18/09/2025

ARRÊT N° 451/2025

N° RG 24/01701 – N° Portalis DBVI-V-B7I-QHJL

SG/KM

Décision déférée du 24 Avril 2024

Juge de l’exécution de [Localité 8]

( 24/00971)

SELOSSE

S.A.S. SOS MICROPHONE

C/

[C] [M]

[P] [S]

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU DIX HUIT SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

S.A.S. SOS MICROPHONE

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Louis THEVENOT de la SELEURL LT AVOCAT, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEES

Monsieur [C] [M]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représenté par M^e Laurie GARRIC de la SELAS AGN AVOCATS TOULOUSE, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [P] [S]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représenté par M^e Laurie GARRIC de la SELAS AGN AVOCATS TOULOUSE, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant S. GAUMET, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCEDURE

Pour l’exploitation de son activité de réparation d’ordinateurs et téléphones, la SAS SOS Microphone, venant aux droits de la SAS Infophone Saint Michel par suite d’un changement de dénomination sociale, est devenue titulaire d’un bail à usage commercial consenti par la SCI Les Lices le 1er février 2013 pour une durée de 9 années, portant sur un local constituant le lot N°108 d’un ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Adresse 9], dont M. [C] [M] et M. [P] [S] sont devenus propriétaires suivant acte authentique du 19 mai 2016, prenant ainsi la qualité de bailleurs.

À la suite de loyers restés impayés à compter du mois d’août 2022, les bailleurs ont mis en oeuvre une procédure en référé en vue d’obtenir la résiliation du bail et l’expulsion de la société preneuse.

Par ordonnance rendue le 18 avril 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse a :

— constaté la résiliation du bail liant M. [C] [M] et M. [P] [S] et la SAS SOS Microphone, avec effet au 17.12.2022,

— condamné la SAS SOS Microphone à payer par provision à M. [C] [M] et M. [P] [S] la somme de 4 914,65 euros à valoir sur les arrérages de loyer et charges arrêtés au mois de mars 2023 inclus,

— ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire permettant la continuation du contrat de bail,

— accordé à la SAS SOS Microphone un délai pour se libérer de sa dette en principal, frais et intérêts, moyennant le versement, en sus du loyer courant, de 8 mensualités de 546,07 euros et une 9ème mensualité égale au solde restant dû, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision,

— dit que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges

puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu,

— dit qu’en cas de nouvelle défaillance de la locataire dans le respect de ses obligations locatives et des délais de paiement ainsi accordés, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire actuellement suspendue reprendra son

plein et entier effet, entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail, et permettant à M. [C] [M] et M. [P] [S] de poursuivre l’expulsion de la SAS SOS Microphone, ainsi que celle de tous les occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique,

— dit que le sort des biens meubles demeurant dans les lieux après l’expulsion suivra les dispositions du code des procédures civiles de l’exécution,

— précisé qu’en cas de respect des obligations susvisées, la clause de résiliation sera réputée

n’avoir jamais joué,

— condamné à titre provisionnel, en cas de déchéance du bénéfice des délais de paiement, la SAS SOS Microphone, à payer à M. [C] [M] et M. [P] [S] à compter du

17.12.2022 une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges dûment justifiées et à régler à leur échéance normale jusqu’à la libération effective des lieux,

— débouté M. [C] [M] et M. [P] [S] de leur demande visant à ce que le dépôt de garantie leur demeure acquis en application des dispositions du contrat de bail,

— condamné la SAS SOS Microphone à payer à M. [C] [M] et M. [P] [S] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SAS SOS Microphone aux dépens, y compris le coût du commandement de

payer du 17.11.2022.

Cette ordonnance a été signifiée par M. [C] [M] et M. [P] [S] à la SAS SOS Microphone suivant acte de commissaire de justice du 27 avril 2023 remis à un responsable au siège de la société.

Par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2024, M. [C] [M] et M. [P] [S] ont fait délivrer à la SAS SOS Microphone un commandement de quitter les lieux dans le délai d’un mois, délivré à un responsable au siège social.

Par exploit de commissaire de justice du 19 février 2024, la SAS SOS Microphone a fait assigner M. [C] [M] et M. [P] [S] devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Toulouse, en nullité du commandement de quitter les lieux, subsidiairement afin de se voir accorder un délai de 12 mois pour quitter les lieux et obtenir la condamnation des propriétaires au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire rendu le 24 avril 2024, le juge de l’exécution a :

— validé le commandement de quitter les lieux du 30 janvier 2024,

— homologué l’accord passé entre les parties selon lequel un délai de grâce de 12 mois sera accordé à la SAS SOS Microphone pour quitter les lieux,

— dit n’y avoir lieu à condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— laissé les dépens à la charge de la SAS SOS Microphone,

— débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire.

Pour statuer ainsi, le premier juge a relevé que le commandement de quitter les lieux était régulier dès lors que la société SOS Microphone avait été défaillante dans le paiement des mensualités prévues au moratoire après la 5ème de ces mensualités et que les parties avaient trouvé un accord pour que la société occupante bénéficie d’un délai de 12 mois pour libérer les lieux.

Par déclaration du 17 mai 2024, la SAS SOS Microphone a relevé appel de ce jugement en critiquant l’ensemble de ses dispositions.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières écritures du 12 mai 2025 prises au visa de l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution, la SAS SOS Microphone demande à la cour de :

— Infirmer le jugement rendu le 24 avril 2024 par le juge de l’exécution de [Localité 8] en ce qu’il a validé le commandement de quitter les lieux, signifié à la SAS SOS Microphone le 30 janvier 2024 à la requête de M. [C] [M] et M. [P] [S],

Statuant à nouveau,

À titre principal,

— juger que M. [C] [M] et M. [P] [S] ne bénéficient pas d’une décision de justice ordonnant l’expulsion de la SAS SOS Microphone,

— prononcer la nullité du commandement de quitter les lieux, signifié à la SAS SOS

Microphone le 30 janvier 2024 à la requête de M. [C] [M] et M. [P] [S],

Si la Cour devait maintenir la validité du commandement de quitter les lieux, signifié à la SAS SOS Microphone le 30 janvier 2024, elle confirmera la décision dont appel pour le surplus et décidera de :

— Homologuer l’accord des parties,

En conséquence,

— Accorder un sursis à expulsion d’une durée de douze mois à la SAS SOS Microphone à compter de l’arrêt à intervenir,

En tout état de cause,

— débouter M. [C] [M] et M. [P] [S] de leurs demandes,

— condamner M. [C] [M] et M. [P] [S] à payer en cause d’appel à la SAS SOS Microphone la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [C] [M] et M. [P] [S] au paiement des entiers dépens.

Au soutien de sa demande d’infirmation de la décision entreprise, la SAS SOS Microphone expose avoir été empêchée de régler certaines mensualités en raison d’un blocage de son compte bancaire, qu’elle a immédiatement effectué un virement dès que ce blocage a disparu, qu’au 30 janvier 2024 elle n’était plus débitrice d’aucune somme, qu’elle a régularisé le loyer du mois de janvier 2024 le 03 février suivant, que ses difficultés financières résultent d’une perte de chiffre d’affaire en lien avec une perte de clientèle en raison des travaux d’ampleur mis en oeuvre [Adresse 7], ce dont atteste son expert-comptable et a également été préjudiciable à de nombreux commerçants exerçant sur la même artère, qu’elle est désormais parfaitement à jour du paiement des sommes réclamées, ce qui rend sans objet le commandement de quitter les lieux litigieux. Elle estime que les intimés entendent la voir libérer les lieux sans avoir à lui verser une indemnité d’éviction.

À titre subsidiaire, elle indique qu’un délai de 12 mois pour quitter les lieux est indispensable à la survie et à la pérennité de son commerce, afin de lui permettre de retrouver un local aux caractéristiques comparables et pour un loyer similaire et de prévenir sa clientèle qui la consulte depuis 10 ans.

Dans leurs dernières écritures du 11 juillet 2024 prises au visa de l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution, M. [C] [M] et M. [P] [S] demandent à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel en date du 24 avril 2024,

Et, y ajoutant,

— condamner la SAS SOS Microphone à payer à M. [C] [M] et M. [P] [S] la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’articles 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour conclure à la confirmation de la décision entreprise, Messieurs [M] et [S] exposent que les 6ème et 7ème mensualités prévues dans le moratoire déterminé par l’ordonnance de référé du 18 avril 2023 n’ont pas été respectées, ce qui a justifié la délivrance du commandement litigieux, que si la SAS SOS Microphone a effectué des virements bancaires le jour de la délivrance du commandement, elle restait débitrice, ce qui caractérisait une défaillance de sa part et la clause résolutoire avait déjà repris son plein effet antérieurement à la délivrance de cet acte. Elle souligne que le délai de grâce de 12 mois accordé à la SAS SOS Microphone a commencé à courir le 24 avril 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la validité du commandement de quitter les lieux

En application de l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution, sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

Selon les termes de la décision ayant constaté la résiliation du bail commercial et ordonné l’expulsion de la locataire mais suspendu les effets de la clause résolutoire, le maintien du bénéfice des effets de cette suspension au profit de la SAS SOS Microphone était conditionné au respect de sa part d’un échéancier destiné à solder l’intégralité de l’arriéré locatif en principal, frais et intérêts par le versement de 9 mensualités, dont la première dans le mois suivant la signification de l’ordonnance. Il est établi que cette signification est intervenue le 27 avril 2023 de sorte, qu’en l’absence de formulation plus précise, la première mensualité devait être payée au plus tard le 27 mai 2023 et les suivantes au plus tard le 27 de chaque mois jusqu’en décembre 2023. Ces versements devaient intervenir en sus du loyer courant.

Selon l’extrait de compte locataire non contesté produit par les bailleurs arrêté au 06 février 2024, la première mensualité a été versée le 30 mai 2023, ce qui n’a donné lieu à aucune critique de la part des bailleurs. L’échéancier a été respecté jusqu’à la mensualité du mois d’août 2023. Celles de septembre et novembre n’ont pas été réglées à l’échéance, celle d’octobre ne l’a été que partiellement. La mensualité de décembre a été réglée.

La société appelante ne verse aux débats aucun élément au soutien de son affirmation selon laquelle son compte bancaire aurait connu un blocage. Les bailleurs, qui ne sont pas l’associé du preneur, ne peuvent avoir à supporter les conséquence de la gêne occasionnée par les travaux entrepris [Adresse 6] et de la baisse d’activité et de chiffre d’affaire intervenue sur la période août 2023-janvier 2024 survenue selon l’expert-comptable de la société.

Ainsi, trois mensualités de l’échéancier sont restées totalement ou partiellement impayées, ce qui s’analyse en une nouvelle défaillance de la SAS SOS Microphone, laquelle a eu pour effet de rendre la dette immédiatement exigible dès le premier impayé, d’anéantir les effets de la suspension de la clause résolutoire et d’entraîner la résiliation immédiate du bail. La régularisation des trois échéances impayées par des virements opérés le 30 janvier 2024 dont il n’est pas contesté qu’ils sont intervenus après la délivrance du commandement n’est pas de nature à caractériser le respect de l’échéancier et ils n’ont pu faire revivre la suspension des effets de la clause résolutoire. Ces virements, même additionnés à ceux effectués jusqu’au 03 février 2024 en paiement du loyer courant, n’ont pas éteint la dette locative, qui s’élevait à cette dernière date à la somme de 2 159,12 euros.

Au 30 janvier 2024, les bailleurs étaient donc fondés à sa prévaloir de l’acquisition des effets de la clause résolutoire et à faire délivrer à la société occupante le commandement d’avoir à quitter les lieux litigieux. Le fait que la SAS SOS Microphone soit à jour de paiement au 05 mai 2025 ainsi qu’il ressort du décompte locataire qu’elle produit, ne peut avoir aucun effet rétroactif sur la suspension des effets de la clause résolutoire ou sur la régularité de la délivrance antérieure du commandement.

C’est dès lors à bon droit que le premier juge a validé ledit commandement. La décision sera confirmée de ce chef.

2. Sur le délai pour libérer les lieux

Il est constant qu’à l’occasion de l’audience de première instance, les parties avaient trouvé un accord pour que la société preneuse bénéficie d’un délai de 12 mois pour libérer les lieux à compter de la décision du premier juge, qui a à bon droit homologué leur accord. En revanche, à hauteur d’appel, il n’existe aucun accord du bailleur pour qu’il soit octroyé à la SAS SOS Microphone un nouveau délai de même durée à compter de la présente décision pour libérer les lieux.

Le commandement a été délivré il y a plus de 18 mois et le délai issu de l’accord homologué a expiré depuis près de cinq mois sans que la SAS SOS Microphone justifie qu’elle aurait entrepris des démarches sérieuses en vue de trouver un nouveau local alors qu’elle ne pouvait ignorer qu’il était très hautement probable qu’elle doive libérer les lieux. Au demeurant, la SAS SOS Microphone ne formule pas de nouvelle demande de délai pour libérer les lieux.

En conséquence, la cour se limitera à confirmer la décision entreprise sur l’homologation de l’accord des parties.

LA SOS Microphone perdant le procès en appel, elle en supportera les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Messieurs [M] et [S] la charge des frais qu’ils ont exposés en appel et il convient de condamner la SOS Microphone à leur payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

— Confirme le jugement rendu le 24 avril 2024 par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Toulouse en toutes ses dispositions,

Y ajoutant

— Condamne la SAS SOS Microphone aux dépens d’appel,

— Condamne SAS SOS Microphone à payer à M. [C] [M] et M. [P] [S] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER E.VET