19/11/2025

ARRÊT N°25/658

N° RG 24/02008 – N° Portalis DBVI-V-B7I-QJCM

CC/VM

Décision déférée du 15 Mai 2024 – Juge des contentieux de la protection de FOIX – 23/00085

ANIERE

[M] [U]

C/

[W] [G]

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 2

***

ARRÊT DU DIX NEUF NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANT

Monsieur [M] [U]

[Adresse 3]

[Localité 14]

Représenté par M^e Christine CASTEX de la SAS CABINET CASTEX, avocat au barreau D’ARIEGE

INTIMÉE

Monsieur [W] [G]

[Adresse 4]

[Adresse 15]

[Localité 14]

Représenté par M^e Anne LAFAGE, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 23 Septembre 2025 en audience publique, devant la Cour composée de :

Q. LASSERRE, présidente

V. MICK, conseiller

L. SAINT MARTIN, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : H. BEN HAMED

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Q. LASSERRE, président, et par H. BEN HAMED, greffier de chambre.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :

Par acte notarié en date du 10 octobre 2022, M. [M] [U] ainsi que son gendre, M. [W] [G], respectivement en qualité d’usufruitier et nu-propriétaire, à la suite de l’ouverture de la succession de leur fille et épouse, Mme [P] [U], ont établi une promesse de vente au profit de Mme [N] portant sur une maison d’habitation avec terrain attenant située [Adresse 5] [Localité 2], figurant au cadastre section N° B [Cadastre 8] moyennant un prix de 90 000 €.

Il était stipulé dans ladite promesse de vente, au titre des conditions suspensives particulières page 12, que 'les parties sont également convenues que le PROMETTANT réalisera avant la signature de l’acte constatant la réitération des présentes une clôture sur la face Nord du bien objet des présentes (limite de propriété avec la parcelle voisine cadastrée section B n°[Cadastre 9]). Cette clôture sera édifiée de la façon suivante : Moellons surplombés d’un grillage ».

Un devis de 3 031,60 € a été établi pour l’édification du mur de clôture en date du 28 décembre 2022.

Par acte notarié en date du 19 janvier 2023, la vente a été réalisée au prix de 90 000 € réparti comme suit : 18 000 € pour M. [U], après évaluation de ses droits et 72 000 € pour M. [G].

Le mur de clôture n’a pas été réalisé avant la vente de sorte que le notaire a séquestré une somme de 3 031 € pour permettre de garantir à l’acquéreur la réalisation de ce mur de clôture.

M. [U] a finalement réglé la facture permettant l’édification du mur de clôture par chèque le 17 juillet 2023 mais des difficultés sont survenues dans l’imputation de la charge finale de ces travaux outre dans le cadre du règlement de la succession de sa fille.

Par acte de commissaire de justice délivré le 18 janvier 2023, M. [U] a fait assigner M.[W] [G] devant le tribunal judiciaire de Foix.

Par jugement contradictoire en date du 15 mai 2024, le tribunal judiciaire de Foix, a :

— renvoyé M. [M] [U] et M. [W] [G] devant le notaire qu’il leur plaira pour, procéder amiablement aux opérations de liquidation et partage de l’indivision,

préalablement à cela, et pour y parvenir,

— ordonné une mesure d’expertise et commet pour y procéder un expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de Toulouse, en la personne de :

Mme [Z] [R],

[Adresse 11],

[Localité 10]

Tel : [XXXXXXXX01]

Mail : [Courriel 12]

avec pour mission de :

— se faire communiquer tous documents et pièces utiles qu’il estimera utiles pour l’accomplissement de sa mission,

— se rendre sur les lieux litigieux, sis [Adresse 4] à [Localité 14] (09), les parties présentes ou celles-ci dûment convoqués,

— déterminer la valeur de l’immeuble se situant [Adresse 4] à [Localité 14], figurant au cadastre comme suit : Section AY, n° [Cadastre 6] et [Cadastre 7], Lieudit [Adresse 4],

— rapporter tous les éléments permettant de déterminer la valeur de la nue propriété de ce bien,

— conformément aux documents et pièces fournies par les parties, évaluer les travaux réalisés par Mme [P] [U] ép. [G] et M. [W] [G] sur ce bien depuis le 28 janvier 1993,

— évaluer ce bien, déduction faite de la valeur de ces travaux

[…]

— rejeté la demande de condamner M. [W] [G] à payer à M. [M] [U] la somme de 2 385,16 € au titre de sa participation dans les travaux de la réalisation du mur,

— rejeté la demande d’ordonner le déblocage des fonds séquestrés d’un montant de 2'206, 20 € auprès de Me [Y] [J] au profit de M. [M] [U],

— réservé les autres demandes de M. [M] [U],

— dit que le coût final de l’expertise sera passé en frais privilégiés de partage,

— rejeté les demandes faites sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que les dépens seront passés en frais privilégiés de partage.

Par déclaration au greffe en date du 13 juin 2024, M. [U] a interjeté appel de cette décision en ce qu’elle a :

— rejeté la demande de condamner M. [W] [G] à payer à M. [M] [U] la somme de 2 385,16 € au titre de sa participation dans les travaux de la réalisation du mur,

— rejeté la demande d’ordonner le déblocage des fonds séquestrés d’un montant de 2'206,20 € auprès de Me [Y] [J] au profit de M. [M] [U],

— rejeté les demandes faites sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [U], appelant, dans ses dernières conclusions en date du 9 décembre 2024, demande à la cour de :

— infirmer partiellement le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Foix du 15 mai 2024 en ce qu’il a :

* rejeté la demande de condamner M. [W] [G] à payer à M. [M] [U] la somme de 2 385,16 € au titre de sa participation dans les travaux de la réalisation du mur,

* rejeté la demande d’ordonner le déblocage des fonds séquestrés d’un montant de 2'206,20 € auprès de Me [Y] [J] au profit de M. [M] [U],

* rejeté les demandes faites sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

statuant à nouveau,

— ordonner la recevabilité et le bien-fondé de la demande de [M] [U] et en conséquence :

— ordonner le déblocage des fonds séquestrés par Me [J], notaire à [Localité 16] à hauteur d’un montant de 2 206,20 € au profit de M. [U] pour qu’il soit rempli de ses droits au titre de la répartition du prix de vente entre les indivisaires, droit s’établissant à hauteur de 18 000 € du prix de vente,

— condamner [W] [G] à payer à [M] [U] la somme de 2 981,44 € au titre de sa participation dans les travaux de la réalisation du mur, condition de la cession de l’immeuble à [Adresse 13] en date du 19 janvier 2023 réalisée par Me [J], notaire et à titre subsidiaire à hauteur de 80 % de cette somme, soit 2 385 € si la cour retenait que cette charge doit être répartie entre les indivisaires à hauteur de leurs droits dans l’indivision,

— ordonner que cette somme soit prélevée à hauteur du surplus du prix de vente séquestré, et pour le surplus, condamner [W] [G] à la payer [M] [U],

— condamner [W] [G] à payer à [M] [U] la somme de

3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter [W] [G] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, et notamment de sa demande de condamnation à des frais irrépétibles,

— condamner [W] [G] aux entiers dépens.

M. [G], intimé, dans ses dernières conclusions en date du 17'septembre'2024, demande à la cour de :

— juger que les travaux objet de la facture du 10 février 2023 sont des travaux d’entretien incombant à l’usufruitier,

en conséquence :

— débouter M. [U] de l’ensemble de ses demandes,

— confirmer le jugement du 15 mai 2024 en toutes ses dispositions,

— juger qu’il y a lieu à débloquer sur les fonds séquestrés par le notaire la somme de 2'981,44 € au profit de M. [G] et le reliquat au profit de M. [U],

— condamner M. [U] aux entiers dépens et à verser au concluant une indemnité de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 septembre 2025 et l’audience de plaidoiries fixée le 23 septembre 2025 à 14 heures.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la charge finale des travaux d’édification du mur de clôture :

M. [U] considère que s’agissant de l’édification d’un mur de clôture, conformément aux dispositions de l’article 606 du code de procédure civile, la charge de son financement revenait à M. [G] en sa qualité de nu-propriétaire. Il indique qu’ayant finalement réglé la facture pour ne pas laisser la société désintéressée alors qu’elle avait effectué les travaux, M. [G] lui est redevable. A titre subsidiaire, il demande la prise en charge du montant de la facture au prorata des droits des 'indivisaires’ à savoir uniquement 20% pour lui. Il demande en suite le déblocage des fonds détenus par le notaire.

M. [G] considère quant à lui que l’édification du mur en question ne relève pas des grosses réparations à la charge du nu-propriétaire qui se limitent à celles qui touchent la solidité et la structure du bien c’est-à-dire celles qui ont pour objet de maintenir ou de remettre en bon état le bien et d’en permettre un usage normal, conforme à sa destination sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial. Il ajoute que M. [U], en sa qualité d’usufruitier, avait loué ce bien avec une clôture qui existait alors. Or, il considère que le bien n’a pas été entretenu par M. [U] et a subi des détériorations notamment au niveau de la clôture par son locataire ce qui a conduit à son expulsion. Il ajoute que M. [U] sait pertinemment que les travaux en question sont bien des travaux d’entretien restant à sa charge et non de grosses réparations puisqu’il résulte de l’échange électronique du 28 décembre 2022 émanant du notaire que 'M. [U] devait faire une clôture avec moellons et grillage et Mme [N] (acquéreur) s’est rendue compte qu’il n’a pas fait cela mais uniquement des piquets en bois avec grillage'. Il ajoute que dans un autre mail du 3 février 2023 toujours émanant du notaire, celui-ci rappelait que 'les travaux d’édification du mur de clôture que M. [U] devait prendre en charge (ainsi convenu aux termes des négociations intervenues avec l’agence ) selon un devis qu’il avait fait établir n’ont pas été faits…'. Il conclut sur le fait qu’il résulte encore d’un mail de l’agence chargée de la vente du bien que celle-ci indiquait que M. [U] lui avait transmis le devis pour lesdits travaux et précisait que ce dernier souhaitait travailler avec cet entrepreneur de sorte qu’il n’était pas concerné par cette prise en charge, le devis n’ayant d’ailleurs été accepté que de M. [U]. A titre subsidiaire, il fait valoir que le compromis de vente du 10 octobre 2022 n’établit aucune répartition de la prise en charge des frais relatifs aux travaux, pas plus que l’acte de vente lui-même antérieur à l’établissement de la facture finale du 10 février 2023.

Aux termes de l’article 605 du code civil, l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien depuis l’ouverture de l’usufruit, auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu.

L’article 606 du code civil précise que les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Il n’est pas discuté des parties que les travaux réalisés sur le bien en question, sur lequel nulle indivision n’existe en raison des droits de nature différente de chacun, ont consisté en l’édification d’un mur de clôture, peu important son caractère partiel, cet ouvrage entrant par principe dans le champ d’application de l’article 606 du code civil.

M. [G] laisse entendre que ces travaux ont été nécessaires en raison d’un défaut de réparations d’entretien de la part de M. [U] lequel, ayant donné en location le bien, avait subi un sinistre de la part de son locataire portant précisément sur ledit mur.

Pour autant, d’une part, cette argumentation implique qu’il considérait donc bien en premier lieu que les travaux relevaient initialement de la qualification de grosses réparations, d’autre part, et surtout, il ne résulte de rien que la nécessité d’édifier ledit mur eût résulté des agissements du locataire de M. [U] et, surtout, encore moins d’un défaut de réparations d’entretien de sa part, les deux options apparaissant d’ailleurs opposées.

Dans de telles conditions, la charge de ces travaux incombait, par l’effet de la loi, à M. [G] en sa qualité de nu-propriétaire.

Les actes notariés en lien avec la vente du bien ne mentionnent aucune clé de répartition de la prise en charge finale du coût des travaux. Il n’est par ailleurs pas question d’une prise en charge à hauteur 'des droits des indivisaires', faute d’indivision, seuls les droits de M. [U] en sa qualité d’usufuitier dans le cadre de la répartitition du prix de vente ayant été calculés suivant le barême classique en la matière ce qui est tout à fait distinct.

En revanche, il résulte de différents échanges électroniques produits par M. [G] que M. [U] s’était engagé à assumer la charge financière de ces travaux dès lors que :

— le notaire en charge de la vente, mandaté tant par M. [G] que M. [U], l’indique dans un courriel en date du 28 décembre 2022, pour expliquer le motif du report de la vente, précisant que 'effectivement M. [U] devait faire la clôture’ et que 'Mme [N] s’était rendu compte qu’il ne l’avait pas fait […]';

— le même notaire expose dans un autre courriel en date du 3 février 2023 que 'les travaux d’édification du mur de clôture que M. [U] devait prendre en charge (ainsi convenu aux termes des négociations intervenues avec l’agence) selon un devis qu’il avait fait établir n’ont pas été faits…' ;

— l’agence en charge de la vente n’avait traité s’agissant de l’édification dudit mur qu’exclusivement avec M. [U] qui a lui-même fait choix de l’entrepreneur dès lors que, suivant un courriel en date du 9 janvier 2023 de l’agence en question, il était exposé que M. [U] n’acceptait de 'travailler qu’avec cet entrepreneur', le devis de l’entrepreneur en question n’étant établi en conséquence de quoi qu’au nom unique de M. [U] qui le ratifiait encore seul, se comportant ainsi comme le maître de l’affaire.

Dans ces conditions, le contrat entre les parties portant sur une prise en charge par M. [U] seul du coût des travaux est suffisamment établi et, par définition, exclut les dispositions légales initiales qui ne sont pas d’ordre public.

Le chef de dispositif ayant conclu au rejet de la demande de M. [U] sera confirmé.

Il y a lieu d’ajouter dans le sens de M. [G] pour la ventilation de la somme séquestrée et d’accorder le reliquat conformément à sa demande à M. [U].

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

M. [U] aura la charge des dépens d’appel.

L’équité commande l’application d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel mais non en première instance.

PAR CES MOTIFS :

La cour :

statuant dans les limites de sa saisine :

Confirme le jugement attaqué en ses dispositions déférées ;

y ajoutant :

Ordonne le déblocage des fonds séquestrés par Me [Y] [J] comme suit : 2'981,44 (deux mille neuf cent quatre vingt un euros et quarante quatre centimes) € au profit de M. [W] [G] et 49,56 (quarante neuf euros et cinquante six centimes) € au profit de M. [M] [U],

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire ;

Fixe à hauteur de 1 500 (mille cinq cent) euros l’indemnité due par M. [M] [U] à M. [W] [G] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et l’y condamne en tant que de besoin ;

Dit que M. [M] [U] aura la charge des dépens d’appel et l’y condamne en tant que de besoin.

Le greffier La présidente

H.BEN HAMED Q.LASSERRE