05/11/2025

ARRÊT N° 25/ 418

N° RG 23/00703

N° Portalis DBVI-V-B7H-PI5N

AMR – SC

Décision déférée du 02 Février 2023

TJ de [Localité 16] – 20/02705

S. GIGAULT

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le 05/11/2025

à

M^e Crystel CAZAUX

M^e Nicolas LARRAT

M^e Christophe NEROT

M^e Damien DE LAFORCADE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU CINQ NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

Madame [J] [I]

[Adresse 12]

[Localité 5]

Représentée par M^e Crystel CAZAUX, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Maître [N] [V]

[Adresse 13]

[Localité 3]

Maître [B] [O]

[Adresse 11]

[Localité 6]

Représentés par M^e Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE

S.C.I. LE PANORAMA

[Adresse 7]

[Localité 2]

Représentée par M^e Christophe NEROT, avocat au barreau de TOULOUSE

S.E.L.A.R.L. GE. INFRA

[Adresse 10]

[Localité 4]

Représentée par M^e Damien DE LAFORCADE de la SELARL CLF, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)

Représentée par M^e Céline THAI THONG de la SARL CASALEX, avocat au barreau de MONTPELLIER (plaidant)

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 20 janvier 2025 en audience publique, devant la cour composée de :

M. DEFIX, président

A.M ROBERT, conseillère

S. LECLERCQ, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties

— signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte authentique du 17 janvier 2014, la Sci Le Panorama a vendu à Mme [J] [I] un terrain à bâtir de 13a 34ca, formant le lot n°9 du lotissement situé [Adresse 15]) moyennant le prix de 122 900 €.

Faisant valoir que voulant faire construire une piscine, elle aurait découvert en 2016 que des canalisations d’eaux pluviales et usées passaient sur son terrain et considérant que l’acte de vente ne mentionnait pas l’existence d’une servitude concernant ces canalisations, par exploits d’huissier des 27 et 28 juillet 2020, Mme [I] a fait assigner la Sci Le Panorama ainsi que les notaires ayant participé à l’acte de vente, maître [N] [V] et maître [B] [O], devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de les voir condamner à l’indemniser du préjudice découlant de l’absence d’information concernant ces canalisations.

Par assignation du 17 décembre 2020, la Sci Le Panorama a appelé en cause la Selarl Ge-Infra, géomètres-experts, à qui elle avait confié une mission complète de faisabilité, de conception et de direction de l’ensemble des travaux d’aménagement du lotissement ainsi que l’élaboration des plans annexés à l’acte de vente de chaque lot.

Par ordonnance du 29 janvier 2021, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux affaires.

Par jugement du 2 février 2023, le tribunal judiciaire de Toulouse, a :

'débouté Mme [J] [I] de sa demande en dommages et intérêts,

'rejeté les demandes formées au titre des frais irrépétibles,

'condamné Mme [J] [I] aux entiers dépens.

Pour statuer ainsi le tribunal a relevé que l’acte authentique du 17 janvier 2014 ne mentionnait pas la servitude de réseau dont est grevé le bien de Mme [I], tandis que l’analyse des différents plans et notamment du plan d’assainissement des eaux usées et pluviales qui ont été remis au notaire du vendeur en révélait la présence. Il a considéré que l’absence de mention dans l’acte authentique caractérisait tant la faute du vendeur qui avait acquiescé à la mention selon laquelle il n’existait pas de servitude à sa connaissance et qu’il n’en avait pas créée, que celle du notaire rédacteur qui se devait, pour assurer l’efficacité de l’acte qu’il rédigeait, de procéder à toutes les vérifications utiles concernant l’existence ou non de servitudes.

Le tribunal a cependant rejeté la demande de Mme [I] en l’absence de preuve d’un préjudice en lien de causalité avec ces fautes, Mme [I] ne démontrant pas que l’existence des canalisations rendrait impossible la réalisation d’une piscine ou nécessiterait des frais d’entretien.

Par acte du 27 février 2023, Mme [J] [I] a interjeté appel de cette décision en critiquant l’ensemble de ses dispositions et en intimant l’ensemble des défendeurs.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 11 décembre 2024, Mme [J] [I], appelante, demande à la cour de :

'rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et en tout cas mal fondées,

'débouter Maître [V], Maître [O] et la Sci Le Panorama de leurs argumentations respectives relatives à l’absence de faute de leur part,

En conséquence,

'confirmer le jugement du 2 février 2023 rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse en ce qu’il a retenu l’existence d’une faute de la part de Maître [V], Maître [O] et de la Sci Le Panorama,

'réformer le jugement du 2 février 2023 rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse en ce qu’il l’a déboutée de sa demande en dommages et intérêts,

'condamner in solidum Maître [N] [V] notaire associé de la Scp [D] [F], [S] [V] et [N] [V], Maître [B] [O], notaire associé de la Selarl [O] et associés ainsi que la Sci Le Panorama au paiement :

' de la somme de 60 000 euros au titre du préjudice de jouissance de la piscine,

' de la somme de 60 000 euros au titre du préjudice patrimonial,

' de la somme de 30 000 euros au titre du préjudice lié à la présence de cette servitude sur son terrain,

'condamner in solidum Maître [N] [V] notaire associé de la Scp [D] [F], [S] [V] et [N] [V], Maître [B] [O], notaire associé de la Selarl [O] et associés ainsi que la Sci Le Panorama au paiement d’une somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du cpc ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 27 juin 2023, la Selarl Ge-Infra, intimée, demande à la cour de :

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,

'prononcer la caducité de la déclaration d’appel de Mme [J] [I] à l’encontre de la Selarl Ge-infra, aucune demande n’étant présentée à son égard,

'confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

'débouter la Sci Le Panorama de son appel en garantie à son encontre,

'rejeter toute demande formulée à son encontre,

'condamner toute partie succombante au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 6 janvier 2025, la Sci le Panorama, intimée, demande à la cour de :

'confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a débouté Mme [I] de l’intégralité de ses demandes,

Y ajoutant,

'la condamner à régler la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 cpc ainsi que les entiers dépens,

A titre subsidiaire, en cas de réformation de la décision,

'condamner in solidum Maître [N] [V], notaire de l’étude [D] [F], [S] [V] et [N] [V] ainsi que la société Ge Infra à la relever de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre,

'condamner in solidum Maître [N] [V], notaire de l’étude [D] [F], [S] [V] et [N] [V] ainsi que la société Ge Infra à lui régler la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 cpc ainsi que les entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 2 janvier 2025, maître [N] [V] et maître [B] [O], intimés et sur appel incident, demandent à la cour de :

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,

'réformer le jugement déféré en ce qu’il a retenu leur faute,

Statuant à nouveau de ce chef,

'juger qu’ils n’ont pas commis de faute de nature à engager leur responsabilité civile professionnelle et débouter en conséquence Mme [J] [I] de l’ensemble de ses demandes telles que dirigées à leur encontre,

'condamner Mme [J] [I] au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du cpc ainsi qu’aux entiers dépens d’appel,

Si la faute des notaires devait être confirmée,

'confirmer le jugement déféré en ce qu’il a retenu que Mme [J] [I] ne justifiait pas de l’existence d’un préjudice certain et donc indemnisable et la débouter en conséquence de l’ensemble de ses demandes en dommages et intérêts telles que dirigées à leur encontre,

A titre subsidiaire,

'juger que le seul préjudice dont Mme [J] [I] peut obtenir l’indemnisation ne peut consister qu’en une perte de chance d’acquérir à des conditions plus avantageuses en obtenant un moindre prix,

'juger que Mme [J] [I] ne caractérise aucune chance perdue d’obtenir un moindre prix,

A titre encore plus subsidiaire,

'fixer ladite chance perdue à 5 % du prix de vente payé, soit la somme de 6 145 euros à titre de dommages et intérêts,

'débouter Mme [J] [I] du surplus de ses demandes,

'la condamner aux dépens d’appel,

En tout état de cause,

'débouter la Sci Le Panorama de l’ensemble de ses demandes telles que dirigées contre eux.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 janvier 2025 et l’affaire a été examinée à l’audience du 20 janvier 2025 à 14h.

MOTIFS DE LA DECISION

1-La caducité de la déclaration d’appel de Mme [J] [I] à l’égard de la Selarl Ge-infra

Le Selarl Ge-Infra fait valoir qu’en application des dispositions des articles 908 et 954 du code de procédure civile, en l’absence de prétentions émises par l’appelante à son encontre dans les trois mois de la déclaration d’appel, cette dernière doit être déclarée caduque à son égard.

Aux termes du dispositif de ses premières conclusions signifiées le 10 mai 2023 dans les trois mois de la déclaration d’appel Mme [I] demande l’infirmation du jugement et la condamnation des notaires et du vendeur au paiement de dommages et intérêts, ce qui constitue des prétentions au sens de l’article 954 du code de procédure civile, de sorte qu’il n’y a pas lieu de prononcer la caducité de la déclaration d’appel mais simplement de constater que Mme [I] ne présente aucune demande à l’encontre de la Selarl Ge-Infra.

2-La recevabilité des dernières conclusions de Mme [I]

Maître [V] et maître [O] développent dans leurs dernières écritures un moyen tendant à voir déclarer irrecevables les dernières conclusions de Mme [I] mais ne formulent néanmoins dans le dispositif, auquel la cour est tenue de répondre en application des dispositions de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, aucune prétention visant à voir prononcer cette irrecevabilité, de sorte que la cour n’est pas saisie de cette demande.

Les demandes de Mme [I] à l’encontre des notaires et du vendeur

En droit, le notaire qui prête son concours à l’établissement d’actes authentiques doit veiller à leur efficacité. Il doit, préalablement, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer leur utilité et leur efficacité et éclairer les parties sur leur portée, leurs effets et leurs risques.

Le vendeur est tenu, spécialement s’il s’agit d’un professionnel, d’un devoir d’information sur le bien vendu.

L’acte authentique du 17 janvier 2014 ne mentionne pas l’existence d’une servitude de réseau.

En sa page 21 il est stipulé, au paragraphe « Servitudes » : «L’ACQUEREUR supporte les servitudes passives, apparentes ou occultes, continues ou discontinues, pouvant grever LE BIEN, sauf à s’en défendre, et pro ter de celles actives s’il en existe, le tout à ses risques et périls, et sans recours contre LE VENDEUR.

LE VENDEUR déclare qu’il n’a créé aucune servitude et qu’à sa connaissance il n’en existe aucune à l’exception de celles pouvant résulter de la situation naturelle des lieux, de l’urbanisme, du cahier des charges de lotissement ou de la loi.

Sur la parcelle A [Cadastre 1], existe un compteur d’eau dont l’acquéreur déclare avoir parfaite connaissance, sans recours contre le vendeur et le Notaire soussigné.

LE VENDEUR supportera les conséquences de l’existence de servitudes qu’il aurait conférées sur LE BIEN vendu et qu’il n’aurait pas indiqué aux présentes.».

Mme [I], profane en la matière, n’a pu avoir connaissance ni de l’existence matérielle du réseau d’eaux usées et pluviales se trouvant dans le tréfonds du terrain acquis ni a fortiori de ce que cela constituait une servitude.

Il résulte des stipulations de l’acte en page 15 que les documents qui lui ont été remis, copie de l’arrêté accordant le permis d’aménager, du plan de composition, du programme des travaux d’aménagement et du règlement du lotissement, ne comportent pas le plan d’assainissement des eaux usées et pluviales du lotissement établi par la Selarl Ge Infra, lequel était annexé au dossier de permis d’aménager lui-même déposé au rang des minutes de l’étude de maître [N] [V].

S’il est stipulé concernant les autres documents que « l’acquéreur déclare avoir été, dès avant le jour du présent acte mis en mesure de les consulter », ce plan technique, produit en pièce 4 par Mme [I], ne pouvait à lui seul permettre à cette dernière de comprendre l’emplacement des réseaux par rapport à sa parcelle et les conséquences juridiques de l’existence de ces réseaux.

Elle ne pouvait en qualité de profane prendre conscience, que ce soit lors du dépôt du dossier de permis de construire concernant sa maison ou lors de la consultation du dossier des pièces déposées auprès du notaire, que les plans établis contredisaient la mention de l’acte authentique faisant état, de façon expresse et non équivoque, de l’absence de servitude.

Il en est de même de la mention en page 17 et 18 de l’acte de vente aux termes de laquelle « l’acquéreur sera tenu pour responsable du défoncement des caniveaux et trottoirs, et autres dégradations constatées sur toute la longueur de son lot et des branchements, coffrets électricité, gaz, ainsi que plaque de recouvrement de regard (eau potable, assainissement vanne et pluvial téléphone) … ».

Il en résulte tant une faute des notaires, qui ont manqué à leur obligation de s’assurer que les mentions énoncées dans l’acte étaient conformes aux pièces qui étaient en leur possession, notamment les pièces annexées au permis d’aménager, ainsi qu’à leurs obligations d’information et de conseil, que du vendeur, la Sci Le Panorama, dont les activités principales sont l’acquisition, l’aménagement et la viabilisation, mise en valeur et vente en totalité ou par lots séparés de tous terrains, de sorte qu’en sa qualité de lotisseur averti elle a manqué à son obligation d’information de l’acquéreur.

Ces fautes sont susceptibles d’engager leur responsabilité, délictuelle pour les notaires et contractuelle pour le vendeur, s’il est démontré par Mme [I], sur qui repose la charge de la preuve, l’existence d’un préjudice en lien de causalité direct.

Elle demande la somme de 870,03 € au titre du coût de l’acte de constitution de servitude qu’elle a dû passer le 7 décembre 2023, la somme de 60 000 € (3000 € par an durant 20 ans) au titre de la privation de la possibilité de jouir de la piscine qu’elle avait prévu de construire sur son terrain, la somme de 60 000 € au titre de la perte de plus-value de sa maison du fait de l’absence de piscine et la somme de 30 000 € au titre de la moins-value de sa propriété engendrée par la présence d’une servitude.

Elle fait valoir notamment que si elle avait été alertée de l’existence de cette servitude, elle aurait pu faire réaliser la construction de sa maison de manière à pouvoir implanter une piscine, ce qui n’est plus possible aujourd’hui au regard de la configuration du terrain.

S’agissant du coût de l’acte de constitution de servitude, Mme [I] aurait dû engager ces frais même si l’existence de cette servitude avait été mentionnée dans l’acte de vente de son terrain, de sorte que ce préjudice ne présente aucun lien de causalité avec les fautes des notaires et du vendeur ci-dessus retenues.

S’agissant de la privation de la possibilité de jouir d’une piscine et de la perte de plus-value de sa maison du fait de l’absence de piscine, elle ne démontre pas l’impossibilité actuelle, en l’état de l’implantation de la maison, de réaliser une piscine sur la parcelle acquise.

En effet, elle se borne à produire un devis établi le 14 janvier 2016 par la Sas Loisirs 2000 pour la construction d’une piscine de 8 mètres sur 4,50 mètres pour un montant 25 710 € Ttc, un courrier non daté de cette entreprise l’informant qu’en raison de la présence de tuyaux en fond de fouille il est impossible de descendre plus bas pour creuser la piscine et que le chantier est arrêté ainsi qu’un plan coté montrant le positionnement de la piscine au Nord de la maison tel qu’accepté par la mairie d'[14], alors que de son côté la Sci Le Panorama produit un plan coté montrant que le positionnement d’une piscine de mêmes dimensions est possible, notamment à l’Est de la maison, étant précisé que les canalisations concernent une bande d’une largeur de deux mètres située au Nord de la maison.

Enfin, s’agissant de la moins-value de sa propriété engendrée par la présence d’une servitude, il est produit l’acte de vente de la parcelle [Cadastre 8] d’une superficie de 11 ares acquise par M. [R] le 11 juillet 2014, à une date proche de celle de l’achat de Mme [I], dans lequel est stipulé l’existence d’une servitude de passage de canalisation d’eau usée et d’eau pluviale au profit notamment de la parcelle de Mme [I] et il apparaît que cette parcelle a été vendue au même prix que celle de Mme [I] qui présente pourtant d’une superficie de 13 ares. Par ailleurs l’acte de constitution de servitudes de passage de canalisations d’écoulement des eaux pluviales et usées signé par tous les co-lotis concernés le 7 décembre 2023 fait apparaître que leur entretien est à la charge exclusive du propriétaire de la parcelle [Cadastre 9] soit la Sci Le Panorama.

Dans ces conditions, en l’absence de preuve d’un préjudice en lien direct de causalité avec les fautes des notaires et du vendeur la responsabilité de ces derniers n’est pas démontrée et le jugement sera confirmé en ce qu’il débouté Mme [I] de ses demandes de dommages et intérêts.

4-Les demandes annexes

Succombant, Mme [I] supportera les dépens de première instance ainsi que retenu par le premier juge, et les dépens d’appel.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il rejeté les demandes au titre des frais irrépétibles.

En cause d’appel, Mme [I] se trouve redevable d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la Selarl Ge-Infra dans les conditions définies au dispositif du présent arrêt et ne peut elle-même prétendre à l’application de ce texte à son profit.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de maître [N] [V] et maître [B] [O] d’une part et de la Sci Le Panorama d’autre part les frais irrépétibles qu’ils ont exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant dans les limites de sa saisine,

— Confirme le jugement rendu le 2 février 2023 par le tribunal judiciaire de Toulouse ;

Y ajoutant,

— Constate que Mme [J] [I] ne présente aucune demande à l’encontre de la Selarl Ge-Infra ;

— Condamne Mme [J] [I] aux dépens d’appel ;

— Condamne Mme [J] [I] à payer à la Selarl Ge-Infra la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

— Déboute Mme [J] [I] d’une part et maître [B] [O] et maître [N] [V] d’autre part de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière Le président

M. POZZOBON M. DEFIX

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