caisse Régionale De Crédit Agricole Mutuel Du Languedoc à payer les sommes suivantes à Monsieur [C] à savoir : 251 707,43 euros,

— Prononcer nullité de l’adhésion de Monsieur [C] à l’Aful du [Adresse 8],

— Inscrire au passif de la liquidation judiciaire de la Société Cabinet ABP représenté par Maitre [TD] [Z] es-qualité de liquidateur, la créance de Monsieur [C] à savoir 504 832 euros

— Inscrire au passif de la liquidation judiciaire de la Société SOREVIM représentée par Maitre [D] es qualité de liquidateur, la créance de Monsieur [C] à savoir 488 607,43 euros.

2) Pour Monsieur [R]

— Prononcer la nullité ou la résolution judiciaire de l’acquisition faite par Monsieur [R] en date du 29 décembre 2006 passée par Maître [G] et la SCP [G] Favre -Taylaz concernant les lots n° 1 et 7 sis [Adresse 8],

— Condamner la société SOREVIM à payer à Monsieur [R] la somme de 24 900 euros,

— Déclarer responsable et Condamner in solidum le Pôle de Gestion des Patrimoines Privés (G.P.P), Direction Régionale des Finances Publiques, pris en sa qualité de curateur de la succession de Monsieur [V] [N], Maitre [G] la SCP [G] – Favre Taylaz, La Caisse Régionale De Crédit Agricole Mutuel Du Languedoc à régler à Monsieur [R] la somme de 24 900 euros,

— Déclarer responsable et Condamner in solidum le Pôle de Gestion des Patrimoines Privés (G.P.P), Direction Régionale des Finances Publiques, pris en sa qualité de curateur de la succession de Monsieur [V] [N] , Maitre [D] es-qualité de liquidateur de la société SOREVIM, Maitre [G] la SCP [G] – Favre Taylaz, l’Aful du [Adresse 8], le Cabinet Rivière Maubaret Rivière Borgia, la Caisse Régionale De Crédit Agricole Mutuel Du Languedoc à indemniser Monsieur [R] du montant des travaux qu’il a versé à l’Aful du [Adresse 8] à savoir la somme de 88 000 euros,

— Juger que la nullité de la vente prendra effet à la réception par Monsieur [R] du prix d’acquisition et du prix des travaux,

— Conséquemment de prononcer subséquemment la caducité des prêts bancaires (achat et travaux) consentis par la Caisse Régionale De Crédit Agricole Mutuel Du Languedoc à Monsieur [R] et ordonner le remboursement des sommes prêtées par la banque sous déduction de toutes les sommes versées à quelque que titre que ce soit et notamment les intérêts, les frais divers, l’assurance du prêt et les remboursements en capital,

— Déclarer responsable et Condamner les intimés à savoir Pôle de Gestion des Patrimoines Privés (G.P.P), Direction Régionale des Finances Publiques, pris en sa qualité de curateur de la succession de Monsieur [V] [N] , Maitre [D] es-qualité de liquidateur de la société SOREVIM, Maitre [G] et la SCP [G] – Favre Taylaz, l’Aful du [Adresse 8], le Cabinet Rivière Maubaret Rivière Borgia, la Caisse Régionale De Crédit Agricole Mutuel Du Languedoc à garantir Monsieur [R] de toutes conséquences d’un redressement fiscal y compris les pénalités de retard,

— Déclarer responsable et Condamner in solidum les intimés à savoir Pôle de Gestion des Patrimoines Privés (G.P.P), Direction Régionale des Finances Publiques, pris en sa qualité de curateur de la succession de Monsieur [V] [N], Maitre [D] es-qualité de liquidateur de la société SOREVIM, Maitre [G] la SCP [G] – Favre Taylaz, l’aful du [Adresse 8], le Cabinet Rivière Maubaret Rivière Borgia, la Caisse Régionale De Crédit Agricole Mutuel Du Languedoc à payer les sommes suivantes à Monsieur [R] à savoir : 162 438 euros

— Prononcer la nullité de l’adhésion de Monsieur [R] à l’Aful du [Adresse 8],

— Inscrire au passif de la liquidation judiciaire de la Société Cabinet ABP représenté par Maitre [TD] [Z] es-qualité de liquidateur, la créance de Monsieur [R] : la somme de 313 937 euros

— Inscrire au passif de la liquidation judiciaire de la Société SOREVIM représentée par Maitre [D] es qualité de liquidateur, la créance de Monsieur [R] à savoir 295 338 euros

3) Pour Monsieur [E]

— Prononcer la nullité ou la résolution judiciaire de l’acquisition faite par Monsieur [E] en date du 17 décembre 2007 passée par Maître [G] et la SCP [G] Favre -Taylaz concernant les lots n° 4 et 9 sis [Adresse 8],

— Condamner la société SOREVIM à payer à Monsieur [R] la somme de 32 500 euros,

— Déclarer responsable et Condamner in solidum le Pôle de Gestion des Patrimoines Privés (G.P.P), Direction Régionale des Finances Publiques, pris en sa qualité de curateur de la succession de Monsieur [V] [N], Maitre [G] la SCP [G] – Favre Taylaz, La Caisse Régionale De Crédit Agricole Mutuel Du Languedoc à régler à Monsieur [E] la somme de 32 500 euros,

— Déclarer responsable et Condamner in solidum le Pôle de Gestion des Patrimoines Privés (G.P.P), Direction Régionale des Finances Publiques, pris en sa qualité de curateur de la succession de Monsieur [V] [N] , Maitre [D] es-qualité de liquidateur de la société SOREVIM, Maitre [G] la SCP [G] – Favre Taylaz, l’Aful du [Adresse 8], le Cabinet Rivière Maubaret Rivière Borgia, la Caisse Régionale De Crédit Agricole Mutuel Du Languedoc à indemniser Monsieur [E] du montant des travaux qu’il a versé à l’Aful du [Adresse 8] à savoir la somme de 106 200 euros,

— Juger que la nullité de la vente prendra effet à la réception par Monsieur [E] du prix d’acquisition et du prix des travaux,

— Conséquemment de prononcer subséquemment la caducité des prêts bancaires (achat et travaux) consentis par la Caisse Régionale De Crédit Agricole Mutuel Du Languedoc à Monsieur [E] et ordonner le remboursement des sommes prêtées par la banque sous déduction de toutes les sommes versées à quelque que titre que ce soit et notamment les intérêts, les frais divers, l’assurance du prêt et les remboursements en capital,

— Constater les responsabilités des intimés et en conséquence les condamner solidairement à réparer le préjudice du demandeur,

— Déclarer responsable et Condamner les intimés à savoir Pôle de Gestion des Patrimoines Privés (G.P.P), Direction Régionale des Finances Publiques, pris en sa qualité de curateur de la succession de Monsieur [V] [N] , Maitre [D] es-qualité de liquidateur de la société SOREVIM, Maitre [G] et la SCP [G] – Favre Taylaz, l’Aful du [Adresse 8], le Cabinet Rivière Maubaret Rivière Borgia, la Caisse Régionale De Crédit Agricole Mutuel Du Languedoc à garantir Monsieur [E] de toutes conséquences d’un redressement fiscal y compris les pénalités de retard,

— Déclarer responsable et condamner in solidum les intimés à savoir Pôle de Gestion des Patrimoines Privés (G.P.P), Direction Régionale des Finances Publiques, pris en sa qualité de curateur de la succession de Monsieur [V] [N], Maitre [D] es-qualité de liquidateur de la société SOREVIM, Maitre [G] la SCP [G] – Favre Taylaz, l’aful du [Adresse 8], le Cabinet Rivière Maubaret Rivière Borgia, la Caisse Régionale De Crédit Agricole Mutuel Du Languedoc à payer les sommes suivantes à Monsieur [E] à savoir : 191 464 euros

— Prononcer la nullité de l’adhésion de Monsieur [E] à l’Aful du [Adresse 8],

— Inscrire au passif de la liquidation judiciaire de la Société Cabinet ABP représenté par Maitre [TD] [Z] es-qualité de liquidateur, la créance de Monsieur [E] : la somme de 367 568 euros

— Inscrire au passif de la liquidation judiciaire de la Société SOREVIM représentée par Maitre [D] es qualité de liquidateur, la créance de Monsieur [R] à savoir 350 164 euros

4) Pour les époux [X] ( bien situé [Adresse 34])

— Prononcer la nullité ou la résolution judiciaire de l’acquisition faite par les époux [X] en date du 27 décembre 2007 passée par Maître [G] et la SCP [G] Favre -Taylaz concernant le lot n° 2 sis [Adresse 8],

— Condamner la société SOREVIM à payer aux époux [X] la somme de 56 100 euros,

— Déclarer responsable et Condamner in solidum le Pôle de Gestion des Patrimoines Privés (G.P.P), Direction Régionale des Finances Publiques, pris en sa qualité de curateur de la succession de Monsieur [V] [N], Maitre [G] la SCP [G] – Favre Taylaz, La Caisse Régionale De Crédit Agricole Mutuel Du Languedoc à régler aux époux [X] la somme de 56 100 euros,

— Déclarer responsable et Condamner in solidum Pôle de Gestion des Patrimoines Privés (G.P.P), Direction Régionale des Finances Publiques, pris en sa qualité de curateur de la succession de Monsieur [V] [N] , Maitre [D] es-qualité de liquidateur de la société SOREVIM, Maitre [G] la SCP [G] – Favre Taylaz, l’Aful du [Adresse 8], le Cabinet Rivière Maubaret Rivière Borgia, la Caisse Régionale De Crédit Agricole Mutuel Du Languedoc à indemniser les époux [X] du montant des travaux qu’il a versé à l’Aful du [Adresse 8] à savoir la somme de 206 793 euros,

— Juger que la nullité de la vente prendra effet à la réception par les époux [X] du prix d’acquisition et du prix des travaux,

— Conséquemment de prononcer subséquemment la caducité des prêts bancaires (achat et travaux) consentis par la Caisse Régionale De Crédit Agricole Mutuel Du Languedoc aux époux [X] et ordonner le remboursement des sommes prêtées par la banque sous déduction de toutes les sommes versées à quelque que titre que ce soit et notamment les intérêts, les frais divers, l’assurance du prêt et les remboursements en capital,

— Constater les défaillances des intimés et en conséquence les condamner solidairement à réparer le préjudice des concluants,

— Déclarer responsable et condamner les intimés à savoir Pôle de Gestion des Patrimoines Privés (G.P.P), Direction Régionale des Finances Publiques, pris en sa qualité de curateur de la succession de Monsieur [V] [N] , Maitre [D] es-qualité de liquidateur de la société SOREVIM, Maitre [G] et la SCP [G] – Favre Taylaz, l’Aful du [Adresse 8], le Cabinet Rivière Maubaret Rivière Borgia, la Caisse Régionale De Crédit Agricole Mutuel Du Languedoc à garantir les époux [X] de toutes conséquences d’un redressement fiscal y compris les pénalités de retard,

— Déclarer responsable et condamner in solidum les intimés à savoir Pôle de Gestion des Patrimoines Privés (G.P.P), Direction Régionale des Finances Publiques, pris en sa qualité de curateur de la succession de Monsieur [V] [N], Maitre [D] es-qualité de liquidateur de la société SOREVIM, Maitre [G] la SCP [G] – Favre Taylaz, l’aful du [Adresse 8], le Cabinet Rivière Maubaret Rivière Borgia, la Caisse Régionale De Crédit Agricole Mutuel Du Languedoc à réparer les préjudices des époux [X] soit la somme de 381 037 euros

— Prononcer la nullité de l’adhésion des époux [X] à l’Aful du [Adresse 8],

— Inscrire au passif de la liquidation judiciaire de la Société Cabinet ABP représenté par Maitre [TD] [Z] es-qualité de liquidateur, leur créance : la somme de 619 246 euros

— Inscrire au passif de la liquidation judiciaire de la Société SOREVIM représentée par Maitre [D] es qualité de liquidateur, leur créance soit la somme de 707 477 euros.

5) Pour les époux [X] (bien rue 4 septembre)

— Prononcer la nullité ou la résolution judiciaire de l’acquisition faite par les époux [X] en date du 26 décembre 2006 passée par Maître [P] et la SCP Notaires Nemausus concernant les lots n° 2, 13, 15 sis [Adresse 9],

— Condamner la société SOREVIM à payer aux époux [X] la somme de 58 500 euros,

— Déclarer responsable et Condamner in solidum le Pôle de Gestion des Patrimoines Privés (G.P.P), Direction Régionale des Finances Publiques, pris en sa qualité de curateur de la succession de Monsieur [V] [N], Maitre [P] et la SCP [P], la Caisse Régionale De Crédit Agricole Mutuel Du Languedoc à payer aux époux [X] la somme de 58 550 euros,

— Déclarer responsable et Condamner in solidum le Pôle de Gestion des Patrimoines Privés (G.P.P), Direction Régionale des Finances Publiques, pris en sa qualité de curateur de la succession de Monsieur [V] [N] , Maitre [D] es-qualité de liquidateur de la société SOREVIM, Maitre [P] et la SAS Notaires Nemausus, l’Aful du [Adresse 9] , le Cabinet Rivière Maubaret Rivière Borgia, la Caisse Régionale De Crédit Agricole Mutuel Du Languedoc à indemniser les époux [X] du prix des travaux qu’ils ont versé à l’Aful soit la somme de 175 920 euros,

— Juger que la nullité de la vente prendra effet à la réception par les époux [X] du prix d’acquisition et du prix des travaux,

— Conséquemment de prononcer subséquemment la caducité des prêts bancaires (achat et travaux) consentis par la Caisse Régionale De Crédit Agricole Mutuel Du Languedoc aux époux [X] et ordonner le remboursement des sommes prêtées par la banque sous déduction de toutes les sommes versées à quelque que titre que ce soit et notamment les intérêts, les frais divers l’assurance du prêt et les remboursements en capital,

— Constater les défaillances des intimés et en conséquence les condamner solidairement à réparer le préjudice des concluants,

— Déclarer responsable et condamner les intimés à savoir le Pôle de Gestion des Patrimoines Privés (G.P.P), Direction Régionale des Finances Publiques, pris en sa qualité de curateur de la succession de Monsieur [V] [N] , Maitre [D] es-qualité de liquidateur de la société SOREVIM, Maitre [P] et la SAS Notaires Nemausus , l’Aful du [Adresse 9], le Cabinet Rivière Maubaret Rivière Borgia, la Caisse Régionale De Crédit Agricole Mutuel Du Languedoc à garantir aux époux [X] de toutes conséquences d’un redressement fiscal y compris les pénalités de retard,

— Déclarer responsable et condamner in solidum les intimés à savoir le Pôle de Gestion des Patrimoines Privés (G.P.P), Direction Régionale des Finances Publiques, pris en sa qualité de curateur de la succession de Monsieur [V] [N], Maitre [D] es-qualité de liquidateur de la société SOREVIM, Maitre [P], la SAS Notaires Nemausus, l’AFUL DU [Adresse 9], le Cabinet Rivière Maubaret Rivière Borgia, la Caisse Régionale De Crédit Agricole Mutuel Du Languedoc à réparer les préjudices des époux [X] soit 400 795 euros,

— Prononcer la nullité de l’adhésion des époux [X] à l’Aful du [Adresse 9],

— Inscrire au passif de la liquidation judiciaire de la Société Cabinet ABP représenté par Maitre [TD] [Z] es-qualité de liquidateur, leur créance à savoir la somme de 629 826 euros,

— Inscrire au passif de la liquidation judiciaire de la Société SOREVIM représentée par Maitre [D] es qualité de liquidateur, leur créance à savoir 717 765 euros

A titre subsidiaire,

— Si par extraordinaire, la Cour n’annulait pas les acquisitions, elle n’en devrait pas moins condamner in solidum les intimés à indemniser les concluants de la perte de loyers et des préjudices moral, financier et physique subis,

— Juger que les intimés ont commis de graves fautes professionnelles et des manquements graves à leurs obligations de conseil et d’information,

En tout état de cause:

Prononcer la déchéance des intérêts sur l’ensemble des prêts octroyés par la CRCAM du Langeudoc aux quatre concluants

— Ordonner pour chacun des appelants et pour chacun de leurs prêts la compensation entre le capital restant dû et les intérêts à rembourser par le Crédit Agricole au titre de la déchéance de chaque prêt

— Condamner le Crédit Agricole à payer la somme de 20 000€ à chacun des appelants à titre de dommages et intérêts pour violation du secret bancaire

Infirmer le jugement en ce qui concerne les dispositions de l’article 700 CPC et condamner in solidum les intimés le Pôle de Gestion des Patrimoines Privés (G.P.P), Direction Régionale des Finances Publiques, pris en sa qualité de curateur de la succession de Monsieur [V] [N], Maitre [D] es-qualité de liquidateur de la société SOREVIM, Maitre [G], la SCP [G] – Favre Taylaz, le Cabinet Rivière Maubaret Rivière Borgia, la CRCA du Languedoc à payer à chacun des concluants à savoir Monsieur [E], Monsieur [R], Monsieur [C] une indemnité de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC, à Monsieur et Madame [X] une indemnité de 15. 000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC

Débouter le Crédit Agricole de sa demande de condamnation de chacun des appelants à lui verser la somme de 15 000 € outre les dépens.

Débouter Maitre [G] et la SCP [G]-[G]-Favre Taylaz de sa demande de condamnation solidaire des appelants à leur verser la somme de 10 000 € outre les dépens.

Débouter Maitre [P] et la SAS Notaires Nemausus, de leur demande de condamnation de Monsieur et Madame [X] à leur verser respectivement la somme de 2 000 € et 3 000 outre les dépens.

Débouter la SCP Rivier Borgia Riviere Morlon & Associés de sa demande de condamnation solidaire des appelants à lui verser la somme de 7 000 € outre les dépens.

Condamner solidairement les intimés aux entiers dépens dont distraction au profit de Maitre Senmartin, avocat soussigné.

Condamner solidairement les intimés aux entiers dépens dont distraction au profit de Maitre Senmartin, avocat soussigné.

Par leurs conclusions remises au greffe le 25 avril 2025, la SCP [G]-[G]-Favre Taylaz et Maître [G] sollicitent la confirmation du jugement et demandent à la cour :

Subsidiairement, si la cour venait à réformer le jugement entrepris et que la SCP [G]-[G]-Favre Taylaz était condamnée à indemniser les appelants au titre de la restitution du prix de cession, condamner la Société SOREVIM, en sa qualité de venderesse, à la relever et garantir des sommes qui seraient mises à sa charge ;

Si contre toute attente et par extraordinaire, la SCP [G]-[G]-Favre Taylaz était condamnée à indemniser les appelants au titre du remboursement des travaux effectués, condamner la Société SOREVIM, en sa qualité de venderesse, à la relever et garantir des sommes qui seraient mises à sa charge.

— Inscrire au passif de la liquidation judiciaire de la société SOREVIM représentée par son liquidateur judiciaire, Maître [IU] [D], la créance de Maître [G] et de la SCP [G]-[G]-Favre Taylaz correspondant à toutes condamnations de SOREVIM à les relever et garantir au titre de la restitution du prix de cession et du remboursement des travaux,

En tout état de cause,

— Condamner solidairement les appelants à verser à la SCP [G]-[G]-Favre Taylaz la somme de 10.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner solidairement les appelants aux entiers dépens avec distraction faite au profit de Maître Gilles Lasry.

Par ses conclusions remises au greffe le 29 avril 2025, la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel du Languedoc demande à la cour de :

1) Pour Madame et Monsieur [X]

Concernant le lot 2 sis [Adresse 8], en cas d’anéantissement des prêts, condamner in solidum les époux [X] à restituer à la Caisse régionale de crédit agricole mutuel du Languedoc : Prêt n°G0375V012PR : 18 946,10 euros; Prêt n°G0376N010PR : 42.039,36 euros,

Concernant les lots 2,13,15 sis [Adresse 9] en cas d’anéantissement des prêts, condamner in solidum les époux [X] à restituer à la Caisse régionale de crédit agricole mutuel du Languedoc : Prêt n°01FCR014PR : 12.132,15 euros; Prêt n°01FCV3017PR : 42.638,97 euros.

A titre reconventionnel,

— Condamner les époux [X] chacun à payer à la Crcam du Languedoc le somme de 25 000 euros par application de l’article 700 code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens,

2) Sur l’action de Monsieur [E]

En cas d’anéantissement des prêts fixer la créance de restitution à la somme de : Prêt n°01DQ7K016PR : 12.908,44 euros ; Prêt n° 01EL1Y012PR : 39.411,80 € et rejeter la demande de condamnation de la Crcam du Languedoc à payer la somme de 10 000 euros par application de l’article 700 code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

A titre reconventionnel,

Condamner Monsieur [F] [E] à payer à la Crcam du Languedoc le somme de 25 000 euros application de l’article 700 code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

3) Sur l’action de Monsieur [R]

— En cas d’anéantissement des prêts fixer la créance de restitution à la somme de : Prêt n°G0375M012PR : 8.423,64 euros; Prêt n° G03743015PR : 44.130,45 euros,

— Rejeter la demande de condamnation de la Crcam du Languedoc à payer la somme de 10 000 euros par application de l’article 700 code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

A titre reconventionnel,

— Condamner Monsieur [R] à payer à la Crcam du Languedoc le somme de 25 000 euros par application de l’article 700 code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

4) Pour Monsieur [C]

— En cas d’anéantissement des prêts condamner Monsieur [C] à restituer à la Caisse régionale de crédit agricole mutuel du Languedoc les sommes suivantes : Prêt 01E4J5011PR : 48 191,60 euros ; Prêt 01E4M9012PR : 172.660,04 euros,

— Rejeter la demande de condamnation de la Crcam du Languedoc à payer la somme de 10 000 euros par application de l’article 700 code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

A titre reconventionnel,

— Condamner Monsieur [DL] [C] à payer à la Crcam du Languedoc le somme de 25 000 euros par application de l’article 700 code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par leurs conclusions remises au greffe le 05 mai 2025, Maître [P] et la SAS Notaires Nemausus demandent notamment à la cour de :

— Rabattre l’ordonnance de clôture,

— Déclarer recevable les conclusions de Maître [P] et de la SAS Nemausus venant aux droits de la SCP [P] [W],

— Infirmer le jugement,

— Prononcer la mise hors de cause de Maître [P], n’ayant pas reçu l’acte d’acquisition des époux [X] du 28 décembre 2006,

— Statuant à l’égard de la SCP [P] [W] devenue la SAS Notaires Nemausus, dans les limites de l’examen du seul acte de vente du 28 décembre 2006 concernant l’immeuble sis à [Adresse 9],

— Juger irrecevable car prescrite l’action des époux [X], par application de l’article 2224 du Code Civil,

— Confirmer en toutes ses autres dispositions le jugement

Subsidiairement, si la Cour infirmait le jugement,

— Débouter les époux [X] de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre Maître [P] et / ou la SAS Notaires Nemausus venant aux droits de la SCP [P] [W], en l’absence de toute faute et de tout manquement au devoir de conseil en relation de causalité avec un quelconque préjudice.

Très subsidiairement,

— Juger que si Maître [P] et la SAS Notaires Nemausus venant aux droits de la Scp [P] [W] étaient condamnés à indemniser les époux [X] au titre de la restitution du prix de cession et du remboursement des travaux, condamner la Société SOREVIM, en sa qualité de venderesse, à les relever et garantir des sommes qui seraient mises à leur charge,

— Inscrire au passif de la liquidation judiciaire de la société SOREVIM représentée par son liquidateur judiciaire, Maître [IU] [D], la créance de Maître [P] et de la SAS Notaires Nemausus venant aux droits de la SCP [P] [W] correspondant aux condamnations de la société SOREVIM à les relever et garantir au titre tant de la restitution du prix de cession que du remboursement des travaux,

En tout état de cause,

— Condamner solidairement les époux [X] ou tout succombant à payer à Maître [P] et la SAS Notaires Nemausus venant aux droits de la SCP [P] [W] la somme de 6 000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Par leurs conclusions remises au greffe le 30 avril 2025, la SCP rivière Borgia Rivière Morlon et Associés demandent à la cour de:

A titre liminaire,

— Debouter [F] [E], Monsieur [DL] [X] et Madame [L] [X], Monsieur [ZJ] [R] et Monsieur [S] [C] de leur demande d’irrecevabilité des conclusions notifiées le 25 avril 2025 par la SCP Riviere Borgia Riviere Morlon & Associés,

— Ordonner le rabat de la clôture du 29 avril 2025 et Declarer Recevable les présentes écritures ainsi que celles prises par les autres parties,

A titre principal,

— Confirmer le jugement du 9 mars 2021 en ce qu’il a :

«  Déclaré irrecevable comme prescrite l’action de monsieur [S] [C]

«  Déclaré irrecevables comme prescrites les demandes indemnitaires formées par les époux [L] et [DL] [X] par conclusions du 20 juin 2016 pour un retard de livraison constaté en 2007

— Débouté [F] [E], Monsieur [DL] [X] et Madame [L] [X], Monsieur [ZJ] [R] de l’ensemble de leurs demandes, tant principales que subsidiaires,

— Condamné in solidum [F] [E], Monsieur [DL] [X] et Madame [L] [X], Monsieur [ZJ] [R] et monsieur [S] [C], par application de l’article 700 du Code de procédure civile, à payer la somme de 5 000 euros à la SCP Riviere Borgia Riviere Morlon & Associés et a condamné les mêmes aux dépens,

A titre subsidiaire,

— Juger irrecevable l’action intentée par les appelants à l’encontre de la SCP Riviere,

— Dire et juger irrecevables car prescrites les demandes formées au titre de « la perte de chance de ne pas avoir fait un meilleur placement » et celles relatives aux « sommes (') utilisées pour cette opération financière désastreuse (et qui) aurait pu être placé sur un compte d’assurance vie »,

— Débouter les appelants de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de SCP Riviere,

En tout état de cause,

— Condamner la société SOREVIM représentée par Maître [D], mandataire judiciaire, pris en sa qualité de liquidateur judiciaire et la SELARL Brmj, représentée par Maître [LX], mandataire judiciaire pis en sa qualité de mandataire ad hoc, à garantir la SCP Riviere de toute condamnation relative à la restitution des prix de vente et du coût des travaux,

— Condamner in solidum [F] [E], Monsieur [DL] [X] et Madame [L] [X], Monsieur [ZJ] [R] et monsieur [S] [C] à payer la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner solidairement ou, le cas échéant, in solidum, les mêmes aux entiers dépens, dont distraction sera faite au profit de Maître Camille Fabre, qui pourra les récupérer dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

Malgré signification du 16 juillet 2021, l’Aful [Adresse 9] n’a pas constitué avocat.

Malgré signification du 19 juillet 2021, l’Aful [Adresse 8] n’a pas constitué avocat.

Malgré signification du 19 juillet 2021, la SCP [YL] [Z] n’a pas constitué avocat.

Malgré signification du 10 mai 2022, le Pôle de Gestion des Patrimoines Privés (G.P.P), Direction Régionale des Finances Publiques n’a pas constitué avocat.

Malgré signification du 4 juillet 2023, la S.E.L.A.R.L. BRMJ représentée par Maitre [K] [LX], mandataire judiciaire pris en sa qualité de mandataire ad hoc de la société SOREVIM, n’a pas constitué avocat.

Malgré signification du 3 juillet 2023, Maitre [IU] [D] mandataire judiciaire, pris en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société SOREVIM, n’a pas constitué avocat.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance le 29 avril 2025.

Pour un plus ample exposé des faits et des prétentions des parties, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux conclusions des parties.

MOTIFS

Sur le rabat de l’ordonnance de clôture.

Par conclusions du 29 avril 2025, les appelants sollicitent l’irrecevabilité des conclusions de la SCP Riviere Borgia Rivière Morlon & Associés pour tardivité puisque notifiées le 25 avril 2025.

Ces conclusions sont antérieures à l’ordonnance de clôture en date du 29 avril 2025 et les plaidoiries au 20 mai 2025 à 9 heures.

Il n’y a pas lieu de déclarer irrecevables ces écritures, et afin de respecter le principe du contradictoire, l’ordonnance de clôture est révoquée et l’affaire clôturée à l’audience de plaidoiries du 20 mai 2025.

A) la prescription de l’action de monsieur [S] [C]

Lors de l’assemblée générale du 05 novembre 2009, les acquéreurs savaient que suite à l’abandon du chantier par les entreprises, les travaux prendraient du retard et que ces aléas alourdiraient pour eux le prix de l’opération comme l’a déjà souligné le tribunal Judiciaire de Paris le 18 avril 2019 dans le cadre d’un litige identique portant sur cette même ASL de la [Adresse 34], relativement à une assignation délivrée en août 2016,

(concomitamment aux conclusions d’intervention de Monsieur [C] (pièce n°27)) : « le dommage s’est concrétisé dans son ampleur au cours de l’année 2009 ».

Cette connaissance d’une situation qui frôle l’impéritie a conduit à la décision d’assigner la société Structures et Bâtiments, défaillante lors de cette assemblée générale, ainsi comme l’a développé le premier juge, le point de départ de la prescription doit être fixé au 5 novembre 2009 et l’action de monsieur [C] introduite par conclusions d’intervention volontaire du 08 juin 2016, est prescrite donc irrecevable.

B) La prescription concernant les demandes indemnitaires additionnelles des époux [X]

Il convient de reprendre la chronologie des faits ;

Les époux [X] ont acquis :

— Un appartement le 28 décembre 2006 [Adresse 33] à [Localité 28] s’agissant de la vente d’un immeuble achevé en copropriété.

— Un appartement le 27 décembre 2007, [Adresse 8] à [Localité 28] dont le marché de travaux prévoyait une durée de chantier de 12 à 18 mois, le permis de construire accordé à l’AFUL le 9 septembre 2008 et le démarrage des travaux commencé par ordre de démarrage AFUL le 14 avril 2009.

Le retard de livraison a été acté dès le 27 avril 2009 avec lettre de résiliation du marché le 28 mai 2009, le retard doit être constaté à partir de cette date ainsi la demande indemnitaire de ce chef, formée en 2016, est donc atteinte par la prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil.

Ils seront déclarés irrecevables.

C) Sur la demande principale en nullité des contrats de vente (hors M. [C])

L’article 1116 du code civil, applicable au cas d’espèce, précise : " le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man’uvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces man’uvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Il ne se présume pas et doit être prouvé. "

Dès lors le dol doit être démontré entre les parties aux contrats de vente et notamment la SOREVIM, venderesse, ou son mandataire commercialisateur, M. [N].

Dés lors, les moyens de nullité des contrats de vente tirés de comportements dolosifs, ou des réticences dolosives, reprochés à la banque, aux notaires, à la SCP Riviere, au cabinet ABP, aux AFUL sont insusceptibles de fonder une action en nullité, car tout à la fois ils ne sont pas parties au contrat de vente, et en estimant qu’ils aient concourru aux dols, il conviendra de le démontrer et plus précisement qu’ils aient un lien juridique avéré et constant avec les man’uvres dolosives invoquées: l’intervention des diverses parties à la construction ne rendent pas automatiquement les manoeuvres dolosives prétendues imputables à chacune de ces parties, aucune entente préalable dolosive n’est rapportée.

Par ailleurs, les man’uvres ou réticences dolosives imputables au vendeur, la SARL SOREVIM, ou à monsieur [V] [N] en sa qualité de mandataire commercialisateur et son réseau de sociétés: ERIMH, SORECIF, Structures et Batiments peuvent aussi fonder une demande en nullité des contrats de vente. Il sera noté pour mémoire que seule la société SARL SOREVIM et M. [V] [N] font l’objet de cet appel et de cette procédure ainsi les retards de travaux qui pourraient être imputés aux entreprises ne sont pas plus présents à l’instance.

Les demandeurs expliquent que les man’uvres pour les inciter à contracter vont bien au-delà du simple discours commercial et évoquent plusieurs dols :

Premier dol : l’opacité de la rémunération de M. [N]

Il sera donc examiné le premier moyen des demandeurs, le principal dol serait « d’avoir mis en place un système ponctionnant les prix de vente, ce qui ne permettait pas de faire les travaux ».

Il s’avère que M. [N] était conseil en défiscalisation puisqu’il a démarché les 4 concluants aux fins d’investir dans des biens en loi Malraux, il était d’ailleurs associé de la société SORECIF qui a perçu des commissions d’apporteur d’affaire et de la société ERIMH, attributaire du marché de travaux pour le [Adresse 9] et aussi dans la société Structures et Bâtiments pour l’immeuble [Adresse 8].

Il est tout aussi exact que M. [N] a été reconnu coupable par le tribunal correctionnel de Nîmes en 2017 d’ altération frauduleuse de la vérité dans un écrit et condamné à ce titre à rembourser à l’AFUL du [Adresse 9] la somme de 201 903,64 € .

Ces faux constituent effectivement un détournement de plus de 200 000 € ttc au titre de commissions sur un budget travaux de 853 176 € ttc, soit près de 25% du budget total des travaux, et grevaient l’opération immobilière.

pour les lots du [Adresse 8] :

Par ailleurs STRUCTURES ET BÂTIMENTS a reconnu avoir payé la somme de 152 299,75 € ttc toujours au titre de ces commissions à la société SORECIF dont Monsieur [N] est l’associé majoritaire, somme qu’il convient de mettre en relation avec le budget travaux de 608 464 € ttc, soit près de 25% du budget total des travaux.

Cette situation, au moment de la signature du contrat de vente, était inconnue des acquéreurs et n’a été révélée que par la suite des investigations notamment pénales, dès lors il est impossible de les qualifier de dol, c’est-à-dire de man’uvres ayant pour effet de faire signer le contrat, il s’agit plutôt d’une extorsion au détriment de l’AFUL et de la société Structures et Batiments.

Deuxième dol : pour obtenir leur consentement, Monsieur [N] n’aurait pas hésité à recourir à une simulation financière qui omettait de mentionner que le bénéfice du dispositif financier et fiscal n’était acquis que si les travaux de réhabilitation étaient menés à leur terme pour que le bien soit loué et sur la base de simulations financières erronées en terme de rentabilité locative.

Il s’agirait d’une réticence dolosive. Toutefois la vente est intervenue avec la société SOREVIM dans la cadre d’un immeuble à rénover mais sans mention du dispositif Malraux de défiscalisation. Cet oubli de M. [N] qui multipliant les arguments de vente aurait obtenu la signature du contrat de vente doit être l’élément essentiel du consentement au contrat. Il se trouve que les acquéreurs avaient une motivation principale qui était la défiscalisation pour acquérir ces logements et ils ne démontrent, à aucun stade de leur raisonnement, que ces appartements étaient achetés dans l’unique perspective financière de location ainsi les mensonges, surévaluations de location, (contrat fragile en terme de certitude de rentabilité et de certitude de paiement des loyers) ne sont pas déterminants dans la signature du contrat.

Troisième dol : il est reproché à monsieur [N] et la société SOREVIM de s’être abstenus de dire aux acquéreurs qu’en réalité le premier engagement des travaux signé lors de la réservation des lots n’était qu’une première étape.

Au moment de la signature de cet engagement des travaux, les statuts de I’AFUL à laquelle chacun doit adhérer ne leur sont pas remis. Or, les statuts de I’AFUL en application de l’article R 313-28 du code de l’urbanisme organise un engagement tant personnel que solidaire des membres de l’association à poursuivre l’opération de restauration jusqu’à son complet achèvement.

Il sera remarqué que sur ce point ce sont les AFUL et leurs décisions collectives qui ont choisi de débloquer 50% des fonds à la signature du contrat de travaux. Les statuts de ces AFUL ont été décidés lors d’assemblées générales auxquelles tous les appelants-investisseurs ont participés afin d’aboutir à une rénovation complète de l’immeuble bâti, alors que le prix d’achat des appartements correspondait à un immeuble nécessitant une réfection complète du fait de son mauvais état.

En conséquence aucun dol ne peut être invoqué au stade du contrat de vente.

Enfin par définition, les investisseurs utilisant les modalités de défiscalisation de la loi Malraux, ne peuvent prétendre ignorer le fonctionnement général de ce dispositif.

Quatrième dol : Il aurait consisté selon les demandeurs à leur avoir caché les rapports financiers et les liens contractuels qui existaient entre les différents intervenants. À aucun moment, les acquéreurs n’ont pu imaginer que ces intervenants (banque, notaires, cabinet "avocats RIVIERE, société Structures et Batiments, cabinet ABP,…) ne leur donneraient pas un conseil indépendant.

Cette remarque impute un dol à l’intégralité des intervenants à cette opération d’investissement immobilière, en quelque sorte un dol collectif.

Or, il s’avère que la société SOREVIM, venderesse, n’était tenue d’aucune obligation d’information sur l’étendue et les obligations du dispositif Malraux, quant aux autres intervenants à l’opération 'loi Malraux', il sont soit intervenu postérieurement à l’achat ( les AFUL), soit ils n’étaient pas informé de la mise en 'uvre des opérations de défiscalisation.

Enfin, M. [N] présent aux actes en qualité de gérant de la SARL SOREVIM, il ne peut être prétendu que chacun des investisseurs ne le connaissait pas, aucune dissimulation n’est rapporté et encore moins rien ne démontre que, même informés des liens existant entre certains intervenants, les acquéreurs n’auraient pas contracté.

Sur le dol, le jugement de première instance sera confirmé.

D) Sur les demandes au titre des articles 1382 et 1147 et 1184 du code civil,

Les appelants estiment que M. [N] aurait commis de multiples fautes dans son obligation de conseil dans la commercialisation des immeubles.

Il sera relevé que M. [N] ne se présentait pas comme un agent immobilier mais comme le reconnaissent les appelants en page 54 de leurs conclusions, comme conseil indépendant. En réalité il disposait de plusieurs qualités : marchand de biens dans le cadre de la SOREVIM, conseiller financier indépendant dans le cadre de la SORECIF, puis associés des sociétés de rénovation immobilière ERIMH.

Il est donc bien évident que plus des relations d’affaires entre ces entités, celles-ci étaient organiquement liées par la participation de M. [N]. Toutefois cette situation ne nous informe pas sur l’étendue ou le défaut de conseil de M. [N] dans le cadre de cette opération Malraux qui n’est pas une VEFA, et le suivi des travaux incombait aux AFUL et enfin le lien de causalité avec les indemnités sollicitées

La faute doit encore être en lien avec le préjudice sollicité dans le délai de prescription prévu de 5 ans.

a) concernant les époux [X]

Sur l’immeuble [Adresse 8]

Ainsi dans ce type d’opération, la chronologie recouvre une importance capitale, notamment au regard de la prescription de 5 ans prévu par l’article 2224 du code civil.

La livraison de l’immeuble étant prévue pour 2007, le retard est par définition constaté à partir cette période, toute demande indemnitaire formée en juin 2016, est donc atteinte par la prescription quinquennale

Sur l’immeuble [Adresse 9]

En l’espèce, les consorts [X] ont régularisé le contrat de vente le 21 novembre 2006 avec une livraison prévue en 2007, or à cette date les consorts savaient ne pouvoir louer, donc le délai de prescription expirait avant fin 2012, or les demandes additionnelles datent du 8 juin 2016.

Il convient de constater la prescription des actions des époux [X] tant au titre de l’article 1384 du code civil que 1147 du code civil.

b) concernant M. [R] et M. [E] sur le fondement de l’article 1184 du code civil

Les moyens développés concernant ces demandes sont fondés sur l’absence de livraison ( page 32 à 34 des conclusions) et donc l’article 1184 du code civil visé au dispositif desdites conclusions.

*Pour M. [R], la date d’acquisition de l’appartement date du 29 décembre 2006 pour un appartement situé [Adresse 8] à [Localité 28] et expose que son bien n’a pas été livré, toutefois il sera remarqué que ne s’agissant pas d’une Vente en l’Etat Futur d’Achèvement, la rénovation devait être conduite par les acquéreurs dans le cadre d’une AFUL

* Pour M. [E], la vente est en date du 17 décembre 2017, il sera remarqué aussi que la rénovation devait se faire sous sa conduite par l’intermédiaire d’une AFUL.

Il n’y a donc pas de défaut de livraison dans ce contexte de défiscalisation Malraux à l’égard du vendeur, du notaire, de la banque et des AFUL dont chacun était membre. La délivrance du bien immobilier a été immédiate lors de la signature de la vente.

i) faute de M. [N]

Le préjudice résultant d’un défaut de conseil s’analyse en une perte de chance de ne pas contracter, laquelle, d’une part, se concrétise au moment de la conclusion du contrat, d’autre part ne se quantifie pas à hauteur de l’intégralité des préjudices résultant de la conclusion du contrat.

Il s’agirait d’une faute d’avoir exagéré les avantages attendus par les investisseurs sur le plan fiscal et/ou en termes de rentabilité globale, toutefois l’opération s’est révélée impécunieuse, non du fait d’un défaut de conseil, mais de la mauvaise exécution des travaux de rénovation, situations pour lesquelles les AFUL ont engagé des procédures civiles.

Dès lors, aucune imputabilité et préjudice n’entre en lien causal avec cet éventuel défaut de conseil.

ii) Sur la responsabilité de la société SOREVIM :

Les appelants reprochent à la SOREVIM de ne pas avoir choisi le régime juridique du VEFA et de décrire des man’uvres caractéristiques de l’abus de confiance. Toutefois compte tenu du prix d’achat des appartements et de la nécessité de faire d’importants travaux de rénovation, les acquéreurs se sont adjoints un cabinet conseil, le cabinet Riviere, spécialiste dans la défiscalisation Loi Malraux, selon lettre de mission. Cette situation ne saurait être reprochée à la SOREVIM.

iii) Sur la responsabilité des notaires :

Les observations du premier juge restent saillantes : Les acquéreurs reprochent aux notaires un défaut de conseil sur l’obligation de prévoir une garantie d’achèvement et sur l’opportunité économique et les risques de l’opération. Toutefois, ceux-ci n’étaient saisis que de la vente d’immeuble en l’état, détachée de toute opération de défiscalisation ou d’engagement de travaux.

Les notaires instrumentaires n’étaient tenus d’aucune obligation spécifique de conseil.

Mais simplement s’ assurer l’efficacité de l’acte de vente. Il n’est pas démontré ni même allégué de manquement à cet égard.

La responsabilité des notaires aussi bien de Maître [P] et la SAS notaires Nemausus que la SCP [G]-[G]-Favre Taylaz n’est donc pas engagée.

iiii) Sur la responsabilité de la banque, le Crédit Agricole:

Il serait reproché à la banque un défaut de conseil voire une collusion avec M. [N].

Rappel doit être fait que la banque, en sa qualité de dispensateur de crédit, n’a pas à s’immiscer dans les affaires de ses clients, pas plus qu’elle n’a à se renseigner sur le projet à financer ni à vérifier sa viabilité.

Le banquier dispensateur de crédit n’est pas investi d’une mission de conseil en investissement relativement à l’opération financée et doit simplement s’assurer de la capacité de remboursement de l’emprunteur, ce qui a été parfaitement réalisé.

Enfin le contrat de prêt était très simple, les conditions financières claires et lisibles, le tableau d’amortissement renseigne sur la mensualité.

L’accessibilité de l’information relative à la charge mensuelle de remboursement est donc parfaitement maîtrisée par l’emprunteur.

L’action en responsabilité dirigée contre la banque ne peut donc prospérer.

iiiii) Sur la responsabilité des AFUL :

Il est reproché aux AFUL de ne pas avoir exécuté les travaux dans les délais-requis, d’avoir avancé des fonds aux maîtres d''uvre sans contrôler leur solvabilité et leur capacité à exécuter les travaux, de n’avoir pas exercé un suivi efficace des divers intervenants sur le chantier.

Il sera mentionné que chacun des appelants était membre des AFUL, mais toutefois ceux-ci estiment que le Cabinet Riviere est désigné comme 'dirigeant de fait de l’AFUL’ qu’il aurait gérée « en lieu et place de ses membres ».

Il est reproché aux AFUL soit l’AFUL de la [Adresse 34] et l’AFUL de la [Adresse 33] de ne pas avoir exécuté les travaux dans les délais requis et d’ avoir avancé des fonds aux maîtres d''uvre sans contrôle à la fois de leur solvabilité et de leur capacité à exécuter les travaux ou encore de ne pas avoir sécurisé l’execution des condamnations civiles de la société Structures et Bâtiments condamnée au paiement de la somme de 272 394 euros par le TGI de Nîmes.

Ces éléments mentionnés ne sont pas explicités, la responsabilité invoquée étant celle du cabinet [G] qui aurait animé, dirigé et géré chaque AFUL.

Dès lors les AFUL seront mis hors de cause.

E) Sur la responsabilité du Cabinet RIVIERE et du Cabinet ABP :

Le cabinet Riviere

Il convient de noter que concernant l’action des époux [X], celle-ci est prescrite (cf infra).

Pour l’immeuble situé [Adresse 8] (acquisition de Monsieur [R], Monsieur [E])

Il est reproché au Cabinet Riviere des fautes tant dans la constitution de l’ AFUL que dans l’exercice de leur mission de maîtrise d''uvre juridique, mais il lui est fait grief avant tout ,ayant la qualité d’avocat, d’avoir failli à son devoir de conseil vis-à-vis des membres de I’AFUL sur la portée de leur engagement.

Il convient de souligner qu’aucun contrat ne lie le Cabinet Riviere à chacun des demandeurs. La relation contractuelle concerne le cabinet RIviere et les AFUL, dans le cadre de lettres de mission en date du 18 avril et 24 novembre 2006.

Il s’agit, à la lecture de ces lettres toutes deux identiques, pour le cabinet Riviere de fournir une assistance relative aux aspects fiscaux avec pour mission de respecter les dispositions d’urbanisme et fiscales de la loi Malraux (respect des impératifs d’urbanisme, respect des règles tenant notamment à la réalisation des travaux par les investisseurs eux- mêmes en qualité de maîtres de l’ouvrage, respect des aspects comptables directement liés à l’objectif fiscal: date des décaissements par rapport à l’année d’imputation fiscale…

La mission consiste donc à respecter les normes fiscales et d’urbanisme pour obtenir l’avantage de la défiscalisation ce qui exclut toute maitrise d''uvre voire même une immixtion dans le choix des intervenants à l’acte de construire ce qui doit être souligné car l’intervention du cabinet Riviere a été postérieure aux engagements des demandeurs.

Dès lors , la mission du Cabinet Riviere ne s’étendait ni à la maîtrise d''uvre technique, ni au conseil juridique et fiscal aux membres de l’AFUL pris individuellement, donc aucun conseil quant au choix de l’investissement n’incombait au cabinet Riviere. La discussion au sujet de la vérification d’une assurance décennale des entreprises, est aussi hors sujet, puisqu’aussi bien à défaut d’une réception des travaux, celle-ci ne trouve pas à s’appliquer mais encore cette obligation repose sur la maitrise d''uvre technique, ou l’architecte, absents dans cette instance, la lettre de mission du cabinet Riviere étant exclusive de tout suivi de chantier.

Au surplus, les demandeurs ne rapportent pas la preuve d’une réclamation ou une demande d’éclaircissement auprès de la SCP Riviere, et les investisseurs connaissaient le dispositif spécifique Malraux puisque membres d’une AFUL et du principe de fonctionnement : acquisition de l’immeuble, constitution d’une AFUL qui passe les marchés de travaux.

Le cabinet ABP

Lors de l’assemblée générale du 30 novembre 2006, l’Association a, à l’unanimité de ses membres, agrée les termes de la mission de la SCP Riviere et a désigné celle-ci comme unique personne habilitée à instrumenter le compte bancaire de l’association et ce avec faculté de délégation.

Le 15 décembre 2006, l’avocat, comme il y était ainsi expressément autorisé, a immédiatement délégué l’exécution de ce mandat à une société d’administrateurs de biens, la société ABP.

Ainsi aucun contrat ne lie le cabinet ABP à chacun des demandeurs.

La relation contractuelle concerne le Cabinet ABP et les AFUL, dans le cadre de mandats de gestion.

Dans le cadre desdits mandats, le Cabinet Riviere a notamment délégué au Cabinet ABP, administrateur de biens, la tenue du compte bancaire des AFUL, comme il y était autorisé par l’assemblée générale.

Les paiements effectués par la Cabinet ABP l’ont été conformément aux décisions des assemblées générales et des stipulations contractuelles liant les AFUL à l’architecte et à l’entrepreneur.

D’un point de vue fiscal, les appelants savaient en effet parfaitement qu’ils avaient tout intérêt à (et même qu’ils devaient) régler des acomptes importants, et ce même si les travaux n’avaient pas encore débuté afin de s’inscrire dans le cadre d’un dispositif fiscal (Loi n° 62-903) : les sommes réglées venaient ainsi en déduction des revenus imposables (article 156 3° du CGI). Ainsi ce ne sont pas ces paiements aux fins de défiscalisation qui ont abouti à ce fiasco immobilier mais le fait que les AFUL, dont les appelants étaient membres, qui devaient s’assurer de la bonne exécution des travaux.

Ainsi les comptes ont été approuvés par l’assemblée générale le 25 septembre 2008, le 08 février 2010, le 16 juin 2011 et le 17 avril 2012 et dès lors ces approbations valent renonciation expresse à remettre en cause, les conditions d’exécution du mandat.

In fine, les appelants ne contestent pas avoir pu bénéficier de l’avantage fiscal, mais évoquent un risque de redressement fiscal qui, depuis toutes ces années, ne s’est pas réalisé ou à tout le moins aucun document à ce sujet n’est apporté.

En considération de ces éléments, les demandes indemnitaires formées tant à l’encontre du Cabinet Riviere et que du Cabinet ABP (en ce qui le concerne par inscription au passif de la liquidation judiciaire) seront rejetées.

F) Sur les actions de la part de l’ensemble des appelants à l’encontre de la Banque pour non respect des dispositions du code de la consommation et de violation du secret bancaire

Il est aussi reproché à la banque le non-respect des dispositions de L 312-10 et L 312-33 du code de la consommation.

Sur ce point, la prescription de cinq ans prévue par l’article L 110-4 du code de commerce doit s’appliquer aménagée par les dispositions de l’article 26 de la loi du 17 juin 2008, ce qui aboutit à une date de prescription au 19 juin 2013, dès lors cette prescription s’applique, la demande additionnelle en date du 20 juin 2016 étant tardive.

Il est aussi reproché à la banque le violation du secret bancaire et il est sollicité une somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour chacun des appelants.

Cette action se fonde sur une lettre 30 mars 2008 émanant de leur mandataire et conseil en gestion de patrimoine Mme [T] qui indique qu’elle a pris contact avec le Crédit Agricole de [Localité 15].

Cette demande effectuée à titre additionnel par conclusions du 20 juin 2016 est aussi prescrite depuis le 19 juin 2013.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

M. [F] [E] , Monsieur [DL] [X] et Madame [L] [X], Monsieur [ZJ] [R] et Monsieur [S] [C] seront condamnés à payer, au titre de l’article 700 du code de procédure civile , les sommes suivantes :

—  5 000 euros à la SCP Riviere Borgia Riviere Morlon & Associés

—  5 000 euros à la SCP de Notaires [I] [G] – [Y] [G] – [O] Favre-Taylaz

—  5 000 euros à la Caisse Régionale du Crédit Agricole Mutuel du Languedoc

Condamne les époux [DL] [X] et Mme [L] [X] à payer à Me [P] et la SAS Nemausus la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne in solidum, M. [F] [E], Monsieur [DL] [X] et Madame [L] [X], Monsieur [ZJ] [R] et Monsieur [S] [C] aux entiers dépens, dont distraction sera faite au profit de Maître Camille Fabre et M. Gilles Lasry.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Déclare recevable Maître [P] et la SAS NOTAIRES NEMAUSUS venant aux droits de la SCP [P] [W] en son appel incident du jugement du Tribunal Judiciaire de Montpellier rendu le 9 mars 2021,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement du Tribunal de Grande Instance de Montpellier en date du 9 mars 2021.

Condamne M. [F] [E], Monsieur [DL] [X] et Madame [L] [X], Monsieur [ZJ] [R] et Monsieur [S] [C] à payer, au titre de l’article 700 du code de procédure civile , les sommes suivantes :

—  5 000 euros à la SCP Riviere Borgia Riviere Morlon & Associés

—  5 000 euros à la SCP de Notaires [I] [G] – [Y] [G] – [O] Favre-Taylaz

—  5 000 euros à la Caisse Régionale du Crédit Agricole Mutuel du Languedoc

Condamne les époux [DL] [X] et Mme [L] [X] à payer à Me[P] et la SAS Nemausus la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne in solidum, M. [F] [E], Monsieur [DL] [X] et Madame [L] [X], Monsieur [ZJ] [R] et Monsieur [S] [C] aux entiers dépens, dont distraction sera faite au profit de Maître Camille Fabre et M. Gilles Lasry.

Le greffier, Le président,